【正文】 七．項目營銷建議 1．營銷主題 結(jié)合大通區(qū)的城市再造的有利條件，以及大通區(qū)區(qū)位條件好、空氣環(huán)境好的，建議 項目名稱為： **新城 或 大通新城，后者只是區(qū)域概念，不如前者大氣； 營銷思路：先營銷城市，再營銷項目 城市營銷主題：綠色大通、希望大通 項目營銷主題：綠色之城、生態(tài)之城、希望之城 新城市、新生活 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 37 頁 2．銷售階段建議 第一階段：以樹立項目形象為主，前期開發(fā)產(chǎn)品為“ TOWNHOUSE別墅和精品陽光公寓”； 第二階段：多層公寓為主 第 三階段：獨立別墅 第四階段：商業(yè)招商 第五階段：小高層及商業(yè)銷售 。如果在銷售過程中適當(dāng)控制， 將適量商鋪留至項目后期銷售 ，其時社區(qū)已有大量居民入住，商業(yè)消費人口已形成規(guī)模， 商鋪的銷 售價格將遠(yuǎn)高于以上的定價。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 37 頁 從 **的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，近幾年是 **經(jīng)濟(jì)增長的快速期， 2020 年的速度將達(dá)到 16%以上； 按 房價增幅與 GDP 發(fā)展速度持平 的保守估計， **的整體房價將以 每年 15%的速度上漲 ，漲幅絕對值 將超過 200 元 /米 2/年。以臨街商鋪的售價為參照依據(jù)，市場價格行情如下表： 核心商圈（元 /米 2） 非核心商圈（元 /米 2） 低值 均值 高值 低值 均值 高值 1F 10000 11000 12020 5000 6000 7000 2F 5000 5500 6000 3000 3500 4000 1F 合 2 F 6000 7000 8000 4000 4500 5000 2． **房地產(chǎn)價格預(yù)測 目前 **房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展的階段，房價水平雖然較低，但上升勢頭很快。 從整體交易情況來看，2020 年商品房成交均價為 元 /米 2； 2020 年上升幅度較大，估計達(dá)到 1500 元 /米 2。 ? 戶型面積配比： 項目戶型面積配比表 產(chǎn)品形態(tài) 面積 （米 2） 數(shù)量 （戶） 比例 備注 別 TOWNHOUSE 180200 120~150 100% 四聯(lián)排為主 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 37 頁 墅區(qū) 獨立別墅 280320 50~60 實用型、舒適型 350 以上 6~10 享受型、樓王 多層 二房二廳 80~100 200~300 100% 1．三房為主，二房其次； 2．改善型需求為主，且房價低，面積適當(dāng)放大； 三房二廳 120~130 600~800 四房二廳 140~150 100~200 小高層 二房二廳 90~100 60~82 100% 三房二廳 120~130 150~200 四房二廳 140~160 40~60 ? 客源定位： TOWNHOUSE： 主要針對 **所屬區(qū)縣的 中等收入階層 ，如煤礦的技術(shù)人員、大學(xué)教師、政府及企事業(yè)單位的中層管理干部； 獨立 別墅： 主要針對 **所屬區(qū)縣的 富裕階層 ，如煤礦的管理階層、市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者、私營企業(yè)主； 多層公寓和小高層公寓： 主要針對 **目前大量的 改善型需求 客戶 2）商業(yè)部分 ? 整體定位 新城市、新商圈 ? 產(chǎn)品定位 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 37 頁 三星級酒店 +辦公樓 +大型郊區(qū)購物中心 +沿街商鋪 +社區(qū)商鋪 ? 定位原因 1）大通區(qū)作為 城市副中心，缺少酒店和辦公物業(yè) ； 2）辦公物業(yè)主要針對金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)區(qū)的企業(yè)，酒店主要針對外來商務(wù)人員（可以作為招商項目）； 3）郊區(qū)建設(shè)大型購物中心，符合 商業(yè)發(fā)展潮流 ，同時也可以作為居住區(qū)與鐵路線的緩沖區(qū)； 4）沿街商鋪主要 利用 交通干線于田大路、洞山東路的商業(yè)價值 ；田大路主要為精品服飾、便利店等，洞山東路主要為餐飲和娛樂； 5）社區(qū)商鋪主要滿足居住區(qū)大量居民的日常生活需求，如菜市場、便利店、超市、理發(fā)店等等。都市化與郊區(qū)化將是本項目與舊城改造項目競爭的主要焦點。 3．項目地塊分析 1）用地現(xiàn)狀 ? 地塊相對規(guī)則 除東側(cè)臨近油庫的地塊被中間掏去一塊外，地塊基本呈五邊形 ? 拆遷改造量不大 除區(qū)政府附近有一些拆遷改造房外，其他多為農(nóng)田或空地； 地塊內(nèi)部田大路東側(cè)有一農(nóng)貿(mào)市場，西側(cè)為大通區(qū)的商業(yè)中心，但檔次較低且顯雜亂，以副食品、低檔服裝 2）道路系統(tǒng) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 37 頁 ? 