【正文】 廬陽(yáng)區(qū)相似，包河區(qū)的供應(yīng)面積占比在2006年內(nèi)呈逐漸走低的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從每月的成交量看，包河區(qū)的住宅銷量出現(xiàn)多次波動(dòng)變化，其中年頭和年尾成交量大，年中的9三個(gè)月銷售緩慢。區(qū)域特征包河區(qū)位處合肥市東南上風(fēng)口，城市中心南移的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)家喻戶曉，濱湖新區(qū)建設(shè)毫無(wú)疑問(wèn)如同政務(wù)新區(qū)一樣為其周邊的房產(chǎn)帶來(lái)大的發(fā)展空間，諸多利好使得消費(fèi)者對(duì)包河區(qū)的信心和購(gòu)買積極性增強(qiáng)。市場(chǎng)份額瑤海區(qū)供應(yīng)面積僅低于蜀山區(qū)，在各大板塊中位列第二。在瑤海區(qū)下轄的房地產(chǎn)板塊中，建筑類型占比情況也存在一定的差異。2006年12月，瑤海行政區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為3121元/平方米（四大行政區(qū)排末位），與上年同期相比，%。市場(chǎng)供應(yīng)3359元/㎡小高層為主物流中心；交通樞紐。全年二手房的均價(jià)總體呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。在統(tǒng)計(jì)2006年二手房交易價(jià)格的同時(shí)，受到稅收新政等政策影響，合肥轉(zhuǎn)售為租的房源激增，但由于年初開(kāi)始的拆違行動(dòng)和城市規(guī)劃需要，大量的違章建筑被拆除，這在一定程度上減少了可租房源的總數(shù)，導(dǎo)致了租金呈現(xiàn)小幅度上升。導(dǎo)致四居室等戶型的成交有所下降。二居室和三居室的房型面積大都集中在60140平米之間。許多投資者從一手樓盤(pán)展示區(qū)看到心儀的新房之后，到二手房經(jīng)紀(jì)公司展臺(tái)登記出賣舊房的。相對(duì)應(yīng)的是，由于投資者把手中的次新房和準(zhǔn)新房投入到市場(chǎng)中，導(dǎo)致了2000年以后的房源比例增加。居民家庭結(jié)構(gòu)變化q根據(jù)2005年人口普查數(shù)據(jù)顯示。住宅面積段需求q選擇100~120平方米的人最多，%；選擇80~100平方米的次之，%；選擇120~140平方米和60~80平方米的比例較去年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。從房地產(chǎn)發(fā)展周期而言：經(jīng)歷了2002006的沉寂期，2007年正式進(jìn)入了新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期。其中主要以合肥本地開(kāi)發(fā)企業(yè)為主90%以上。總建56萬(wàn)總建50萬(wàn)總建118萬(wàn)就目前而言，進(jìn)入合肥市場(chǎng)是較為想理的時(shí)機(jī)，一方面為整體市場(chǎng)處于新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期的上升階段，另一方面城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，資金規(guī)模、專業(yè)技術(shù)、運(yùn)營(yíng)能力各方面均有所欠缺。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期為九幢景觀洋房；第二期為小高層及高層，主力戶型為三房、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，面積主要在133~150平方米之間。 Architecture Design 建筑設(shè)計(jì)單位：澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司178。物業(yè)類型：普通住宅、普通公寓、挑高公寓、沿街商鋪178。在分期銷售時(shí)，運(yùn)用平面廣告、電視廣告集中投放，造成市場(chǎng)關(guān)注，吸引目標(biāo)客戶群。項(xiàng)目位于臨泉路與嘉山路交匯處，項(xiàng)目西臨榮事達(dá)大道，北臨鳳臺(tái)路，東臨規(guī)劃中的淮南路，是一環(huán)附近距離市區(qū)最近規(guī)模最大的大型住宅社區(qū)。開(kāi)發(fā)商：香港元一集團(tuán)178?？偨ㄖ娣e：53萬(wàn)平方米178。178。地方財(cái)政收支總額商品房銷售額22513元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入商品房銷售面積/開(kāi)竣工面積 *可支配收入/房?jī)r(jià) *商品房竣工面積全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額項(xiàng)目在宣傳時(shí)導(dǎo)入了西班牙風(fēng)格系列，將社區(qū)引入西班牙文化進(jìn)行包裝宣傳。