【正文】 標均出現(xiàn)停滯甚至回落現(xiàn)象。q房地產(chǎn)投資額指標住宅%q房地產(chǎn)開發(fā)建設指標商品住宅%%%從投資建設角度來看，2007年是進入新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期的起點，整體房地產(chǎn)市場將從平緩期進入快速發(fā)展期。2007（16月）商品住宅總成交量同比增長%2006年，在市場供需狀況沒有發(fā)生明顯變化的前提下，房地產(chǎn)宏觀調控措施對商品房銷售市場的影響正逐步顯現(xiàn)，投資投機需求得到壓制，自住需求觀望氣氛較濃，同時房屋實際價格與一些購買力有限的無房戶居民心理價位差距較大，商品房銷售速度明顯放緩。從2005年5月份“國八條”頒布后合肥樓市銷售價格就開始呈現(xiàn)下滑趨勢，即從2005年6月份后，合肥的新建商品住宅的銷售價格達到歷年的最高點為3311元/平方米，隨后開始下降并呈現(xiàn)窄幅振蕩的趨勢。土地供應情況及相關數(shù)據(jù)城區(qū)土地使用規(guī)劃q住宅元/平方米462138116311718260682636292317近期出讓土地規(guī)模q容積率辦公蜀山區(qū)50數(shù)量（幅）0300001面積（畝）052004000比重（ %）合計71小高層和高層的均價比上年同期略降。一方面各種建筑類型的均價都有所增長，另一方面，價格相對更高的高層、小高層比重在不斷加大，使得總體價格增幅大于各建筑類型均價的增幅。2006年高新區(qū)新建商品住宅整體價格呈現(xiàn)下降趨走勢，這主要是因為售價相對較低的高層體量大幅度增加，拉低了高新區(qū)整體均價。蜀山行政區(qū)由于價格適中，同時區(qū)域內已經(jīng)形成諸多成熟的生活住區(qū)，交通及生活條件便利，受消費者青睞。如果將享受型、經(jīng)濟型、溫飽型和投資型與四個區(qū)的購買典型特征相連線，則高新區(qū)無疑為享受型，經(jīng)濟區(qū)對應經(jīng)濟型，蜀山行政區(qū)與溫飽型對應，由于政務區(qū)目前的居住配套尚不太成熟、看重長期價值的投資型心理相對其他區(qū)域更突顯。交通便利，四通八達，人流、物流為合肥之最。2006年廬陽區(qū)的新建商品住宅供應面積保持在30萬平方米左右，比較平穩(wěn)；供應套數(shù)為2000多套。目前高層和小高層同時為廬陽區(qū)在售新建商品住宅的主要建筑類型。2006年廬陽區(qū)在售新建商品住宅的價格整體呈上升趨勢，5月份之前，廬陽區(qū)整體價格低于合肥市平均水平，5月當月廬陽區(qū)住宅平均價格開始高于合肥市均價。高層價格增幅明顯，主要是由于廬陽區(qū)內的水晶苑和天慶寓言家等高層樓盤紛紛推出挑高戶型，單價在4500元/平方米以上，提升了該區(qū)域高層樓盤的平均價格。區(qū)域成交狀況2006年，廬陽區(qū)新建商品住宅成交量約為50萬平方米，占全合肥市住宅成交量的十分之一，比該區(qū)域的供應量占比略大。區(qū)域特征廬陽內樓盤多分布在一環(huán)沿線和一二環(huán)之間，與合肥市的主商業(yè)中心距離較近，交通便利，同時該區(qū)域內的住宅價格在合肥市屬于中等水平；因此雖然北區(qū)不屬城市發(fā)展的重點方向，但是價格適中、生活和消費的便利性還是讓不少消費者選擇廬陽區(qū)作為自己買房的首選區(qū)域。規(guī)劃中的濱湖新區(qū)位于合肥主城東南，南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河和合安高速，東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約190平方公里。2006年有新建商品住宅在售的30多家樓盤主要集中在一二環(huán)之間，其中以馬鞍山路沿線的樓盤最為集中和活躍。目前高層為包河區(qū)在售新建商品住宅的主要建筑類型。06年包河區(qū)住宅價格整體呈上升趨勢，增長的速度略大于合肥市平均水平。雖然樓盤數(shù)量相對不多，但是很多樓盤營銷活動非常頻繁，從而活躍了整個包河區(qū)的樓市，如金地88街的“魯豫有約”，萬振集團的“綠色二人轉”等活動?，幒^(qū)q瑤海區(qū)位于合肥市的東部。截止2006年底，瑤海行政區(qū)在售的110多萬平方米的新建商品住宅中，瑤海區(qū)（不含開發(fā)區(qū)）占合肥總體的9%，新站區(qū)占總體的21%。產(chǎn)品特征從瑤海區(qū)新建商品住宅的建筑類型占比上看，與2005年同期相比高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則呈現(xiàn)不同程度的下降。瑤海區(qū)內在售新建商品住宅的在售套數(shù)占比一直明顯高于其面積占比，說明瑤海區(qū)的平均戶型面積要小于合肥市的平均戶型面積。%，究其原因，高層的供應體量比多層、小高層上升更快，是其主導因素。區(qū)域成交狀況2006年，瑤海區(qū)總成交面積占全市總銷量的26%左右；成交占比26%與供應面積占總體三分之一數(shù)據(jù)相比表明，銷售進度比供應進度增長慢。 