【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2 0 0 6 \ 2 0 0 5 年銷(xiāo)售金額比較5 1 8 0 8 . 0 41 8 2 0 7 . 0 33 1 9 3 8 . 3 52 1 2 8 5 . 2 3 1 7 5 8 6 . 6 5 1 7 2 3 8 . 2 31 8 7 8 2 . 0 44 9 1 7 9 . 5 9 4 9 7 0 9 . 7 56 2 5 8 8 . 1 38 4 1 . 7 69 6 3 0 . 60202004000060000800001月 2月 3月 4月 5月 6月萬(wàn)元2020 年 2020 年 2020 年的曲線圖顯示，銷(xiāo)售情況符合三亞旅游市場(chǎng)淡旺季的的規(guī)律， 11 月～次年 2 月為銷(xiāo)售的黃金季節(jié) ，但從 2020 年上半年的曲線顯示，受政策影響，上半年的銷(xiāo)售呈現(xiàn)價(jià)升量減的態(tài)勢(shì)，從 2月的銷(xiāo)售套數(shù)同比增加和銷(xiāo)售金額同比減少可以看出，小戶(hù)型大量入市和暢銷(xiāo)明顯。 (七 )、 2020 年上半年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)： 小戶(hù)型暢銷(xiāo) 戶(hù)型越小銷(xiāo)售的套數(shù)和面積所占的比例越大 ,2020 年 16月 90 平方米以下的商品住房銷(xiāo)售比例占總銷(xiāo)售套數(shù)的 %,占總銷(xiāo)售面積的 %， 批準(zhǔn)銷(xiāo)售的新建商品住房以小戶(hù)型為主 ,無(wú)論按面積計(jì)算還是按套數(shù)計(jì)算 ,隨著戶(hù)型面積增大 ,其占有的比例越小 ,但從銷(xiāo)售 (需求 )情況來(lái)看 ,2020 年 16 月銷(xiāo)售面積比例最大的戶(hù)型結(jié)構(gòu)為 80100平方米 ,為 ,占總銷(xiāo)售面積的 %。而按套數(shù)計(jì)算 ,小于或等于 60平米的銷(xiāo)售比例最大， 共銷(xiāo)售 1201 套 ,占銷(xiāo)售總量的 %,隨著單套面積增大 ,其銷(xiāo)售比例逐漸減少。 單位戶(hù)型面積占總銷(xiāo)售套數(shù)的比例,59%,17%,12%,12% 9 0 平米以下1001201201501 5 0 以上 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 島外購(gòu)買(mǎi)占主流 三亞市商品住房的銷(xiāo)售對(duì)象主要是島外市場(chǎng) ,2020 年 16 月 ,銷(xiāo)售總套數(shù)4814 套 ,其中國(guó)內(nèi) 3968 套，占 %，國(guó)外客戶(hù) 156 套，占 %，本島客戶(hù) 620 套，占 %，香港、臺(tái)灣 61 套，占 %。 83%13% 3% 1%國(guó)內(nèi)市場(chǎng)海南本地市場(chǎng)國(guó)外客戶(hù)香港臺(tái)灣2020 年 1 —6 月購(gòu)房客戶(hù)來(lái)源分布情況圖 新建商品 供需平衡 2020 年 16 月共批準(zhǔn)預(yù)售商品住房 3644 套 ,面積 萬(wàn)平方米 ,結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 萬(wàn)平方米。 16月實(shí)際登記銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 ,與上年同期相比增長(zhǎng) %。6 月銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 ,與上年同期 基本持平 ,與上月相比減少 %。 投資趨于理性， 房產(chǎn)商普遍加大了項(xiàng)目策劃、廣告宣傳的投入，注重小區(qū)的環(huán)境建設(shè)和人性化設(shè)計(jì)。戶(hù)型結(jié)構(gòu)多樣化，中小戶(hù)型比例 增大。 大盤(pán)項(xiàng)目逐漸浮出水面 與以往小型項(xiàng)目相比，大盤(pán)在整體規(guī)劃、小區(qū)配套、資金實(shí)力上優(yōu)勢(shì)更加突出。像時(shí)代海岸東岸 、 臨春山水國(guó)際村 、鳳凰島、國(guó)光花園等項(xiàng)目陸續(xù)推出。 售價(jià)依然上升 自 2020 年 10 月開(kāi)始，由于需求強(qiáng)勁，各房地產(chǎn)公司調(diào)整自己的商品房售價(jià)，到 2020 年 6 月平均售價(jià) 4735 元 /平方米，和去年同比增長(zhǎng) %。