【導讀】咽喉西蜀，鎖鑰南滇?之稱，處于昆明、成都、貴陽、重慶等中心。城市經濟社會發(fā)展輻射的交匯點，位于國家規(guī)劃的?腹心地帶，是云南的北大門和滇、川、黔三省經濟、文化的交匯重地。鐵路的建成通車，由公路、鐵路、航空、水運組成的立體交通網絡已具雛形。東南亞、南亞的便捷通道，區(qū)位優(yōu)勢逐步凸現(xiàn)。一年時間過去了，云南的千萬富豪增加到了4800人，億萬富豪增加到430. 人，在31個省、自治區(qū)、直轄市間排名依然排在第23和22位。發(fā)等領域，而礦產領域的富豪超過了一半。預計2020年主要產品鋅精礦（金屬。產值可達30億元，工業(yè)增加值15億元。省會昆明市公路里程430公里，空中航行時間30分鐘。之稱，是云南進入。市政府駐昭陽區(qū)，距省會昆明市381. 昭通居于云嶺高原與四川盆地的結合部，屬典型的山地構造地形，山高谷深，鉛鋅礦已探明儲量萬噸。生率為‰，死亡率為‰，自然增長率為‰。總裝機量1260萬千瓦，主要送電方向為華中、華東地區(qū)。溪洛渡電站于2020年

　　

【正文】 小 結 昭通市交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，礦產資源豐富，農業(yè)資源亦豐富，經濟發(fā)展渠道具備多樣化發(fā)展的可能性，但是目前工業(yè)仍是經濟發(fā)展的基礎。昭通市今年人均可支配收入逐年增加，社會投資額逐年增長，社會消費零售總額增勢明顯。 在商品房建設方面，昭通市多個政策力促商品房建設，為商品房 的開發(fā)提供有利政策支持； 昭通經濟及房地產市場 —— 調研報告 —— 202008 31 城市規(guī)劃中的特色小鎮(zhèn)建設在未來 3－ 5 年可初見成效，提高昭通旅游知名度，配合交通管網的改造，未來 3－ 5 年將吸引大量來自滇南、滇中、貴州、四川的游客前往觀光，為當?shù)氐姆康禺a市場增加新的動力。 昭通經濟及房地產市場 —— 調研報告 —— 202008 32 第三篇 昭通市房地產投資環(huán)境分析 一、投資環(huán)境 1 基本形成全方位、寬領域、多層次的開放格局。目前累計批準國外投資企業(yè) 18家，實際利用國外資金 2395萬美元。 2020以來累計簽約招商項目 465個，協(xié)議總投資 533億元 ,實際到位資金 106億元。外來投資涉及 24個省 市和地區(qū)，香港僑威集團、香港威寶國際投資公司及國內知名企業(yè)中國華電集團、湖北華新集團、廣東粵電集團、廣東碧桂園集團、國投中魯果汁股份公司、四川伊力集團、四川萬泰集團、云南冶金集團、云天化集團、云南滇池能集團、云南煤化工集團等一批大型企業(yè)集團投資項目落戶昭通。 電氣化鐵路貫穿全境 ,連接云、貴、川三省的內昆鐵路縱貫全市五縣區(qū)，昭通境內 210公里，較大的客貨運站 12個。 航空，國家二級機場空中航線暢通 ,昭通機場距市區(qū) ，可雙向起降波音 737客機 . 水運直航上海 ,長江第一港水富港貨運吞吐量 200萬噸，進出港貨輪達到 1000噸級，沿長江可直航上海。 高速公路 , 213國道貫穿昭通全境，全程實現(xiàn)高等級化，市政府駐地至各縣縣城實現(xiàn)公路等級化。 電力，全市中小水電裝機容量為 32萬 kw，預計將達到 220萬 kw 以上，供電電網與省網相連至南方電網，形成了較為完善的供電網絡。溪洛渡、向家壩、白鶴灘等一批特大型水電站及鎮(zhèn)雄、威信火電廠正在建設或籌建之中，不遠的將來，全市電力總裝機容量為 2200萬 kw，成為?西電東送?和?云電外送?的能源基地。 7學校，全市擁有獨立科研機構 2個，普通高等學校 1所，普通中等專 業(yè)學校 5所，普通高中 33所，普通初中 142所，小學 2474所。 8交通規(guī)劃， 《昭通市交通發(fā)展規(guī)劃》要求用五年時間逐步完善昭通市的道路交通、鐵路運輸和航空、航運立體網絡， “海陸空 ”齊頭并進，達到 “道路運輸條件明顯改善，水路運輸能力顯著增強，鐵路運輸加快發(fā)展，航空運輸優(yōu)勢充分發(fā)揮 ”的目標，實現(xiàn)交通根本性改觀。全市交通建設要切實做好 “十一五 ”后三年和 “十二五 ”前兩年的工作，堅持把公路建設作為重點，大力發(fā)展內河航運，加快鐵路建設步伐，拓展航空發(fā)展空間。