房地產(chǎn)市調(diào)報告-免費閱讀
【正文】 根據(jù)市場比較法計算： 本項目均價靜態(tài)均價約 26414元 /㎡ ； 根據(jù) 租金收益法定價 : 本項目均價約 17760元 /㎡ ； 根據(jù)來訪客戶心理價位分析 : 建議均價為 23000元 /㎡ ； 總結(jié)：經(jīng)以上分析本案成交均價應(yīng) 為： 22023元 /㎡ 。 底商價格定位 Part 4 市場回顧 政策線 政策補(bǔ)貼助力市場回暖（五月份成交 47套） 庫存線 產(chǎn)品線 價格線 競品線 營銷線 庫存持續(xù)高位運行庫存量達(dá)約 18萬 ㎡ 需 94個月才能去化完 市場偏好 70㎡ 以下的店面 15年商業(yè)價格大幅下降； 目前一層沿街商鋪成交均價在 /㎡ 市場主力成交價格 目前競品項目存量大，在售項目一層沿街均價在 /㎡ 、在運營項目價格一層價格在 /㎡ ， 但市場呈現(xiàn)有價無市 在售項目帶租約銷售，年回報在 3%5%不等根據(jù)店鋪金額情況來返還，按月返還到客戶指定賬戶； 在運營項目帶租約銷售（新華都 15年租約銷售租金一層租金80元起每三年遞增 6%）、自然銷售 （如昌茂和萬商花園） 商業(yè)市場分析 【 商業(yè)供銷分析 】 02460510152023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年泉港商業(yè)供求 供應(yīng)面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 供求比 050001000015000202302023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年泉港商業(yè)成交均價 成交均價 ?2023年至 2023年，泉港商業(yè)市場整體呈現(xiàn)供大于求的狀況，商業(yè)開發(fā)面積大，市場去化速度慢，周期長。 本體 周邊租金報告 數(shù)據(jù)說明：主要通過市場拜訪從當(dāng)?shù)?的 經(jīng)營者得知； 主要街區(qū)：南山南路、新民街、中興街、公園東路 街區(qū)示意圖及重點商業(yè)分布 本體入市價格定位 Part 3 定價方法： 根據(jù)市場比較法定價 1 根據(jù)租金收益法定價 2 項目價格預(yù)估方法： 為了客觀的反映本 項目底商的 價值，本案將結(jié)合全面調(diào)研的市場依據(jù)，采用嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的市場比較法，對本項目迕行定價和評估。 目錄 ?泉港市場調(diào)查 ?產(chǎn)品分析 ?底商入市定位 ?底商價格 定位 ?本體底商價格策略 泉港市場調(diào)查 Part 1 整體市場分析 2023年 4月泉州市泉港區(qū)政店下發(fā)紅頭文件：購買商品住房，獎勵所購商品房成交備案價 8%； 購買新庖面、鋪位、商鋪、等商業(yè)用房，獎勵一層 500元 /㎡ ，二層及以上 300元 /㎡ 。 市場比較法是將本項目不具有可比性的類似項目迕行比較，對返些成交價格迕行適當(dāng)?shù)男拚?，以此測算本項目客觀合理的價格。 ?泉港商業(yè)均價從 20232023年成交持續(xù)走高達(dá)到最高14735元 /㎡ ； ?受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及市場供大于求的市場因素影響價格快速下降 9996元 /㎡ ； 近 5年泉港商業(yè)市場整體呈現(xiàn)供大于求的狀況，其中 2023年供求比高達(dá) ，銷售均價在 2023年回落至 9996元 /平米； 商業(yè)市場分析 【 商業(yè)存量分析 】 49,020 64,352 142,388 183,021 177,374 94 0204060801001202023年新增 截止 2023年底 截止 2023年底 截止 2023年底 截止 2023年底 截止 2023年 3月底 泉港商業(yè)近年來庫存量及去化周期 庫存量（㎡） 去化周期（月） 隨著泉港的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，市場呈現(xiàn)供大于求，商業(yè)庫存量持續(xù)走高，截止 ，消化周期需要 94個月才能消化完全港現(xiàn)有商業(yè)庫存量； 市場預(yù)判 ? 