山水別墅項目報告(編輯修改稿)
2024-08-30 12:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 劣勢：距離市區(qū)較遠 江山名洲㎡66萬㎡多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅120戶優(yōu)勢：江景資源優(yōu)越劣勢：戶型面積大，總價較高華芳世紀名門12萬㎡14萬㎡多層、小高層、高層、聯(lián)排、疊加別墅62戶優(yōu)勢：位于丁卯區(qū)規(guī)劃的中心地段，升值潛力大劣勢：周邊配套不完善聆湖尚郡24萬㎡㎡獨立、聯(lián)排別墅250戶優(yōu)勢：純別墅項目，且景觀好劣勢：戶型面積大，總價較高御墅臨楓㎡㎡獨立、雙拼、聯(lián)排別墅160戶優(yōu)勢：純別墅項目 交通便捷劣勢：戶型面積大，總價較高江南頤和家園㎡60萬㎡小高層、多層、別墅79戶優(yōu)勢：依托大盤優(yōu)勢，積累人氣后，推出別墅劣勢：周邊配套不夠完善，生活便利性不高恒順翠竹園㎡㎡別墅162戶優(yōu)勢：有當?shù)刂_發(fā)商開發(fā)，信譽度較高劣勢：類型單一，選擇性不高恒美山莊27萬㎡40萬㎡小高層、多層、別墅（規(guī)劃中）規(guī)劃中天和星城18萬㎡多層、小高層、復(fù)式別墅、商貿(mào)48戶優(yōu)勢：整體配套完善劣勢：別墅項目體量較小，無法提升自身價值目前鎮(zhèn)江別墅市場大盤較多，代表樓盤有君臨南山、萬科魅力之城、風(fēng)景城邦，別墅規(guī)劃總戶數(shù)均在600戶以上，此類樓盤開發(fā)周期都較長，對區(qū)域市場影響力較大。距離本項目最近為江山名洲，規(guī)劃120套聯(lián)排別墅，江景資源豐富，較本項目單套面積小20㎡，總價低30～60萬。三、鎮(zhèn)江別墅供應(yīng)量分析項目名稱總建面積別墅面積別墅已去化面積別墅整體開發(fā)周期別墅結(jié)余量（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）獨立雙拼聯(lián)排疊加君臨南山22萬22萬三期8萬萬科魅力之城90萬12萬——五期————12萬——風(fēng)景城邦64萬14萬五期————10萬江山名洲66萬一期——————華芳世紀名門14萬一期——————聆湖尚郡六期————御墅臨楓三期————江南頤和家園60萬3萬一期————恒順翠竹園4萬4萬一期——————恒美山莊40萬——————剩余總建面積36萬，規(guī)劃未定，其中有部分別墅體量天和星城18萬1萬一期——————總計2萬 ㎡(恒美山莊剩余總建面積36萬㎡，規(guī)劃未定，其中有部分別墅體量)，㎡，㎡（㎡，雙拼別墅2萬㎡，㎡，㎡），市場后期體量較大。但由于大盤開發(fā)周期較長，因此每年上市總量有限，市場供需基本平衡，為本項目后期上市提供良好機會。四、鎮(zhèn)江別墅年去化量明細項目名稱開盤時間別墅總建面積06年去化面積（平方米）（平方米）君臨南山06年6月22萬萬科魅力之城07年1月12萬——風(fēng)景城邦06年5月14萬江山名洲2006年6月華芳世紀名門2006年4月聆湖尚郡2006年11月御墅臨楓2006年4月江南頤和家園2004年12月3萬恒順翠竹園2005年12月4萬天和星城2004年12月1萬總計 ㎡，共418套。㎡，㎡，：1，06年鎮(zhèn)江整個別墅市場供應(yīng)量有所增加，但市場需求旺盛，市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。五、客群分析通過本次調(diào)研，目前鎮(zhèn)江在售別墅樓盤客源差異不大，以政府機關(guān)中高層管理者以及個體私營業(yè)主為主，該部分客群收入高且穩(wěn)定，客群主要來源于鎮(zhèn)江主城區(qū)，年齡在35～50左右。