按照規(guī)劃，昭通市 “十一五 ”后三年將開工建設鹽津柿子至鎮(zhèn)雄、鎮(zhèn)雄鳳 翥至威信、昭陽區(qū)至彝良、水富至綏江、柿子至鹽津 5條二級公路，總長 313公里。實現(xiàn)昭陽、魯?shù)?、鹽津、大關、鎮(zhèn)雄、彝良、威信、綏江、水富 9個縣（區(qū)）通二級公路，全市二級以上公路總里程達到 721公里；建設通鄉(xiāng)油路 1586公里，改造通村公路 4896公里，新建鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）汽車客運站 48個；完成水富至宜賓 28公里三級航道改造，完成水富港二期工程擴建，實現(xiàn)千噸級港及昭通經濟及房地產市場 —— 調研報告 —— 202008 33 其倉儲、站場與公路、鐵路對接，貨運量達到 200萬噸以上；加強協(xié)調，積極配合有關部門做好內昆復線、麗江－攀枝花－昭通鐵路的立項和前期工作；完成昭通機場選址及項目前期 工作，爭取開通成都、重慶、貴陽航線；在 “十二五 ”前兩年，新開工建設 4條二級公路，總長 357公里，全市二級以上公路總里程達到 1078公里，實現(xiàn)市政府所在地到 11縣（區(qū)）公路全部高等級化，行程時間不超過 4小時的交通發(fā)展目標；建設通鄉(xiāng)油路 838公里，實現(xiàn) 143個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）全部通油路的目標；建設 45個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）汽車客運站，使全市 143個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）全部建有汽車客運站；建設水富港集裝箱碼頭、客運碼頭，擴大后方堆場建設，同時啟動綏江新市鎮(zhèn)港口及碼頭建設，使全市港口貨運量達到 500萬噸以上；開工建設內昆復線、麗江－攀枝花－昭通鐵 路；建成昭通機場，開通北京、上海、廣州航線。 二、昭通市投資優(yōu)惠政策 （一） 土地優(yōu)惠政策： 對來昭通市投資的國內外大型知名企業(yè)、上市公司投資從事生物資源開發(fā) (含制藥業(yè) )、科技開發(fā)、基礎設施等國家鼓勵類項目，在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，按現(xiàn)行政策優(yōu)先安排用地指標、優(yōu)先報批。 國有荒山、荒地等未利用地依法承包給投資商進行造林、種草等生態(tài)建設的，實行土地使用權 50年不變，達到出讓合同約定投資金額并符合生態(tài)建設條件的，土地使用權可以按現(xiàn)行政策依法轉讓、出租、抵押和作價出資。 利用集體荒山、荒地等未 利用地進行造林、種草等生態(tài)建設的，可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得土地使用權，實行土地使用權 50年不變，并發(fā)給投資者林草權屬證書；土地使用權可以依法繼承、轉讓 (租 )、抵押。 外來投資企業(yè)征用土地，按土地用途確定使用年限 (商業(yè)、旅游、娛樂 40年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地和綜合用地 50年；住宅用地 70年 )，若使用期滿后，可根據(jù)需要按規(guī)定辦理土地使用權續(xù)期使用手續(xù)。 （二） 稅收優(yōu)惠政策 ： 新企業(yè)所得稅法公布前已經批準成立的企業(yè)，依照當時的稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定，享受低稅率優(yōu)惠的，按照國務院規(guī)定 ，可以在本法實施后五年內，逐步過渡到本法規(guī)定的稅率；享受定期減免稅優(yōu)惠的，按照國務院規(guī)定，可以在本法施行后繼續(xù)享受到期滿為止，但因未獲利而尚未享受優(yōu)惠的，優(yōu)惠期限從本法施行年度起計算。 