瑤海區(qū)的在售新建商品住宅中，新站區(qū)占據(jù)半壁江山；在過去的一年中，新站區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，隨著宣傳、推廣的不斷深入以及開發(fā)企業(yè)積極關注和熱情參與，新站區(qū)生態(tài)板塊的房產(chǎn)價值將得到穩(wěn)步提升。其利弊同樣顯著：有利之處在于，由此帶來的龐大的生意人和相關從業(yè)人員這促進了瑤海區(qū)尤其是新站區(qū)板塊房地產(chǎn)快速發(fā)展；不利之處在于，城市形象、環(huán)境、心理認知等各方面對消費者選擇帶來較大的抗性。房價200萬㎡約占總量50%教育科研；政務新區(qū)；高新產(chǎn)業(yè)園；自然景觀。50萬㎡10%左右3121元/㎡★★包河高層為主不斷深化的調控政策、撲朔迷離的市場走勢，使得合肥市二手房市場步入調控時代。二手房全年均價為3207元/平方米。由于國家對二手房進行宏觀調控，對二手房交易分別征收營業(yè)稅和個人所得稅等，由于投資者急于將手中的二手房源推向市場，這也導致了二手房的價格分別在5月和8月的時候價格出現(xiàn)短暫下降。其次為2500－3000元/平方米的房源，％。二手房房型分布q近三年來，合肥市場上的一居室和四居室的房源數(shù)量總體占比在下降，二居室占比一直保持在同一水平，三居室則上升速度減緩。這也與市場的供應情況相一致。面積占比最小的為140平方米以上房源，從整個年度來看，總體呈現(xiàn)下降趨勢。所以60100平方米的戶型面積成為市場上供應的主流。二手房多數(shù)戶型較小，總面積不大，總體價位不高。與2005年相比均有不同程度的上升?？蛻粜枨笱芯考跋鄳{查數(shù)據(jù)按人均住房面積30㎡計算，由此大致推算得出，合肥每年的剛性需求在300萬㎡以上。，這可以說是結構性突變，因為城市的出生率變動不大，不存在因人口出生發(fā)生重大變化而帶的影響。城市居民購買力情況q目前城市居民收入狀況與可支配收入的年均增長幅度均在10%以上，而目前城市房價的增長水平尚維持在一個較低的增長速度，同時目前商品住宅房價尚回升到2005年的歷史最高值。對于包河區(qū)雖然該區(qū)域面積較大，但是目前開發(fā)主要集中在馬鞍山路一帶，樓盤、開發(fā)商品質普遍較高，消費者也普遍看好，根據(jù)目前包河區(qū)的規(guī)劃來看，其包河區(qū)新政府所在地（機場路一帶）未來也將成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重點。但目前老城區(qū)的重點放在加強市政設施建設和舊城改造上，隨著政務、文化職能的遷出，老城區(qū)將逐步轉變成為全市的商貿、金融中心，居住類土地出讓不可，可選擇的項目較少。本地房地產(chǎn)市場趨勢動向總結綜上，我們認為，現(xiàn)階段的合肥房地產(chǎn)市場是值得進入的！從城市經(jīng)濟發(fā)展而言：合肥正處于快速上升期，2006年多項經(jīng)濟指標創(chuàng)下歷史新高，并且后續(xù)發(fā)展強勁有力。供應量主要集中于外圍新城區(qū)域，特別是南部、西部，目前市場新增供應量少于市場成交量，這也房地產(chǎn)市場機會較大，風險較小。 其他背景型資訊及研究合肥市房地產(chǎn)政策目前當?shù)刂饕康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營情況及動向城市知名企業(yè)及相關樓盤q序重要特征描述1拉開合肥大盤時代序幕2主打教育品牌3全國知名發(fā)展商4全國知名發(fā)展商5體量最大的遠郊風格大盤6二環(huán)內旺銷大盤典型項目案例瀾溪鎮(zhèn)依山傍水的自然景觀，可謂是獨一無二的。開發(fā)商：華潤置地合肥有限公司——成立于2004年9月，注冊資金960萬美元。 周邊配套相對完善，公共交通也較為便利。景觀設計單位：美國北半球景觀設計顧問有限公司178。占地面積：9萬平方米178。建筑類別：高層、小高層、沿街二層商業(yè)178。綠化率39％178。同時，在媒體推廣方面則運用高調入市，立體包裝宣傳的推廣策略。商業(yè)部分案名為“金地88街”，延續(xù)金地國際城的旺銷與市場知名度，在原有的基礎上對其商業(yè)部分加大宣傳推廣力度，打出“商業(yè)鋪王”的概念吸引市場關注。由于香港元一集團前期市場品牌積累時間較長，在合肥市場的品牌知名度相當高。整個社區(qū)的建筑及園林景觀均以西班牙異域風情為設計理念，為元一?名城營造出極具現(xiàn)代感的西班牙風貌。建筑設計：新加坡雅克筑景設計（深圳）有限公司178。占地面積：458畝178。建筑類別：高層、小高層178。％178。開盤以適中的價格沖擊市場，使其目標客戶感覺物有所值，吸引關注項目的目標客戶產(chǎn)生購買行為，從而獲得良好的銷售業(yè)績。 城市主要宏觀及人均經(jīng)濟數(shù)據(jù)表社會零售消費品總額年末常住總人口商品房銷售面積進出口總額/gdp *3269元常住居民人均年末儲蓄存款房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn) *1