【正文】 目2004年2005年2006年上半年2006年底多層中高檔樓盤（均價(jià)區(qū)間）12001300130014001500160017501850高檔樓盤（均價(jià)區(qū)間）140015001500160017001800200021002006年底南充高檔住宅的多層主力價(jià)格已經(jīng)拉升到20002100元/㎡的高度，為新開(kāi)發(fā)的高檔項(xiàng)目定價(jià)提供了一個(gè)價(jià)格參考標(biāo)尺。帝壹家 (B組)豐泰房地產(chǎn)濱江路四段368號(hào)順慶區(qū)住宅：94815㎡商業(yè)：底商面積未定容積率：綠化率：32%建筑密度：%車位：370個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù) （716套）100—120㎡以下 20%（142套）120—140㎡以下 70%（501套）140㎡以上 10 %（71套）起價(jià)：1598最高價(jià)：2280均價(jià)：18001900起價(jià)：1800最高價(jià)：2400均價(jià)：190098%一次性2%、按揭無(wú)羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、休閑會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)宇豪物管龍 吟水 郡2期萬(wàn)事興置業(yè)北干道與正陽(yáng)路交匯處順慶區(qū)總建面: 114769㎡住宅：100675㎡多層：74345㎡小高層：26330㎡商業(yè)：3376㎡容積率：綠化率：35%建筑密度：%車位：112個(gè)地下產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù) （884套）80－100㎡：230套，占總套數(shù)的26%100120㎡：230套，占總套數(shù)的26%120140㎡：約100套，%140㎡以上：約60套，%起價(jià)：1800最高價(jià)：2570均價(jià)：21002007年初認(rèn)購(gòu)超過(guò)90%一次性2%、按揭無(wú)見(jiàn)備注超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)中心家好物業(yè)海山半島花園海山房產(chǎn)長(zhǎng)城北路28號(hào)嘉陵區(qū)總建面：16萬(wàn)㎡住宅：㎡商業(yè)：㎡容積率：綠化率：50%建筑密度：%車位：587個(gè)產(chǎn)品類型：多層1期總套數(shù) （423 套）80—100㎡以下 %（56套）100—120㎡以下 %（39套）120—140㎡以下 %（269 套）140㎡以上 %（ 59套）起價(jià)：1180最高價(jià)：1400均價(jià)：1260起價(jià)：1286最高價(jià)：1808均價(jià)：16302006年10月98%　會(huì)所、游泳池、景觀長(zhǎng)廊、兒童老人游樂(lè)場(chǎng)、晨跑道成都春暉物業(yè)泰合第二節(jié)、多層中高檔住宅項(xiàng)目分析第 63 頁(yè) 共 63 頁(yè)多層中高檔項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶型面積分布開(kāi)盤價(jià)格現(xiàn)在價(jià)格開(kāi)盤時(shí)間銷售進(jìn)度銷售優(yōu)惠配套物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/月/㎡）濱江名城2期 宏凌實(shí)業(yè)濱江中路四段276號(hào)順慶區(qū)多層：約72000㎡電梯：㎡商業(yè)：㎡容積率：建筑密度：％車位：３期地下93個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù) （494套）80—100㎡以下 %（ 65套）100—120㎡以下 %（ 16 套）120—140㎡以下 %（255 套）140㎡以上 %（ 158 套）起價(jià)：1500最高價(jià)：2400均價(jià)：1800起價(jià)：1950最高價(jià)：2650均價(jià)：23001期：2期：1期：90%2期：80%1期：一次性2%、%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、休閑會(huì)所盛華堂，商業(yè) 天 地山 水文迪房地產(chǎn)順慶區(qū)總建面：88000㎡住宅：84000㎡容積率：綠化率：％建筑密度：％車位：365 個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房/聯(lián)排別墅總套數(shù) （ 2期392套）80—100㎡以下 ％ ( 80套)100—120㎡以下 ％( 75套）120—140㎡以下 % ( 172套)140㎡以上 %( 65套）起價(jià)：多層1600花園洋房2400聯(lián)排2500起價(jià)：多層2100花園洋房240080%1期：一次性3%、分期1%、%2期：一次性2%、分期無(wú)、按揭無(wú)游泳池、籃球場(chǎng)、會(huì)所盛華堂、最高價(jià)：多層2550花園洋房2700聯(lián)排2700最高價(jià)：多層2750花園洋房2800均價(jià)：多層2400花園洋房2600均價(jià)：多層2000花園洋房2500聯(lián)排2600格蘭春天宏凌實(shí)業(yè)順慶區(qū)玉帶路南段順慶區(qū)總建面：10多萬(wàn)㎡住宅：10萬(wàn)㎡商業(yè)：3000㎡容積率：綠化率：%建筑密度：% 車位：226個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù) （ 719 套）89—100㎡以下 %（56 套）104—120㎡ %（21套）123—140㎡ %（351套）140㎡%（29套）起價(jià)：1400多最高價(jià)：2245均價(jià)：1680起價(jià)：1618最高價(jià)：2454均價(jià)：180095%左右一次性2%、%游泳池、會(huì)所、籃球場(chǎng)、超市盛華堂香榭春天1期　延安路436號(hào)　總建面：㎡住宅：16萬(wàn)㎡　商業(yè)：2000㎡地下總面：10000㎡容積率：綠化率：43％車位：400個(gè)產(chǎn)品類型：多層總套數(shù) （1151套）60㎡以下 10 % （ 150 套）60—80㎡以下 20 %（ 300 套）80—100㎡以下 30 %（ 450 套）100—120㎡以下 30 %（450套）120—140㎡以下 5 %（ 75 套）140㎡以上 4 %（ 60 套）起價(jià)：1340最高價(jià)：1500均價(jià)：1400起價(jià)：1800最高價(jià)：2200均價(jià)：2000　　　