山水別墅項(xiàng)目報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-30 12:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 劣勢(shì)：距離市區(qū)較遠(yuǎn) 江山名洲㎡66萬(wàn)㎡多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅120戶優(yōu)勢(shì)：江景資源優(yōu)越劣勢(shì)：戶型面積大，總價(jià)較高華芳世紀(jì)名門(mén)12萬(wàn)㎡14萬(wàn)㎡多層、小高層、高層、聯(lián)排、疊加別墅62戶優(yōu)勢(shì)：位于丁卯區(qū)規(guī)劃的中心地段，升值潛力大劣勢(shì)：周邊配套不完善聆湖尚郡24萬(wàn)㎡㎡獨(dú)立、聯(lián)排別墅250戶優(yōu)勢(shì)：純別墅項(xiàng)目，且景觀好劣勢(shì)：戶型面積大，總價(jià)較高御墅臨楓㎡㎡獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅160戶優(yōu)勢(shì)：純別墅項(xiàng)目 交通便捷劣勢(shì)：戶型面積大，總價(jià)較高江南頤和家園㎡60萬(wàn)㎡小高層、多層、別墅79戶優(yōu)勢(shì)：依托大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，積累人氣后，推出別墅劣勢(shì)：周邊配套不夠完善，生活便利性不高恒順翠竹園㎡㎡別墅162戶優(yōu)勢(shì)：有當(dāng)?shù)刂_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，信譽(yù)度較高劣勢(shì)：類(lèi)型單一，選擇性不高恒美山莊27萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡小高層、多層、別墅（規(guī)劃中）規(guī)劃中天和星城18萬(wàn)㎡多層、小高層、復(fù)式別墅、商貿(mào)48戶優(yōu)勢(shì)：整體配套完善劣勢(shì)：別墅項(xiàng)目體量較小，無(wú)法提升自身價(jià)值目前鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)大盤(pán)較多，代表樓盤(pán)有君臨南山、萬(wàn)科魅力之城、風(fēng)景城邦，別墅規(guī)劃總戶數(shù)均在600戶以上，此類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)周期都較長(zhǎng)，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響力較大。距離本項(xiàng)目最近為江山名洲，規(guī)劃120套聯(lián)排別墅，江景資源豐富，較本項(xiàng)目單套面積小20㎡，總價(jià)低30～60萬(wàn)。三、鎮(zhèn)江別墅供應(yīng)量分析項(xiàng)目名稱(chēng)總建面積別墅面積別墅已去化面積別墅整體開(kāi)發(fā)周期別墅結(jié)余量（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）獨(dú)立雙拼聯(lián)排疊加君臨南山22萬(wàn)22萬(wàn)三期8萬(wàn)萬(wàn)科魅力之城90萬(wàn)12萬(wàn)——五期————12萬(wàn)——風(fēng)景城邦64萬(wàn)14萬(wàn)五期————10萬(wàn)江山名洲66萬(wàn)一期——————華芳世紀(jì)名門(mén)14萬(wàn)一期——————聆湖尚郡六期————御墅臨楓三期————江南頤和家園60萬(wàn)3萬(wàn)一期————恒順翠竹園4萬(wàn)4萬(wàn)一期——————恒美山莊40萬(wàn)——————剩余總建面積36萬(wàn)，規(guī)劃未定，其中有部分別墅體量天和星城18萬(wàn)1萬(wàn)一期——————總計(jì)2萬(wàn) ㎡(恒美山莊剩余總建面積36萬(wàn)㎡，規(guī)劃未定，其中有部分別墅體量)，㎡，㎡（㎡，雙拼別墅2萬(wàn)㎡，㎡，㎡），市場(chǎng)后期體量較大。但由于大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此每年上市總量有限，市場(chǎng)供需基本平衡，為本項(xiàng)目后期上市提供良好機(jī)會(huì)。四、鎮(zhèn)江別墅年去化量明細(xì)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間別墅總建面積06年去化面積（平方米）（平方米）君臨南山06年6月22萬(wàn)萬(wàn)科魅力之城07年1月12萬(wàn)——風(fēng)景城邦06年5月14萬(wàn)江山名洲2006年6月華芳世紀(jì)名門(mén)2006年4月聆湖尚郡2006年11月御墅臨楓2006年4月江南頤和家園2004年12月3萬(wàn)恒順翠竹園2005年12月4萬(wàn)天和星城2004年12月1萬(wàn)總計(jì) ㎡，共418套。㎡，㎡，：1，06年鎮(zhèn)江整個(gè)別墅市場(chǎng)供應(yīng)量有所增加，但市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。