【文章內(nèi)容簡介】 平方米）0 08600070000700000669998006600720068006000658063005600020234000600080001000012023第一城美好愿景恒潤御林灣其仕郡恒大華府鑫豐御景華庭千緣愛在城多層小高層高層宏觀市場分析 ——競品 ?區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品價格集中在 6600元 /平 ?小高層產(chǎn)品價格集中在 7000元 /平 ?多層產(chǎn)品供應(yīng)較少，價格可在 8000左右 26 項目名稱 面積 層數(shù) 套數(shù) 價格 銷售率 第一城 140300 2 200 18000 80% 美好愿景 200300 2 20 15000 70% 恒潤御林灣 7080 1 6 22023 90% 其仕郡 2001000 23 20 18000 100% 鑫豐御景華庭 90202 1 24 20230 100% 千緣愛在城 20234000 3 8 24000 50% 區(qū)域競品項目網(wǎng)點情況 各項目網(wǎng)點面積區(qū)間主要在 100200㎡ ，價格在 1800020230元 /㎡ ；其中，恒潤御林灣面積最小 套數(shù)少價格最高在 24000元 /㎡ ,千緣愛在城因為面積最大在 20234000㎡ 。共 8套，銷售了 4套。 宏觀市場分析 ——競品 區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點價格集中在 1800020230元 /平，面積區(qū)間在 2004000之間不等 27 ? 本項目所有板塊處于衛(wèi)工板塊，衛(wèi)工板塊在城市改造過程中區(qū)域形象大幅提升； ? 隨著大品牌開發(fā)商的進(jìn)入更一步提升區(qū)域價值； ? 項目所在區(qū)域單價在 60007000元 /平米，在整體市場的帶動下有進(jìn)一步提升的趨勢； ? 區(qū)域歷史供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)同步變化特點； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目供應(yīng)結(jié)構(gòu)以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，市場銷售情況較好； ? 客群以區(qū)域內(nèi)為主，并以交通線向外輻射。 【 總結(jié) 】 宏觀市場分析 ——競品 28 目錄 TABLE OF CONTENTS 【 一 】 市場研究 【 二 】 項目定位 【 三 】 產(chǎn)品建議 【 四 】 經(jīng)濟(jì)測算 29 一、客戶定位 客戶 土地 產(chǎn)品 30 商品房市場 出租市場 保障市場 最低收入家庭（廉租房） 低收入家庭（經(jīng)濟(jì)適用房） 最高收入家庭 高收入家庭 中等收入家庭 夾心家庭 % % 49% % % 主流市場 支付能力 TOP市場 價值觀驅(qū)動 生命周期驅(qū)動 支付能力驅(qū)動 10萬 20萬 60萬 100萬 31 青年之家 （單身，立足） 青年之家 （單身，立業(yè)） 青年之家 （丁克，成家） 青年持家 （父母同?。? 小太陽 （小孩出生） 孩子三代 （雙向照顧） 后小太陽 （小孩長大） 青年三代 （變老） 中年之家 （長大） 老年二代 （變老） 活躍空巢 2224歲 2529歲 3034歲 3550歲 4555歲 55歲以上 購房 換房 1 換房 2 換房 3 換房 1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住帶來家庭結(jié)構(gòu)變化 換房 2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子長大需要獨立空間帶來家庭結(jié)構(gòu)變化 換房 3：減少家庭核心，生活方式改變帶來的換房需求 單親 （夫妻離異） 首次置業(yè) 首次改善 再次改善 安享晚年 【 生命周期驅(qū)動的主流市場】 32 供應(yīng)空缺區(qū)域 核心客戶群 ? 客戶特征： 鐵西區(qū) 和 皇姑 區(qū)客戶為主，包括周邊企事業(yè)單位的管理層及員工、政府部門人員以及周邊的商戶等豐富人群 ? 需求特征：客戶量大，對項目區(qū)域較為認(rèn)同 擴(kuò)展客戶群 ? 客戶特征：主要來自 和平 區(qū)，以政府部門和企事業(yè)單位人員為主 ? 