房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 ≈24683元 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 —價(jià)格定位 根據(jù)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)心理價(jià)位分析 ,客戶(hù)心理預(yù)期主要在 萬(wàn)元 /㎡ 左右，所以綜合以上因素， 建議均價(jià)為 23000元 /㎡ 。 公園東路：以萬(wàn)商城市花園為代表的商業(yè)， 2一層商業(yè)租金在 3550元 /㎡； 新民街：商業(yè)價(jià)值較低，物業(yè)主要以自建房為主底商，租金在 2530元 /㎡ ,業(yè)態(tài)以中餐和便民商鋪為主。 【 貼補(bǔ)對(duì)象 】 自 2023年 4月 1日起至 2023年 12月 31日，在泉港區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品房（含商品住房、 庖面、鋪位、庖鋪 等商業(yè)用房，丌含二手房、辦公用房、車(chē)庫(kù)、車(chē)位、儲(chǔ)藏間等）的單位和個(gè)人，區(qū)財(cái)政給予發(fā)放購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)金。 選取原則： A、不本項(xiàng)目相近的地理位置； B、不本項(xiàng)目 檔次、體量、形象定位具備一定程度可比性； C、目前市場(chǎng)在 售的主要商業(yè)項(xiàng)目 。 從銷(xiāo)售人員那得知：二層商業(yè)價(jià)格是一層的 1/3 1 鋪位 成交均價(jià)元 /㎡ 02 20307 03 21367 04 22136 06 18805 07 15750 09 16684 10 15636 02 03 04 06 07 09 10 靠泉港一中均價(jià)在 靠興民街一層均價(jià)在 3萬(wàn)左右 競(jìng)品項(xiàng)目分析 為為新天地 ——泉港首席都市綜合體， ，統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理，帶租約銷(xiāo)售，年回報(bào) 5% 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 130畝，容積率 總建 238000㎡ 項(xiàng)目規(guī)劃 8棟住宅， 1棟酒庖， 1棟服務(wù)式公寓 集中商業(yè) ㎡ 車(chē)位 1140個(gè) 戶(hù)型面積 住宅 123166㎡ 商鋪 49117㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 商鋪一層沿街主干道價(jià)格在均價(jià) /㎡，內(nèi)街在 600015000元 /㎡ 內(nèi)街及二層 400010000元 /㎡ 住宅 4800元 /㎡ 優(yōu)惠措施 商業(yè)：一層 500元 /㎡，二層 300元 /㎡（政店） 銷(xiāo)售策略 層商鋪 9888元 /㎡ 起價(jià)，二層商鋪 2600元 /㎡ 起價(jià) 帶租約銷(xiāo)售年迒 3%5%丌等根據(jù)成交金額來(lái)定 【 為為新天地 】 樓棟 套數(shù) 去化 剩余套數(shù) 去化率 商場(chǎng) 1（第一層） 214 30 184 14% 商場(chǎng) 1（第二層） 212 15 197 7% 商場(chǎng) 1（第三層） 127 自持 商場(chǎng) 1（第四層） 52 合計(jì) 已推 426 45 381 11% 競(jìng)品項(xiàng)目分析 商業(yè)規(guī)模高達(dá) ㎡，以冠軍百貨、永輝超市、國(guó)美電器、兒童主題樂(lè)園、影院等為商業(yè)核心迕行招商； 【 為為新天地 】 該面商業(yè)沿主街干道 D106 D102 D103 沿街主干道 店門(mén) 店鋪 成交價(jià)（元 /㎡ ） D102 20887 D103 20261 D106 20344 B101 17402 B108 22900 B108 B101 帶租約銷(xiāo)售，根據(jù)店鋪的金額不同月返還租金不一樣年回報(bào)在 3%5%不等； 9888元 /㎡ F106折后均價(jià) 25160元 /㎡ 5年返還租金每月返 3204元 /㎡ 競(jìng)品項(xiàng)目分析 【 為為新天地 】 營(yíng)銷(xiāo) ? 主打低價(jià) ? 租金返還 ? 主力店門(mén) 競(jìng)品項(xiàng)目分析 【 莊園新華都 】 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃 13層商業(yè) 432層住宅 戶(hù)型面積 一層 庖面 24間，以 15139平，以 6080為主。對(duì)于公司多產(chǎn)生合同總價(jià)多余部分（現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠總額）的稅費(fèi) 方式 房源 面積 表單價(jià) 表總價(jià) 簽約單價(jià) 簽約總價(jià) 原首付 貸款金 額 現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠金額 五年 返祖每年 3% 政府補(bǔ) 貼 實(shí)際首 付 月供（期限 10年） 低首付方式 1101 23525 5010548 4871137 2441137 2430000 139411 730671 106495 1710466 25821 正常方式 1101 23525 5010548 4140466 2070466 2070000 139411 621070 106495 2070466 21996 B、 享受現(xiàn)場(chǎng)常規(guī)三重優(yōu)惠成交的，把三年返租優(yōu)惠一次性在總房款中扣除。 商業(yè)小結(jié) 根據(jù)影響商鋪價(jià)格因素 ， 得出各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的評(píng)估分值 ， 如下表： 商 業(yè)價(jià)格建議 序號(hào) 影響商鋪價(jià)值因素 對(duì)應(yīng) 本案 昌茂百匯金街 為為新天地 莊園新華都 逸濤城市廣場(chǎng) 萬(wàn)商城市花園 分值 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 1 地段 25 2 人流量 17 3 周邊商業(yè)環(huán)境 5 4 交通情況 20 5 規(guī)模 8 6 發(fā)展商 3 7 銷(xiāo)售模式 6 8 產(chǎn)品 16 合計(jì) 100 根據(jù)各競(jìng)品權(quán)重，得出本案比準(zhǔn)均價(jià) 為 21236元 /㎡，取整后 為 21000元 /㎡ 。5% =17760元 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 —租金收益法定價(jià) 5萬(wàn)庖面預(yù)約升級(jí)明細(xì) 序號(hào) 姓名 意向鋪位 意向價(jià)位 投資 /自營(yíng) 區(qū)域 年齡 身份證 途徑 職業(yè) 置業(yè)顧問(wèn) 1 王傳秋 9109 17000 投資 后龍 46 350521197012037056 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 2 施燕超 10108 2023023000 自營(yíng) 山腰 34 35058319821220801X 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 3 林秀華 10110 2023023000 自營(yíng) 山腰 48 350521196807057064 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 4 莊曉峰 5109（ 2順） 3000035000 投資 山腰 42 350521197401136533 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 5 莊曉峰 5110 300035000 投資 山腰 42 350521197401136533 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 6 莊意彬 5106 3000035000 投資 山腰 39 350521197703116511 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 7 莊意彬 5105 3000035000 投資 山腰 39 350521197703116511 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 8 莊澤贏 5104 30000 投資 山腰 39 35052119771109851X 老業(yè)主 個(gè)體 陳 瑩 9 鐘巧珠
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