對昭通市屬于國家鼓勵類產業(yè)的內外資源共享企業(yè)，在 2020年至 2020年期間，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 對在新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視企業(yè)，上述項目業(yè)務費占企業(yè)收入 70%以上的，可以享受企業(yè)所得稅如下優(yōu)惠政策：內資企業(yè)自開始生產經營之日起，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所 得稅；國外投資企業(yè)經營在 10年以上的，自獲利年度起，第一年到第二年免征企業(yè)所得稅，第三至第五年減半征收企業(yè)所得稅。 昭通經濟及房地產市場 —— 調研報告 —— 202008 34 第四篇 昭通市房地產市場情況 一 、?十五?住房建設概況 ?十五?期間，昭通市住房建設與房地產業(yè)有了較快發(fā)展，特別是市委、市政府所在地的昭通中心城市，?十五?期間共完成房地產開發(fā)投資 85486 萬元，商品房竣工面積 1036722 平方米，住宅建設投資完成 72757 萬元，住宅竣工面積942020 平方米，其中，經濟適用住房竣工面積近 65 萬平方米。至 2020 年末，昭通中心城市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到 平 方米。住房建設與房地產業(yè)在昭通市 國民經濟中的重要性日益顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在：一是房地產業(yè)加快了城市建設步伐，促進了城市經濟發(fā)展，正逐步發(fā)展成為 昭通市 的又一支柱產業(yè)；二是房地產投資增速較快，?十五?期初的 2020 年，昭通中心城市僅完成房地產投資2510 萬元，但至?十五?期末的 2020 年底，已累計完成房地產投資 72757 萬元，增長了 28 倍；三是房地產交易市場日趨活躍，?十五?期初的 2020 年，昭通中心城市房地產交易金額和面積分別為 993 萬元和 15700 平方米，至?十五?期末的 2020 年底，已累計完成房地產交易金額 22546 萬元和面積 248260 平方米，分別增長了 倍和 倍，房地產估價、測繪等中介機構逐步健全，房地產市場秩序進一步規(guī)范；四是住房保障體系逐步建立，經濟適用住房建設穩(wěn)步增長，廉租住房制度建設正在起步。這一系列成效的取得，為解決人民群眾的居住困難，提高人民生活水平發(fā)揮了重要的作用。 雖然昭通中心城市房地產業(yè)在?十五?期間取得了顯著成效，但由于昭通市經濟落后、職工收入水平低，導致房地產業(yè)起步晚、發(fā)展遲緩，與全國、全省相比，存在著基礎差、規(guī)模小、底子薄、市場發(fā)育程度低等問題，現(xiàn)有住房仍然不能滿足廣大群 眾改善居住條件、提高生活水平的需要。據(jù)不完全統(tǒng)計，?十五?期末，昭通中心城市住房存量約為 275 萬平方米，約 38000 套，城市住宅成套率約為 70%。其中， 70%左右的房改房和城市居民私有住房，建筑年代長、面積小、環(huán)境差、設計不合理、功能不配套，已不適應昭通中心城市社會經濟發(fā)展及人民生活水平的需要。 二、 ?十一五? 0708 年昭通房地產發(fā)展情況 至 2020 年底，昭通中心城市的城市人口約 萬多人；共有城市居民戶 5昭通經濟及房地產市場 —— 調研報告 —— 202008 35 萬余戶；住房建筑總面積約 500 萬平方米，約 萬套，人均住房建筑面積約為 平方米，成 套率 70％。其中， 70%左右的房改房和城市居民私有住房，建筑年代長、面積小、環(huán)境差、設計不合理、功能不配套，已不適應昭通中心城市社會經濟發(fā)展及人民生活水平的需要。 住房需求情況 1）城鎮(zhèn)化進程中新增人口的住房需求。 2020 年昭陽區(qū)總人口約 78 萬人 ,其中城鎮(zhèn)人口約 萬多人，隨著城鎮(zhèn)化水平的進一步提高， 2020 年 城鎮(zhèn)人口將達到 萬人左右，城鎮(zhèn)化進程新增城鎮(zhèn)人口約 3 萬多人，新增人口中約 40%需購買住房，并按人均 30 平方米計算，新增人口的住房需求約為 36 萬平方米； 2）現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口住房水平提高產生的 住房需求。 