【正文】 小時(shí)、 2 個(gè)小時(shí)、 1 個(gè)小時(shí)行程 ； 2020 年 7 月， 京福高速 **連接線 建成， 打通了連接蘇浙滬、融入長(zhǎng)三角的快速通道 ； 正在修建中 合（肥） 淮（南） 阜（陽(yáng)）高速公路 ，其實(shí)驗(yàn)段已 于 2020 年 11 月動(dòng)工， 預(yù)計(jì) 2020 年底建成。 3）機(jī)場(chǎng) 合肥機(jī)場(chǎng) 至 **110 公里 ， 蚌埠機(jī)場(chǎng) 至 **30 公里 4） 淮河水運(yùn) 通 長(zhǎng)江、連大 海， 可 四季航行。 3．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于新一輪增長(zhǎng)周期的上升階段 2020 年以來(lái)，煤、電等能源產(chǎn)品供需緊張、價(jià)格上漲， **煤、電支柱行業(yè)快速增長(zhǎng)； 同時(shí)， **處于長(zhǎng)三角腹地，正好可以承接長(zhǎng)三角地區(qū)的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； 由于京福高速 **連接線的建成， **的外部交通環(huán)境得到極大改善，**吸引的外來(lái)投資不斷增加，也為經(jīng)濟(jì)提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 預(yù)計(jì) 2020 年 **的 GDP 將達(dá)到 210 億元，增幅為 16%， 是 1995 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 37 頁(yè) 年以來(lái)增速最快的一年。 2）人均 GDP 將突破 1000 美元 2020 年， **的人均 GDP 達(dá)到 8045 元人民幣，折合 974 美元；如按 10%的發(fā)展速度計(jì)算， 2020 年將達(dá)到 1071 美元。 根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均 GDP 達(dá) 1000 美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變， 過(guò)去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品 ； 汽車(chē)、電腦、高檔電器加速進(jìn)入家庭 ； 人們對(duì)于住房條件改善的需求也將不斷增長(zhǎng)。 3）第三產(chǎn)業(yè)較落后，但發(fā)展較快 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)： 煤炭、火力發(fā)電、化工； 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)： 醫(yī)藥、 紡織、機(jī)械、輕工； 三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)： ： 51： （ 2020 年）。 工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重最大； 第三產(chǎn)業(yè)雖然占較大比重，但發(fā)展落后，房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)等，都處于起步階段。 2020 年開(kāi)始，商業(yè)領(lǐng)域外來(lái)商業(yè)企業(yè)不斷增加，蘇果超市、正大易初蓮花購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多大賣(mài)場(chǎng)等相繼進(jìn)入 **。 4）居民收入和消費(fèi)情況 人均可支配收入： 2020 年 **城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 5345 元， 2020年達(dá)到 6010 元，增長(zhǎng) %； 2020 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為16%，高出 2020 年 個(gè)百分點(diǎn)，人均可支配收入的增 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 37 頁(yè) 幅也將高 于 2020 年，預(yù)計(jì)可達(dá)到 7000 元左右； 總體而言，處于較低的水平，但上升的勢(shì)頭較快 工資收入： 平均月工資水平大約 850 元左右，低者 400 元不到，高者超過(guò) 1 萬(wàn)元；教師、政府公務(wù)員的工資較能代表一個(gè)地區(qū)的薪資水平，大約 12001500 元 /月； 以行業(yè)來(lái)看 ，金融、煙草、電信等行業(yè)的工資較高，約20203000 元 /月；采掘業(yè)職工工資收入最高，月收入大多超過(guò) 1 萬(wàn)元 /月； 消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)：“ 吃”方面的消費(fèi)支出仍然占較大比例， 恩格爾系數(shù)較大，2020 年為 ； 但隨著收入水平的增加，用于服飾、通訊、居住等方面的將會(huì) 增加 ，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)。 5）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 —— 主動(dòng)融入長(zhǎng)三角，迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 —— 辦好一個(gè)園區(qū)： **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 建設(shè)三大基地： 億噸煤基地、華東火電基地、煤化工基地。 —— 發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)： 煤炭電 力產(chǎn)業(yè)、化工醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)、建材冶金產(chǎn)業(yè)、紡織服裝產(chǎn)業(yè)、 輕工食品產(chǎn)業(yè) 4．城市建設(shè) 1）城建現(xiàn)狀 —— 缺少規(guī)劃，城市建設(shè)落后 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 37 頁(yè) **是一座能源型城市，城市“ 因煤而興”。 由于國(guó)有煤礦“大而全、小而全”的建設(shè)，一座煤礦就相當(dāng)于一座衛(wèi)星城市。 加上國(guó)內(nèi)城市規(guī)劃水平的低下， **市長(zhǎng)期以來(lái)都沒(méi)有 規(guī)劃，城市建設(shè)異常落 后，特別是城市中心區(qū) —— 田家庵區(qū) ， 房屋破舊、道路凹凸不平，公共綠化無(wú)人管理 ； 到 2020 年 ， **市建成區(qū)面積 僅 平方公里 。 2）發(fā)展規(guī)劃 —— 東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角 由于城市邊緣的煤炭資源即將開(kāi)采完畢，煤礦將向遠(yuǎn)離市中心的地方發(fā)展，以“煤”立市的 **，面臨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)。 新一任市政府領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來(lái)，開(kāi)始著手進(jìn)行 **的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，加強(qiáng)了 80 年代就設(shè)立的 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 的建設(shè)，招商引資取得較大成果，先后有韓國(guó)、中國(guó)萬(wàn)向集團(tuán)、托普軟件等入駐開(kāi)發(fā)區(qū)； 同時(shí)，委托上海同濟(jì)大學(xué)編制的《 **市 城市總體發(fā)展規(guī)劃》也即將完成，其基本的思路是：東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角。 