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 鮮見(jiàn)炒房客 由于房?jī)r(jià)的迅速上揚(yáng)，上海江浙一帶炒房團(tuán)團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象減少，購(gòu)房客源仍以 度假和 北方人自住為主；境外人士購(gòu)房有較快增長(zhǎng)。 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)由點(diǎn)向面擴(kuò)散 由原 來(lái)的三亞灣一線海景地段局部開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐漸向二環(huán)路、南邊海、榆林地區(qū)、亞龍灣擴(kuò)散。 (八 )、三亞灣 片區(qū) 分析 1) 片區(qū)現(xiàn)狀 : 三亞灣 片區(qū)位于三亞市區(qū)西部 ,海岸長(zhǎng)度約 17 公里 ,是三亞具一定規(guī)模 /自然條件良好的旅游度假區(qū)。同市區(qū)相比 ,該景區(qū)擁有更加良好的海景資源和沙灘。 2) 特色環(huán)境 :該片區(qū)具有漫長(zhǎng)的海岸線 ,是三亞重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的旅游度假區(qū) ,也是三亞政府重點(diǎn)的景觀保護(hù)區(qū) ,最具吸引力的當(dāng)屬海水和沙灘。 3) 周邊設(shè)施 :目前該片區(qū)的配套設(shè)施不盡完善 ,沿濱海路目前分布了椰林灘大酒店 /海航大酒店以及眾多酒店 ,但生活 /商業(yè) /教育 /醫(yī)療等配套基本 是片區(qū)的空白。 4) 片區(qū)交通 :目前該片區(qū)的交通主要依靠新建的濱海路 ,在濱海路北側(cè)的二線區(qū)域目前正在建設(shè)一條與濱海路平行的道路 ,這也將是該片區(qū)未來(lái)的主要道路。 5) 主要樓盤(pán) : 三亞灣 片區(qū)目前在售的主要項(xiàng)目有 過(guò)國(guó)光濱?；▓@、國(guó)航帕爾美納、陽(yáng)光海岸、圣巴巴拉、嘉和國(guó)際、 昌達(dá)四季花園 、 海岸藝墅 、 陽(yáng)光棕櫚灣 、玉海國(guó)際 等十幾個(gè)。 6) 物業(yè)類(lèi)型 :在物業(yè)類(lèi)型上主要以公寓和別墅為主 ,公寓所占項(xiàng)目的比例較高 ,一般都超過(guò)總戶(hù)數(shù)的 90%以上 ,別墅所占項(xiàng)目的比例一般都低于 10%。 7) 建筑形式 :海坡片區(qū)項(xiàng)目的建筑形式主要以半圍合式板樓和別墅為主 ,眾多板樓項(xiàng)目架空了首層 ,將會(huì)所 /配套等功能放置在架空層中。 8) 容積率 :三亞灣 區(qū)項(xiàng)目一般都在 20202020 年開(kāi)始運(yùn)作 ,雖緊鄰海邊 ,但容積率卻相對(duì)較高 ,一般都在 。 9) 景觀條件 :從景觀條件看 ,小面積公寓 (50100 平方米 )分布在景觀稍差的《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 位置 ,而 100 平方米以上公寓一般都占據(jù)了項(xiàng)目景觀條件較好的位置 ,別墅則占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目景觀條件最好的位置 。 10)項(xiàng)目售價(jià) :公寓毛坯房售價(jià)一般在 800010000 元 /平方米之間 ,精裝公寓售價(jià)在 12020— 15000 元 /平方米左右；別墅售價(jià)一般在 萬(wàn)元 /平方米 ,個(gè)別別墅最高售價(jià)達(dá)到了 /平方米。 11)銷(xiāo)售情況 :銷(xiāo)售率都比較高； 68月份天氣炎熱 ,是三亞房地產(chǎn)銷(xiāo)售的淡季 ,屬于滯銷(xiāo)階段；部分樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了銷(xiāo)售控制 ,保留部分景觀良好的戶(hù)型。 以上各類(lèi)數(shù)據(jù)均來(lái)自三亞房地產(chǎn)管理局和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)。 三亞灣個(gè)案調(diào)查詳見(jiàn)附件。 