【正文】 到構(gòu)建廣州區(qū)域性金融中心，不斷優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施體系和城市功能，增強(qiáng)廣州的輻射力和吸引力。2005年末，總?cè)丝?、常住人口分別控制在768萬人和1,130萬人以內(nèi)，%以內(nèi)﹔平均預(yù)期壽命75歲以上﹔研究與開發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占GDP的2%﹔市本級(jí)財(cái)政支出中教育經(jīng)費(fèi)所占比重在15%以上，適齡青年高等教育在學(xué)學(xué)生比重54%﹔城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)﹔社會(huì)保險(xiǎn)綜合參保率超過95%﹔6. 人民生活整體邁向比較富裕階段，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，人居環(huán)境明顯改善。在《廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中指出，2001~2005年是廣州市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化最為關(guān)鍵的時(shí)期，在此期間，廣州將圍繞建設(shè)現(xiàn)代化中心城市總體戰(zhàn)略部署，完成各項(xiàng)指標(biāo)。據(jù)報(bào)道，2002年廣州市計(jì)算機(jī)及手機(jī)的銷量，亦為全國第一。（二） 　地區(qū)經(jīng)濟(jì)廣州市是中國自改革開放以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的城市之一，市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）3,002億元，%，增長(zhǎng)速度快于北京（%）、上海（%）、天津（%）等多個(gè)特大型城市，亦是繼上海、北京之后第三個(gè)GDP超過3,000億元大關(guān)的城市﹔，按當(dāng)年國家的平均匯率計(jì)算，已突破5,000美元，在中國大城市中位居前列。（一）　地理環(huán)境廣州市是廣東省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文教中心，地處廣東省的東南部，珠江三角洲的北緣，瀕臨南海，毗鄰港澳，是華南最大的水陸交通樞紐、進(jìn)出口岸，亦是中國南方最大的海濱城市，素有祖國的南大門之稱，更是海外華僑眾多的城市，有海外鄉(xiāng)親有135萬人，其中華僑、海外華人52萬人，港澳臺(tái)同胞83萬人。與其它經(jīng)濟(jì)地區(qū)的實(shí)力對(duì)比則為：人口面積（平方公里）GDP（億美元）大珠江三角洲3,800萬 5萬 2,758長(zhǎng)三角7,534萬 9萬 2,053中國內(nèi)地及香港960萬13,255歐盟25國 393萬94,386（）六月底，借著慶祝香港回歸六周年的紀(jì)念活動(dòng)，中央政府與香港特區(qū)政府正式簽署了《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》，在有關(guān)安排當(dāng)中，中央政府放寬了多項(xiàng)對(duì)兩地經(jīng)貿(mào)服務(wù)的限制措施，包括關(guān)稅、服務(wù)貿(mào)易、貿(mào)易投資等，特別是在旅游合作方面，將允許廣東省境內(nèi)居民個(gè)人赴港旅游的措施，必將會(huì)對(duì)香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（二） 珠江三角洲范圍的互動(dòng)隨著香港與澳門的回歸，珠江三角洲地區(qū)與港澳兩地的交流與互動(dòng)日漸頻繁，兩地政府均清楚地認(rèn)識(shí)到，加速與珠江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)融合，是未來經(jīng)濟(jì)得以保持持續(xù)發(fā)展的重要因素，因而紛紛加快與珠江三角洲地區(qū)合作的步伐。眾所周知，珠江三角洲地區(qū)自八十年代實(shí)行改革開放以來，一直是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，人民生活亦日益富庶，2001年區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為7,670億元，%﹔實(shí)際利用外資額為142億美元，%。省會(huì)廣州市是區(qū)內(nèi)的中心城市，該城市的定位是建設(shè)國際化大都市，發(fā)展金融、貿(mào)易、科技、信息、商業(yè)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)及交通、能源、電信等基礎(chǔ)工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。為此，本部將根據(jù)現(xiàn)時(shí)所收集到的各類資料，分期對(duì)珠江三角洲地區(qū)內(nèi)各主要城市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行介紹及展望的未來前景，以供公司管理層與各位同事參考。廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告作者：日期：廣東珠江三角洲房地產(chǎn)市場(chǎng)之一　　　　　　　　　　　　──廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)廣東省是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年全省國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)11,674億元，為國內(nèi)生產(chǎn)總值最高的省份，%。