物業(yè)類型：住宅、商鋪178。景觀設(shè)計(jì)：郭斯顏建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（新加坡）有限公司178。讓市場(chǎng)再次認(rèn)識(shí)到品牌影響力和產(chǎn)品的重要性。 金地國(guó)際城項(xiàng)目作為一個(gè)名不見(jiàn)傳的新項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商實(shí)力并不雄厚，前期品牌影響力并不深遠(yuǎn)。178。總建筑面積：30萬(wàn)平方米178。開(kāi)發(fā)商：178。瀾溪鎮(zhèn)是香港華潤(rùn)置地在合肥的首個(gè)鼎力傾情之作?？偨?14萬(wàn)占地500畝總建41萬(wàn)占地481畝總建40萬(wàn)規(guī)模%，尤其以三室兩廳兩衛(wèi)為主，%，小部分人選擇了四居室，以四室兩廳兩衛(wèi)為主，%；選擇二居室的比例略超過(guò)三居室，%。對(duì)于蜀山區(qū)蜀山區(qū)被選擇的比例最多，%，這主要由于區(qū)域的科研、政務(wù)新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、自然景觀、居住條件均為城市較為理想?yún)^(qū)域。大量的家庭結(jié)構(gòu)裂變意味著更多的家庭產(chǎn)生，而每個(gè)家庭都需要居住空間，因此，這將帶來(lái)大量的的剛性需求。這表明城市整體處于快速城市化階段，這也意味著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將存在一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)需求。％，并且房源供應(yīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。二手房總價(jià)分布q從市場(chǎng)的供應(yīng)情況來(lái)看，％；其次為20萬(wàn)以下房源，%左右。二手房面積分布q從二手房供應(yīng)的面積來(lái)看，60－100平方米的房源占有相當(dāng)大的比重，2006年中，60－80平方米的房源比例為34％，80－％。一居室和四居室及其他戶型的房源則較少。70萬(wàn)㎡14%左右110萬(wàn)㎡約占總量26%★★★★廬陽(yáng)區(qū)域賣點(diǎn)主要原因?yàn)楝幒^(qū)內(nèi)尤其是新站區(qū)板塊分布著數(shù)量眾多的小戶型項(xiàng)目，如天驕國(guó)際、utown金色地帶、天龍現(xiàn)代城、溫莎杰座、開(kāi)源馨居、元一?名城、景榮?城市之光等諸多樓盤(pán)都有一室的小戶型推出，這也是導(dǎo)致了瑤海區(qū)總體銷售戶型面積相對(duì)較小的主要原因。合肥新站試驗(yàn)區(qū)是1992年度與國(guó)家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站同步開(kāi)工建設(shè)的，規(guī)劃區(qū)域面積10平方公里。濱湖新區(qū)建設(shè)將帶來(lái)需求增長(zhǎng)，區(qū)內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量將適當(dāng)放大。多層在售新建商品住宅的均價(jià)為3404元/平方米，小高層和高層的均價(jià)分別為3587元/平方米和3922元/平方米。產(chǎn)品特征從住宅供應(yīng)的建筑類型看，高層的占比明顯增加，多層的占比明顯下降，小高層的占比持平。2006年12月，廬陽(yáng)區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為3377元/平方米，與上年同期相比，%。產(chǎn)品特征從供應(yīng)的建筑類型上看，廬陽(yáng)區(qū)高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比有所下降，其中多層的占比下降明顯。2006年12月，經(jīng)濟(jì)區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為2665元/平方米，與上年同期相比，%。05年底，蜀山區(qū)在售新建商品住宅中，多層、小高層、高層和別墅的占比依次為40%、34%、20%和6%；到06年底，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?1%、25%、43%和2%；高層的占比較上年底增長(zhǎng)了23個(gè)百分點(diǎn)之多。