【正文】 強廣州市的輻射作用﹔在今后幾年必須做好的12個方面的工作中關(guān)于“充分發(fā)揮珠江三角洲龍頭帶動作用，加快山區(qū)開發(fā)，促進全省區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”部分，也提到構(gòu)建廣州區(qū)域性金融中心，不斷優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施體系和城市功能，增強廣州的輻射力和吸引力。城市功能分區(qū)主要包括：完善中心區(qū)大組團（老城區(qū)和天河區(qū)、芳村區(qū)、白云區(qū)南部），作為綜合性核心城區(qū)，通過逐步疏解老城區(qū)交通和人口，有計劃分期外遷污染企業(yè)，合理控制建筑密度和容積率，提高綠地率，改善城市環(huán)境﹔優(yōu)化中心區(qū)大組團西部的功能結(jié)構(gòu)，通過充分發(fā)揮高速公路、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的輻射作用，加強與南海、佛山、三水等周邊地區(qū)的聯(lián)合，促進經(jīng)濟社會共同發(fā)展﹔發(fā)展東翼大組團（黃埔－新塘－荔城地區(qū)），強化制造業(yè)基地功能：以廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積極引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在加強飲用水源保護的前提下，繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運輸業(yè)倉儲業(yè)，以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)﹔加快建設(shè)南翼大組團（番禺），按照建設(shè)生態(tài)城市的要求，科學(xué)規(guī)劃城市路網(wǎng)和綠地系統(tǒng)，在石基－東涌地區(qū)高標準規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化濱海地帶，規(guī)劃建設(shè)新的大學(xué)園區(qū)。截至2002年年底，各重點建設(shè)項目進展順利，目前地鐵二號線已經(jīng)開通9個車站，地鐵三號線亦已全面開工建設(shè)、廣州國際會議展覽（首期工程）主體工程基本建成使用、白云國際機場遷建工程航站大樓主樓鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)建成。經(jīng)規(guī)劃檢討后，區(qū)內(nèi)公共設(shè)施將進一步完善和補充，構(gòu)筑立體化交通使出行更便捷，更凸顯新興設(shè)計的空間形態(tài)，使珠江新城天際輪廓線將與北部天河體育中心、中信廣場共同形成有節(jié)奏、有韻律、波浪形的天際輪廓線。近年來，廣州市居民家庭擁有住房的比例亦在不斷增大，據(jù)市城調(diào)隊抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，%的居民家庭擁有自己的住房，%。由于國內(nèi)貸款資金相對寬松，以及商品房銷售回籠資金加快，房地產(chǎn)開發(fā)對自有資金的依賴程度減弱，企業(yè)自有資金的投入量有所縮減。2002年廣州市商品房銷售均價項目現(xiàn)樓均價（元/平方米）同比增減（%）期樓均價（元/平方米）同比增減（%）住宅3,858 4,266 寫字樓5,407 8,056商業(yè)用房6,87712,042 其它房屋3,037 3,5003.　房地產(chǎn)交易狀況成交總量：廣州去年的房地產(chǎn)交易達到歷史性的高位，成交總量超過1,000萬平方米，%，二手房的成交量占總量的比例亦維持在三分之一的水平，全市房地產(chǎn)市場在向更為完善的程度發(fā)展。在對住房面積的選擇方面，市民要求每套超過100平方米的人數(shù)比例已接近1/3，說明人們?nèi)找孀非蟾玫木幼…h(huán)境。%，%。實際在市場上，開發(fā)商須在增加產(chǎn)品質(zhì)量上讓利予買家，從而使項目的回報率較以往有所下調(diào)至個位數(shù)。從政府多次對各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱表示擔(dān)憂來看，有關(guān)部門還將會進一步出臺限制高檔房地產(chǎn)項目的政策，但對面向普通市民的中低檔房地產(chǎn)項目，政府有關(guān)部門則會給予更多的支持。廣州「嶺南新世界花園」是白云區(qū)最大型的小區(qū)式發(fā)展項目，鄰近著名的白云山及風(fēng)景秀麗的南湖風(fēng)景區(qū)，周圍環(huán)境優(yōu)美市政配套設(shè)施日漸完善。