【正文】 消費(fèi)人群特征 ? 外地人、外國(guó)人為主，節(jié)假日客流量大 ? 歷經(jīng)兩次大規(guī)模改造和建設(shè) 2022年完成了主要二次改造后，王府井商業(yè)區(qū)南起長(zhǎng)安街，北至燈市西口，東接金魚胡同，西連東安門大街，面積達(dá) 45萬(wàn)平方米左右。 22 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 基本情況（數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒 — 2022》 ） ? 大型商廈 9座：王府井百貨大樓、東方新天地等； ? 大型、超大型寫字樓 10余座：東方廣場(chǎng)、新東安大廈等； ? 五星級(jí)賓館 8家：北京飯店、王府飯店等； ? 老字號(hào)企業(yè)多家：盛錫福、同升和、亨得利等。 ? 經(jīng)營(yíng)狀況 （數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒 — 2022》 ） ? 零售額： ? 銷售收入： 23 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 ? 通過(guò)老字號(hào)等傳統(tǒng)商業(yè)的保留維持商業(yè)街的特色。 王府井在改造過(guò)程中保留了諸如瑞蚨祥、同升和等老字號(hào)，通過(guò)傳統(tǒng)商業(yè)營(yíng)造街區(qū)的特色，而商業(yè)街的盈利則主要依靠現(xiàn)代商業(yè)。 王府井的新老業(yè)態(tài)并存的架構(gòu)值得我們借鑒。本項(xiàng)目同樣也是老字號(hào)云集的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，對(duì)老字號(hào)的保留將有助于形成區(qū)域的特色。 24 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 ? 王府井仍然是以零售商業(yè)為主的業(yè)態(tài)，其主要消費(fèi)行為模式是為“購(gòu)物”，缺乏大量具有互動(dòng)性和娛樂性的商業(yè)展示體驗(yàn)功能，也不能直接為各地企業(yè)與投資者之間提供橋梁和商機(jī)。而這正是本項(xiàng)目可以發(fā)揮的空間。 ? 由于改造時(shí)間較早，王府井目前存在功能上缺失，特別是展示功能上的缺失。 ? 從王府井步行街目前的空間形態(tài)看，由于王府井大街改造的時(shí)間較早，目前街區(qū)功能基本定型，提升的空間不大。 本項(xiàng)目要在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，就需要與王府井形成差異化、互補(bǔ)式的發(fā)展，王府井目前存在的問題及不足就是本項(xiàng)目提升的空間。 25 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 ? 特例：東方新天地 東方新天地是王府井地區(qū)建造比較晚的項(xiàng)目（ 2022年最后完工），其中的功能設(shè)置對(duì)王府井步行街的不足進(jìn)行了一定程度的完善和補(bǔ)充。 26 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 通過(guò)弧形的中庭設(shè)計(jì)，設(shè)置不定期進(jìn)行展示的空間。 27 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 在很大程度上東方新天地的加入，使整個(gè)王府井的改造進(jìn)入一個(gè)新的平臺(tái)。東方新天地有效地補(bǔ)充了王府井的休閑功能，也使得王府井各種檔次的物業(yè)搭配更為合理。 可以說(shuō)，目前整個(gè)王府井依舊是外地來(lái)京消費(fèi)群體的主要旅游消費(fèi)場(chǎng)所。但是值得注意的是，無(wú)論是雖然王府井也保留了一些傳統(tǒng)老字號(hào)，但是整個(gè)區(qū)域改造已經(jīng)是該區(qū)域喪失了北京傳統(tǒng)的歷史風(fēng)貌。即使是東方廣場(chǎng)的加入也沒有改變這一情況。因此，我們認(rèn)為，目前王府井只是一個(gè)北京現(xiàn)代意義上的購(gòu)物中心。在歷史傳承方面，尤其是在整個(gè)區(qū)域文化風(fēng)情上并沒有突出的表現(xiàn)。 而也正是本項(xiàng)目可以尋找的突破點(diǎn)。具體而言，我們認(rèn)為，我們應(yīng)該利用 PASSAG打造一種有歷史感，但又具有現(xiàn)代商業(yè)舒適性的全新商業(yè)風(fēng)格。從而在建筑上與其形成突出的差異。 更為重要的是，目前整個(gè)王府井仍然是一種以購(gòu)物為中心為主體的現(xiàn)代零售商業(yè)。而本項(xiàng)目所要進(jìn)行了就是與其形成差異化，充分利用此次改造機(jī)遇，創(chuàng)造一種新的商業(yè)模式 —— shopping park 為區(qū)域帶來(lái)生機(jī)。 