【文章內(nèi)容簡介】 例即有較大提升。具體情況如下圖：稅費繳付情況評估1）天津地區(qū)的稅收政策天津公司涉及的主要稅種、稅率、納稅時間及相關(guān)稅收政策見下表：稅種計稅依據(jù)稅率納稅期限納稅政策說明地稅營業(yè)稅當(dāng)期預(yù)收收入5%按月交納城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅額7%按月交納教育費附加營業(yè)稅額3%按月交納防洪費附加營業(yè)稅額1%按月交納土地使用稅實際占用的土地面積按年繳納繳納期限：從取得土地證次日開始至取得準(zhǔn)入證為止。繳納標(biāo)準(zhǔn)：，；，5元/平米。山水頤園土地證取得時間：。準(zhǔn)住證于07年8月底取得。土地增值稅土地增值額30%40%50%60%按月預(yù)繳，項目售畢匯算清繳%按月預(yù)交07年10月之前，單套面積144平方米以下，單價在6100元/平方米以下，%交納土增，不符其一的按1%交納；自07年10月起，單套面積144平方米以下，單價在6800元/平方米以下，%交納土增，不符其一的按1%交納。國稅企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得33%按季預(yù)繳，項目結(jié)算后匯算清繳05年：毛利率15%。06年07年：毛利率25%。應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收收入*毛利率可抵扣的費用）*稅率可抵扣費用＝管理費用（不含招待費）＋營業(yè)費用（不含廣告、推廣、招待）+實際繳納營業(yè)稅金及附加2）天津?qū)嶋H稅收繳納情況截止2008年5月底，天津公司公建部分尚未有收入和所得，故此前繳納的全部稅費均為與住宅相關(guān)的稅費。截止2008年5月底，天津公司繳納的主要稅費情況如下表：（1）關(guān)于土地增值稅的納稅說明截止評估基準(zhǔn)日，%（據(jù)跟蹤了解，后來稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅又出臺了新的預(yù)繳政策，要求按項目容積率、單套面積以及銷售單價分別計算各套房屋應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。）。據(jù)天津公司財務(wù)人員介紹，天津項目的土地增值稅需待公建部分銷售完畢后，最后統(tǒng)一計算該幅地塊的土地增值額及應(yīng)納土地增值稅。為正確評價住宅部分的經(jīng)營損益及現(xiàn)流情況，評審人員以現(xiàn)行財務(wù)核算資料依據(jù)，計算確定住宅部分的土地增值額為0，按現(xiàn)行土地增值稅的征繳規(guī)定，住宅部分無需繳納土地增值稅，具體計算過程見下表：由此可得，天津公司此前所繳納的土地增值稅，按評估口徑屬多交稅款，故在對住宅項目的損益評估時未包括該部分多繳稅款。 （2）關(guān)于企業(yè)所得稅的繳納說明 《二》天津公司整體財務(wù)效益評價（一）天津公司整體經(jīng)營損益情況（二）天津公司資金來源與占用評價新項目所支付款項、天津公司以工資、咨詢、顧問等方式支付給楊哲和中泰信托的股權(quán)融資費用。（三）天津公司資金計劃完成情況評價鑒于2006和2007年集團(tuán)公司對天津公司曾下達(dá)過資金收支計劃，故以下針對該兩年的資金收支計劃完成情況進(jìn)行評估分析：（1）2006年資金收支計劃完成情況評估1．現(xiàn)流收支計劃完成情況的分項評估2006年，計劃天津公司全年現(xiàn)金凈流出1350萬元，實際現(xiàn)金凈流出864萬元，實際比計劃少流出490萬元。從表面上看，似乎全年計劃完成較好。但從分類分項來看，實則差異距大，如下表：現(xiàn)流收支計劃的月度完成情況評估2006年，天津各月現(xiàn)金流入、流出以及凈流量的差異情況見下表：（2）2007年資金收支計劃完成情況評估《三》 集團(tuán)公司的財務(wù)效益評價集團(tuán)公司資金調(diào)度情況評價從上圖可以看出，集團(tuán)公司的資金調(diào)度曲線與天津公司的資金余缺曲線大致對稱，這說明集團(tuán)公司的資金調(diào)度與資金余缺方向相反（即資金盈余時，抽回資金；資金短缺時，補入資金），但對稱軸明顯高于橫軸，這說明資金調(diào)度力度偏小，以致天津公司資金結(jié)存余額較高。下圖：調(diào)度前后對表折線圖 集團(tuán)公司對天津項目資金調(diào)度對比表集團(tuán)公司投資收益評價（1）以現(xiàn)行賬面將凈資產(chǎn)需調(diào)整的內(nèi)容二、營銷管理評估分析（一） 項目發(fā)展期間當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r山水頤園項目行政隸屬南開區(qū)，位于紅旗路和津河交口，緊鄰中環(huán)線。