會(huì)所、幼兒園、景觀道蜀成物業(yè)興業(yè)帝壹家、龍吟水郡、香檳小鎮(zhèn)、城市印象、上城家園17嘉陵區(qū)：地中海藍(lán)、海山半島花園、逸水蘭庭、滿庭芳、柏林美墅、水慕清華高坪區(qū)：上上城、水映蘭庭、金水岸電梯公寓順慶區(qū)：濱江名城3期、錦繡北湖、北湖盛景、凱旋帝景、香榭春天2期、塞納印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凱悅12嘉陵區(qū)：地中海藍(lán)、上城領(lǐng)地在南充的中高檔項(xiàng)目中，2006年上半年及以前主要以多層為主的產(chǎn)品形態(tài)，從2006年下半年電梯公寓產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，其比例占到了41%；分析電梯公寓的開(kāi)發(fā)區(qū)域主要集中在順慶區(qū)、而嘉陵區(qū)很少、高坪區(qū)沒(méi)有的分布情況，結(jié)合順慶區(qū)城區(qū)的土地供應(yīng)稀少情況分析，電梯公寓將逐步成為主城區(qū)的主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)形態(tài)。、房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)平緩上漲預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)CDP的增長(zhǎng)率將保持在10%左右，根據(jù)南充十一五規(guī)劃中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)速度保持在12%以上”，上述數(shù)據(jù)反映出南充整體經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高速發(fā)展；一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的終極目的是保障房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)健地發(fā)展，從南充土地拍賣價(jià)格翻番的地價(jià)情況、南充市區(qū)商品房均價(jià)不到1370元/㎡的房?jī)r(jià)情況（研究同為省內(nèi)二級(jí)城市的雅安2006年19月的住宅銷售均價(jià)都達(dá)到1744元/㎡、綿陽(yáng)住宅銷售均價(jià)達(dá)到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價(jià)更是高達(dá)2152元/㎡），結(jié)合南充的居民收入水平及消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度低于南充經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的綜合情況分析，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨著地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展、價(jià)格還有較大的上升空間、未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)健、平緩地上漲趨勢(shì)。南：嘉陵區(qū)：中檔次樓盤的市場(chǎng)接受度較高，但隨著2006年及以前大批項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，土地資源相對(duì)有限、發(fā)展空間不大，是持續(xù)性的開(kāi)發(fā)區(qū)域；南門壩：是2002007年最熱點(diǎn)的區(qū)域，得益于濱江公園的修建與西河的整治，新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均以高檔為主、市場(chǎng)接受度較高，依然是近2年內(nèi)的城市最熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。高坪區(qū)版塊：開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度為三區(qū)中最弱版塊，但其土地升值最快，隨著近期三橋的開(kāi)通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?年內(nèi)得以表現(xiàn)出來(lái)，此版塊是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。、房地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢(shì)、分區(qū)域特征及發(fā)展趨勢(shì)順慶區(qū)版塊：開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境相對(duì)成熟，南充高品質(zhì)、高價(jià)住宅相對(duì)集中的區(qū)域，消費(fèi)者認(rèn)同度最高，一直是開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；高品質(zhì)開(kāi)發(fā)、高價(jià)位樓盤成為此版塊的開(kāi)發(fā)主流方向。、品牌開(kāi)發(fā)與規(guī)模開(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。、開(kāi)始重視市場(chǎng)研究與細(xì)分，產(chǎn)品差異化特點(diǎn)開(kāi)始呈現(xiàn)。南充大城市的構(gòu)架完成后，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展同時(shí)吸引外來(lái)資金進(jìn)入南充。、開(kāi)發(fā)商水平提高很快。南充房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為南充市的投資重點(diǎn)、消費(fèi)熱點(diǎn)、重要稅源和龍頭產(chǎn)業(yè)，其支柱產(chǎn)業(yè)地位得以凸顯，%。、付款方式分析付款方式一次性付款銀行按揭付款備注客戶數(shù)量(戶)512511有效統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)為1023位不同付款方式比例50%50%點(diǎn)評(píng)：南充一次性付款與銀行按揭的比例達(dá)到了1：1，為以后項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中的針對(duì)付款方式的策略提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。