【正文】 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 6 土地交易主要集中于住宅用地和商業(yè)用地。圖 2 反應(yīng)交易結(jié)構(gòu)，表 1 反應(yīng)交易價(jià)格變動(dòng)。從圖 2 中可以看出，住宅用地成交額遠(yuǎn)大于商業(yè)用地，顯示出在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)以商品住宅開發(fā)為主，從一個(gè)側(cè)面反映出消費(fèi)者對(duì)住房的需求仍然強(qiáng)勁。土地成本的增加也在推動(dòng)著房產(chǎn)價(jià)格的過快增長。 一批重大基礎(chǔ)設(shè)施的建成并投入使用，昆明投資洼地效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，昆明主城區(qū)土地價(jià)值得到釋放。商業(yè)地價(jià)達(dá)到 513萬元 /畝，比 2021年增長了 %，樓面地價(jià)達(dá)到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。 2021 年商品房交易市場分析 商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。在 2021 年昆明主城區(qū)商品房成交金額達(dá)到 億元，成交面積 萬㎡，成 交 萬套，單套平均面積 ㎡，成交均價(jià)已經(jīng)在年底時(shí)穩(wěn)步站上 7000 元 /㎡。 02021004000006000008000001000000120210002021400060008000100001202114000當(dāng)月成交面積 ( ㎡ ) 705829 387467 564591 450463 250558 372333 357705 411900 337202 481827 489547 1058548 當(dāng)月成交金額 ( 萬元 ) 376850 238695 341994 297908 169303 226549 235662 254300 220742 300053 390454 783262 當(dāng)月成交均價(jià) ( 元 / ㎡ ) 5339 6160 6057 6613 6757 6085 6588 6174 6546 6227 7976 7399 當(dāng)月成交量 ( 套 ) 8985 4839 7013 6014 3527 4191 3696 5090 4699 6271 5881 12631 2021 年 1月2021 年 2月2021 年 3月2021 年 4月2021 年 5月2021 年 6月2021 年 7月2021 年 8月2021 年 9月2021 年 10月2021 年 11月2021 年 12月 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 8 圖 3 2021年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價(jià)格連續(xù)性變化圖 2021 年昆明市 住宅市場分析 住宅市場也就是居住物業(yè)市場是最貼近我們生活，也是國家調(diào)控最猛烈的市場。其中市中心區(qū)域房價(jià)進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000元 /㎡大關(guān)。 圖 4 2021年昆明主城區(qū)每月住宅二級(jí)市場各區(qū)域整體均價(jià)連續(xù)性變化圖 表 2 20212021年昆明主城區(qū)住宅市場銷售情況表 科目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 樓盤個(gè)數(shù)（個(gè)） 152 144 86 64 41 總供應(yīng)量（套） 80037 95442 57711 80467 55013 銷售量 (套 ) 44850 49776 30448 48280 43702 銷售率 % % % % % 價(jià)格（元 /㎡） 3304 4547 5245 5533 7121 價(jià)格漲幅 % % % % % 資料來源：新浪地產(chǎn)頻道，中國房源網(wǎng)數(shù)據(jù)整理 4000450050005500600065007000750080008500900095001000010500110001150012021市中心區(qū)域 8200 8491 8700 8433 10085 9873 9907 9809 9906 10472 10500 11559 南市區(qū) 7262 7013 7099 7826 7313 7621 7787 7606 7604 7874 8085 8186 東市區(qū) 5107 5237 5510 5441 5377 5789 5955 6121 6182 6065 6535 6678 西市區(qū) 4886 5024 5303 5483 5455 5800 6029 6248 6394 6579 6976 7022 北市區(qū) 5740 5989 6032 6217 6876 6896 6988 7013 7504 7780 8082 8135 2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 9 表 2 反應(yīng)了 2021 年昆明主城區(qū)住宅市場交易情況。住宅市場整體均價(jià)達(dá)到 7121 元 /㎡，價(jià)格同比 2021年上漲 %，住宅價(jià)格上漲勢頭明顯是非?？斓?。 2021 年昆明純商業(yè)市場總供應(yīng)量為 萬㎡，比 2021年下降 42%。圖5 和圖 6 反應(yīng)了 2021 年昆明市商業(yè)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況。 2021年昆明純商業(yè)地產(chǎn)市場整體均價(jià)達(dá)到了 24185元 /㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)達(dá)到 429 萬元 /畝，比 2021 年增長了 %；樓面地價(jià)達(dá)到了 2336 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。 在住宅市場價(jià)格方面， 2021 年整體均價(jià)達(dá)到 7121 元 /㎡，價(jià)格同比 2021 年上漲 %。北市區(qū)房價(jià)漲幅接近 50%。 地方政策推高了房地產(chǎn)開發(fā)成本，成為高房價(jià)“幫兇” . 昆明出臺(tái)了“ 54321”政策后，購房者購賣二環(huán)內(nèi)的房屋，土地成本不低于7500 元 /㎡，三環(huán)內(nèi)的，土地成本不低于 6000 元 /㎡，假如一個(gè)樓盤容積率在 ，二環(huán)內(nèi)樓面地價(jià)將不低于 3000 元 /㎡，三環(huán)內(nèi)樓面地價(jià)將不低于 2400 元 /㎡，換而言之，今后昆明的購房者在三環(huán)內(nèi)購房，最少要交給相關(guān)部門 2400 元 /㎡的土地使用費(fèi)，再加上市政配套費(fèi) 80 元 /㎡，營業(yè)稅及附加按購房 總額的 %計(jì)算（ 5500 元 /㎡銷售價(jià)格的房屋 ,營業(yè)稅 305 元 /㎡）。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 11 所以，在“ 54321”政策下，昆明市三環(huán)內(nèi)的房屋不低于 6000 元 /㎡?，F(xiàn)在昆明市又出臺(tái)了一個(gè)新政策：昆明市從今以后不再審批 40 層以下的住宅項(xiàng)目，這意味著，今后昆明只能建設(shè) 40 層以上的超高層建筑，超高層建筑的建安成本將增加 5001000 元 /㎡。 城中村改造帶來諸多問 題 從 2021 年起，昆明開始了為期五年的城中村改造計(jì)劃。 城中村的改造看上去是那么美好，但其中也催生了很多問題。（ 2） .隨著拆遷工作的逐步推進(jìn)，被戲稱為凹地的城中村正在逐步消失，曾經(jīng)是城中村主要住客的打工者不得不搬家，重新找房、租房。現(xiàn)在，不但出現(xiàn)了‘一房難求’情況，而且租價(jià)也出現(xiàn)了上漲。究其原因， 房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，讓不少房東 “轉(zhuǎn)租為售 ”，也是租房價(jià)格上調(diào)的原因之一。大量的投資需要轉(zhuǎn)移到開發(fā)成本中來， 即使 5年后重建改造完成，房租也很難降下來。打工者與畢業(yè)生壓力激增。從 2021 年至今昆明市生產(chǎn)總值歷史對(duì)比可以看出，年均增長比例都保持在 12%以上，均超過全國平均水平。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 億 元、 億元和 億元，分別比上年增長 %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::。消費(fèi)支出為 元，增長 %。 作為西部地區(qū)第四大城市， 2021 年昆明市經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持著高速發(fā)展。 從圖 8 中反映， 2021 年后居民收入與消費(fèi)增長率曲線上可以看出，收入增長率呈逐年下滑趨勢，而消費(fèi)增長率逐年上升，這表明居民投資 等消費(fèi)意識(shí)開始有所增強(qiáng)。