南開區(qū)是天津市的文化教育區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、民俗文化旅游區(qū)、重要的商貿(mào)區(qū)，經(jīng)濟(jì)綜合實力位于天津各區(qū)縣第二位。南開區(qū)市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。南開區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)飛速發(fā)展，商品房銷售勢頭迅猛，近年來現(xiàn)代、高水準(zhǔn)的物業(yè)品質(zhì)以及優(yōu)越的生活配套資源，吸引著眾多客戶將其作為自己置業(yè)的首選地段。216。 2005年4月可研階段，南開區(qū)市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）政府的大力支持，該區(qū)域市場正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和社會認(rèn)可度得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)市場空間較為廣闊。4) 開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。5) 黃河道片區(qū)成為當(dāng)時整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價位提升。216。 可研階段，南開區(qū)市場的各項指標(biāo)成長狀況u 銷售面積：南開區(qū)市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，2005年僅13月銷售面積已達(dá)到58萬平方米。u 平均單價走勢從銷售價格來說，2005年13月商品房平均銷售單價已達(dá)到4863元/平米。平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域.216。 2006年－2008年4月項目銷售期間，南開區(qū)市場的各項指標(biāo)狀況由上圖標(biāo)可知，南開區(qū)商品房的價格從2006年開始有小幅上調(diào)，到2006年底甚至有所下降，而到2007年開始價格有較大幅度提升，從8月份開始到年底價格上升速度加快，與此同時，所售房屋的套數(shù)在8月份也達(dá)到了高峰期，2008年一季度與2007年比較，雖價格趨于平穩(wěn)，但成交量比2007年同期卻有所下降，2008年同期的價格相對于2006年同期漲幅達(dá)81％左右，比2007年同期漲幅達(dá)47%左右。（二） 項目各類型物業(yè)銷售情況項目整體物業(yè)類型構(gòu)成情況實際銷售情況216。 截至2008年4月30日，山水頤園項目累計銷售情況如下表：216。 各月各居室實際銷售情況216。 各推售階段可售居室的銷售情況 注：上圖、表中包括所有預(yù)留房（視同已正常銷售）。由上述圖、表分析可知，兩居的銷售速度明顯高于三居，一定程度上說明天津客戶對兩室戶形的接收程度比較高。滯銷房情況根據(jù)實際銷售情況，銷售后期的銷售速度較慢的房源情況如下：由以上圖表分析可得出銷售速度較慢的房源主要情況為：（1） 樓層及位置不好的戶型，占滯銷房的14％；（2） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計較差的戶型，主要是高層的AB1戶形，占滯銷房的86％；（3） 大面積三室戶形銷售較差，滯銷房全部為三室戶形。整盤銷售難點總結(jié)、分析（1）高層06年開始銷售情況不佳，尤其是樓層較高的房源，主要原因是天津客戶對高層的認(rèn)可度不高，擔(dān)心電梯壞了等等因素，后來隨著天津在建新項目高層越來越多，情況有所好轉(zhuǎn)；（2）高層3室戶型銷售較慢，主要是因為有的戶型面積有所浪費，設(shè)計不緊湊，而且出房率相對較低（高層1樓、2樓出房率為73%，市場上高層產(chǎn)品一般在76%~80%之間，屬同質(zhì)產(chǎn)品中最低的），臥室面積較小，客戶對于出房率較低的戶形不是很認(rèn)可，尤其是對戶型圖不是很方整（南北通透）的戶形不認(rèn)可，但是有了實體房之后銷售有了明顯好轉(zhuǎn)。（3）小高層、高層頂層的兩室三室銷售較慢，主要是客戶選房時對于頂層的質(zhì)量顧慮較多，大部分客戶擔(dān)心漏水、隔熱效果差，尤其對于頂層的大兩室和三室，由于總房款較高，銷售難度更高，即使均價低于同類產(chǎn)品可還是銷售周期較慢。（4）12金角三室位置受到23影響，對其視野和采光有一定程度的遮擋，一定程度上影響了銷售速度。（5）小高層南面是老的住宅區(qū)，景觀不佳，銷售速度較慢。物業(yè)類型構(gòu)成的合理性分析3為高層住宅，共325套；6為小高層住宅，共162套；8為低層住宅，共18套。㎡，㎡。產(chǎn)品類型戶型室數(shù)面積范圍所占套數(shù)所占比例高層一室62－98101．