一、 珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)是一個(gè)定義較模糊的概念，不同政府部門的出版物中對(duì)其范圍均有不同的界定。此外，深圳、珠海兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)揮著地區(qū)，乃至全國對(duì)外窗口的作用，在技術(shù)引進(jìn)、商品出口方面都起著示范性作用，并起到大機(jī)場(chǎng)、大港口的交通樞紐作用。區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，2001年底公路通車?yán)锍踢_(dá)29,792公里，%。由于歷史的原因，港澳與珠江三角洲地區(qū)在經(jīng)濟(jì)功能方面有著各自不同的定位與優(yōu)勢(shì)，其中香港因其多年建構(gòu)起來的金融、航運(yùn)中心的實(shí)力，從而具有國際性城市的地位﹔澳門則以其豐富吸引的旅游項(xiàng)目，而受到各地游客的歡迎，進(jìn)而刺激了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展﹔而珠江三角洲地區(qū)則以其近年來蓬勃的經(jīng)濟(jì)、大陸重要的對(duì)外窗口和豐富的資源，成為中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地區(qū)之一。相信隨著有關(guān)安排的落實(shí)，會(huì)更大地促進(jìn)香港與內(nèi)地，特別是珠江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)合作，刺激兩地的經(jīng)濟(jì)的共同繁榮與發(fā)展。廣州市為珠江三角洲地區(qū)的龍頭城市，全市下轄10個(gè)區(qū)、2個(gè)市，總面積為7,，其中市轄10區(qū)的面積為3,﹔根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)顯示。廣州市人均GDP自1997年由3,000多美元水平，僅各用了三年和兩年的時(shí)間便分別突破了4,000美元和5,000美元。2002年廣州市的人民生活水平持續(xù)改善，全市職工平均工資為25,104元，%﹔城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13,380元，%，%﹔城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為10,671元，%，%，其中居住類支出更達(dá)981元，%﹔年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為3,133億元，%﹔，顯示市民的居住條件進(jìn)一步得到改善。其中主要的發(fā)展目標(biāo)包括：1. 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，到2005年，GDP達(dá)到4,880億元，年均增長(zhǎng)12%左右﹔，年均增長(zhǎng)10%（可比價(jià)）﹔：：﹔高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的25%﹔2. 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化水平邁上新臺(tái)階，構(gòu)筑“數(shù)字廣州”的基本框架，初步奠定廣州作為國際化區(qū)域性信息中心的基礎(chǔ)。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22,200元，%﹔城市人均居住面積16平方米﹔全市恩格爾系數(shù)38%﹔居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升4%。（2002年廣州市人均GDP已達(dá)5,055美元，市政府計(jì)劃到2010年達(dá)到1萬美元，基本達(dá)到建成現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)。（四）　城市規(guī)劃布局在城市的總體發(fā)展規(guī)劃方向上，多年來廣州市政府有關(guān)部門一直在進(jìn)行不斷的研究，在各個(gè)不同時(shí)期亦制訂了多個(gè)方案。其中南拓是批南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息社會(huì)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會(huì)議展覽中心、生物島、大學(xué)園區(qū)、廣州新城等將布置在都會(huì)區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。廣州市未來的城市結(jié)構(gòu)為，以山城田海的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。加快南沙和龍穴島深水港區(qū)建設(shè)，側(cè)重發(fā)展國際港口貿(mào)易和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)和現(xiàn)代適用技術(shù)工業(yè)、金融商貿(mào)和旅游服務(wù)業(yè)，把南沙建成濱海港品城區(qū)。林樹森在廣州市國土資源和房屋管理系統(tǒng)工作會(huì)議上指出，市政府將不斷完善廣州的地鐵建設(shè)，決定將土地收入全部用于搞地鐵建設(shè)（去年土地出讓金收入達(dá)50多億元，比前幾年好得多）。該《綱要》還規(guī)定，廣州將不再建設(shè)高架路橋。居住用地總量控制在300~500公頃，主要發(fā)展廣州外圍地區(qū)居住組團(tuán)，包括番禺片區(qū)、東部片區(qū)居住小區(qū)的建設(shè)，加強(qiáng)居住配套，舊城主要是部分工業(yè)用地置換、舊城改造為輔。（五） 　中央商務(wù)區(qū)借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)發(fā)展中央商務(wù)區(qū)，如今在國內(nèi)各地均十分盛行，其實(shí)多年前這個(gè)概念便已被引入廣州。