【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2020 年 連云港 市城鎮(zhèn)在崗職工月平均工資940 元，分別為上海和蘇州的 38％和 28％；上海各工業(yè)開發(fā)區(qū)土地總成本 18— 26 萬(wàn)元 /畝，蘇州約為 15— 20 萬(wàn)元 /畝，而 連云港在 7— 10 萬(wàn)元 /畝左右。較低的商務(wù)成本，直接降低了投資者的前期投入。 ? 園區(qū)資源優(yōu)勢(shì) 連云港市開發(fā)園區(qū)資源得到進(jìn)一步整合，園區(qū)集約化發(fā)展水平逐步提高，目前擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)、 4 個(gè)省 26 級(jí)開發(fā)區(qū)、 7 個(gè)市級(jí)開發(fā)區(qū)，形成了國(guó)家級(jí)、省級(jí)和市級(jí)功能配套、區(qū)域合理的園區(qū)發(fā)展體系 。 ? 特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 連云港市新醫(yī)藥、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，是開展招商引資的良好載體。 ? 能源優(yōu)勢(shì) 去年以來(lái)，全國(guó)、全省普遍缺電，電力短缺成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的?瓶頸?，并且短期內(nèi)難以有效緩解。相比較而言，連云港市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展能源保障相對(duì)可靠。 ? 土地資源優(yōu)勢(shì) 當(dāng)前國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)實(shí)行緊縮政策，大幅度壓低用地計(jì)劃，并在半年內(nèi)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地。這些措施使土地資源在招商引資中的重要地位進(jìn)一步凸顯，也使連云港市土地資源豐富的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步放大。 ? 海港資源優(yōu)勢(shì) 連云港港口區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，運(yùn)輸時(shí)間相對(duì)較短、成本較低。國(guó)內(nèi)中西部地區(qū)從連云港口岸出?；蛏习兜囊话阖浳镨F路運(yùn)費(fèi)（按噸公里貨物 元左右計(jì)算），比從上海、天津、青島、日照港走少 30－ 50 元／噸。 ? 投資成本 基礎(chǔ)設(shè)施 27 照明用電： 居民用電 元（分時(shí)供電） 商業(yè)用電 0． 90 元 工業(yè)用電： 類別 谷段 （元 /KWH） 平段 （元 /KWH） 峰段 （元 /KWH） 大 工 業(yè) 非 優(yōu) 待 110KV 35110KV 110KV 220KV 及以上 優(yōu) 待 110KV 35110KV 110KV 220KV 及以上 100KVA（ KW） 及以上普通工業(yè) 1KV 以下 110KV 35110KV 注： 大工業(yè)優(yōu)待指電石、電解燒堿、合成氨、電黃磷 機(jī)械、冶金、化工、醫(yī)藥、建材、紡織六大行業(yè)實(shí)行分時(shí)電價(jià)，除六大行業(yè)外皆實(shí)行平段電價(jià)。 時(shí)段劃分： 峰段： 8： 00－ 12： 00 17： 00－ 21： 00 平段： 12： 00－ 17： 00 21： 00－ 24： 00 28 谷段： 24： 00－次日 8： 00 供水 類別 價(jià)格（元 /噸） 工業(yè)用水 商業(yè)用水 生活用水 注： 污水處理費(fèi)按照自來(lái)水用量征收，已在自來(lái)水費(fèi)中收取，不再另行收取。 蒸氣：按照連續(xù)用氣與非連續(xù)用氣的不同，價(jià)格為： 92－ 119 元 /噸。 燃?xì)猓耗壳疤烊粴鈨r(jià)格為 元 /立方米， 2020 年下半年西氣東輸工程在連云港供氣后，價(jià)格約為 元 /立方米。 房地產(chǎn)用地： ? 根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模、性質(zhì)及位臵等因素，按照招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式 公開出讓土地。 ? 工業(yè)用地的價(jià)格因所用地的位臵和項(xiàng)目投資規(guī)模、科技含量等而異，參考低價(jià)為： 4 萬(wàn)－ 10 萬(wàn)元 /畝。 