新世界集團近年在廣州之主要發(fā)展項目項目名稱項目位置項目類型總土地面積（平方米）總建筑面積（平方米）廣州新世界花園別墅廣州二沙島別墅項目51,712 23,000 　廣州棕櫚園廣州二沙島住宅小區(qū)項目18,930 20,000 　廣州東方新世界花園廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項目96,567 425,000 　廣州東逸花園廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項目74,585 260,000 　廣州嶺南新世界花園廣州白云區(qū)大型住宅項目1,112,619 1,741,000 　廣州凱旋新世界廣場廣州珠江新城住宅小區(qū)項目107,876 373,000 　廣州時代新世界中心廣州天河區(qū)商住辦綜合項目16,287 180,000 　廣州協(xié)和新世界廣州天河區(qū)住宅小區(qū)項目44,516 100,000 　廣州逸彩庭園廣州芳村區(qū)住宅小區(qū)項目370,383 1,207,000 　廣州新塘新世界花園廣州增城住宅小區(qū)項目283,335 391,000 　總計(主要發(fā)展項目)2,176,810 4,720,000 　隨著廣州市整體經(jīng)濟的發(fā)展及集團在廣州投資開發(fā)的項目逐漸進入收成期，相信有關(guān)項目必然會不斷為集團帶來理想的回報。該兩個項目可謂集團在廣州，乃至全國豪宅類型項目開發(fā)中的成功范例。針對當(dāng)前廣州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量空置房的情況，如何可以解決未來的開發(fā)與投資的問題，有業(yè)內(nèi)人士提出的觀點是，只有老百姓買得起、住得起的住房需求才是有效需求。雖然從今年前四個月的數(shù)據(jù)來看，一手市場成交在總成交量中所占的比例仍與去年相近，即約為二手成交量的兩倍，但就整體發(fā)展而言，預(yù)計今年一、二手住宅的成交量將逐漸趨于平衡。至去年年底，百貨超市的開業(yè)速度進一步加快，去年最后的兩個月，百貨超市的開業(yè)面積便超過了12萬平方米。市民追捧二手樓，主要是因為該等物業(yè)的價格便宜和物業(yè)管理費低較，在二手市場用同樣的價錢可購買面積更大的房屋，住得更舒適。在全市商品房銷售簽約面積中，商品住宅占93%。寫字樓的投資額從2001年起止跌回升，%﹔住宅和其它房屋完成投資亦有所加大，%%﹔%。（二） 　廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)過多年的發(fā)展，廣州市已建立起了比較完善的房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)一、二手市場，隨著各項配套政策法規(guī)的不斷健全，廣州市的房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場亦在不斷的發(fā)展與完善中。經(jīng)過檢討的珠江新城，將擁有11所小學(xué)、6所中學(xué)，其中增設(shè)幼兒園9所，增設(shè)小學(xué)1所，﹔原會展中心用地將出現(xiàn)一座市一級的綜合醫(yī)院，在歌劇院和博物館的后面，采納了市民的建議，廣州市一級的圖書館和少年宮將座落于此﹔賽馬場西側(cè)將興建商業(yè)、旅游業(yè)小區(qū)配套等公共服務(wù)設(shè)施﹔而增設(shè)的珠江新城中央廣場將與海心沙市民廣場相連，形成廣州市最大的一個高級廣場體系。其中，城市道路交通設(shè)施用地，總量控制在1,300~1,800公頃，主要建設(shè)南洲路、新港東路改造、白云大道北段改造、科韻路延長線、新機場快速輕軌、廣州軌道交通4號線、東二環(huán)高速公路、華南北路、新沙港區(qū)二期工程工程、會展中心公交樞紐等重點工程。西聯(lián)是指西部直接毗鄰廣州市直接吸引區(qū)──佛山、南海等城市，應(yīng)加強廣州同這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強廣佛都市圈的建設(shè)，同時對西部舊城區(qū)進行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護名城，促進人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。2005年末，總?cè)丝?、常住人口分別控制在768萬人和1,130萬人以內(nèi)，%以內(nèi)﹔平均預(yù)期壽命75歲以上﹔研究與開發(fā)經(jīng)費支出占GDP的2%﹔市本級財政支出中教育經(jīng)費所占比重在15%以上，適齡青年高等教育在學(xué)學(xué)生比重54%﹔城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)﹔社會保險綜合參保率超過95%﹔6. 人民生活整體邁向比較富裕階段，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，生活質(zhì)量進一步提高，人居環(huán)境明顯改善。