【文章內(nèi)容簡介】 9 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 2 0 0 6 \ 2 0 0 5 年銷售金額比較5 1 8 0 8 . 0 41 8 2 0 7 . 0 33 1 9 3 8 . 3 52 1 2 8 5 . 2 3 1 7 5 8 6 . 6 5 1 7 2 3 8 . 2 31 8 7 8 2 . 0 44 9 1 7 9 . 5 9 4 9 7 0 9 . 7 56 2 5 8 8 . 1 38 4 1 . 7 69 6 3 0 . 60202004000060000800001月 2月 3月 4月 5月 6月萬元2020 年 2020 年 2020 年的曲線圖顯示，銷售情況符合三亞旅游市場淡旺季的的規(guī)律， 11 月～次年 2 月為銷售的黃金季節(jié) ，但從 2020 年上半年的曲線顯示，受政策影響，上半年的銷售呈現(xiàn)價升量減的態(tài)勢，從 2月的銷售套數(shù)同比增加和銷售金額同比減少可以看出，小戶型大量入市和暢銷明顯。 (七 )、 2020 年上半年三亞房地產(chǎn)市場主要特點： 小戶型暢銷 戶型越小銷售的套數(shù)和面積所占的比例越大 ,2020 年 16月 90 平方米以下的商品住房銷售比例占總銷售套數(shù)的 %,占總銷售面積的 %， 批準銷售的新建商品住房以小戶型為主 ,無論按面積計算還是按套數(shù)計算 ,隨著戶型面積增大 ,其占有的比例越小 ,但從銷售 (需求 )情況來看 ,2020 年 16 月銷售面積比例最大的戶型結(jié)構(gòu)為 80100平方米 ,為 ,占總銷售面積的 %。而按套數(shù)計算 ,小于或等于 60平米的銷售比例最大， 共銷售 1201 套 ,占銷售總量的 %,隨著單套面積增大 ,其銷售比例逐漸減少。 單位戶型面積占總銷售套數(shù)的比例,59%,17%,12%,12% 9 0 平米以下1001201201501 5 0 以上 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 島外購買占主流 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場 ,2020 年 16 月 ,銷售總套數(shù)4814 套 ,其中國內(nèi) 3968 套，占 %，國外客戶 156 套，占 %，本島客戶 620 套，占 %，香港、臺灣 61 套，占 %。 83%13% 3% 1%國內(nèi)市場海南本地市場國外客戶香港臺灣2020 年 1 —6 月購房客戶來源分布情況圖 新建商品 供需平衡 2020 年 16 月共批準預售商品住房 3644 套 ,面積 萬平方米 ,結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 萬平方米。 16月實際登記銷售面積 萬平方米 ,與上年同期相比增長 %。6 月銷售面積 萬平方米 ,與上年同期 基本持平 ,與上月相比減少 %。 投資趨于理性， 房產(chǎn)商普遍加大了項目策劃、廣告宣傳的投入，注重小區(qū)的環(huán)境建設和人性化設計。戶型結(jié)構(gòu)多樣化，中小戶型比例 增大。 大盤項目逐漸浮出水面 與以往小型項目相比，大盤在整體規(guī)劃、小區(qū)配套、資金實力上優(yōu)勢更加突出。像時代海岸東岸 、 臨春山水國際村 、鳳凰島、國光花園等項目陸續(xù)推出。 售價依然上升 自 2020 年 10 月開始，由于需求強勁，各房地產(chǎn)公司調(diào)整自己的商品房售價，到 2020 年 6 月平均售價 4735 元 /平方米，和去年同比增長 %。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 鮮見炒房客 由于房價的迅速上揚，上海江浙一帶炒房團團購現(xiàn)象減少，購房客源仍以 度假和 北方人自住為主；境外人士購房有較快增長。 三亞房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點由點向面擴散 由原 來的三亞灣一線海景地段局部開發(fā)熱點逐漸向二環(huán)路、南邊海、榆林地區(qū)、亞龍灣擴散。 (八 )、三亞灣 片區(qū) 分析 1) 片區(qū)現(xiàn)狀 : 三亞灣 片區(qū)位于三亞市區(qū)西部 ,海岸長度約 17 公里 ,是三亞具一定規(guī)模 /自然條件良好的旅游度假區(qū)。同市區(qū)相比 ,該景區(qū)擁有更加良好的海景資源和沙灘。 2) 特色環(huán)境 :該片區(qū)具有漫長的海岸線 ,是三亞重點開發(fā)的旅游度假區(qū) ,也是三亞政府重點的景觀保護區(qū) ,最具吸引力的當屬海水和沙灘。 