人力資源： 員工工資參考 職業(yè)種類 工資 操作工人 500－ 700 元 /月 一般技術(shù)、管理人員 950－ 1250 元 /月 29 高級(jí)管理人員 1600－ 2200 元 /月 員工保險(xiǎn)費(fèi)用 種類 單位繳費(fèi)比例 個(gè)人繳費(fèi)比例 養(yǎng)老保險(xiǎn)金 20％ 7% 失業(yè)保險(xiǎn)金 2％ 1% 工傷保險(xiǎn)金 % % 生育保險(xiǎn)金 % % 醫(yī)療保險(xiǎn)金 7% 2% 小計(jì) 30% 11% 注： 應(yīng)繳 保險(xiǎn)費(fèi)＝職工工作總額繳費(fèi)比率 住宅建筑成本參考 建筑形式 價(jià)格（元 /平方米） 多層 600－ 700 高層 900－ 1200 通訊 市話費(fèi)（住宅電話）：前 3 分鐘 元， 3 分鐘后每分鐘 元 （共用電話）：前 3 分鐘 元， 3 分鐘后每分鐘 元 長(zhǎng)途話費(fèi)：國(guó)內(nèi)每分鐘 元，晚上 22 點(diǎn)――次日早晨 7 點(diǎn)每分鐘 元 30 房地產(chǎn)開發(fā)審批流程： ? 綜合環(huán)境優(yōu)勢(shì) 隨著區(qū)域間日趨激烈的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合環(huán)境更多地體現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)力、生產(chǎn)力。優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，也越來(lái)越成為吸引外商投資創(chuàng)業(yè)的 重要籌碼，尤其是對(duì)環(huán)境條件要求更為苛刻的高新技術(shù)企業(yè)和大財(cái)團(tuán)、跨國(guó)公司視其為投資樂(lè)土，近年來(lái)韓國(guó)三星、大宇、日本伊藤忠、三菱等跨國(guó)公司紛紛與該市洽談投資合作。連云港市依山傍海，環(huán)境良好，適合人居和創(chuàng)業(yè)，是難得的優(yōu)勢(shì)發(fā)展資源。近年來(lái)連云港市軟環(huán)境整治成效逐步顯現(xiàn)，外來(lái)投資商給予充分肯定，對(duì)擴(kuò)大招商引資產(chǎn)生積極影響。要進(jìn)一步落實(shí) 31 針對(duì)措施，努力建設(shè)生活居住、投資創(chuàng)業(yè)雙適宜的環(huán)境，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)外來(lái)投資的吸引力，實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙贏 。 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，創(chuàng)七年來(lái)最 高增速。人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 1000 美元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上新的臺(tái)階。完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %，其中一般預(yù)算收入 億元，同口徑增長(zhǎng) %，增幅超過(guò)全省平均水平。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) 16%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %.中心城市綜合實(shí)力全國(guó)百?gòu)?qiáng)排名從 2020年 83 位提升到 72 位。 產(chǎn)業(yè)政策 ? 連云港房地產(chǎn)宏觀產(chǎn)業(yè)政策和措施 落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策所采取的措施和成效 ， 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策根本目的是降低房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和抑制房?jī)r(jià)的 異常增高，防止房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。為此，連云港市 政府和有關(guān)部門采取以下措施 : 規(guī)范土地交易市場(chǎng) 。 從 2020 年 7 月 1 日以來(lái)， 連云港 市施行了新的土地政策，經(jīng)營(yíng)性土地從主要以協(xié)議方式出讓，轉(zhuǎn)變?yōu)楸仨毠_出讓，從 2020 年 下半年開始，規(guī)定任何單位不得擅自轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，所有開發(fā)用地一律由市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心組織公開出讓，并從2020 年 8 月 31 日以后，不再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出 32 讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)。 