【正文】 月， 京福高速 **連接線 建成， 打通了連接蘇浙滬、融入長三角的快速通道 ； 正在修建中 合（肥） 淮（南） 阜（陽）高速公路 ，其實(shí)驗(yàn)段已 于 2020 年 11 月動(dòng)工， 預(yù)計(jì) 2020 年底建成。 2）人均 GDP 將突破 1000 美元 2020 年， **的人均 GDP 達(dá)到 8045 元人民幣，折合 974 美元；如按 10%的發(fā)展速度計(jì)算， 2020 年將達(dá)到 1071 美元。 2020 年開始，商業(yè)領(lǐng)域外來商業(yè)企業(yè)不斷增加，蘇果超市、正大易初蓮花購物中心、臺(tái)灣好又多大賣場(chǎng)等相繼進(jìn)入 **。 由于國有煤礦“大而全、小而全”的建設(shè)，一座煤礦就相當(dāng)于一座衛(wèi)星城市。 3）舊城改造 —— 中心城區(qū)復(fù)興，房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)先行 由于舊城改造的成本較高，近年 **的城市建設(shè)投入大多集 中在城市外圍的基礎(chǔ)設(shè)施上，如 206 國道的翻新、瞬耕路拓寬、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施等， 中心城區(qū) 很少有大規(guī)模的市政工程建設(shè)。 二、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析 —— 住宅部分 1． **房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1）發(fā)展迅速 從 2020 年下半年開始， **市房地產(chǎn)開始快速發(fā)展。 2）供給量集中 3）商業(yè)營業(yè)用房投資較多 2． **房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題 1）市場(chǎng)規(guī)模小 2020 年全年的商品房銷售面積只有 萬 米 2，銷售額 只有 億 元 ，尚不如上海單個(gè)樓盤的銷售量； 2020 年雖然增長迅速，銷售面積預(yù)計(jì)在 60萬 米 2 左右，但總量仍然較小。 2）當(dāng)?shù)亻_發(fā)水平落后，“外來和尚好念經(jīng)” 與居民日益增長的居住消費(fèi)需求不相稱的是， **本地的房地產(chǎn)開發(fā)水平比較低，主要表現(xiàn)是：開發(fā)規(guī)?！?小 ”、攝取環(huán)境營造“ 差 ”、建筑外立面“ 土 ”、戶型設(shè)計(jì)“ 落后 ”。 5）城市轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)吸引力增加 長期以來，由于各煤礦基本上都是“大而全、小而全”的建設(shè)，中心城區(qū)的功能被分散， 中心城區(qū)（田家庵區(qū)、大通區(qū)）城市人口80 萬不到，只占全部城區(qū)人口的一半多一點(diǎn)；城市建設(shè)處于無規(guī)劃的混 亂狀態(tài)，城市建設(shè)較落后。 1）龍湖路商圈 —— 核心商圈 以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽路、國慶中路、學(xué)院路以及人 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 37 頁 民路部分路段。 而 城市“東擴(kuò)南移”的發(fā)展戰(zhàn)略，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移 ，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來也必然形成新的商圈。 5）商業(yè)市場(chǎng)容量增大，但商業(yè)市場(chǎng)競爭將會(huì)加劇 對(duì)外商業(yè)輻射力增強(qiáng)以及居民消費(fèi)水平的提高，必然促使 **的城市商業(yè)容量增大；但另一方面，由于外來商業(yè)企業(yè)的不斷進(jìn)入，商業(yè)的競爭也必將趨于激烈。 2）商鋪的銷售 從去化情況來看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強(qiáng)力扶持，在價(jià)格及各項(xiàng)招商措施上的優(yōu)勢(shì)，去化非常快，招商也比較成功。 3）購買者分析 從客源情況來看，新城區(qū)核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營客戶。 ? 金色大地 地理位置： 龍湖路、舜耕路交界處，靠近 **火車站， 開 發(fā) 商： **金色大地房屋開發(fā)有限公司 規(guī) 模： 由商業(yè)和住宅兩部分組成，其中商業(yè)面積約 6000 平米 物 管 費(fèi)： 元 /平方米 /月 銷售價(jià)格： D 區(qū)和 C 區(qū) 1F：沿街 7000 元 /平方米， 2F、 3F6000 F 區(qū)： 1F： 3500 元 /平方米； E 區(qū)： 1F、 2F 連動(dòng)銷售 5000； 面積： 70120 平米 ? 金太陽廣場(chǎng) —— **市最大的舊城改造項(xiàng)目 位 置：田家庵區(qū)人民中路 開 發(fā) 商： **金太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投 資 商：浙江永信經(jīng)貿(mào)發(fā) 展有限公司 規(guī) 模：總占地 600 多畝，總投資 億多元人民幣，分商業(yè)和 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 37 頁 住宅兩大塊，其中一期總建面 2 萬平方米（東城商街）；后期為 400 畝超大形高尚住宅區(qū)（依托北向淮河概念） 單 價(jià)： 60008000 元 /平方米 建筑形態(tài)概況： 豐富的立面色彩，現(xiàn)代的建筑造型；街與街之間，層與層之間在經(jīng)營布局都有清晰明確的規(guī)則 ? 