28 市級(jí)商業(yè)中心分析總結(jié) 通過(guò)對(duì)西單、王府井兩大市級(jí)商業(yè)中心的分析，給了本項(xiàng)目如下啟示： 1. 保留傳統(tǒng)商業(yè)特色 ? 西單現(xiàn)在已是吸引年輕人的現(xiàn)代商業(yè)中心，本項(xiàng)目對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的保留可以與之形成差異化競(jìng)爭(zhēng) ? 本區(qū)域歷史積淀深厚，對(duì)歷史文脈的充分利用是形成區(qū)域特色的關(guān)鍵 ? 傳統(tǒng)商業(yè)只是維持區(qū)域特色的要素，而非盈利點(diǎn)，區(qū)域的主要盈利仍然要靠現(xiàn)代商業(yè) 2. 我們要與現(xiàn)代北京市級(jí)商業(yè)中心的消費(fèi)模式形成互補(bǔ)和差異化發(fā)展 ? 現(xiàn)有商業(yè)中心主要是現(xiàn)代大批量零售商業(yè) ? 無(wú)論是北京特色還是地方特色都不夠突出。 ? 主要消費(fèi)行為模式主要為“購(gòu)物”，缺乏大量具有互動(dòng)性和娛樂性的商業(yè)展示體驗(yàn)功能。 ? 而本項(xiàng)目就是要在購(gòu)物模式方式上有所突破打造 SHOPPING PARK—— 將購(gòu)物變成游憩行為，從而與真正與目前北京城市中心內(nèi)的商業(yè)中心形成差異。 29 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 30 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 一、金融街基本情況分析 1. 地理位置： ? 西靠西二環(huán)路，東鄰太平橋大街，南起西長(zhǎng)安街，北至阜成門內(nèi)大街。 ? 南北長(zhǎng) 1700米，東西寬 600米，規(guī)劃用地 103公頃，總建筑面積 300多萬(wàn)平方米 2. 商圈定位 ? 國(guó)家級(jí)金融管理中心 ? 國(guó)內(nèi)最大的貨幣資金市場(chǎng) ? 國(guó)際化金融服務(wù)中心 西單 金融街 本項(xiàng)目 31 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 3. 業(yè)態(tài)特征： （ 1）辦公 ? 政府金融機(jī)構(gòu)： ? 金融監(jiān)管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、全國(guó)金融標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)所在地 ? 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè) ? 銀行 ? 非銀行金融機(jī)構(gòu)：例如金融服務(wù)類中介公司 ? 全國(guó)性保險(xiǎn)公司 ? 電信企業(yè)：例如中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通訊、中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通訊公司等國(guó)家級(jí)信息通訊企業(yè) （ 2）商業(yè) ? 商業(yè)氛圍沿南北方向兩頭熱、中間冷 ? 南端：百盛購(gòu)物中心，是西城區(qū)居民、金融街人士購(gòu)買中高檔產(chǎn)品的首選之地 ? 北端：阜成門商圈，華聯(lián)商廈與萬(wàn)通新世界分別針對(duì)不同檔次的居民，商圈氛圍比較成熟 ? 商業(yè)配套設(shè)施缺乏，現(xiàn)有的餐飲、娛樂、休閑場(chǎng)所比較少，基本無(wú)法滿足金融人士的 日常生活需求，因而到了晚上，金融街就明顯冷清下來(lái)。 與此同時(shí)，出于對(duì)休閑娛樂環(huán)境的考慮，也使得金融街人士通常會(huì)選擇金融街以外的區(qū)域進(jìn)行休閑娛樂活動(dòng)，而不在乎距離辦公地點(diǎn)的遠(yuǎn)近。 阜成門商圈 寫字樓 百盛購(gòu)物中心 金融街 32 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 二、金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 1. 金融街與西單形成互動(dòng)發(fā)展的可能性不大 雖然金融街距離西單僅 1公里之遙，但是，我們認(rèn)為金融街與西單形成互動(dòng)發(fā)展的可能性仍然不大。 ? 金融街與西單商業(yè)街之間的橫向交通比較匱乏，且中間存在許多非商務(wù)功能的阻斷。 ? 目前聯(lián)接金融街與西單較為便捷的道路主要有三條：復(fù)內(nèi)大街，廣寧伯路、辟才胡同，學(xué)院小街、二龍路西街、大木倉(cāng)胡同。而這幾天道路在高峰時(shí)期往往擁堵不堪，這在一定程度上限制了二者的商務(wù)往來(lái)，同時(shí)也影響了金融街人士的購(gòu)物情緒 ? 