五、客群分析通過(guò)本次調(diào)研，目前鎮(zhèn)江在售別墅樓盤(pán)客源差異不大，以政府機(jī)關(guān)中高層管理者以及個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主，該部分客群收入高且穩(wěn)定，客群主要來(lái)源于鎮(zhèn)江主城區(qū)，年齡在35～50左右。六、個(gè)案分析【君臨南山】項(xiàng)目概況:君臨南山位于南徐大道與檀山路交匯處西側(cè)，毗鄰未來(lái)市政府，項(xiàng)目總占地約300000平方米，總建面積約220000平方米，整個(gè)項(xiàng)目以聯(lián)排、疊加別墅為主，輔以少量的雙拼、獨(dú)立別墅。項(xiàng)目整體分三期開(kāi)發(fā)，一期以聯(lián)排與疊加別墅為主，其中聯(lián)排102戶，主力面積180～200平方米，均價(jià)3600元/平方米。疊加316戶，主力面積157～183平方米，均價(jià)3200元/平方米。目前在售為一期一組團(tuán)，其中聯(lián)排40套，銷(xiāo)售率95％，疊加52套，銷(xiāo)售率70％，銷(xiāo)售情況良好。一期交付日期為2007年年底。項(xiàng)目二期以聯(lián)排與疊加為主，其中聯(lián)排124套，疊加108套，面積規(guī)劃未出，三期以聯(lián)排為主，另外有少量的的雙拼與獨(dú)立， 其中聯(lián)排約180戶，雙拼20戶，獨(dú)立8戶，面積規(guī)劃未出?？腿禾卣?政府機(jī)關(guān)工作人員、三資企業(yè)業(yè)主等，年齡30～45歲。媒體推廣方式:南京晨報(bào)、京江晚報(bào)，戶外大牌（大市口、黃山路路口）樓盤(pán)名稱(chēng)君臨南山占地面積300000平方米建筑面積220000平方米項(xiàng)目定位高尚純別墅社區(qū)容積率開(kāi)發(fā)商鎮(zhèn)江中住房地產(chǎn)建筑形態(tài)疊加、聯(lián)排等樓盤(pán)均價(jià)聯(lián)排3600元/平方米疊加3200元/平方米商鋪均價(jià)未定分期銷(xiāo)售情況06年6月開(kāi)盤(pán)，一期一組團(tuán)聯(lián)排95％，疊加70％項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目超低容積率，規(guī)劃為高尚純別墅社區(qū)，定位高端；項(xiàng)目推出的別墅主力面積適中，價(jià)格普遍較低，單套別墅總價(jià)在60～90萬(wàn)，購(gòu)房者接受程度較高；項(xiàng)目地理位置位于鎮(zhèn)江未來(lái)新城市中心南徐新城，后期升值空間較大；中住房地產(chǎn)品牌購(gòu)房者較為認(rèn)可，整體銷(xiāo)售率較高。目前項(xiàng)目周邊配套尚不完善，短期內(nèi)難以提升項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)?！救f(wàn)科魅力之城】項(xiàng)目概況：萬(wàn)科魅力之城位于檀山路西側(cè)，占地面積1000畝，總建筑面積約90萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期10左右，整個(gè)社區(qū)以多層、小高層、聯(lián)排別墅為主。該項(xiàng)目計(jì)劃07年1月開(kāi)盤(pán)，目前一期一組團(tuán)正在接受預(yù)定，該組團(tuán)推出多層和聯(lián)排別墅，其中聯(lián)排別墅62套，主力面積180平方米，均價(jià)6000元/平方米，總價(jià)在100～130萬(wàn)，其中贈(zèng)送（35～38平方米的露臺(tái)，50平方米的地下室，30平方米左右的花園）。預(yù)計(jì)一期聯(lián)排別墅總量為124套，整體社區(qū)聯(lián)排別墅約600套左右?？腿禾卣?政府機(jī)關(guān)工作人員、私營(yíng)業(yè)主等，年齡35～50歲。媒體推廣方式:京江晚報(bào)，項(xiàng)目周邊站臺(tái)燈箱等 樓盤(pán)名稱(chēng)萬(wàn)科魅力之城占地面積1000畝建筑面積90萬(wàn)平方米綠化率30％容積率開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)建筑形態(tài)多層、小高層、聯(lián)排別墅樓盤(pán)均價(jià)聯(lián)排6000元/平方米商鋪均價(jià)未定分期銷(xiāo)售情況一期一組團(tuán)07年1月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目憑借萬(wàn)科地產(chǎn)品牌打入鎮(zhèn)江市場(chǎng)，產(chǎn)品知名度較高，得到廣大購(gòu)房者的認(rèn)可。但由于開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，損失部分客源。 【風(fēng)景城邦】風(fēng)景城邦項(xiàng)目位于丹徒新區(qū)丹徒區(qū)政府旁邊，項(xiàng)目總占地1200畝，規(guī)劃總建面積64萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期8～10年，項(xiàng)目以西班牙風(fēng)情為主，產(chǎn)品有情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層。目前在售為一期，在售為情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層。其中聯(lián)排別墅16套，主力面積270～
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