主干道均已建成通車，且路況較好 田大路、洞山東路為主干道，均已建成通車，且路況較好； ? 與外部的交通聯(lián)系便捷 通過田大路與中心城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連接，離中心城區(qū) 3 公里； 田大路與洞山東路 連接，洞山東路與京福高速公路相連； 3）綠化環(huán)境 ? 生態(tài)環(huán)境較好 環(huán)境有影響的因素：鐵路線、油庫 有利因素：南臨舜耕山，北依淮河； 無任何工業(yè)污染 區(qū)政府周邊有大量成長多年的大梧桐樹 4．項目市場競爭情況 1）今后一年內(nèi)的市場競爭將不會激烈，利于項目啟動 由于去年的土地供應(yīng)少，且供應(yīng)的主要是商業(yè)項目；今后一到兩，項目的 主要競爭對手 為同樣規(guī)模巨大的 惠利花園城項目 2）田家庵區(qū)舊城改造對本項目有長期影響 田家庵區(qū)舊城改造的實施，將改善中心城區(qū)的城市環(huán)境；不管從哪個城市來看，住在市中心仍是購房者的首選，除非市中心的 城 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 37 頁 市環(huán)境已經(jīng)極端惡化。 ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 37 頁 作為 **的中心城區(qū)，田家庵區(qū)集中了 **市重要的商業(yè)中心、專業(yè)市場、餐飲娛樂市場，在 **各區(qū)中該區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重最大；區(qū)政府也確立了 “ 商貿(mào)立區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略。 3）田家庵區(qū) —— **政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心 ? 經(jīng)濟(jì)實力雄厚 田家庵區(qū)是 **市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。 韓國綠 十字株式會社、韓國信友株式會社 、韓國大弘紡織株式會社、澳大利亞江氏企業(yè)集團(tuán)和德國拜耳公司等外資企業(yè)；以及浙江萬向錢潮集團(tuán)、四川托普集團(tuán)、江西江中集團(tuán)、陜西東盛集團(tuán)和安徽豐原集團(tuán)等國內(nèi)多家上市公司。 ? 投資企業(yè) 現(xiàn)有企業(yè) 160 余家，總投資達(dá) 20 多億元。開發(fā)區(qū) 總體規(guī)劃面積 20 平方公里 ，一期 10 平方公里，現(xiàn)已開發(fā) 平方公里；開發(fā)區(qū)道路及 沿路 供電、供水、供熱、供氣、排水、排污、電信等管網(wǎng)建設(shè)和綠化 等 各項基礎(chǔ)設(shè)施基本完成。 ? 進(jìn)出 **的咽喉 之地，“東擴(kuò)南進(jìn)”的橋頭堡 大通位于 **城市發(fā)展的東南方向上；舜耕東路是上京福高速 **連接線的必經(jīng)之路； 206 國道也從大通區(qū)穿區(qū)而過； ? 與中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)的聯(lián)系緊密 大通路、舜耕東路、朝陽東路等均已改擴(kuò)建完成，大通區(qū)到市中心、到開發(fā)區(qū)都異常便捷。 ? 大通是 **煤炭的發(fā)源地 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 37 頁 早在明末清初就有當(dāng)?shù)厝送练ㄩ_采煤炭的歷史，上世紀(jì) 5060年代，大通、九龍崗煤礦更是遠(yuǎn)近聞名； 大通“萬人坑” 是日本侵華的重要歷史見證； “古壽州窯”遺址 位于大通上窯鎮(zhèn)。 2）項目性質(zhì)： 大通區(qū)舊城改造項目 3）用地性質(zhì) 居 住為主，含商業(yè)、金融、休閑娛樂等綜合用地， 其中， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 37 頁 國有土地： 田大路以東 畝，田大路以西 畝，沿洞山路北面 200 畝左右 (舊城改造，政府承諾出面動遷，凈地出讓 ) 集體土地 : 已上報國土資源部通過 ,等待批文的 畝；待申報 ,已歸入舊城改造區(qū)的 254 畝 4） 主要技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)指標(biāo) 數(shù)據(jù) 用地面積 2020 畝 容積率 ≤ 綠地面積 ≥ 40% 總建筑面積 ≥ 130 萬米 2 2．項目區(qū)域環(huán)境分析 1）大通區(qū) —— **城市副中心、東擴(kuò)南進(jìn)橋頭堡 ? **市中心城區(qū)的重要組成部分。 ? 金色大地 地理位置： 龍湖路、舜耕路交界處，靠近 **火車站， 開 發(fā) 商： **金色大地房屋開發(fā)有限公司 規(guī) 模： 由商業(yè)和住宅兩部分組成，其中商業(yè)面積約 6000 平米 物 管 費： 元 /平方米 /月 銷售價格： D 區(qū)和 C 區(qū) 1F：沿街 7000 元 /平方米， 2F、 3F6000 F 區(qū)： 1F： 3500 元 /平方米； E 區(qū)： 1F、 2F 連動銷售 5000； 面積： 70120 平米 ? 金太陽廣場 —— **市最大的舊城改