98%兩室949993%10312310120%三室124157121%小高層一室74－9420．4％兩室9920．4％101－1085110．1%三室1176%12714310120%低層一室626%兩室916%三室1186%合計505100％由上表可知：（1）項目總體戶型結(jié)構(gòu)比例相對欠佳，將近47％為三室戶型，50%為兩室戶型，同時在高層產(chǎn)品中兩室面積偏大，根據(jù)2006年9月之前的銷售情況可知市場對兩室需求相當(dāng)明顯，而項目三室比例過大。（2）物業(yè)類型構(gòu)成欠佳，高層產(chǎn)品占64%，小高層及低層只占36%，舒適高的產(chǎn)品缺乏，在高層產(chǎn)品中，兩室戶型占87%，較三室占有絕對比例，但兩室面積集中于103123平米間的占52%，兩室面積偏大問題較嚴(yán)重；在小高層及低層產(chǎn)品中，三室戶型共113套，占63%，兩室戶型占32%，三室比例較大。（三） 樓盤推售及銷售情況銷售許可證取得及推出時間情況 上表信息顯示：除2號樓外，其他各樓盤的推出時間均早于銷售許可證的取得時間，在取得銷售許可證前的認(rèn)購均以交納誠意金的方式認(rèn)購，并確定房號及房款，在取得銷售許可證后正式簽約交納房款。各推售節(jié)點推出的物業(yè)類型、可售物業(yè)類型及銷售情況 注：本表中各推售節(jié)點的銷售情況是指本節(jié)點至下一個節(jié)點之間的銷售情況，2007年7月1日銷售節(jié)點的銷售情況是截止到整盤銷售完畢的銷售情況。由上表數(shù)據(jù)資料可知，除2005年9月3日首期推盤外，其它每期推出樓盤的銷售量占每期可售樓盤的銷售量均比較偏低，同時在2006年4月15日之前，每推售樓盤的銷售比例及可售樓盤的銷售比例均比較低（最高的為首期的銷售比例51％，最低的僅為12％），其中三室的銷售比例明顯偏低。（四） 項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析項目計劃銷售期及銷售速度2005年7月根據(jù)公司戰(zhàn)略制定的銷售計劃為：銷售周期為2005年九月至2006年底，2005年銷售244套，其余房源261套在2006年消化完畢；2005年8月，由于公司整體戰(zhàn)略調(diào)整，需要提高銷售均價，保證較好的利潤，并且在銷售費用總預(yù)算調(diào)整的情況下，銷售部門對銷售計劃進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后的銷售計劃為：銷售周期：延長至07年上半年（6月底）；銷售進(jìn)度：2005年銷售150套、2006年銷售310套、2007年6月底前消化尾房45套。項目各月實際銷售情況項目銷售周期為兩年，由項目獲取銷售許可證開盤至入住清盤，歷經(jīng)20052007年，具體銷售情況如下表：項目銷售進(jìn)度完成情況由上表可知，剔除預(yù)留房因素后，山水頤園項目截至到2007年7月全部售罄，比計劃銷售周期延長一個月；2005年、2006年銷售速度較慢，計劃完成不足80％，2007年上半年銷售速度較快，％。2005年、2006年銷售速度較慢主要是因為：（1）項目銷售伊始，市場對兩室的大量需求表現(xiàn)相當(dāng)明顯，而2005年率先推出的小高層中三室比例過大，對開盤銷售產(chǎn)生一定的阻力；（2）高層產(chǎn)品集中于2006年銷售，由于高層產(chǎn)品的兩室戶形面積偏大，因此造成兩室戶型總價相對較高，對銷售速度產(chǎn)生一定的影響。（五） 銷售均價、銷售收入及銷售折扣的實現(xiàn)情況分析 基本定價策略天津山水頤園項目的定價策略采用入市方式為平開高走，根據(jù)項目各節(jié)點，提升價格，并結(jié)合產(chǎn)品形成價格梯次，擠壓預(yù)售產(chǎn)品快速銷售。項目銷售初期的定價原則為根據(jù)產(chǎn)品的不同價值及產(chǎn)品的不同入市時間進(jìn)行定價，并結(jié)合項目預(yù)熱階段，兩個外展場通過對來訪客戶心里價位的試探，收集目標(biāo)客戶的心理價格預(yù)期，直到開盤前最終落實開盤價格。銷售均價實現(xiàn)情況（1）計劃均價制定、調(diào)整情況2005年4月項目可行性研究報告，分析確定項目實現(xiàn)銷售均價5700元/平方米。2005年7月，公司對天津山水頤園下達(dá)的銷售價格指標(biāo)為：2005年均價實現(xiàn)5600元/平方米，整盤均價實現(xiàn)5800元/平方米，同年8月份由于公司整體戰(zhàn)略調(diào)整，為保證實現(xiàn)較好的利潤，提高銷售均價為：2005年實現(xiàn)5750元/平米，整盤實現(xiàn)6000元/平米均價，因此山水頤園項目銷售部于2005年8月將住宅部分的銷售均價計劃調(diào)整為：2005年實現(xiàn)均價5750元/平米，2006年實現(xiàn)均價6112元/平米， 2007年實現(xiàn)均價6089元/平米；隨著房地產(chǎn)市場