【正文】 亞房地產(chǎn)的衰退期和蕭條期卻基本與國內(nèi)其他城市保持一致（受國家宏觀調(diào)控政策的影響是一致的），使得三亞房地產(chǎn)經(jīng)濟周期中增長期、繁榮期相比國內(nèi)其他城市來得更短。 為了規(guī)避國內(nèi)經(jīng)濟周期對三亞房地產(chǎn)業(yè)的影響，最大的努力方向應(yīng)該是加大三亞房地產(chǎn)國際化市場步伐，努力使三亞的知名度以及在房地產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等方面與國際接軌，達到“東方不亮西 方亮”，就一定能夠使三亞房地產(chǎn)業(yè)較少受國內(nèi)經(jīng)濟周期所帶來的負面影響，走向更加健康、理性發(fā)展的軌道。因為三亞優(yōu)越的旅游資源即便放到全世界這個范圍來看也是稀缺的，它具備贏得全世界購房者的條件，從這個角度來看，三亞是屬于全人類的。 (三 )、與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈“ U”字型分布 通過長時間的觀察發(fā)現(xiàn)，三亞的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與三亞的旅游存在淡季、旺季一樣，三亞的房地產(chǎn)銷售與三亞的旅游季節(jié)大致呈現(xiàn)“ U”字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低 。 (四 )、購房客戶來源“兩區(qū) 一都”、“兩極分化” 就國內(nèi)市場而言，通過購房客戶戶籍所在地統(tǒng)計資料分析，發(fā)現(xiàn)客戶集中來源于“兩區(qū)一都”，即以長江三角洲（以上海為龍頭，向江、浙兩省輻射）為經(jīng)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 濟發(fā)達地區(qū)和以東北高寒地區(qū)以及首都北京。說明經(jīng)濟越發(fā)達人們對休閑度假產(chǎn)品的需求就越強烈，氣候差異越大人們對養(yǎng)老方面的需求就越強烈。同時，也注意到一些高度污染的省份如山西省，來海南購房的客戶也存在上升勢頭，說明環(huán)境差異越大人們對健康方面的需求就越強烈。 三亞房地產(chǎn)市場“兩極分化”主要表現(xiàn)在，以“休閑度假”為目的的高端市場價格攀升較快，以“養(yǎng)老”為 目的中低端市場價格上漲幅度趨穩(wěn)。高端客戶對房價的承受能力較大，而低端客戶對房價比較敏感。這就要求政府各職能部門根據(jù)資源效益最大化的原則，將擁有最優(yōu)度假資源的用地規(guī)劃為高檔房產(chǎn)項目的開發(fā)，而將不具備旅游度假資源的用地規(guī)劃為中低檔房產(chǎn)項目的開發(fā)。在土地出讓方面尤其有必要對土地級別根據(jù)擁有旅游度假資源的優(yōu)劣進行調(diào)整，拉大土地級差地租，充分發(fā)揮土地的利用價值。 (五 )、典型的“候鳥城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場主角 三亞商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問題，購房客戶一年中除 了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來三亞度假居住以外，絕大部分時間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥城市”特征。而這些空置的商品房大部分占有稀缺的海景資源，不僅造成巨大的資源浪費，而且因物業(yè)管理費收繳困難，造成物業(yè)管理公司經(jīng)營難以為繼，因此，三亞市政府于2020 年明確規(guī)定海邊用地不再批準新建商品房項目，其目的就是為了防止此類情況的繼續(xù)蔓延。 從需求層面來看，由于大戶型總價高，門檻高，且大戶型因租金較高導(dǎo)致出租率低，而小戶型總價低，門檻低，且小戶型租金較低因而有較好的出租率，從而導(dǎo)致市場上小戶型的房屋銷售 受到市場的追捧，大戶型的房屋出現(xiàn)滯銷，為了適應(yīng)三亞房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)商及時做出了調(diào)整，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明 ， 戶型結(jié)構(gòu)仍以小戶型為主，那些產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓 、共管式度假公寓 項目因戶型小而保持較高的銷售率。 三亞應(yīng)充分利用寶貴的海景資源開發(fā)使用率高的休閑度假產(chǎn)品，這不僅包括建設(shè)星級賓館、酒店，也包括建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓（帶有出租性質(zhì)）以及家庭旅館，滿足各個層次尤其是自助游、自駕游游客對度假產(chǎn)品的需求，然后，在完善法律機制的情況下，適時引入國際上風(fēng)行的“分時度假”模式，使三亞的《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 各種旅游資源得 到充分的利用，并為物業(yè)擁有者帶來投資回報。 (六 )、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓 、共管式度假公寓 等休閑度假產(chǎn)品漸成雛形 三亞作為我國唯一的熱帶濱海旅游城市，作為全國人民的“第二、第三居所”，三亞 房地產(chǎn)業(yè) 近期 最大的特點就是與旅游業(yè)聯(lián)姻。與國內(nèi)“第一 居所”不同，“第二、第三居所”無需具備通常意義上的居家功能（比如 較大的儲藏空間、較大的封閉式廚房、書房、傭人房及客人房等），大部分購房客戶更看重的是休閑度假的環(huán)境和氛圍，同時，在空閑時誰來負責(zé)對物業(yè)進行維護和管理以及物業(yè)是否能夠帶來投資回報。正是因為大部分購房客戶 因工作繁忙，一年當(dāng)中只能有較少的時間前來休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護等費用）偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓 、共管式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運而生。產(chǎn)權(quán)酒店實際上就是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻的結(jié)果（ 共管式公寓 的開發(fā)與普通房地產(chǎn)開發(fā)無異， 共管式公寓 的經(jīng)營 與 普通酒店 公寓相似但更有特色），它很好地解決了“第二、第三居所”存在的各種問題，是國際上所有旅游度假勝地最暢銷的產(chǎn)品之一。目前，在三亞產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓 、共管式度假公寓 等休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產(chǎn) 市場的新寵。 (七 )、三亞房價、地價的高低與海的距離的相關(guān)性 亞龍灣旅游度假區(qū)距離三亞市區(qū)有 26 公里的距離，但它卻是目前三亞房地產(chǎn)房價、地價最高的地區(qū)，只因為亞龍灣“不是夏威夷，勝似夏威夷”。 公里長的三亞灣“椰夢長廊”號稱亞洲第一，它連接三亞市區(qū)呈“一”字形沿海分布其房價、地價水平和國內(nèi)大多數(shù)城市不同的是，與距離市區(qū)的遠近關(guān)系不大，而與海的距離相關(guān)，其關(guān)系可以下圖表示： 地價 離海距離 在三亞離市中心近的房價、地價反而更低。究其原因，其實這就是“第一居《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 所”和“第二居所”、 “第三居所”不同的用途需求所致，“第一居所”是人們?nèi)粘９ぷ?、生活的居所，要求上下班交通、購物、孩子上學(xué)、就醫(yī)等方面方便快捷，通常離城市中心越近越具備這些條件，因此，不難發(fā)現(xiàn)北京、上海這些大城市房價、地價的高低與距離市中心的遠近成正比的，距離市中心越近房價、地價越高。而對于“第二居所”、“第三居所”而言，人們看重的是其擁有的旅游度假資源的好壞，如海水、沙灘的質(zhì)量以及私密性程度等，所以就出現(xiàn)了三亞房價、地價與市 中心距離遠近無關(guān)，而與旅游度假資源（大海）的優(yōu)劣息息相關(guān)的現(xiàn) 象。 二 、 三亞商品住宅市場的綜合分析 (一 )、 三亞旅游增長帶動地產(chǎn)復(fù)蘇 1. 三亞市旅游業(yè)每年以 24％ 的幅度增長 ,帶動房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇 。 2. 旅游收入占全市 GDP 的 70％ 左右 。 3. 三亞市房地產(chǎn)的投資占到 GDP 的 10%以上 。 4. 近三年來三亞市房地產(chǎn)的需求量以每年 30%的速度增長 。 5. 有 80%的購房者都來自島外。 (二 )、控制項目開發(fā)建設(shè) ,提高銷售速度 1. 盡管房地產(chǎn)業(yè)已成為三亞的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一 ,但當(dāng)?shù)毓俜讲⒉幻つ孔非蟀l(fā)展速度 ,提出了穩(wěn)健發(fā)展的思路。要對房地產(chǎn)業(yè)進行整體規(guī)劃 ,提高項目的審批門檻 ,適度控制非農(nóng)用地的供給 ,繼續(xù)實行適度發(fā)展； 2. 成片開發(fā)的政策 ,杜絕開發(fā)小而散的樓 盤 ,著重發(fā)展休閑度假型的旅游房地產(chǎn)。同時 ,兼顧市民改善住房條件需要 ,努力提高居民的住房質(zhì)量。 (三 )、控制小型開發(fā)企業(yè) ,主攻大型社區(qū) 1. 三亞市政府轉(zhuǎn)變了招商引資的理念 ,將“招商引資”變?yōu)椤罢猩踢x資”。也就是說 ,今后那些小型的房產(chǎn)公司進入三亞的門檻將越來越高 ,難度將越來越大。 2. 三亞官方倡導(dǎo)的房地產(chǎn)業(yè)的另一發(fā)展思路是 :鼓勵大型社區(qū)發(fā)展。省委常委 /三亞市委書記于迅表示 ,三亞房地產(chǎn)要著重放在成片開發(fā)上 ,爭取年內(nèi)出現(xiàn)一些大型的商住區(qū)。 3. 目前主要 有 :臨春山水國際度假村 /時代海岸 /三亞灣新城 /鳳凰國際水城 /陽光海岸 /月川新城區(qū)等 ,均具備這樣的條件。 (四 )、三亞房地產(chǎn)市場的七大特征 ? 