落實(shí)金融調(diào)控政策，降低金融風(fēng)險(xiǎn) 。 各金融機(jī)構(gòu)全面執(zhí)行落實(shí)了 2020 年 央行下發(fā)的 121 號(hào)文 件 精神，針對(duì) 連云港 市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍負(fù)債率較高的問(wèn)題，提高了各開發(fā)企業(yè)的資本金比例，加大了貸款審查力度，提升了貸款門坎，規(guī)定凡項(xiàng)目未封頂，一律不發(fā)放按揭貸款，這些措施使部分實(shí)力較差、過(guò)分依賴金融機(jī)構(gòu)的企業(yè)被逐步淘汰出市場(chǎng)，同時(shí)，那些實(shí)力雄厚、守法守信的企業(yè)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，市場(chǎng)的運(yùn)作也越來(lái)越透明、規(guī)范，開發(fā)質(zhì)量不斷提高。 調(diào)整拆遷計(jì)劃 ， 減少市場(chǎng)壓力 。 從今年上半年開始，我市拆遷主管部門按照建設(shè)部的要求精神，調(diào)整減少了城區(qū)總體拆遷面積，使一些強(qiáng)制性需求降低，使總體需求能平穩(wěn)釋放 ，從而保證了市場(chǎng)的平穩(wěn)和持續(xù)發(fā)展的后勁。 加強(qiáng)市場(chǎng)督管力度，維持市場(chǎng)正常秩序。 市房管局作為房地產(chǎn)管理主管部門，嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)中出現(xiàn)的欺詐行為，同時(shí)嚴(yán)格把握預(yù)售許可關(guān)，不符合條件的項(xiàng)目堅(jiān)決不允許上市銷售 。 加大經(jīng)濟(jì)房開發(fā)力度。 市房管局針對(duì)近兩年 連云港 市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，結(jié)構(gòu)性調(diào)整要求較迫切的現(xiàn)實(shí)，從 2020 年 下半年開始，開發(fā) 26 萬(wàn)平方米的中低位的經(jīng)濟(jì)適用房，分三年投放市場(chǎng)，以平抑過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。 33 加大有關(guān)市場(chǎng)信息的研究與發(fā)布，引導(dǎo)投資與消費(fèi) 。 4．連云港宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 2020 年 2 月 3 日剛剛出 臺(tái) 的《連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 顯示 ，2020 年 連云港 市房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)投資額不僅沒(méi)有下降，還在 2020 年大幅增長(zhǎng)的前提下又以近 40％的幅度增長(zhǎng)，這表明 連云港 市的房地產(chǎn)業(yè)仍然處在強(qiáng)勁的上升 趨勢(shì) 中。 房地產(chǎn)投資狀況 2020 年， 連云港 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億多元，同比增長(zhǎng)％。其中住宅投資和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別為 億元和 6億元，投資比例趨向合理。隨著 連云港 市城市建設(shè)步伐的加快，舊 34 城改造和新城建設(shè)向縱深推進(jìn)，有效地拉動(dòng)了港城的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。 051015202530單位：億元2020年2020年2020年 連云港 2020 年、 2020 年、 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資金額列表 605101520單位：億元住宅投資商業(yè)投資其他 連云港 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資金額分配 土地供應(yīng)狀況 從土地出讓來(lái)看，在 2020 年出讓面積比上年增長(zhǎng) 2． 5 倍的基礎(chǔ)上， 2020 年又增加了 68． 7 萬(wàn)平方米，達(dá)到了近 164 萬(wàn)平方米，其中僅居住用地出讓面積就達(dá)到了近 134 萬(wàn)平方米，下半年土地出讓成交尤其活躍，出讓面積占全年土地出讓面積的 85％。 35 164050100150200單位：萬(wàn)平方米2020年2020年2020年 連云港 2020 年、 2020 年、 2020 年土地供應(yīng)狀況列表 商品房施工面積 2020 年，連云港 商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，其中新開工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 32%。 