金融街與西單之間存在一些非商務(wù)業(yè)態(tài)，例如豐匯園等住宅小區(qū)，這在一定程度上也阻斷了兩者之間的商務(wù)往來(lái)。 西單 學(xué)院小街、二龍路西街、大木倉(cāng)胡同 廣寧伯路、辟才胡同 復(fù)內(nèi)大街 33 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 ? 西單商圈北京時(shí)尚青年聚集地的定位也決定了西單不是金融人士理想的消費(fèi)場(chǎng)所。 ? 金融人士通常比較傾向于在咖啡廳、酒吧、茶吧、電影院、劇院等娛樂場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi) ，同時(shí)比較注重場(chǎng)所的環(huán)境和檔次，而西單目前的針對(duì)時(shí)尚人士的娛樂業(yè)態(tài)顯然并不適合金融人士。 ? 金融人士消費(fèi)出行的主要交通工具為出租車，因而他們可以選擇距離更遠(yuǎn)一些的、服務(wù)和環(huán)境更好的區(qū)域消費(fèi)；同時(shí)，他們的空閑時(shí)間通常集中在晚上 8點(diǎn)之后，在這個(gè)時(shí)間段對(duì)離公司的距離遠(yuǎn)近不會(huì)很重視。 34 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 ? 本項(xiàng)目可以與金融街形成互動(dòng)發(fā)展 從上述分析我們可以看出，金融街人士完全可以不去西單，而選擇距離金融街不是很遠(yuǎn)的本項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。 ? 金融街與本項(xiàng)目之間的交通便利，橫向交通、豎向交通均四通八達(dá)。 金融街 本項(xiàng)目 35 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 ? 本項(xiàng)目可以在定位設(shè)置上對(duì)臨近商圈的本市消費(fèi)者的消費(fèi)行為進(jìn)行再延伸，從而將金融街人士吸引至本區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。 ? 金融街商圈距離本項(xiàng)目區(qū)域比較近，該區(qū)域是“新北京人”大量聚集的區(qū)域，這些新北京人具有如下特點(diǎn)： 187。 受教育程度高，收入穩(wěn)定，多為公司白領(lǐng)和管理人員 187。 注重生活品質(zhì)，對(duì)文化休閑活動(dòng)有一定層次的追求 187。 對(duì)自身出生地的特色產(chǎn)品與文化仍具有認(rèn)同感和懷舊意識(shí)，他們很愿意以“北京人”的身份，再次體驗(yàn)和回顧原有本地商業(yè)產(chǎn)品和風(fēng)情。 金融街 本項(xiàng)目 ?本項(xiàng)目可以通過(guò)“中國(guó)廊”這種特色項(xiàng)目的商業(yè)建筑空間，給金融街人士提供再次的體驗(yàn)和回顧的空間。而且也正是這種將購(gòu)物融于休閑的 SHOPPING PARK新型購(gòu)物模式，也將是本區(qū)域成為這些金融界高端人士進(jìn)行高端招待、購(gòu)物休閑的新場(chǎng)所。而這種城市客廳的功能也正是北京城市中心所缺乏的。 36 區(qū)級(jí)商業(yè)中心對(duì)本區(qū)域影響分析 37 SOGO 和新世界是南城兩大知名的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，距離本項(xiàng)目比較近，容易與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此，對(duì)這兩大商業(yè)中心的分析有助于本項(xiàng)目的定位。 SOGO 本項(xiàng)目 新世界 38 一、宣武莊勝 SOGO商圈 1. 基本情況介紹 ? 地理位置： 天安門西側(cè)，北臨西單購(gòu)物中心 東臨前門商業(yè)中心區(qū)域，南接琉璃廠街 ? 商業(yè)屬性： ? 宣武區(qū)的商業(yè)中心 ? 青春、時(shí)尚、休閑型的現(xiàn)代商圈 ? 消費(fèi)人群特征：北京的時(shí)尚青年 ? 發(fā)展歷程 ? 1992年，北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介入宣武門地區(qū)的舊城改造，在宣武門地區(qū)規(guī)劃了“莊勝城”項(xiàng)目，包括“莊勝?gòu)V場(chǎng)”和“莊勝二期住宅區(qū)”兩部分。 ? 1998年莊勝崇光百貨北京店開業(yè)。由于南城生活水平和消費(fèi)水平都較低，經(jīng)營(yíng)大型商場(chǎng)會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)，因此最初業(yè)界均不看好該項(xiàng)目，甚至開發(fā)商自己也曾認(rèn)為投資失敗。 ? 在經(jīng)過(guò)多年的培育和發(fā)展后，莊勝百貨成為百貨零售業(yè)內(nèi)業(yè)績(jī)最好的企業(yè)之一。 