市場(chǎng)份額2006年，蜀山區(qū)的新建商品住宅總體供應(yīng)量占到合肥市總體的50%以上，新建商品住宅的供應(yīng)面積由年初的150萬(wàn)平方米，增加到年底的200萬(wàn)平方米，而在售樓盤(pán)也增至130家左右。面積（畝）4100210000100廬陽(yáng)區(qū)比重（ %）207地塊規(guī)模近期出讓土地性質(zhì)q48510303192584元/平方米合肥市按土地利用地域可分為六個(gè)分區(qū)（見(jiàn)上圖），即：Ⅰ、北部低崗農(nóng)、林、漁綜合利用區(qū)；Ⅱ、中部江淮分水嶺農(nóng)經(jīng)作物用地區(qū)；Ⅲ、中南平原工、商、貿(mào)、農(nóng)綜合用地區(qū)；Ⅳ、大潛山、李陵山林、園、牧開(kāi)發(fā)區(qū)；Ⅴ、南部低平原農(nóng)用地集約開(kāi)發(fā)區(qū)；Ⅵ、東南低山丘陵林、農(nóng)、礦用地區(qū)。商品住宅成交均價(jià)q%商品住宅%迫于土地的清理和清收土地增值稅的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加快了存量土地開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)工速度，近兩年房地產(chǎn)施工與新開(kāi)工面積快速上升。竣工（萬(wàn)㎡）新開(kāi)工（萬(wàn)㎡）商品住宅施工（萬(wàn)㎡）%從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分區(qū)看，發(fā)展不均衡，區(qū)域特點(diǎn)明顯，老城區(qū)中蜀山區(qū)明顯快于其他三個(gè)區(qū)；四個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)中新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)發(fā)展較快；三縣所占比重較小，三縣總量還不到全市的10%。住宅全市投資額（億元） 因此，我們認(rèn)為，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，并且目前正處于發(fā)展到一定階段的快速上升期。q房地產(chǎn)發(fā)展歷程合肥房地產(chǎn)早在2001至2005年就經(jīng)歷了一輪發(fā)展周期，其房地產(chǎn)起步要早于周邊甚至是大部分江淮地區(qū)城市。城市規(guī)模l到2010年，合肥中心城區(qū)總?cè)丝?00萬(wàn)人，建設(shè)用地300平方公里。航空港：l在肥西縣高劉鎮(zhèn)建設(shè)合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)等級(jí)為4E，搬遷駱崗機(jī)場(chǎng)。規(guī)劃設(shè)快速公交線路總長(zhǎng)度180公里，形成“一環(huán)五射”格局。城市以老城為中心，沿幾條對(duì)外交通放射線向東、南、西南、西、北五個(gè)方向伸展，形成星形的空間形態(tài)。區(qū)域性交通樞紐；l在新的時(shí)期，合肥迎來(lái)了重大發(fā)展機(jī)遇，國(guó)家“中部崛起”及安徽省“東向發(fā)展”戰(zhàn)略的實(shí)施，對(duì)合肥的發(fā)展提出了新的要求，緊扣“大環(huán)境、大建設(shè)、大發(fā)展”的主題，充分發(fā)揮省會(huì)城市和全國(guó)科教基地的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)合肥奮力率先崛起。雖然2004年出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)，自2005年后起年均人口增長(zhǎng)量持續(xù)出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。財(cái)政收入及金融數(shù)據(jù)q%；，%。%。人均GDP及居民消費(fèi)水平q其中，%；，%；，%。平均：約11970【結(jié)論】：從規(guī)模上來(lái)看，城市人口，特別是市區(qū)人口正處于快速增長(zhǎng)期；從人口分布來(lái)看，未來(lái)城市人口導(dǎo)向?qū)⒓杏谖鲄^(qū)、南區(qū)、濱湖新區(qū)。約5553 濱湖新區(qū)約12052 經(jīng)開(kāi)區(qū)約13176 西區(qū)約22727 東區(qū)至2020年，城市市區(qū)人口分布規(guī)劃：區(qū)域今日合肥已建設(shè)成為全國(guó)園林城市、全國(guó)甲級(jí)對(duì)外開(kāi)放城市、全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)城市、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國(guó)四大科教基地之一、全國(guó)45個(gè)公路交通樞紐城市之一、全國(guó)建設(shè)中的