2020 年全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約為 平方米，按 2020 年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積提高到 27 平方米計算，昭通中心城市現(xiàn)有 萬城鎮(zhèn)人口改善住房的需求約為 萬平方米。 3）婚嫁引發(fā)的住房需求。據(jù)民政部門資料統(tǒng)計，昭通中心城市平均每年結婚家庭約在 1000 戶左右，按有 50%即 500 戶需要購置新房，每戶以 100 平方米計算，婚嫁引發(fā)住房需求約為 5 萬平方米。 以上三個因素引發(fā)的 0 09 年 住房需求約為 68萬平方米。 而 2020 年昭通中心城市總建筑面積為 65 萬平米。 住房建設計劃 1）住房建設 類型 住房建設類型包括廉租住房、經濟適用住房、商品住房三大類。商品住房包括中小套型普通商品住房（單套套型建筑面積 ≤90 平方米）、其他商品住房（單套套型建筑面積＞ 90 平方米）。 2）住房建設總量 2020 年在中心城市建設各類住房約 6050 套，總建筑面積 65 萬平方米。其中，建設商品住房 5150 套、 60 萬平方米，廉租住房 200 套、 1 萬平方米，經濟適用住房 700 套、 4 萬平方米。 3）住房建設結構 住房總量中，按照省建設廳批準的《昭通中心城市 “十一五 ”住房建設規(guī)劃》的要求，商品房單套套型建筑面積 90 平方米以下的住房不 低于住房總開發(fā)建設面積的 50%。廉租住房單套建筑面積應當控制在 50 平方米以內；經濟適用住房昭通經濟及房地產市場 —— 調研報告 —— 202008 36 單套建筑面積應當控制在 60 平方米以內。 4）住房建設區(qū)域 2020 年中心城市住房建設，要緊緊圍繞優(yōu)先發(fā)展昭通中心城市北部新區(qū)的戰(zhàn)略決策，以大力推進北部新區(qū)住房建設為著力點，進一步優(yōu)化、完善老城區(qū)居住功能，提升中心城市整體形象和城市競爭能力，滿足人民群眾的住房需求。 2020年，北部新區(qū)住房開發(fā)建設項目 8 個，開發(fā)建設住房 4000 套、開發(fā)建設總面積45 萬平方米；老城區(qū)住房開發(fā)建設項目 5 個，開發(fā)建設住房 2050 套、開發(fā)建設總面 積 20 萬平方米。 三、昭通市房地產市場存在問題 一是住房供應結構不盡合理，經濟適用住房及中低價位、中小戶型普通住房市場供應量不足，住房社會保障體系不完善；二是住宅建設現(xiàn)代化水平較低，住宅工程質量?通病?尚未根治，住房節(jié)能技術運用程度低；三是貨幣化分配未啟動；四是房地產市場發(fā)育程度低，交易秩序不規(guī)范；五是住房建設與房地產監(jiān)管體系不健全；六是物業(yè)管理社會化、專業(yè)化水平不高。 四、昭通市土地需求結構 到 2020 年，昭陽區(qū)建成區(qū)面積將達到 30 平方公里，城市化率達到 35％。根據(jù)昭通市《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標 準》，土地利用需求結構為： 類別名稱 用地指標（ m2/人） 占建設用地比例％ 居住用地 18～ 20～ 32 工業(yè)用地 ～ 15～ 25 道路廣場用地 ～ 8～ 15 綠地 其中：公共綠地 不小于 不小于 8～ 15 五、昭通市住房建設發(fā)展目標 根據(jù) 《昭通中心城市 “十一五 ”住房建設規(guī)劃》 ， 2020 年，開工建設 50 萬平方米住房。其中，套型建筑面積 90m2 以下普通商品住房（含經濟適用住房） 25昭通經濟及房地產市場 —— 調研報告 —— 202008 37 萬平方米，結合實際建設一定規(guī)模的廉租住房；土地供給總量 111 公頃。 普通商品房、經濟適用房、廉租住房供應體系基本建立，居住條件進一步改善，房地產市場秩序進一步規(guī)范。 根據(jù) 《昭