三、 市場(chǎng)需求調(diào)研分析 我們采取集中訪談問(wèn)卷調(diào)查、入室主體問(wèn)卷調(diào)查的方式，共采集樣本 55份，對(duì)規(guī)劃最具現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)心的各類(lèi)購(gòu)房因素（可接受戶(hù)型、面積、房?jī)r(jià)、配套、物業(yè)等）進(jìn)行了客觀詳細(xì)的調(diào)查。 （ 一 ） 、 問(wèn)卷回收統(tǒng)計(jì)及情況說(shuō)明 問(wèn)卷類(lèi)型 取 樣回收數(shù)目 有效問(wèn)卷數(shù)目 備 注 專(zhuān)項(xiàng)訪談問(wèn)卷 43 40 3份無(wú)效 電話采訪問(wèn)卷 17 15 2份無(wú)效 （ 二 ） 、 主題問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 置業(yè)意向 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 在對(duì)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，為養(yǎng)老的所占份額最多，為 35%，其次是購(gòu)買(mǎi)度假的占 %，用于投資占 %。在此之中，基本都屬于二次甚至多次置業(yè)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 購(gòu)房的原因 養(yǎng)老35%度假34%投資31%養(yǎng)老度假 投資 購(gòu)買(mǎi)偏好（地段、價(jià)位、戶(hù)型與結(jié)構(gòu)、戶(hù)型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性 ） A、可接受價(jià)格、總價(jià)分析 購(gòu)房所承受總價(jià)能力 針對(duì)三亞灣一線海景房，購(gòu)房者愿意花費(fèi)的總房款均值在 70 萬(wàn)元以下的占 6%，被調(diào)查者認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)度假物業(yè) 71— 100 萬(wàn)占多數(shù)，為 .%，能夠承擔(dān)最高總房款金額為 100— 150 萬(wàn)萬(wàn)元 /套的占受訪者 20%，認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)一線海景房產(chǎn)可以承受 150 萬(wàn) — 200 萬(wàn)的受訪者 %，能承受 200 萬(wàn)以上總價(jià)的僅占 %。 1 6%44%20%27%3% 7 0 萬(wàn)以下7 1 —1 0 0 萬(wàn)100150萬(wàn)150200萬(wàn)2 0 0 萬(wàn)以上 B、需求面積分析 被調(diào)查者中認(rèn)為理想的度假住所需求面積在 80120平方米之間的占 %， 120平方米以上的占 %， 80平方米以下的占 %，三個(gè)層面需求差距大，客戶(hù)群層次明顯。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 80平米以下80120平米120平米以上 C、戶(hù)型偏好分析 對(duì)戶(hù)型性質(zhì)來(lái)說(shuō)，選擇平層的居多，占 %，復(fù)式占 %。由于受訪者大多適用于度假、養(yǎng)老的，所以簡(jiǎn)約、休閑風(fēng)格是主流，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。 平層復(fù)式 D、戶(hù)型結(jié)構(gòu)偏好分析 人們期望的臥室數(shù)量中，選擇 2 室的最多，占總量的 %，選擇 1 室的占 %， 選擇 3 室以上的僅占 %。 臥室數(shù)量需求1室2室3 室以上 對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，甚至大量的受訪者都對(duì)主人房系統(tǒng)提出要求，比如主人房系統(tǒng)的書(shū)房、衣帽間等；有 52%的人希望在 1520平方米， %的人希望在 20平方米以上，有 者選擇 15平方米以?xún)?nèi)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 主臥面積需求1 5 2 0 平米2 0 平米以上1 5 平米以?xún)?nèi) 人們對(duì)廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占 %，選擇二廳的份額占%（包含餐客合一）。 