六、個案分析【君臨南山】項目概況:君臨南山位于南徐大道與檀山路交匯處西側(cè)，毗鄰未來市政府，項目總占地約300000平方米，總建面積約220000平方米，整個項目以聯(lián)排、疊加別墅為主，輔以少量的雙拼、獨立別墅。項目整體分三期開發(fā)，一期以聯(lián)排與疊加別墅為主，其中聯(lián)排102戶，主力面積180～200平方米，均價3600元/平方米。疊加316戶，主力面積157～183平方米，均價3200元/平方米。目前在售為一期一組團，其中聯(lián)排40套，銷售率95％，疊加52套，銷售率70％，銷售情況良好。一期交付日期為2007年年底。項目二期以聯(lián)排與疊加為主，其中聯(lián)排124套，疊加108套，面積規(guī)劃未出，三期以聯(lián)排為主，另外有少量的的雙拼與獨立， 其中聯(lián)排約180戶，雙拼20戶，獨立8戶，面積規(guī)劃未出。客群特征:政府機關(guān)工作人員、三資企業(yè)業(yè)主等，年齡30～45歲。媒體推廣方式:南京晨報、京江晚報，戶外大牌（大市口、黃山路路口）樓盤名稱君臨南山占地面積300000平方米建筑面積220000平方米項目定位高尚純別墅社區(qū)容積率開發(fā)商鎮(zhèn)江中住房地產(chǎn)建筑形態(tài)疊加、聯(lián)排等樓盤均價聯(lián)排3600元/平方米疊加3200元/平方米商鋪均價未定分期銷售情況06年6月開盤，一期一組團聯(lián)排95％，疊加70％項目點評：該項目超低容積率，規(guī)劃為高尚純別墅社區(qū)，定位高端；項目推出的別墅主力面積適中，價格普遍較低，單套別墅總價在60～90萬，購房者接受程度較高；項目地理位置位于鎮(zhèn)江未來新城市中心南徐新城，后期升值空間較大；中住房地產(chǎn)品牌購房者較為認可，整體銷售率較高。目前項目周邊配套尚不完善，短期內(nèi)難以提升項目優(yōu)勢?！救f科魅力之城】項目概況：萬科魅力之城位于檀山路西側(cè)，占地面積1000畝，總建筑面積約90萬平方米，項目分五期開發(fā)，開發(fā)周期10左右，整個社區(qū)以多層、小高層、聯(lián)排別墅為主。該項目計劃07年1月開盤，目前一期一組團正在接受預(yù)定，該組團推出多層和聯(lián)排別墅，其中聯(lián)排別墅62套，主力面積180平方米，均價6000元/平方米，總價在100～130萬，其中贈送（35～38平方米的露臺，50平方米的地下室，30平方米左右的花園）。預(yù)計一期聯(lián)排別墅總量為124套，整體社區(qū)聯(lián)排別墅約600套左右?？腿禾卣?政府機關(guān)工作人員、私營業(yè)主等，年齡35～50歲。媒體推廣方式:京江晚報，項目周邊站臺燈箱等 樓盤名稱萬科魅力之城占地面積1000畝建筑面積90萬平方米綠化率30％容積率開發(fā)商萬科地產(chǎn)建筑形態(tài)多層、小高層、聯(lián)排別墅樓盤均價聯(lián)排6000元/平方米商鋪均價未定分期銷售情況一期一組團07年1月開盤項目點評：該項目憑借萬科地產(chǎn)品牌打入鎮(zhèn)江市場，產(chǎn)品知名度較高，得到廣大購房者的認可。但由于開發(fā)周期過長，損失部分客源。 【風(fēng)景城邦】風(fēng)景城邦項目位于丹徒新區(qū)丹徒區(qū)政府旁邊，項目總占地1200畝，規(guī)劃總建面積64萬平方米，項目分五期開發(fā)，開發(fā)周期8～10年，項目以西班牙風(fēng)情為主，產(chǎn)品有情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層。目前在售為一期，在售為情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層。其中聯(lián)排別墅16套，主力面積270～
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