某項(xiàng)目別墅定價(jià)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-13 11:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 追其后，整個(gè) 奉賢板塊出現(xiàn)中高旁低的局面，在此價(jià)格體系影響下，本案花園洋房單價(jià)丌宜高過(guò)南橋板塊目前 23000元 /平米的均價(jià)。 按目前奉賢市場(chǎng)的價(jià)格梯度規(guī)律，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)設(shè)定在柘林板塊 南橋新城板塊均價(jià)活動(dòng)之間 南橋板塊 23047元 /平米 奉城板塊 12725元 /平米 釐匯板塊 22103元 /平米 本區(qū)域別墅市場(chǎng)各板塊競(jìng)爭(zhēng)已形成，各層級(jí)競(jìng)爭(zhēng)差異明顯； 本案 2023年 6月 2023年至今奉賢區(qū)域均價(jià) 8000元 /㎡ 以上聯(lián)排別墅成交 價(jià)格段 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 成交總金額（萬(wàn)元） 戶(hù)均面積（㎡） 戶(hù)均總價(jià)（萬(wàn)元） 800015000 94 19348 11022 21327 205 226 1500018000 260 39911 16389 65414 153 251 1800023000 91 19760 21247 33146 184 364 2300028000 28 5363 24697 54787 191 473 2800033000 2 256 28351 728 128 364 總計(jì) 475 84638 20723 175402 861 1678 ?奉賢地區(qū)聯(lián)排 主力成交均價(jià)段在 1500018000元 /㎡ 之間，成交極其活躍，其次是 1800023000元 /㎡ 萬(wàn)，這兩個(gè)區(qū)間成交項(xiàng)目均以 150㎡ 190 ㎡ 經(jīng)濟(jì)型別墅為主，集中于柘林板塊區(qū)域 ?本案面積以 160㎡ 聯(lián)排別墅為主，除海灣 /柘林板塊外，此類(lèi)面積段上屬于稀缺，在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上占據(jù)優(yōu)勢(shì) ?本項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品力一般，應(yīng)選擇中檔位置 所以，建議本案的別墅入市均價(jià)控制在 1800020230 元 /㎡，價(jià)格高于柘林 /海灣，略低于南橋板塊，高打性?xún)r(jià)比，占領(lǐng)市場(chǎng)空白點(diǎn) 均價(jià)成交 熱點(diǎn) 產(chǎn)品均價(jià)不去化關(guān)系 主力成交集中于柘林板塊 /海灣板塊 主力成交集中于南橋板塊 產(chǎn)品總價(jià)不去化關(guān)系 2023年 6月 2023年至今奉賢區(qū)域均價(jià) 8000以上別墅成交 價(jià)格段 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 成交總釐額 （萬(wàn)元） 戶(hù)均面積（㎡） 戶(hù)均總價(jià)（萬(wàn)元） 200250 210 29716 15426 45843 141 218 250300 12 2307 14000 3231 192 269 300350 64 12493 16804 20994 195 328 350400 18 3996 17896 6753 222 375 400450 38 6021 19578 11790 158 310 450500 28 5731 20279 11623 204 415 總計(jì) 370 60264 16632 100234 220 1915 ?奉賢地區(qū)聯(lián)排 主力成交總價(jià)段很明顯集中于 200250萬(wàn)之間，以 200㎡ 方經(jīng)濟(jì)型別墅為主，不均價(jià)走勢(shì)圖一致，柘林 /海灣板塊以性?xún)r(jià)比成為奉賢別墅成交最活躍板塊 ?南橋板塊別墅基于供應(yīng)量丌足，面積 /價(jià)格居處高位，拉高了總價(jià) ?本案產(chǎn)品的面積優(yōu)勢(shì)完全可以彌補(bǔ)面前南橋 /莊行板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)，有效控制總價(jià)，形成性?xún)r(jià)優(yōu)勢(shì) 所以，建議本案的別墅入市總價(jià)控制在 300350 萬(wàn) 之間，最有效跳脫地域癿同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 總價(jià)成交 熱點(diǎn)段 主力成交集中于柘林板塊 /海灣板塊 主力成交集中于南橋新城板塊 南橋新城板塊 正陽(yáng)世紈星城 莊行板塊 景源名墅 2023年 2023年：價(jià)格增長(zhǎng) % 2023年 2023年：價(jià)格增長(zhǎng) % 2023年 2023年：價(jià)格增長(zhǎng) % 2023年 2023年：價(jià)格增長(zhǎng) % 價(jià)格溢價(jià)預(yù)測(cè) 180002023013000135000500010000150002023025000別墅一期 別墅二期小高層+多層小高層+多層第一批 第二批 第三批 第四批 項(xiàng)目整盤(pán)價(jià)格走勢(shì)圖 ?聯(lián)排別墅產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)建議 ： 18000元 /平米 2023元/平米 ?別墅價(jià)格溢價(jià)預(yù)期：按照 %的溢價(jià)速度 18500元 /平米 23000元 /平米 市場(chǎng)比較 法 ?根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理癿市場(chǎng)定價(jià) 典型個(gè)案情況匯總 樓盤(pán)名稱(chēng) 總建筑面積 （ ㎡ ） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià) （元 /㎡ ） 主力面積段 （㎡） 2023年 去化情況 （套） 正陽(yáng)世紈星城 100萬(wàn) 2023年 21000（ 2023） 24879（ 2023） 聯(lián)排： 200 34 聚賢煌都 22萬(wàn) 202307 聯(lián)排： 1550017000(基本售罄 ) 聯(lián)排： 210260 31 景源名墅 202307 16880（佑威） 1850025000（報(bào)價(jià)） 聯(lián)排： 340410 24 恒盛湖畔豪庭 45萬(wàn) 202312 1700018000(基本售罄 ) 聯(lián)排： 190300 5 銀河麗灣 約 40萬(wàn) 20238 1700018000 高層公寓， 140以上大面積 210 碧海釐沙嘉苑 32萬(wàn) 20237 16841 130180經(jīng)濟(jì)型別墅 170 根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目 （包含部分南橋新城板塊 /莊行板塊代表性別墅項(xiàng)目；銀河麗灣（大平層產(chǎn)品 /總價(jià)類(lèi)似）；柘林板塊別墅 南橋別墅主要特點(diǎn) 項(xiàng)目特點(diǎn) 客戶(hù)特點(diǎn) 恒盛湖畔豪庭、正陽(yáng)世紈星城 銀河麗灣 大品牌
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