【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平方米）0 08600070000700000669998006600720068006000658063005600020234000600080001000012023第一城美好愿景恒潤(rùn)御林灣其仕郡恒大華府鑫豐御景華庭千緣愛(ài)在城多層小高層高層宏觀市場(chǎng)分析 ——競(jìng)品 ?區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品價(jià)格集中在 6600元 /平 ?小高層產(chǎn)品價(jià)格集中在 7000元 /平 ?多層產(chǎn)品供應(yīng)較少，價(jià)格可在 8000左右 26 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積 層數(shù) 套數(shù) 價(jià)格 銷(xiāo)售率 第一城 140300 2 200 18000 80% 美好愿景 200300 2 20 15000 70% 恒潤(rùn)御林灣 7080 1 6 22023 90% 其仕郡 2001000 23 20 18000 100% 鑫豐御景華庭 90202 1 24 20230 100% 千緣愛(ài)在城 20234000 3 8 24000 50% 區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)情況 各項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)面積區(qū)間主要在 100200㎡ ，價(jià)格在 1800020230元 /㎡ ；其中，恒潤(rùn)御林灣面積最小 套數(shù)少價(jià)格最高在 24000元 /㎡ ,千緣愛(ài)在城因?yàn)槊娣e最大在 20234000㎡ 。共 8套，銷(xiāo)售了 4套。 宏觀市場(chǎng)分析 ——競(jìng)品 區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格集中在 1800020230元 /平，面積區(qū)間在 2004000之間不等 27 ? 本項(xiàng)目所有板塊處于衛(wèi)工板塊，衛(wèi)工板塊在城市改造過(guò)程中區(qū)域形象大幅提升； ? 隨著大品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入更一步提升區(qū)域價(jià)值； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域單價(jià)在 60007000元 /平米，在整體市場(chǎng)的帶動(dòng)下有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)； ? 區(qū)域歷史供應(yīng)與銷(xiāo)售呈現(xiàn)同步變化特點(diǎn)； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好； ? 客群以區(qū)域內(nèi)為主，并以交通線向外輻射。 【 總結(jié) 】 宏觀市場(chǎng)分析 ——競(jìng)品 28 目錄 TABLE OF CONTENTS 【 一 】 市場(chǎng)研究 【 二 】 項(xiàng)目定位 【 三 】 產(chǎn)品建議 【 四 】 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 29 一、客戶定位 客戶 土地 產(chǎn)品 30 商品房市場(chǎng) 出租市場(chǎng) 保障市場(chǎng) 最低收入家庭（廉租房） 低收入家庭（經(jīng)濟(jì)適用房） 最高收入家庭 高收入家庭 中等收入家庭 夾心家庭 % % 49% % % 主流市場(chǎng) 支付能力 TOP市場(chǎng) 價(jià)值觀驅(qū)動(dòng) 生命周期驅(qū)動(dòng) 支付能力驅(qū)動(dòng) 10萬(wàn) 20萬(wàn) 60萬(wàn) 100萬(wàn) 31 青年之家 （單身，立足） 青年之家 （單身，立業(yè)） 青年之家 （丁克，成家） 青年持家 （父母同住） 小太陽(yáng) （小孩出生） 孩子三代 （雙向照顧） 后小太陽(yáng) （小孩長(zhǎng)大） 青年三代 （變老） 中年之家 （長(zhǎng)大） 老年二代 （變老） 活躍空巢 2224歲 2529歲 3034歲 3550歲 4555歲 55歲以上 購(gòu)房 換房 1 換房 2 換房 3 換房 1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住帶來(lái)家庭結(jié)構(gòu)變化 換房 2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子長(zhǎng)大需要獨(dú)立空間帶來(lái)家庭結(jié)構(gòu)變化 換房 3：減少家庭核心，生活方式改變帶來(lái)的換房需求 單親 （夫妻離異） 首次置業(yè) 首次改善 再次改善 安享晚年 【 生命周期驅(qū)動(dòng)的主流市場(chǎng)】 32 供應(yīng)空缺區(qū)域 核心客戶群 ? 客戶特征： 鐵西區(qū) 和 皇姑 區(qū)客戶為主，包括周邊企事業(yè)單位的管理層及員工、政府部門(mén)人員以及周邊的商戶等豐富人群 ? 需求特征：客戶量大，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域較為認(rèn)同 擴(kuò)展客戶群 ? 客戶特征：主要來(lái)自 和平 區(qū)，以政府部門(mén)和企事業(yè)單位人員為主 ? 需求特征：客戶量大，但置業(yè)可選擇區(qū)域多，項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槠淇蛇x區(qū)域之一 【 客戶區(qū)域分布 】 33 【 目標(biāo)客戶的心理品性分析 】 他們對(duì)“自然清新”有一種由來(lái)的親切感 由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后，他們對(duì)東北老工業(yè)基地的自豪感在逐漸的消退，很多人走了出去，留下來(lái)得人對(duì)外來(lái)的新生事務(wù)也往往會(huì)有眼前一亮的感覺(jué) 企業(yè)辦社會(huì)對(duì) 他們的影響較為深遠(yuǎn)，長(zhǎng)期的廠區(qū)生活（或單位宿舍等），局限了他們的生活尺度。