3）舊城改造 —— 中心城區(qū)復(fù)興，房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)先行 由于舊城改造的成本較高，近年 **的城市建設(shè)投入大多集 中在城市外圍的基礎(chǔ)設(shè)施上，如 206 國(guó)道的翻新、瞬耕路拓寬、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施等， 中心城區(qū) 很少有大規(guī)模的市政工程建設(shè)。這也是中心城區(qū)較落后的一個(gè)重要原因。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁(yè) 共 37 頁(yè) 但田家庵區(qū)發(fā)揮其作為 **的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心的優(yōu)勢(shì)，在對(duì)外招商上以“房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)”為開(kāi)路先鋒，不斷吸引外來(lái)商業(yè)企業(yè)投資。 已經(jīng)建設(shè)中的 商業(yè)項(xiàng)目有 ： 泰國(guó)正大易初蓮花 **購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、南京蘇果超市、北京 華聯(lián) **購(gòu)物中心、鐘郢商貿(mào)城 等 ； 房地產(chǎn)項(xiàng)目 ： 龍湖匯景豪庭 、 **財(cái)富中心 、 國(guó)慶廣場(chǎng) 等 這些項(xiàng)目建成后，舊城區(qū)的城市面貌將會(huì)有所改觀。 二、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析 —— 住宅部分 1． **房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1）發(fā)展迅速 從 2020 年下半年開(kāi)始， **市房地產(chǎn)開(kāi)始快速發(fā)展。 2020 年全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比 2020 年增加 36%； 2020 年 一季度完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；上半年完成投資 億元，增長(zhǎng) %；前三季度完成投資 億元 ，增長(zhǎng)%； 2020 年全年完成投資 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %，比 1999 年增長(zhǎng) %。 進(jìn)入 2020 年，受?chē)?guó)家 宏觀調(diào)控 的影響， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅 有所減緩，但上半年仍累計(jì)完成的投資 億元， 增幅比 2020 年同期 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 37 頁(yè) 回落了 個(gè)百分點(diǎn) ，但仍然 比 2020 年同期增長(zhǎng) %， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 2020 年 16 月份，全市房屋施工面積 150 萬(wàn)平米， 商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 16． 48 萬(wàn)平方米 ； 6 月底，全市住宅房空置僅為 7 萬(wàn)余平方米，同比下降了 33． 28％ ； 房地產(chǎn)投資占 GDP 比重的達(dá)到 %，創(chuàng)歷史最好水平。 2）供給量集中 3）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資較多 2． **房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題 1）市場(chǎng)規(guī)模小 2020 年全年的商品房銷(xiāo)售面積只有 萬(wàn) 米 2，銷(xiāo)售額 只有 億 元 ，尚不如上海單個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售量； 2020 年雖然增長(zhǎng)迅速，銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)在 60萬(wàn) 米 2 左右，但總量仍然較小。 2）房?jī)r(jià)低 2020 年， **商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格 元 /米 2，甚至比長(zhǎng)三角許多縣級(jí)市的房?jī)r(jià)都低； 2020 年有一個(gè)較大的漲幅，預(yù)計(jì)均價(jià)可達(dá) 1500 元 /米 2 ； 但總體而言， **房?jī)r(jià)仍然較低，最貴的 惠 利花園城 項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)也只有 1800 元 /米 2 左右 ； 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 37 頁(yè) 3． **房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇 1）居民住房消費(fèi)意愿強(qiáng)烈 **居民的住房現(xiàn)狀普遍較差。 2020 年， **城市居民 人均居住面積為 米 2（ 2020 年 平方米）； 47%的人住二居室， %住三居室；居室內(nèi)有廁所衛(wèi)浴設(shè)備的只有一半，無(wú)衛(wèi)生設(shè)備的占到26%；只有 %的住房有暖氣設(shè)施； 以國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均 GDP 跨過(guò) 1000 美元之后，在人均居住面積達(dá)到 35 平方米、人均 GDP 達(dá)到 3500 美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都是住房面積提高和住房質(zhì)量改善的階段 。 **目前正好處于這一階段， 居民的住房消費(fèi)開(kāi)始發(fā)生變化 ， 從原來(lái)的“有得住”到“住得好”。 2）當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平落后，“外來(lái)和尚好念經(jīng)” 與居民日益增長(zhǎng)的居住消費(fèi)需求不相稱(chēng)的是， **本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平比較低，主要表現(xiàn)是：開(kāi)發(fā)規(guī)?！?小 ”、攝取環(huán)境營(yíng)造“ 差 ”、建筑外立面“ 土 ”、戶型設(shè)計(jì)“ 落后 ”。這是與其處于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段相聯(lián)系的。 3）高檔次物業(yè)缺乏 目前 **開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為多層建筑，小高層建筑剛剛開(kāi)始出現(xiàn)； 高層建筑 除了安徽理工大學(xué)的兩棟學(xué)生宿舍樓外，在住宅項(xiàng)目中就再也難覓蹤跡； 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 37 頁(yè) 別墅開(kāi)發(fā)更是一片空白 ； 4）開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)少且較集中 **本地的開(kāi)發(fā)公司大多數(shù)都沒(méi)有土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)在近一兩年內(nèi)將集中于幾個(gè)大項(xiàng)目，如城區(qū)西南部的惠利花園城