1998 2022 2022 2022 開業(yè) 結(jié)束虧損 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 39 一、宣武莊勝 SOGO商圈 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 商圈內(nèi)開發(fā)有大量住宅項(xiàng)目，例如莊勝二期等 ? 商業(yè)物業(yè)對(duì)住宅的促進(jìn)作用：成為住宅的超大型配套 ? 通過(guò)住宅產(chǎn)品增強(qiáng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性 ? 莊勝崇光 SOGO百貨在開業(yè) 8年后，經(jīng)營(yíng)狀況良好，是 SOGO商圈的核心代表，同時(shí)也是南城重要的大型零售商業(yè)區(qū)之一。 ? 商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，國(guó)際知名連鎖品牌沃爾瑪已入駐商圈，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)氛圍。 40 一、宣武莊勝 SOGO商圈 商圈內(nèi)的主要項(xiàng)目有： 1. 新聞總署及傳媒大道 2. 富卓廣場(chǎng) 3. 長(zhǎng)城大廈 4. 海格國(guó)際大廈 5. 莊勝崇光 SOGO百貨 6. 越秀大酒店 7. 宣西開發(fā)區(qū) 41 一、宣武莊勝 SOGO商圈 ? 富卓廣場(chǎng) ? 寫字樓建筑面積 ，商業(yè)面積建筑約 6萬(wàn)平米 ? 寫字樓：均價(jià) 13500元 /平米；租金 /平米 天 (包含物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)等，電費(fèi)單獨(dú)結(jié)算 )，產(chǎn)權(quán)歸小業(yè)主，面積從 138到 800平米不等 ? 商業(yè)：一層的一部分和地下一層 ( )已經(jīng)租給給沃爾瑪， 2022年底開業(yè)。沃爾瑪租金 2元 /平方米 /天 42 一、宣武莊勝 SOGO商圈 ? 莊勝城 ? 一期工程莊勝?gòu)V場(chǎng)： 187。 1992年開發(fā)，總占地 ，總建筑面積 37萬(wàn)平米；商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 平米 187。 總體規(guī)劃： 21層主樓與 16層北樓為智能型甲級(jí)寫字樓， 18層南樓為五星級(jí)酒店。裙樓 16層及地庫(kù)一層為超大型商場(chǎng) 187。 寫字樓：銷售產(chǎn)權(quán)（部分業(yè)主來(lái)自香港、新加坡等東南亞地區(qū)）；租金 /平米 天 (不含電費(fèi)）；出租率較高 187。 商業(yè)：由崇光負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)；北館 1998年開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積 ；目前南館 5萬(wàn)平米正銷售產(chǎn)權(quán)，均價(jià)約為 /平米 187。 酒店：與麗晶酒店管理集團(tuán)合作， 2022年 10月開始建設(shè)，總建筑面積達(dá) 7萬(wàn)平方米； 商業(yè) 辦公 酒店 43 ? 莊勝城 ? 莊勝二期純居住高級(jí)公寓生活區(qū) 莊勝二期純居住高級(jí)公寓生活區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)，總建筑面積 67萬(wàn)平方米。西區(qū)緊鄰莊勝?gòu)V場(chǎng)，東區(qū)南側(cè)連接著著名的琉璃廠文化街及和平門。均價(jià) 11000元 /平方米左右。 莊勝二期 44 二、崇文新世界商圈 1. 基本情況介紹 ? 地理位置：崇文門及其周邊區(qū)域 ? 商業(yè)屬性： ? 崇文區(qū)的商業(yè)中心 ? 集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的綜合性商圈 ? 新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)中心 ? 發(fā)展歷程 ? 新世界集團(tuán) 1992年藉崇文老城區(qū)改造的契機(jī)，在崇外大街沿線 發(fā)了包括新世界中心在內(nèi)的九大項(xiàng)目。 ? 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和市場(chǎng)培育，逐漸形成了以新世界中心為核心的崇文新世界商圈，使崇文門形成了一個(gè)新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)氛圍，成為南城除 SOGO外最為活躍的區(qū)域。 ? 國(guó)瑞城等新項(xiàng)目的出現(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)了商圈的輻射力。 新世界 19