三亞市在售的項目中 ,物業(yè)類型主要為公寓 /別墅 /產(chǎn)權(quán)式酒店和住宅 ,其中公寓所占比例最高 ,約占一半以上 ,一般分布在具有一定景觀的區(qū)域； 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) ? 別墅項目所占比例很小 ,所占比例低于 5%,主要分布在一線海景 /河景 /山景中最好的位置； ? 產(chǎn)權(quán)式酒店所占比例約為 10%,主要分布在大東海 /亞龍灣兩個片區(qū)和三亞灣沿線的部分項目中。 三亞作為中國的“休閑度假天堂” ,進入 2020 年以來 ,三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出穩(wěn)健 /科學(xué)與理 性的特點。由官方倡導(dǎo)和主張 ,首次提出控制房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 ,主張開發(fā)一些大型社區(qū) ,以引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)更加注重質(zhì)量和檔次。 以綿延近 17 公里的三亞灣的一線海景房為例 ,大小樓盤 20 個左右 ,其中用地面積最大的也不過 200 多畝 ,小的也就 10 多畝。 1) 三亞許多已售 /在售樓盤是通過對遺留爛尾樓重新包裝后的產(chǎn)物。 2) 由于三亞房地產(chǎn)行業(yè)的政策較為寬松 ,房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速 ,很多開發(fā)商利用變更規(guī)劃來獲取更大的利潤。三亞灣一線海景的規(guī)劃容積率為 以下 ,但幾乎所有項目的實際容積率都達到 了 ,個別項目甚至超過了 。 使用功能同樣是住宅 ,但產(chǎn)權(quán)期限的多元化是三亞樓市的又一地方特征。這一特征有以下兩種表現(xiàn)形式 : 1) 其一 :土地性質(zhì)沒變 ,變的是建筑的使用功能 (如產(chǎn)權(quán)式酒店 /旅游用地等 )。 2) 其二 :與內(nèi)地不同 ,三亞一線海景凈地的產(chǎn)權(quán)期限僅為 60 年 ,而非 70 年。這個減少了的 10 年產(chǎn)權(quán)期限 ,也在折損物業(yè)的價值。 6. 房地產(chǎn)銷售價格一路走高 14002300360042104888 514401000202030004000500060002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 上半年平均售價（單位：元）2020 年 6 月 份 平均售價 4735 元 /平方米，和去年同比增長 %。 強烈的旅游地產(chǎn)特征 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 1) 旅游地產(chǎn)特征 :三亞房地產(chǎn)業(yè)和旅游的關(guān)系密切 ,房地產(chǎn)表現(xiàn)出強烈的旅游地產(chǎn)特點 ,即靠近大海 ,充分利用海景資源；受旅游市場的影響強烈 ,旅游淡季 ,房產(chǎn)銷售就陷入低谷。 2) 單純利用海景資源 :三亞地產(chǎn)開發(fā)大多依托于海景資源 ,如時代海岸 /山水國際等 ,對海景資源的單一 /原始利用方式使三亞地產(chǎn)呈現(xiàn)出雷同化的趨勢。 (五 )、總供給量分析 經(jīng)統(tǒng)計 ,截止至 6月 30日 ,三亞市 2020 年 16月共批準商品房預(yù)售 平方米 ,其中商品住房 平方米 (3664 套 ),商業(yè)用房 萬平方米 。登記銷售面積 ,其中商品住房 (44814套 ),商業(yè)用房 萬平方米 。其中 6月登記銷售商品房 ,其中商品住房 萬平方米 ,共 439 套。 三亞當(dāng)前的房產(chǎn)樓盤在建設(shè)過程中，加大了項目策劃、規(guī)劃設(shè)計方面的投入，注重小區(qū)環(huán)境建設(shè)和建筑景觀效果。規(guī)劃設(shè)計過程中，充分考慮到三亞獨特的濱海自然景觀，并將如何利用熱帶風(fēng)光作為小區(qū)的外部景觀引入樓盤的設(shè)計之中，將度假休閑、旅游居家 等各種功能需要，人性化的消費理念引入了項目的設(shè)計思想。功能檔次上 逐漸 符合了三亞國際旅游度假城市定位的要求。 (六 )、銷售狀況 2020 年與 2020 年 1—— 6 月銷售面積同期對比，由于受政策影響銷售面積相對減少，從圖表可以看出今年的銷售淡旺幅度相對較為平緩，也說明消費心理趨于理性、成熟。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 20 06 \ 20 05 年銷售面積比較8. 559. 017. 884. 713. 85 3. 814. 4110 . 049. 41 9. 583. 511. 90 40246810121月 2月 3月 4月 5月 6月萬平方米2020 年 2020 年 銷售套數(shù)比較： 2020\2020 年銷售套數(shù)比較10641543797529323 3695641115 1181 107644922105001000150020201月 2月 3月 4月 5月 6月套數(shù)2020 年 2020 年 銷售金額比較： 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 6903178