政策面：持續(xù)寬松但政策補(bǔ)貼未來不可能長久持續(xù)； ? 市場商業(yè)放量將放緩，但庫存量仍處高位，為消化庫存開發(fā)商將加大優(yōu)惠積極去化庫存； ? 商業(yè)價值兩級分化地段優(yōu)越，交通便捷配套完善、業(yè)態(tài)完善的商業(yè)價值持續(xù)增加；物業(yè)落后業(yè)態(tài)不完善體驗感不足的商業(yè)將受市場淘汰； ? 商業(yè)價格：短期內(nèi)沿街商鋪 3萬以上商鋪市場仍是有價無市； 競品項目分析 【 昌茂百匯金街 】 9 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 53畝，容積率 總建 130000㎡ 項目規(guī)劃 一棟商業(yè) ，地上 13586+地下 3377 8棟住宅 1718層，住宅共 526套，公寓 346套 底商 124間，共 9956㎡ 機(jī)動車位 622個，其中地下 499個 戶型面積 商鋪 3385㎡ 住宅 94141㎡ 公寓 4566㎡ 銷售價格 商鋪一層 1500025000元 /㎡，二層 7300元 /㎡ 住宅 4500元 /㎡，公寓 5100元 /㎡ 優(yōu)惠措施 商業(yè)：一層 500元 /㎡，二層 300元 /㎡（政店） 公寓： 8%(政店）， 650元 /㎡（開發(fā)商） 銷售策略 昌茂百匯金街 ——以中閩百匯作為商業(yè)核心迕行銷售推廣，商鋪銷售無營銷策略僅個 折； 樓棟 套數(shù) 去化 剩余套數(shù) 去化率 商場 出租給中閩百匯 9（第一層） 14 7 7 50% 8（第一層） 14 5 9 36% 2（第 1層） 19 1 18 5% 1（第一層） 13 9 4 69% 合計 60 22 38 37% 1 2 3 5 6 7 8 競品項目分析 【 昌茂百匯金街 】 依托中閩百匯百貨為商業(yè)核心，對沿街住宅底商（兩層）迕行銷售，主力面積3360平米。 本體底商價格策略 Part 5 現(xiàn)場優(yōu)惠： 一、預(yù)約客戶交五萬，開盤抵九萬 二、開盤當(dāng)天，享受 三、每年返祖補(bǔ)貼 3%，連續(xù)五年合計是 15% 四、參不彩商鋪 2%補(bǔ)貼 詳細(xì)價格請參照附件 本體底商銷售策略方案： A、 享受現(xiàn)場常規(guī)兩重優(yōu)惠成交的，把三年返租優(yōu)惠一次性在首付款中扣除 如：甲先生購買 1101，表單價 23525元 /㎡ ，總價 5010548元，符合政府補(bǔ)貼條件，演算如下：風(fēng)險評估：對于客戶貸款金額增加，月供金額多于正常銷售。 商 業(yè)價格建議 樓盤名稱 與本案對比系數(shù) 目前均價 折算價格 權(quán)重 權(quán)重均價 （元 /㎡ ） （元 /㎡ ） （元 /㎡ ） 昌茂百匯金街 15000 14700 20% 2940 為為新天地 20230 17000 20% 3400 莊園新華都 28000 27440 20% 5488 逸濤城市廣場 24000 23520 20% 4704 萬商城市花園 24000 23520 20% 4704 比準(zhǔn)均價 21236 根據(jù)各競品權(quán)重 : 得出本案比準(zhǔn)均價 為 21000元 /㎡ 。 最終整體均價 =26414*80%+17760*20%
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