1992年編制的控制性規(guī)劃，按照這個(gè)規(guī)劃，珠江新城將建成廣州未來的“中央商務(wù)區(qū)（CBD）”。2002年該區(qū)又有多幅土地出讓，區(qū)內(nèi)許多項(xiàng)目亦已先后開工建設(shè)，包括新世界集團(tuán)位于珠江新城的開發(fā)項(xiàng)目──凱旋新世界廣場(chǎng)等。未來的珠江新城從居住小區(qū)或辦公大廈出來，一個(gè)小時(shí)之內(nèi)就能到達(dá)廣州市的各個(gè)角落。（、）有關(guān)珠江新城的再次起動(dòng)，眾多開發(fā)項(xiàng)目相繼開工與完成，廣州的CBD將再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。建立房地產(chǎn)土地供應(yīng)總量控制和投資引導(dǎo)機(jī)制，完善公平、公開、公正的土地拍賣制度，營造健康規(guī)范的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。繼續(xù)支持開發(fā)廉價(jià)房，做到租售相宜，改善暫住人口和貧困特需人群的居住條件，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的基本生活目標(biāo)。政府部門的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是在開發(fā)投資金額，還是施工、竣工與銷售面積等多個(gè)方面，均保持著較高的發(fā)展速度，是全國最重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。居民租賃住戶的比例不斷下降，%的居民家庭租賃住戶，%。近年來除少數(shù)地區(qū)外，全市及各區(qū)的各類住宅均價(jià)多出現(xiàn)了不同程度下調(diào)的現(xiàn)象。據(jù)《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)2002年報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，%，﹔%，成為推動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要力量，可見房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高。在各類商品房中，住宅仍占開發(fā)投資主導(dǎo)地位，%，仍是房地產(chǎn)業(yè)的主力。但隨著央行新的政策的出臺(tái)，對(duì)企業(yè)自有資金的要求進(jìn)一步提高，將使許多企業(yè)面對(duì)資金來源的困難。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)：2002年商品房施工面積4,，%﹔%。3.　房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)今年廣州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1?，%﹔同期商品房的銷售形勢(shì)亦喜人，1~5月全市實(shí)際銷售（交樓），%﹔實(shí)際銷售（交樓），%，%，%。2002年廣州市商品房銷售簽約情況項(xiàng)目簽約面積（萬平方米）同比增長(zhǎng)（%）比重（%）全市商品房1,其中：住宅1, 寫字樓 商業(yè)用房 其它用房 2.　商品房銷售價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的自我調(diào)節(jié)影響，2002年廣州市商品房的銷售價(jià)格整體有所下降。雖然去年全年房地產(chǎn)價(jià)格有所下調(diào)，但至今年年初價(jià)格水平已基本穩(wěn)定。市內(nèi)十區(qū)住宅成交均價(jià)：樓價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者都十分重視的方面，據(jù)市場(chǎng)人士介紹，在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)4,000?6,000元價(jià)位的物業(yè)成交是住宅市場(chǎng)銷售的主力，約占總量的70%左右，8,000元以上的高檔住宅則約占5%。2002年數(shù)據(jù)顯示，廣州市十區(qū)的高層住宅成交均價(jià)保持在每平方米4,700元左右上下波動(dòng)，%；而多層住宅則在每平方米3,100元左右的水平上下波動(dòng)，%。交通便利、商業(yè)環(huán)境濃厚、有完善的醫(yī)療配套和教育網(wǎng)絡(luò)及提供日常所需的生活設(shè)施等，亦是二手樓受歡迎的原因。1?4月全市商品房實(shí)際成交面積：據(jù)有關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)，今年1?4月全市商品房實(shí)際成交面積達(dá)436萬平方米，%，%，價(jià)格仍平穩(wěn)。近年甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量卻并不多，有顧問公司介紹，全市甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量及現(xiàn)存量持續(xù)偏低，加上有穩(wěn)定的需求，二零零二年整體表現(xiàn)平穩(wěn)。部份一向以開發(fā)、銷售住宅項(xiàng)目為主的發(fā)展商，近期亦開始進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，如城建集團(tuán)便購入天河體育東路商廈以作投資用途。受低息及股市低迷的影響，商業(yè)營業(yè)用房的回報(bào)相對(duì)較高，促使更多資金投入這個(gè)市場(chǎng)。雖然國內(nèi)的空置率計(jì)算方法與國際上的慣例不同，但全市空置時(shí)間超過一年的商品房面積達(dá)384萬平方米，%，仍是個(gè)不容忽視的問題。因而，如何改善資本運(yùn)作