（一）　地理環(huán)境廣州市是廣東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟、科技、文教中心，地處廣東省的東南部，珠江三角洲的北緣，瀕臨南海，毗鄰港澳，是華南最大的水陸交通樞紐、進出口岸，亦是中國南方最大的海濱城市，素有祖國的南大門之稱，更是海外華僑眾多的城市，有海外鄉(xiāng)親有135萬人，其中華僑、海外華人52萬人，港澳臺同胞83萬人。省會廣州市是區(qū)內(nèi)的中心城市，該城市的定位是建設(shè)國際化大都市，發(fā)展金融、貿(mào)易、科技、信息、商業(yè)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)及交通、能源、電信等基礎(chǔ)工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。此外，深圳、珠海兩個經(jīng)濟特區(qū)發(fā)揮著地區(qū)，乃至全國對外窗口的作用，在技術(shù)引進、商品出口方面都起著示范性作用，并起到大機場、大港口的交通樞紐作用。廣州市為珠江三角洲地區(qū)的龍頭城市，全市下轄10個區(qū)、2個市，總面積為7,，其中市轄10區(qū)的面積為3,﹔根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)顯示。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到22,200元，%﹔城市人均居住面積16平方米﹔全市恩格爾系數(shù)38%﹔居民消費價格指數(shù)上升4%。廣州市未來的城市結(jié)構(gòu)為，以山城田海的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。居住用地總量控制在300~500公頃，主要發(fā)展廣州外圍地區(qū)居住組團，包括番禺片區(qū)、東部片區(qū)居住小區(qū)的建設(shè)，加強居住配套，舊城主要是部分工業(yè)用地置換、舊城改造為輔。未來的珠江新城從居住小區(qū)或辦公大廈出來，一個小時之內(nèi)就能到達廣州市的各個角落。政府部門的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來廣州市房地產(chǎn)市場無論是在開發(fā)投資金額，還是施工、竣工與銷售面積等多個方面，均保持著較高的發(fā)展速度，是全國最重要的房地產(chǎn)市場之一。在各類商品房中，住宅仍占開發(fā)投資主導(dǎo)地位，%，仍是房地產(chǎn)業(yè)的主力。2002年廣州市商品房銷售簽約情況項目簽約面積（萬平方米）同比增長（%）比重（%）全市商品房1,其中：住宅1, 寫字樓 商業(yè)用房 其它用房 2.　商品房銷售價格受市場供求關(guān)系和市場競爭機制的自我調(diào)節(jié)影響，2002年廣州市商品房的銷售價格整體有所下降。交通便利、商業(yè)環(huán)境濃厚、有完善的醫(yī)療配套和教育網(wǎng)絡(luò)及提供日常所需的生活設(shè)施等，亦是二手樓受歡迎的原因。受低息及股市低迷的影響，商業(yè)營業(yè)用房的回報相對較高，促使更多資金投入這個市場。2.　對房地產(chǎn)質(zhì)素的要求市民對住宅質(zhì)素的要求隨著經(jīng)濟與生活水平的改善而在不斷提高，從而更為重視項目的配套條件，諸如項目的環(huán)境、區(qū)內(nèi)的學(xué)校等，位于東山區(qū)的樓盤，如東山雅筑等便因區(qū)內(nèi)的教育環(huán)境較佳，便吸引到一批市民前往購房。只有通過加快住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代、優(yōu)化住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)各個階層的人都買得起房、住得起房的目標。天河區(qū)是廣州市城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向，集團自然不會放過如此的投資良機，「東方新世界」所包含的東逸組團和東方組團、廣州「協(xié)和˙新世界」、廣州「時代新世界中心」均處有利位置。而位于天河北的協(xié)和˙新世界包括多幢高層住宅，可提供多種類型的住宅單位，首期已在市場發(fā)售，更已接近售馨。在當(dāng)前的國家經(jīng)濟體系下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)會更多的受國家金融政策的影響，如近期央行在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的金融貸款政策的調(diào)整，必然會影響到項目的資金來源與開發(fā)進度。在項目開發(fā)的投資方面，無論是高檔項目還是中低檔項目，對項目的各個公眾部份及單位內(nèi)部業(yè)主更多關(guān)注的地方，如大堂、電梯、室內(nèi)裝修等，相對而言均應(yīng)下更大的功夫，