在廳的選擇中，人們對(duì)廳的面積要求差異較大， %的消費(fèi)者希望客廳的面積在 2532平方米，另一消費(fèi)層面集中在 1925平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在 19平米以下。 廳的需求 一廳二廳一廳二廳 客廳面積 2532平方米1925平米32平米 受訪者對(duì)衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇一衛(wèi)占 %；選擇二衛(wèi)，占 %，同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積的要求 51%集中在 59， 912 平方米，客衛(wèi) 59 平方米或 5 平米左右 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 主衛(wèi)面積需求5 9 平米9 1 2 平米 客衛(wèi)面積需求5 9 平米5 平米左右 對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，選擇一個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為 %，選擇兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為 %，對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的要求，南向陽(yáng)臺(tái) %需求面積在 20平方米以上， %1015平方米，北向陽(yáng)臺(tái)需求面積較小，認(rèn)為只要滿(mǎn)足作為工作陽(yáng)臺(tái)的基本功能即可。以 6平方米以下、 610平方米為 3：2的比例。 陽(yáng)臺(tái)數(shù)量需求一個(gè)陽(yáng)臺(tái)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)南陽(yáng)臺(tái)面積需求2 0 平米以上1 0 1 5 平米 小結(jié)：在 55 個(gè)樣本中，由統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見(jiàn)，目前中高檔物業(yè)總房款接受度集中在 71100 萬(wàn)元，房?jī)r(jià)接受度集中在 800012020 元 /㎡間，兩室兩廳兩衛(wèi)戶(hù)型最受青睞， 77%的面積需求在 80120 ㎡之間，不同客戶(hù)層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差別明顯。 從廳室面積需求和總價(jià)面積需求來(lái)看，充分說(shuō)明購(gòu)房人群對(duì)度假居衛(wèi)生間數(shù)量需求一衛(wèi)二衛(wèi)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 住舒適度提出更高要求，同時(shí)也顯示部分少數(shù)人群對(duì)高端時(shí)尚的物業(yè)形式的追求。 但是三亞灣房產(chǎn)在小戶(hù)型持續(xù)熱銷(xiāo)的趨勢(shì)下集中涌現(xiàn)出大量的小戶(hù)型 項(xiàng)目，為適應(yīng)大的市場(chǎng)潮流，大多項(xiàng)目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從此次調(diào)查 獲取數(shù)據(jù)可以看出，總價(jià)方面 %的150 萬(wàn) — 200 萬(wàn)、 %要求 200 萬(wàn)以上總價(jià)的客戶(hù)；面積方面 %需求 120 平方米以上的客戶(hù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被滿(mǎn)足，目前在售物業(yè)中多項(xiàng)目只是在大量的小戶(hù)型產(chǎn)品中配比了少量大戶(hù)型高品質(zhì)產(chǎn)品，但受社區(qū)總體檔次限制，其配比的少數(shù)高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)“高不 成 ，低不 就 ”的尷尬局面。 三亞近幾年總體市場(chǎng)去化量基本維持在 70 萬(wàn) —— 80 萬(wàn)平方米之間，根據(jù)現(xiàn)有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，按 70 萬(wàn)平方米去化量來(lái)計(jì)算，那么 現(xiàn)在市場(chǎng)上就有約 20 萬(wàn)平米 總價(jià) 150