需求特征：客戶量大，但置業(yè)可選擇區(qū)域多，項目區(qū)域為其可選區(qū)域之一 【 客戶區(qū)域分布 】 33 【 目標(biāo)客戶的心理品性分析 】 他們對“自然清新”有一種由來的親切感 由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后，他們對東北老工業(yè)基地的自豪感在逐漸的消退，很多人走了出去，留下來得人對外來的新生事務(wù)也往往會有眼前一亮的感覺 企業(yè)辦社會對 他們的影響較為深遠(yuǎn)，長期的廠區(qū)生活（或單位宿舍等），局限了他們的生活尺度。他們對生活便利度的要求較高，這也是他們愿意留在老城的根源 擁有“中心”情節(jié)的 老城市民 性格豪邁粗獷，大氣有余但品鑒力稍顯不足 —— 震撼的外表的打動力更勝于內(nèi)涵的深邃 他們情格開朗，喜歡喜氣、熱鬧，好朋友往來。以“二人轉(zhuǎn)”為代表的大眾文化在他們之間廣泛傳播 他們大多有著傳統(tǒng)體制下工廠、單位的工作經(jīng)歷，財富積累速度相對較慢，消費注重實在，關(guān)注價格，追求實際與實用 親近自然 重視便利 渴望新意 實在實惠 價格優(yōu)先 價值觀 34 價值觀 實在實惠 ? 產(chǎn)品策略方面應(yīng)重視產(chǎn)品總價的控制，以及產(chǎn)品價值的體現(xiàn) 價格優(yōu)先 個性 開朗熱情 大氣豪邁 感 性 ? 需營造具有鄰里交往功能的社區(qū)環(huán)境，將城市的熱鬧喧囂適度引入社區(qū) ? 大氣有感召力的形象（包括建筑形象和重要的景觀節(jié)點等） 心理 親近自然 渴望創(chuàng)新 重視便利 ? 社區(qū)的景觀打造注重自然特色，形成親切、自然的社區(qū)環(huán)境 ? 設(shè)計中適當(dāng)引入創(chuàng)新的要素 ? 將城市便利和社區(qū)對接 【 目標(biāo)客戶的心理特征的遷移 】 35 二、項目分析 客戶 土地 產(chǎn)品 36 地塊現(xiàn)狀 技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 24萬平方米 建筑面積： 72萬平方米 容積率： 商業(yè)比例：不小于 10% 項目定位 ——項目自身分析 衛(wèi)工街 北二西路 項目地塊 37 地塊處于城市一、二環(huán)之間， 五縱四橫，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交便利， 可方便到達(dá)城市主要功能節(jié)點； 1 交通價值 項目定位 ——項目自身分析 38 恒誠汽車市場 鐵西區(qū)惠民醫(yī)院 鑄造博物館 四維健身俱樂部 紅星美凱龍 沈陽市裝備制造 工程學(xué)校 金搖籃幼兒園 國際園 項目 宜家家居 東方家園 香江家居 華潤萬家超市 區(qū)域為老工業(yè)區(qū)改造后的居住區(qū)， 配套資源相對完善 ；地塊為汽車銷售產(chǎn)業(yè)帶，并 有大型大品牌開發(fā)商進(jìn)入 ，更一步提升物業(yè)價值。 2 周邊配套 項目定位 ——項目自身分析 39 紅星美凱龍、宜家和家樂福等超大型的商業(yè)服務(wù)配套項目開始進(jìn)駐北二路。周邊的房地產(chǎn)市場也開始升溫 金地、保利等知名開發(fā)商也瞄準(zhǔn)了這個升值潛力無限的地段。 3 商業(yè)價值 北二路被商務(wù)部下屬的中國步行商業(yè)街工作委員會評為 “ 特色商業(yè)街 ” 。目前可以被官方冠以 “ 特色商業(yè)街 ” 的，全國只有30條街。而北二路是特色中的特色，因為這是全國唯一的一條以汽車走廊而聞名的商業(yè)街。 大型大品牌商業(yè)配套及開發(fā)商的入駐 ，進(jìn)一步提升物業(yè)價值，未來升值潛力無限。 項目定位 ——項目自身分析 40 項目 SWOT分析 W O T S ?城市 ：沈陽近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，人均收入較為快速提高，較好的城市經(jīng) 濟(jì)及人均收入的提升 ， 保證了長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場發(fā)展 ?區(qū)位 ：項目位于北二路汽車產(chǎn)業(yè)帶 并與紅星美凱龍、宜家家居等大型旗艦店為 鄰。 東側(cè)恒誠汽車市場，帶來潛在客群 項目 SWOT分析 ? 供應(yīng)： 北二路幾大品牌開發(fā)商新開發(fā)項目增加本項目未來競爭將較為激烈； ? 政策： 政策調(diào)控風(fēng)險、二套房貸執(zhí)行首付 50%利率上浮 10%三套禁貸、利率上調(diào) ，政策走向不明了，加深市場觀望情緒 ? 抗性： 周邊缺少公交線路 影響客戶購買意 向 ? 形象： 幾大品牌開發(fā)商高強(qiáng)度的品牌宣傳力 度 制約項目品牌提價空間 ? 購買力： 區(qū)域內(nèi)人群收入水平中等，主流客