【正文】 能力、降低投資風險及提高企業(yè)營利水平是房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個重要課題。1.　市場吸納能力對廣州市未來房地產(chǎn)市場的預(yù)測，有業(yè)界人士指出全市今后每年應(yīng)仍可吸納一手住宅500萬平方米左右，基本與現(xiàn)時水平持平。2.　對房地產(chǎn)質(zhì)素的要求市民對住宅質(zhì)素的要求隨著經(jīng)濟與生活水平的改善而在不斷提高，從而更為重視項目的配套條件，諸如項目的環(huán)境、區(qū)內(nèi)的學校等，位于東山區(qū)的樓盤，如東山雅筑等便因區(qū)內(nèi)的教育環(huán)境較佳，便吸引到一批市民前往購房。為相應(yīng)提高項目的回報，在項目開發(fā)中，業(yè)內(nèi)人士指出，通過調(diào)整在非公眾地方的投入，以降低項目的開發(fā)成本。預(yù)計在客源穩(wěn)定、供應(yīng)不足的前提下，市場需求將保持暢旺，商務(wù)圈附近住宅用作辦公用途的現(xiàn)象亦將會持續(xù)，但應(yīng)不會對甲級寫字樓租賃造成的明顯影響。隨著市民經(jīng)濟水平的日益提高，對居住環(huán)境的要求也必然會有更高的要求。只有通過加快住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代、優(yōu)化住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)各個階層的人都買得起房、住得起房的目標。與其它地區(qū)一樣，廣州市民的經(jīng)濟實力雖然已較前有了很大的提高，但仍有大量市民在市場上找尋適合其經(jīng)濟實力的購買對象，可見廣州的中低檔住宅市場在未來相當一段時期內(nèi)，都還將會有很大的需求。非廣州市的發(fā)展商，如萬科將于今年底前推出第一個廣州項目，和黃和恒基于廣州的項目亦已先后動工，以迎合持續(xù)發(fā)展的廣州房地產(chǎn)市場。首戰(zhàn)告捷，集團及其在中國的房地產(chǎn)開發(fā)旗艦──新世界中國地產(chǎn)有限公司在廣州又先后開發(fā)或建成了多個在當?shù)鼐H有影響力的房地產(chǎn)項目，包括在地理位置極為優(yōu)越的二沙島興建的，廣受市民大眾關(guān)注的廣州「新世界花園別墅」和廣州「新世界棕櫚園」。天河區(qū)是廣州市城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向，集團自然不會放過如此的投資良機，「東方新世界」所包含的東逸組團和東方組團、廣州「協(xié)和˙新世界」、廣州「時代新世界中心」均處有利位置。該項目總建筑面積達180萬平方米，其一期已落成并售罄﹔而二期A、B亦已落成及推出發(fā)售，銷售成績斐然，售出分別超過八成及一半。現(xiàn)已有24幢多層式住宅落成，銷售成績一直十分理想。整個小區(qū)呈圍合形設(shè)計，至使東西有150米、南北有450米的超寬樓距。多年來，新世界發(fā)展有限公司及其房地產(chǎn)市場已先后投資達人民幣30多億元，共有十余個物業(yè)發(fā)展項目，因應(yīng)各項目所處的位置不同，進行相應(yīng)的規(guī)劃與設(shè)計，從而為當?shù)厥忻裉峁┎煌瑱n次的物業(yè)，以滿足大眾的需要。在廣州未來的中央商務(wù)區(qū)珠江新城的東南部，面對無敵珠江景色，北倚珠江公園，一座美麗的國際化高尚住宅小區(qū)──「凱旋新世界廣場」正在興建中。在廣州市西面的芳村區(qū)，集團亦在興建于該區(qū)內(nèi)最大型的住宅小區(qū)──「逸彩庭園」，該項目位于珠江大橋與芳村大道的交匯處，往來荔灣區(qū)及南海市均十分便捷。而位于天河北的協(xié)和˙新世界包括多幢高層住宅，可提供多種類型的住宅單位，首期已在市場發(fā)售，更已接近售馨。坐落在廣州新世界花園別墅對面的廣州新世界棕櫚園是一個低密度復(fù)式連排住宅小區(qū)，優(yōu)美的南加州風情及環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)使該項目尚未落成便獲得了買家的垂青，成為當時中產(chǎn)一族追捧的對象。