3) 周邊設施 :目前該片區(qū)的配套設施不盡完善 ,沿濱海路目前分布了椰林灘大酒店 /海航大酒店以及眾多酒店 ,但生活 /商業(yè) /教育 /醫(yī)療等配套基本 是片區(qū)的空白。 4) 片區(qū)交通 :目前該片區(qū)的交通主要依靠新建的濱海路 ,在濱海路北側(cè)的二線區(qū)域目前正在建設一條與濱海路平行的道路 ,這也將是該片區(qū)未來的主要道路。 5) 主要樓盤 : 三亞灣 片區(qū)目前在售的主要項目有 過國光濱海花園、國航帕爾美納、陽光海岸、圣巴巴拉、嘉和國際、 昌達四季花園 、 海岸藝墅 、 陽光棕櫚灣 、玉海國際 等十幾個。 6) 物業(yè)類型 :在物業(yè)類型上主要以公寓和別墅為主 ,公寓所占項目的比例較高 ,一般都超過總戶數(shù)的 90%以上 ,別墅所占項目的比例一般都低于 10%。 7) 建筑形式 :海坡片區(qū)項目的建筑形式主要以半圍合式板樓和別墅為主 ,眾多板樓項目架空了首層 ,將會所 /配套等功能放置在架空層中。 8) 容積率 :三亞灣 區(qū)項目一般都在 20202020 年開始運作 ,雖緊鄰海邊 ,但容積率卻相對較高 ,一般都在 。 9) 景觀條件 :從景觀條件看 ,小面積公寓 (50100 平方米 )分布在景觀稍差的《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 位置 ,而 100 平方米以上公寓一般都占據(jù)了項目景觀條件較好的位置 ,別墅則占據(jù)了整個項目景觀條件最好的位置 。 10)項目售價 :公寓毛坯房售價一般在 800010000 元 /平方米之間 ,精裝公寓售價在 12020— 15000 元 /平方米左右；別墅售價一般在 萬元 /平方米 ,個別別墅最高售價達到了 /平方米。 11)銷售情況 :銷售率都比較高； 68月份天氣炎熱 ,是三亞房地產(chǎn)銷售的淡季 ,屬于滯銷階段；部分樓盤對項目進行了銷售控制 ,保留部分景觀良好的戶型。 以上各類數(shù)據(jù)均來自三亞房地產(chǎn)管理局和房地產(chǎn)協(xié)會。 三亞灣個案調(diào)查詳見附件。 三、 市場需求調(diào)研分析 我們采取集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查的方式，共采集樣本 55份，對規(guī)劃最具現(xiàn)實意義也是消費者最關心的各類購房因素（可接受戶型、面積、房價、配套、物業(yè)等）進行了客觀詳細的調(diào)查。 （ 一 ） 、 問卷回收統(tǒng)計及情況說明 問卷類型 取 樣回收數(shù)目 有效問卷數(shù)目 備 注 專項訪談問卷 43 40 3份無效 電話采訪問卷 17 15 2份無效 （ 二 ） 、 主題問卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)分析 置業(yè)意向 購買動機 在對購買動機的調(diào)查中，為養(yǎng)老的所占份額最多，為 35%，其次是購買度假的占 %，用于投資占 %。在此之中，基本都屬于二次甚至多次置業(yè)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 購房的原因 養(yǎng)老35%度假34%投資31%養(yǎng)老度假 投資 購買偏好（地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性 ） A、可接受價格、總價分析 購房所承受總價能力 針對三亞灣一線海景房，購房者愿意花費的總房款均值在 70 萬元以下的占 6%，被調(diào)查者認為購買度假物業(yè) 71— 100 萬占多數(shù)，為 .%，能夠承擔最高總房款金額為 100— 150 萬萬元 /套的占受訪者 20%，認為購買高品質(zhì)一線海景房產(chǎn)可以承受 150 萬 — 200 萬的受訪者 %，能承受 200 萬以上總價的僅占 %。 1 6%44%20%27%3% 7 0 萬以下7 1 —1 0 0 萬100150萬150200萬2 0 0 萬以上 B、需求面積分析 被調(diào)查者中認為理想的度假住所需求面積在 80120平方米之間的占 %， 120平方米以上的占 %， 80平方米以下的占 %，三個層面需求差距大，客戶群層次明顯。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 80平米以下80120平米120平米以上 C、戶型偏好分析 對戶型性質(zhì)來說，選擇平層的居多，占 %，復式占 %。