金灣名街 位 置： 淮濱路、淮舜路 開 發(fā) 商： 安徽金九龍集團(tuán)萬龍房地產(chǎn)開發(fā)公司 規(guī) 模： 總建面 3 萬平方米 單元面積： 35100 平米不等 建筑規(guī)劃 ：建筑風(fēng)格以現(xiàn)代歐式內(nèi)庭步行 街為設(shè)計(jì)主題，樓層以二層商鋪居多，局部三層；有四個(gè)出入口， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 37 頁 五個(gè)景觀休閑廣場(chǎng)，總綠化面積高達(dá) 45%。 ? 大通是 **煤炭的發(fā)源地 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 37 頁 早在明末清初就有當(dāng)?shù)厝送练ㄩ_采煤炭的歷史，上世紀(jì) 5060年代，大通、九龍崗煤礦更是遠(yuǎn)近聞名； 大通“萬人坑” 是日本侵華的重要?dú)v史見證； “古壽州窯”遺址 位于大通上窯鎮(zhèn)。開發(fā)區(qū) 總體規(guī)劃面積 20 平方公里 ，一期 10 平方公里，現(xiàn)已開發(fā) 平方公里；開發(fā)區(qū)道路及 沿路 供電、供水、供熱、供氣、排水、排污、電信等管網(wǎng)建設(shè)和綠化 等 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施基本完成。 韓國綠 十字株式會(huì)社、韓國信友株式會(huì)社 、韓國大弘紡織株式會(huì)社、澳大利亞江氏企業(yè)集團(tuán)和德國拜耳公司等外資企業(yè)；以及浙江萬向錢潮集團(tuán)、四川托普集團(tuán)、江西江中集團(tuán)、陜西東盛集團(tuán)和安徽豐原集團(tuán)等國內(nèi)多家上市公司。 ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 37 頁 作為 **的中心城區(qū)，田家庵區(qū)集中了 **市重要的商業(yè)中心、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲娛樂市場(chǎng)，在 **各區(qū)中該區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重最大；區(qū)政府也確立了 “ 商貿(mào)立區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略。都市化與郊區(qū)化將是本項(xiàng)目與舊城改造項(xiàng)目競爭的主要焦點(diǎn)。 從整體交易情況來看，2020 年商品房成交均價(jià)為 元 /米 2； 2020 年上升幅度較大，估計(jì)達(dá)到 1500 元 /米 2。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 37 頁 從 **的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，近幾年是 **經(jīng)濟(jì)增長的快速期， 2020 年的速度將達(dá)到 16%以上； 按 房價(jià)增幅與 GDP 發(fā)展速度持平 的保守估計(jì)， **的整體房價(jià)將以 每年 15%的速度上漲 ，漲幅絕對(duì)值 將超過 200 元 /米 2/年。 七．項(xiàng)目營銷建議 1．營銷主題 結(jié)合大通區(qū)的城市再造的有利條件，以及大通區(qū)區(qū)位條件好、空氣環(huán)境好的，建議 項(xiàng)目名稱為： **新城 或 大通新城，后者只是區(qū)域概念，不如前者大氣； 營銷思路：先營銷城市，再營銷項(xiàng)目 城市營銷主題：綠色大通、希望大通 項(xiàng)目營銷主題：綠色之城、生態(tài)之城、希望之城 新城市、新生活 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 37 頁 2．銷售階段建議 第一階段：以樹立項(xiàng)目形象為主，前期開發(fā)產(chǎn)品為“ TOWNHOUSE別墅和精品陽光公寓”； 第二階段：多層公寓為主 第 三階段：獨(dú)立別墅 第四階段：商業(yè)招商 第五階段：小高層及商業(yè)銷售 。如果在銷售過程中適當(dāng)控制， 將適量商鋪留至項(xiàng)目后期銷售 ，其時(shí)社區(qū)已有大量居民入住，商業(yè)消費(fèi)人口已形成規(guī)模， 商鋪的銷 售價(jià)格將遠(yuǎn)高于以上的定價(jià)。以臨街商鋪的售價(jià)為參照依據(jù)，市場(chǎng)價(jià)格行情如下表： 核心商圈（元 /米 2） 非核心商圈（元 /米 2） 低值 均值 高值 低值 均值 高值 1F 10000 11000 12020 5000 6000 7000 2F 5000 5500 6000 3000 3500 4000 1F 合 2 F 6000 7000 8000 4000 4500 5000 2． **房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) 目前 **房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段，房價(jià)水平雖然較低，但上升勢(shì)頭很快。 ? 戶型面積配比： 項(xiàng)目戶型面積配比表 產(chǎn)品形態(tài) 面積 （米 2） 數(shù)量 （戶） 比例 備注 別 TOWNHOUSE 180200 120~150 100% 四聯(lián)排為主 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 37 頁 墅區(qū) 獨(dú)立別墅 280320 50~60 實(shí)用型、舒適型 350 以上 6~10 享受型、樓王 多層 二房二廳 80~100 200~300 100% 1．三房為主，二房其次； 2．改善型需求為主，且房價(jià)低，面積適當(dāng)放大； 三房二廳 120~130 600~800 四房二廳 140~150 100~200 小高層 二房二廳 90~100 60~82 100% 三房二廳 120~130 150~200