他們對(duì)生活便利度的要求較高，這也是他們?cè)敢饬粼诶铣堑母? 擁有“中心”情節(jié)的 老城市民 性格豪邁粗獷，大氣有余但品鑒力稍顯不足 —— 震撼的外表的打動(dòng)力更勝于內(nèi)涵的深邃 他們情格開(kāi)朗，喜歡喜氣、熱鬧，好朋友往來(lái)。以“二人轉(zhuǎn)”為代表的大眾文化在他們之間廣泛傳播 他們大多有著傳統(tǒng)體制下工廠、單位的工作經(jīng)歷，財(cái)富積累速度相對(duì)較慢，消費(fèi)注重實(shí)在，關(guān)注價(jià)格，追求實(shí)際與實(shí)用 親近自然 重視便利 渴望新意 實(shí)在實(shí)惠 價(jià)格優(yōu)先 價(jià)值觀 34 價(jià)值觀 實(shí)在實(shí)惠 ? 產(chǎn)品策略方面應(yīng)重視產(chǎn)品總價(jià)的控制，以及產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn) 價(jià)格優(yōu)先 個(gè)性 開(kāi)朗熱情 大氣豪邁 感 性 ? 需營(yíng)造具有鄰里交往功能的社區(qū)環(huán)境，將城市的熱鬧喧囂適度引入社區(qū) ? 大氣有感召力的形象（包括建筑形象和重要的景觀節(jié)點(diǎn)等） 心理 親近自然 渴望創(chuàng)新 重視便利 ? 社區(qū)的景觀打造注重自然特色，形成親切、自然的社區(qū)環(huán)境 ? 設(shè)計(jì)中適當(dāng)引入創(chuàng)新的要素 ? 將城市便利和社區(qū)對(duì)接 【 目標(biāo)客戶的心理特征的遷移 】 35 二、項(xiàng)目分析 客戶 土地 產(chǎn)品 36 地塊現(xiàn)狀 技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 24萬(wàn)平方米 建筑面積： 72萬(wàn)平方米 容積率： 商業(yè)比例：不小于 10% 項(xiàng)目定位 ——項(xiàng)目自身分析 衛(wèi)工街 北二西路 項(xiàng)目地塊 37 地塊處于城市一、二環(huán)之間， 五縱四橫，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交便利， 可方便到達(dá)城市主要功能節(jié)點(diǎn)； 1 交通價(jià)值 項(xiàng)目定位 ——項(xiàng)目自身分析 38 恒誠(chéng)汽車(chē)市場(chǎng) 鐵西區(qū)惠民醫(yī)院 鑄造博物館 四維健身俱樂(lè)部 紅星美凱龍 沈陽(yáng)市裝備制造 工程學(xué)校 金搖籃幼兒園 國(guó)際園 項(xiàng)目 宜家家居 東方家園 香江家居 華潤(rùn)萬(wàn)家超市 區(qū)域?yàn)槔瞎I(yè)區(qū)改造后的居住區(qū)， 配套資源相對(duì)完善 ；地塊為汽車(chē)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)帶，并 有大型大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入 ，更一步提升物業(yè)價(jià)值。 2 周邊配套 項(xiàng)目定位 ——項(xiàng)目自身分析 39 紅星美凱龍、宜家和家樂(lè)福等超大型的商業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)駐北二路。周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始升溫 金地、保利等知名開(kāi)發(fā)商也瞄準(zhǔn)了這個(gè)升值潛力無(wú)限的地段。 3 商業(yè)價(jià)值 北二路被商務(wù)部下屬的中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)評(píng)為 “ 特色商業(yè)街 ” 。目前可以被官方冠以 “ 特色商業(yè)街 ” 的，全國(guó)只有30條街。而北二路是特色中的特色，因?yàn)檫@是全國(guó)唯一的一條以汽車(chē)走廊而聞名的商業(yè)街。 大型大品牌商業(yè)配套及開(kāi)發(fā)商的入駐 ，進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值，未來(lái)升值潛力無(wú)限。 項(xiàng)目定位 ——項(xiàng)目自身分析 40 項(xiàng)目 SWOT分析 W O T S ?城市 ：沈陽(yáng)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人均收入較為快速提高，較好的城市經(jīng) 濟(jì)及人均收入的提升 ， 保證了長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 ?區(qū)位 ：項(xiàng)目位于北二路汽車(chē)產(chǎn)業(yè)帶 并與紅星美凱龍、宜家家居等大型旗艦店為 鄰。 東側(cè)恒誠(chéng)汽車(chē)市場(chǎng)，帶來(lái)潛在客群 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 供應(yīng)： 北二路幾大品牌開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加本項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈； ? 政策： 政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、二套房貸執(zhí)行首付 50%利率上浮 10%三套禁貸、利率上調(diào) ，政策走向不明了，加深市場(chǎng)觀望情緒 ? 抗性： 周邊缺少公交線路 影響客戶購(gòu)買(mǎi)意 向 ? 形象： 幾大品牌開(kāi)發(fā)商高強(qiáng)度的品牌宣傳力 度 制約項(xiàng)目品牌提價(jià)空間 ? 購(gòu)買(mǎi)力： 區(qū)域內(nèi)人群收入水平中等，主流客