由于受訪者大多適用于度假、養(yǎng)老的，所以簡約、休閑風格是主流，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。 平層復式 D、戶型結(jié)構(gòu)偏好分析 人們期望的臥室數(shù)量中，選擇 2 室的最多，占總量的 %，選擇 1 室的占 %， 選擇 3 室以上的僅占 %。 臥室數(shù)量需求1室2室3 室以上 對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，甚至大量的受訪者都對主人房系統(tǒng)提出要求，比如主人房系統(tǒng)的書房、衣帽間等；有 52%的人希望在 1520平方米， %的人希望在 20平方米以上，有 者選擇 15平方米以內(nèi)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 主臥面積需求1 5 2 0 平米2 0 平米以上1 5 平米以內(nèi) 人們對廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占 %，選擇二廳的份額占%（包含餐客合一）。 在廳的選擇中，人們對廳的面積要求差異較大， %的消費者希望客廳的面積在 2532平方米，另一消費層面集中在 1925平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在 19平米以下。 廳的需求 一廳二廳一廳二廳 客廳面積 2532平方米1925平米32平米 受訪者對衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇一衛(wèi)占 %；選擇二衛(wèi)，占 %，同時人們對主衛(wèi)面積的要求 51%集中在 59， 912 平方米，客衛(wèi) 59 平方米或 5 平米左右 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 主衛(wèi)面積需求5 9 平米9 1 2 平米 客衛(wèi)面積需求5 9 平米5 平米左右 對陽臺的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，選擇一個陽臺的比例為 %，選擇兩個陽臺的比例為 %，對陽臺面積的要求，南向陽臺 %需求面積在 20平方米以上， %1015平方米，北向陽臺需求面積較小，認為只要滿足作為工作陽臺的基本功能即可。以 6平方米以下、 610平方米為 3：2的比例。 陽臺數(shù)量需求一個陽臺兩個陽臺南陽臺面積需求2 0 平米以上1 0 1 5 平米 小結(jié)：在 55 個樣本中，由統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)可見，目前中高檔物業(yè)總房款接受度集中在 71100 萬元，房價接受度集中在 800012020 元 /㎡間，兩室兩廳兩衛(wèi)戶型最受青睞， 77%的面積需求在 80120 ㎡之間，不同客戶層面對每個廳室的面積需求和價格、總款承受差別明顯。 從廳室面積需求和總價面積需求來看，充分說明購房人群對度假居衛(wèi)生間數(shù)量需求一衛(wèi)二衛(wèi)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 住舒適度提出更高要求，同時也顯示部分少數(shù)人群對高端時尚的物業(yè)形式的追求。 但是三亞灣房產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型 項目，為適應大的市場潮流，大多項目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從此次調(diào)查 獲取數(shù)據(jù)可以看出，總價方面 %的150 萬 — 200 萬、 %要求 200 萬以上總價的客戶；面積方面 %需求 120 平方米以上的客戶遠遠沒有被滿足，目前在售物業(yè)中多項目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中配比了少量大戶型高品質(zhì)產(chǎn)品，但受社區(qū)總體檔次限制，其配比的少數(shù)高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)“高不 成 ，低不 就 ”的尷尬局面。 三亞近幾年總體市場去化量基本維持在 70 萬 —— 80 萬平方米之間，根據(jù)現(xiàn)有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，按 70 萬平方米去化量來計算，那么 現(xiàn)在市場上就有約 20 萬平米 總價 150