050100150200250300350單位：萬(wàn)平方米2020年2020年2020年 連云港 2020 年、 2020 年、 2020 年商品房施工面積列表 商品房竣工面積 連云港 2020 年 商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng)%。 36 050100150單位：萬(wàn)平方米2020年2020年2020年 連云港 2020 年、 2020 年、 2020 年商品房竣工面積列表 商品房批準(zhǔn)預(yù)銷售面積 2020 年 ， 連云港 商品房 批準(zhǔn)預(yù) 銷售面積 萬(wàn)平方米， 創(chuàng)歷史新高 。 比 2020 年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度為 ％。 其中住宅銷售面積 萬(wàn)平方米， 非住宅面積 萬(wàn)平方米；商品房登記備案面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，非住宅 萬(wàn)平方米。 020406080100120單位：萬(wàn)平方米2020年2020年2020年 連云港 2020 年、 2020 年、 2020 年月商品房批 準(zhǔn)預(yù)銷售面積列圖 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)交易及房屋拆遷情況 2020 年連云港市市區(qū)全年二手房交易面積為 萬(wàn)平方米，5922 宗。其中下半年，市區(qū)二手房交易面積為 萬(wàn)平方米， 2991宗，成交量分別比上半年增長(zhǎng) %，比去年同期下降 ％。 37 根據(jù) 2020 年下半年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)比較，新浦區(qū)的交易面積為 萬(wàn)平方米，占市區(qū)交易的 %，連云區(qū)的交易面積為 萬(wàn)平方米，占市區(qū)交易面積的 ％，海州區(qū)交易面積為 萬(wàn)平方米，占市區(qū)交易面積的 ％。 05101520單位：萬(wàn)平方米新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū) 連云港 2020 年二手房交易狀況列圖 200 4年連云港市二手房面積段數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)圖（單位：宗）172316491149639393118 106 14505001000150020206 0 以下 6 0 －8 0 8 0 －1 0 0 1 0 0 －1 2 0 1 2 0 －1 4 0 1 4 0 －1 6 0 1 6 0 －2 0 0 2 0 0 以上 數(shù)據(jù)來(lái)源《 2020年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 2020 年，隨著各項(xiàng)政策的出臺(tái)和國(guó)家宏觀調(diào)控的實(shí)施，連云港二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模有所下降，與去年同期相比下降 %，去年，由于城區(qū)舊城改造速度放緩，造成二手房市場(chǎng)的需求有所減少，售房人惜售心理增強(qiáng)，導(dǎo)致中介公司二手房房源緊缺。二手房市場(chǎng) 38 自身結(jié)構(gòu)不合理以及價(jià)格虛高也是 二手房成交量下降的重要原因。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開工，勢(shì)必對(duì)二手房的成交構(gòu)成一定的影響。經(jīng)濟(jì)適用房的直接購(gòu)買對(duì)象是港城中低收入家庭和一部分舊城改造拆遷戶，這與二手房的購(gòu)買對(duì)象具有相當(dāng)?shù)耐|(zhì)性。經(jīng)濟(jì)適用房的推出，使得一部分即將獲得經(jīng)濟(jì)適用房和希望活動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的市民將會(huì)推出二手房交易市場(chǎng)。 此外， 2020 年是連云港繼續(xù)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造力度之年。從拆遷情況來(lái)看，全市區(qū)批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目 42 個(gè)，拆遷房屋面積57 萬(wàn)平方米，涉及居民近 4000 戶。與去年相比，拆遷項(xiàng)目大幅減少（去年為 70 個(gè)），拆遷總量略有減少（去年為 60 萬(wàn)平方米），涉及居民數(shù)量略有增加（去年為 3600 戶）。 5．連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 相對(duì)于 2020 年 連云港 市房市住宅供應(yīng)量偏小、市場(chǎng)供求矛盾突出而言， 2020