新世界中國地產(chǎn)有限公司市場研究部2003年7月附件：香港新世界集團在廣州對于中國的南大門廣州，新世界集團一向給予高度重視，八十年代初管理層便選擇廣州作為進軍中國大陸房地產(chǎn)市場起步點，與多個香港大型發(fā)展商合作，于中國大陸興建首個重要投資項目──廣州中國大酒店，并取得了成功。從成功的經(jīng)驗可以看出，集合整體資源對創(chuàng)立本身的品牌有著十分重要的作用。在當前的國家經(jīng)濟體系下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)會更多的受國家金融政策的影響，如近期央行在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的金融貸款政策的調(diào)整，必然會影響到項目的資金來源與開發(fā)進度。在這種發(fā)展條件下，廣州的房地產(chǎn)市場必然會繼續(xù)保持向上的活力。五、 總結(jié)眾所周知，廣州市是全國經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)之一，而作為經(jīng)濟發(fā)展重要支柱的房地產(chǎn)業(yè)，多年來亦取得了很大程度上的發(fā)展，并在廣州經(jīng)濟的發(fā)展中起著日益重要的作用。4.　甲級寫字樓市場%。在項目開發(fā)的投資方面，無論是高檔項目還是中低檔項目，對項目的各個公眾部份及單位內(nèi)部業(yè)主更多關(guān)注的地方，如大堂、電梯、室內(nèi)裝修等，相對而言均應(yīng)下更大的功夫，因而造成各檔次項目在這部份投資上相去不遠。從近年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢可見，人們二次置業(yè)人士的步伐在不斷加快。解決城市中低收入居民的住房問題是政府的責任和義務(wù)，同時也將給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的商機。企業(yè)負債及營利情況不佳：此外，據(jù)統(tǒng)計全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債為2,，%，遠高于國際上的50%﹔，%，遠低于社會平均利潤，其中開發(fā)企業(yè)“30強”。6.　廣州房地產(chǎn)市場存在的問題空置面積高：當前，廣州市房地產(chǎn)市場存在的問題包括商品房空置面積較高、房地產(chǎn)企業(yè)負債與營利情況。5.　廣州市商業(yè)營業(yè)用房市場廣州市的商業(yè)營業(yè)用房市場去年的一大特色是大型超級市場、便利店、快餐業(yè)相繼進入或擴展廣州市場，一個主要原因是市內(nèi)各區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，居住環(huán)境日趨成熟及消費群集中對零售業(yè)有著極大的吸引力。而廣州市場今年第一季度甚至無新盤推出，市場卻存在一定的需求，特別是對位置較好的寫字樓，如位于天河區(qū)的寫字樓等。在各區(qū)中，番禺、海珠及天河區(qū)分別名列成交的前三位﹔今年的1?4月間，廣州市住宅（不包括別墅）一、二手成交量分別為236萬平方米和107萬平方米，%%，可見市場需求的物業(yè)類型仍以住宅為主﹔。而對于是否為現(xiàn)樓，調(diào)查顯示，消費者對現(xiàn)樓的需求占63%，對準現(xiàn)樓的需求占25%，由此可見廣州市民對現(xiàn)樓更有信心。同比2001年的392萬平方米增長了25%；其中，廣州市原八區(qū)也保持了25%的增長幅度，而房改房上市成交量的增大是其中的一個重要因素。廣州市的一些知名開發(fā)商的住宅項目期內(nèi)亦有不俗的表現(xiàn)，如星河灣、南國奧林匹克花園等。一手商品房市場成交量：據(jù)搜房網(wǎng)報道，2002年，廣州市一手商品房市場的區(qū)域格局并無多大變化，番禺、海珠、天河三區(qū)仍然保持著成交量的優(yōu)勢，其中，占廣州一手商品房市場的30%。此外，全年商品房出租面積增速止跌回升，﹔，%，主要位于天河與區(qū)﹔，%，主要在天河區(qū)。（三）　商品房銷售1.　商品房銷售簽約面積2002年全市的商品房銷售簽約面積為1,，%，%，%。自2000年廣州取消福利性實物分房后，近3年間共向社會供應(yīng)2,。