三亞某項目初步市場考察分析報告(編輯修改稿)
2025-08-30 08:04 本頁面
【文章內容簡介】 政府都無權以任何形式轉讓、租賃或改變三美灣土地的現(xiàn)狀（除非是短期租賃種植經(jīng)濟作物）。如我們現(xiàn)在冒險與當?shù)卮逦?、?zhèn)政府簽訂任何形式的超面積（或化整為零）、超時間的土地租賃、使用合同均為無效合同，將來的開發(fā)補償?shù)貌坏椒傻谋Ｗo（作為一個專業(yè)、大型的上市公司來講，這種未來損失是應該避免的）。四、有關土地管理的地方法規(guī)《海南省農(nóng)業(yè)開發(fā)用地管理若干規(guī)定》．．．．．．集體所有土地對外承包合同由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。有下列情形之一的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當先將承包合同報市、縣、自治縣人民政府核準后，再予批準； （一）連片對外承包土地面積超過6．66公頃（100畝），并且用地年限超過3年的； 審批機關在審批農(nóng)業(yè)開發(fā)用地時有下列情形之一的，其審批行為及相關的批準文件無效。 （一）違反法定審批權限的； （二）違反法定審批程序的； （三）違反土地利用總體規(guī)劃確定的用途的；（四）違反法定用地期限的；．．．．．．三亞在去年建立和實施土地儲備制度，并成立了市土地儲備委員會和市土地儲備整理中心。目前，三亞已將近幾年來收回的尚未供應的近400公頃土地全部納入政府儲備庫。通過實施土地儲備制度，三亞逐步形成“一個池子儲水，一個龍頭放水”的政府高度壟斷建設用地供應局面。 三亞全面推行國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，通過市場來進行土地資源的配置。凡是進入土地市場的建設用地，包括各個開發(fā)區(qū)的建設用地，以及已經(jīng)列入城市建設用地范圍的村鎮(zhèn)建設和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，都必須納入市政府的統(tǒng)一土地供應計劃。為防止政府行政劃撥用地非法入市搞房地產(chǎn)開發(fā)，三亞市委、市政府禁止劃撥土地自發(fā)交易，未經(jīng)市土地儲備委員會批準，不得擅自將劃撥土地對外招商或進行轉讓。市區(qū)范圍內企業(yè)改制等原因確需盤活的劃撥土地，交由市政府收購和儲備，企業(yè)不得自行招商或私下轉讓（實際操作中部隊和農(nóng)墾系統(tǒng)產(chǎn)權土地，三亞市對其控制的力度要?。?五、相對可行的解決建議三美灣（包括其他已規(guī)劃為旅游用地的農(nóng)林地現(xiàn)狀）以農(nóng)業(yè)或旅游的名義，如通過租賃的方式控制其資源沒有合法性和把握，風險大；而通過掛牌競拍，一是成本巨大，不符合集團的土地儲備思想，且受到2年開發(fā)期限的限制；二是目前尚不具備開發(fā)的條件；但三美灣等類似資源的稀有性，如不爭取囊入其中又實在是一大遺憾。我們從多方渠道了解和分析，如集團想介入三美灣（及類似的有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K）資源控制而不花太大的入門費的可行途徑是，和三亞市政府合作搞土地的儲備開發(fā)。即政府出地，企業(yè)出錢；利益共享；政府將現(xiàn)行地價（地租）作價入股，開發(fā)企業(yè)出資進行規(guī)劃設計和基礎設施的建設，完成“7通一平”，把生地變?yōu)槭斓?。然后根?jù)企業(yè)得大頭，政府得小頭的原則，從政府對三美灣宗地掛牌拍賣中獲得利潤。當然，開發(fā)企業(yè)也可以競拍。 六、和市政府合作搞
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