、購(gòu)買者年齡構(gòu)成根據(jù)對(duì)南充錦繡北湖、濱江名城、格蘭春天、海山半島花園、凱旋帝景等5大代表性中高檔樓盤有效客戶數(shù)據(jù)分析，南充購(gòu)買者的年齡分布如下：年齡段20歲以下20—29歲30—39歲40—49歲50歲以上備注客戶數(shù)量(個(gè))31350761655193有效統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)為1990位不同年齡客戶比例%%%%%點(diǎn)評(píng)：%，是購(gòu)房的絕對(duì)主力年齡段；%。消費(fèi)者購(gòu)買特征分析、購(gòu)買總量需求分析，㎡；按照建設(shè)部頒布的2020年全面建設(shè)小康社會(huì)居住的指標(biāo)中“城鎮(zhèn)人均居住進(jìn)駐面積35㎡”這一指標(biāo)，南充在2020年達(dá)到100萬(wàn)人、大城市的發(fā)展目標(biāo)，按照前述指標(biāo)計(jì)算，20072020年南充市區(qū)需求的住房總面積為100=（萬(wàn)㎡），247。三區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格情況、均價(jià)增長(zhǎng)情況、市轄三區(qū)商品房銷售面積、銷售總價(jià)、銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)表區(qū)域銷售面積(單位:萬(wàn)㎡)銷售總價(jià)(單位:萬(wàn)元)均價(jià)(單位: 元/㎡)2004年2005年2006年2004年2005年2006年2004年2005年2006年順慶區(qū)——7281675877——14601310——嘉陵區(qū)——368555572——12571255——高坪區(qū)——1101714124——804853——合計(jì)8751814557324628613161226140市轄三區(qū)住宅均價(jià)走勢(shì)圖區(qū)域銷售面積(單位:萬(wàn)㎡)銷售總價(jià)(單位:萬(wàn)元)均價(jià)(單位: 元/㎡)2005年2006年2005年2006年2005年2006年順慶、嘉陵、高坪區(qū)11761285點(diǎn)評(píng)：南充市區(qū)住宅均價(jià)僅為1285元/㎡，而同為省內(nèi)二級(jí)城市的雅安2006年19月的住宅銷售均價(jià)都達(dá)到1744元/㎡、綿陽(yáng)住宅銷售均價(jià)達(dá)到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價(jià)更是高達(dá)2152元/㎡，說(shuō)明南充的房地產(chǎn)價(jià)格還有較大的上升空間、前景喜人。、非住宅供銷情況項(xiàng) 目非住宅供應(yīng)面積非住宅銷售面積非住宅銷售金額順慶區(qū)18萬(wàn)㎡㎡嘉陵區(qū)㎡（含光彩大市場(chǎng)）㎡高坪區(qū)㎡㎡合 計(jì)在2006年非住宅供應(yīng)中，㎡，㎡,㎡、%，分析2006年南充辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)極少，側(cè)面反映出商業(yè)的空置面積較大，未來(lái)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)需要謹(jǐn)慎對(duì)待。第二節(jié)、南充市2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征三區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、不同物業(yè)供銷情況、住宅供銷情況項(xiàng) 目住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）住宅銷售金額（萬(wàn)元）順慶區(qū)108嘉陵區(qū)47高坪區(qū)15合 計(jì)170南充2006年住宅供應(yīng)面積達(dá)到了170萬(wàn)㎡，㎡，%，銷售勢(shì)頭非常好，住宅供求比較平衡?？茖W(xué)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)中心、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、綠地系統(tǒng)、自然保護(hù)區(qū)、待開(kāi)發(fā)的保留地區(qū)，建設(shè)生態(tài)良好、創(chuàng)業(yè)條件優(yōu)良、適宜居住的特大城市，為實(shí)現(xiàn)“四中心、兩樞紐”奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。加快南充中心城市建設(shè)。搞好城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的修編、銜接，加快工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，調(diào)整用地布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。加快文化館、圖書館、科技館、體育場(chǎng)館、博物館等公共設(shè)施建設(shè)。加快城市地下管網(wǎng)、城市防洪堤、污水和垃圾處理等環(huán)保設(shè)施建設(shè)。完成城市二環(huán)線和小龍電航橋、上中壩、朱鳳寺大橋等重點(diǎn)工程建設(shè)，構(gòu)建順慶、高坪、嘉陵三區(qū)間的快速通道，形成方便快捷城市交通網(wǎng)絡(luò)。到“十一五”末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到30㎡。強(qiáng)化城市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向功能，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。、積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸，多層次多渠道解決城市特困群體居住困難，加快農(nóng)民拆遷還房步伐。、城鎮(zhèn)化水平顯著提高著力構(gòu)建以市轄三區(qū)為中心、縣城為主干和若干小城鎮(zhèn)為基點(diǎn)的城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)保模范城市和省級(jí)文明城市，使南充成為有特色、有品位、有文化、有影響力的現(xiàn)代化城市。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的增加值比重由目前的32：：：：，非農(nóng)就業(yè)比重達(dá)到