去年企業(yè)購置土地面積達1,，%﹔，%，相信在中央政府有關(guān)經(jīng)營性土地出讓有關(guān)規(guī)定的全面貫徹實施后，通過招標拍賣途徑購置的土地面積會有所增加。%。房地產(chǎn)開發(fā)投資按用途分：住宅、寫字樓、。－3,8845,3932000年6,9827,4675,6935,5115,0214,8363,6814,2853,4485,4432001年6,9086,8315,7615,4685,0075,0033,7474,2823,7505,4191998~2001年各區(qū)高層住宅均價一覽表（元/平方米）越秀區(qū)東山區(qū)天河區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)白云區(qū)芳村區(qū)番禺區(qū)其它全市1999年6,8967,7896,6586,3425,5214,1584,589－3,7006,3342000年6,6257,4736,4605,6445,3384,5404,5783,8203,8336,1482001年7,1246,7686,3395,5695,1194,7223,6983,9954,4005,8661998~2001年各區(qū)小高層住宅均價一覽表（元/平方米）越秀區(qū)東山區(qū)天河區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)白云區(qū)芳村區(qū)番禺區(qū)其它全市1999年8,8536,9204,9445,9464,7774,3973,883－3,4505,0132000年7,2156,7404,9374,9564,8184,2683,5333,870－4,7732001年5,7926,3104,9614,9514,8524,5293,6704,3114,5804,8361998~2001年各區(qū)多層住宅均價一覽表（元/平方米）越秀區(qū)東山區(qū)天河區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)白云區(qū)芳村區(qū)番禺區(qū)其它全市1999年7,1007,2604,0845,4234,2363,8563,460－3,2213,9922000年6,5006,8004,1395,7984,2404,3033,4233,7313,0974,0872001年－－3,942－4,8244,3443,8233,7763,1564,099資料來源：廣州樓市20012002?。∥飿I(yè)時代從上述數(shù)據(jù)中還可以看出，廣州市各類住宅物業(yè)的售價雖相繼出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，但各區(qū)因其地理位置的不同，住宅的售價始終保持一定的差距，其中市中心區(qū)的東山和越秀兩區(qū)各類住宅的售價均較其它各區(qū)為高，而天河與海珠區(qū)的樓價卻在縮小這個差距，顯示出城市戰(zhàn)略規(guī)劃對當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的影響。有關(guān)生活水平的不斷提高，人們對居住條件和住戶面積要求越來越高，%的居民家庭擁有兩套或兩套以上住房。港澳臺及外商投資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營情況單位1995年2000年2001年年末房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)個309　　381　　393　　全年完成投資額億元79　　104　　130　　施工面積萬平方米828　　1,176　　1,522　　　　　住宅平方米405　　688　　915　　　　　辦公用房平方米149　　164　　　　　商業(yè)用房平方米94　　59　　竣工面積平方米129　　203　　250　　　　　住宅平方米89　　153　　188　　　　　辦公用房平方米5　　13　　　　　商業(yè)用房平方米20　　55　　1. 住宅開發(fā)與銷售做為房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部份，廣州市的住宅開發(fā)與銷售始終保持較高的發(fā)展速度，去年住宅完