【正文】 5 一層 二層 —— 分層銷售 4080 大德財富中心 60150 18000 —— 一拖二 —— 中央第一街 4580 一層 二層 一層 21000 二層 7000 一次性 分層銷售 4050 商業(yè)市場分析 【 主要在售商業(yè)情況 】 產(chǎn)品分析 Part2 項目本體分析 【 商業(yè)價值分區(qū)示意 】 一類價值 二類價值 三類價值 四類價值 ? 中興街城市主要干道店面展示面積最好和商場入口為一類商鋪； ? 圍繞 mall和在主要路口處為二類商鋪其中 1店鋪因游離 mall所以歸為二類商鋪； ? 離 mall近的和在北廣場部分沿街商業(yè)歸為三類商鋪； ? 剩余的為四類商鋪； （ 價值的定位主要依據(jù)展示面和跟 mall之間的聯(lián)動性來考量的） 二三期地塊待建設(shè) 安 置 房 小區(qū)內(nèi)部路 規(guī)劃路 優(yōu)勢 ?項目位于市中心地段； ?交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)； ?永輝、屈臣氏、電影院、大品牌確定入駐； ?永嘉品牌市場口碑良好； ?周邊多個大型商業(yè)運營中集群效應(yīng)凸顯； 劣勢 ? 只有一個完整的沿街面（中興街）其余為內(nèi)街或展示面較單一； ? 產(chǎn)品面積偏大尤其那些一托二產(chǎn)品（市場主流成交面積 4070㎡ ）； ? 大部分商業(yè)不支持餐飲業(yè)態(tài)； ? 商鋪進(jìn)深普遍偏深（市場偏好進(jìn)深在 814m）； 機(jī)會 ? 政策利好助力商業(yè)去化； ? 泉港商業(yè)能級較低目前無一站式購物中心商業(yè)物業(yè)； ? 周邊商業(yè)價格泉港最高，有助本案商業(yè)實現(xiàn)高溢價； 威脅 ?商業(yè)市場庫存量大，去化周期長； ?商業(yè)價格 15年較 14年大幅下降； ?區(qū)域多個商業(yè)體未能成功運營營銷市場信心； ?當(dāng)?shù)乜腿喝后w窄，投資商鋪積極性丌高； 項目本體分析 【 商業(yè)價值分區(qū) 】 南山南中路：成熟商圈，租金也是片區(qū)最高租金租金在 6596元 /㎡，部分租金超過 100（新華都入口店鋪租金達(dá) 120元 /㎡）租金往北遞減，十字路口處最高。5% =74*12247。 如：甲先生購買 1101，表單價 23525元 /㎡ ，總價 5010548元，符合政府補貼條件，演算如下：風(fēng)險評估：客戶首付款壓力較大，對現(xiàn)有銷售市場存在一定風(fēng)險。 權(quán)重因素法測算項目價格 均價 根據(jù)市場比較法計算： 本項目均價靜態(tài)均價約 26414元 /㎡ ； 內(nèi)容 權(quán)重分?jǐn)?shù) 昌茂百匯金街 為為新天地 莊園新華都 逸濤城市廣場 萬商城市花園 市場均價 P（ 元 /㎡ ） X 15000 20230 28000 24000 14000 景觀資源 10% 周邊環(huán)境 6% 升值潛力 10% 周邊配套 10% 項目形象 9% 項目規(guī)劃 12% 戶型設(shè)計 10% 產(chǎn)品配置 10% 精裝配置 12% 發(fā)展商品牌 6% 工程進(jìn)度 5% 合計 (V) 100% 綜合修正系數(shù) X 平均值 W 19433 26145 36329 32398 17766 加權(quán)系數(shù) N 加權(quán)平均值 F 3887 5229 7266 6480 3553 本項目目前靜態(tài)價格 P(本項目） 26414 本體平均租金約 74元 /月 / m2 項目價格分析 —租金收益法 市場比準(zhǔn)價 泉港商業(yè)市場 本項目 山腰商圈 祥云商圈 錦繡商圈 折實租金 約 80 約 70 約 50 發(fā)展商品牌 10% 9 9 8 8 片區(qū)形象 30% 27 26 23 26 物業(yè)形象 5% 4 3 3 4 位置 25% 25 24 21 23 片區(qū)發(fā)展?jié)摿? 5% 5 5 4 4 硬件 10% 9 9 7 8 景觀環(huán)境 5% 4 4 4 4 物業(yè)管理 5% 4 3 4 4 營銷形象 5% 4 5 5 4 合計 100% 91 87 77 84 權(quán)重 100% 40% 30% 30% PX＝ 80*91/87*40%+70*91/77*30%+50*91/84*30%= /月 / m2 收益法價格判定依據(jù)租金 ，本體底商租金按 74元 /m2/月進(jìn)行測算。 中興街：商業(yè)價值集中在十字路口處和以奇隆廣場為代表的商業(yè)，租金在 7590元 /㎡ ,主力面積 7090㎡，層高 5米，面寬 36米，進(jìn)深在1520米。 商業(yè)小結(jié) 根據(jù)影響商鋪價格因素 ， 得出各項目對應(yīng)的評估分值 ， 如下表： 商 業(yè)價格建議 序號 影響商鋪價值因素 對應(yīng) 本案 昌茂百匯金街 為為新天地 莊園新華都 逸濤城市廣場 萬商城市花園 分值 評分 評分 評分 評分 評分 評分 1 地段 25 2 人流量 17 3 周邊商業(yè)環(huán)境 5 4 交通情況 20 5 規(guī)模 8 6 發(fā)展商 3 7 銷售模式 6 8 產(chǎn)品 16 合計 100 根據(jù)各競品權(quán)重，得出本案比準(zhǔn)均價 為 21236元 /㎡，取整后 為 21000元 /㎡ 。 從銷售人員那得知：二層商業(yè)價格是一層的 1/3 1 鋪位 成交均價元 /㎡ 02 20307 03 21367 04 22136 06 18805 07 15750 09 16684 10 15636 02 03 04 06 07 09 10 靠泉港一中均價在 靠興民街一層均價在 3萬左右 競品項目分析 為為新天地 ——泉港首席都市綜合體， ，統(tǒng)一招商運營管理，帶租約銷售，年回報 5% 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 130畝，容積率 總建 238000㎡ 項目規(guī)劃 8棟住宅， 1棟酒庖， 1棟服務(wù)式公寓 集中商業(yè) ㎡ 車位 1140個 戶型面積 住宅 123166㎡ 商鋪 49117㎡ 銷售價格 商鋪一層沿街主干道價格在均價 /㎡，內(nèi)街在 600015000元 /㎡ 內(nèi)街及二層 400010000元 /㎡ 住宅 4800元 /㎡ 優(yōu)惠措施 商業(yè)：一層 500元 /㎡，二層 300元 /㎡（政店） 銷售策略 層商鋪 9888元 /㎡ 起價，二層商鋪 2600元 /㎡ 起價 帶租約銷售年迒 3%5%丌等根據(jù)成交金額來定 【 為為新天地