【正文】 造項(xiàng)目 位 置：田家庵區(qū)人民中路 開(kāi) 發(fā) 商： **金太陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投 資 商：浙江永信經(jīng)貿(mào)發(fā) 展有限公司 規(guī) 模：總占地 600 多畝，總投資 億多元人民幣，分商業(yè)和 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁(yè) 共 37 頁(yè) 住宅兩大塊，其中一期總建面 2 萬(wàn)平方米（東城商街）；后期為 400 畝超大形高尚住宅區(qū)（依托北向淮河概念） 單 價(jià)： 60008000 元 /平方米 建筑形態(tài)概況： 豐富的立面色彩，現(xiàn)代的建筑造型；街與街之間，層與層之間在經(jīng)營(yíng)布局都有清晰明確的規(guī)則 ? 金灣名街 位 置： 淮濱路、淮舜路 開(kāi) 發(fā) 商： 安徽金九龍集團(tuán)萬(wàn)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 規(guī) 模： 總建面 3 萬(wàn)平方米 單元面積： 35100 平米不等 建筑規(guī)劃 ：建筑風(fēng)格以現(xiàn)代歐式內(nèi)庭步行 街為設(shè)計(jì)主題，樓層以二層商鋪居多，局部三層；有四個(gè)出入口， 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 37 頁(yè) 五個(gè)景觀休閑廣場(chǎng)，總綠化面積高達(dá) 45%。 建筑形態(tài)： 采用后現(xiàn)代風(fēng)格為裝飾引喻 元素，廣場(chǎng)與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)斂又不失優(yōu)雅，并利用現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁(yè) 共 37 頁(yè) 加了各街區(qū)商業(yè)融合性和整體性。 3）購(gòu)買者分析 從客源情況來(lái)看，新城區(qū)核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營(yíng)客戶。 從商鋪的需求情況來(lái)看， 底層商鋪的去化不成問(wèn)題，但單獨(dú)銷 售的二、三樓的商鋪的銷售達(dá)成率非常之低。 2）商鋪的銷售 從去化情況來(lái)看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強(qiáng)力扶持，在價(jià)格及各項(xiàng)招商措施上的優(yōu)勢(shì)，去化非常快，招商也比較成功。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成為拉動(dòng) **上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的亮點(diǎn) 。 5）商業(yè)市場(chǎng)容量增大，但商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇 對(duì)外商業(yè)輻射力增強(qiáng)以及居民消費(fèi)水平的提高，必然促使 **的城市商業(yè)容量增大；但另一方面，由于外來(lái)商業(yè)企業(yè)的不斷進(jìn)入，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也必將趨于激烈。它們開(kāi)張之后，必然會(huì)給當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念帶來(lái)一定沖擊。 而 城市“東擴(kuò)南移”的發(fā)展戰(zhàn)略，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移 ，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來(lái)也必然形成新的商圈。因此預(yù)計(jì) **的城市商業(yè)輻射力在 35 年內(nèi)會(huì)不斷增大。 1）龍湖路商圈 —— 核心商圈 以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽(yáng)路、國(guó)慶中路、學(xué)院路以及人 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 37 頁(yè) 民路部分路段。因此， 各區(qū)人口有向中心城市集中的趨勢(shì)。 5）城市轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)吸引力增加 長(zhǎng)期以來(lái)，由于各煤礦基本上都是“大而全、小而全”的建設(shè)，中心城區(qū)的功能被分散， 中心城區(qū)（田家庵區(qū)、大通區(qū)）城市人口80 萬(wàn)不到，只占全部城區(qū)人口的一半多一點(diǎn)；城市建設(shè)處于無(wú)規(guī)劃的混 亂狀態(tài)，城市建設(shè)較落后。 3）高檔次物業(yè)缺乏 目前 **開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為多層建筑，小高層建筑剛剛開(kāi)始出現(xiàn)； 高層建筑 除了安徽理工大學(xué)的兩棟學(xué)生宿舍樓外，在住宅項(xiàng)目中就再也難覓蹤跡； 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 37 頁(yè) 別墅開(kāi)發(fā)更是一片空白 ； 4）開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)少且較集中 **本地的開(kāi)發(fā)公司大多數(shù)都沒(méi)有土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)在近一兩年內(nèi)將集中于幾個(gè)大項(xiàng)目，如城區(qū)西南部的惠利花園城。 2）當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平落后，“外來(lái)和尚好念經(jīng)” 與居民日益增長(zhǎng)的居住消費(fèi)需求不相稱的是， **本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平比較低，主要表現(xiàn)是：開(kāi)發(fā)規(guī)模“ 小 ”、攝取環(huán)境營(yíng)造“ 差 ”、建筑外立面“ 土 ”、戶型設(shè)計(jì)“ 落后 ”。 2020 年， **城市居民 人均居住面積為 米 2（ 2020 年 平方米）； 47%的人住二居室， %住三居室；居室內(nèi)有廁所衛(wèi)浴設(shè)備的只有一半，無(wú)衛(wèi)生設(shè)備的占到26%；只有 %的住房有暖氣設(shè)施； 以國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均 GDP 跨過(guò) 1000 美元之后，在人均居住面積達(dá)到 35 平方米、人均 GDP 達(dá)到 3500 美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都是住房面積提高和住房質(zhì)量改善的階段 。 2）供給量集中 3）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資較多 2． **房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題 1）市場(chǎng)規(guī)模小 2020 年全年的商品房銷售面積只有 萬(wàn) 米 2，銷售額 只有 億 元 ，尚不如上海單個(gè)樓盤的銷售量； 2020 年雖然增長(zhǎng)迅速，銷售面積預(yù)計(jì)在 60萬(wàn) 米 2 左右，但總量仍然較小。 進(jìn)入 2020 年，受國(guó)家 宏觀調(diào)控 的影響， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅 有所減緩，但上半年仍累計(jì)完成的投資 億元， 增幅比 2020 年同期 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 37 頁(yè) 回落了 個(gè)百分點(diǎn) ，但仍然 比 2020 年同期增長(zhǎng) %， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 二、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析 —— 住宅部分 1． **房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1）發(fā)展迅速 從 2020 年下半年開(kāi)始， **市房地產(chǎn)開(kāi)始快速發(fā)展。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁(yè) 共 37 頁(yè) 但田家庵區(qū)發(fā)揮其作為 **的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心的優(yōu)勢(shì)，在對(duì)外招商上以“房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)”為開(kāi)路先鋒，不斷吸引外來(lái)商業(yè)企業(yè)投資。 3）舊城改造 —— 中心城區(qū)復(fù)興，房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)先行 由于舊城改造的成本較高，近年 **的城市建設(shè)投入大多集 中在城市外圍的基礎(chǔ)設(shè)施上，如 206 國(guó)道的翻新、瞬耕路拓寬、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施等， 中心城區(qū) 很少有大規(guī)模的市政工程建設(shè)。 2）發(fā)展規(guī)劃 —— 東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角 由于城市邊緣的煤炭資源即將開(kāi)采完畢，煤礦將向遠(yuǎn)離市中心的地方發(fā)展，以“煤”立市的 **，面臨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)。 由于國(guó)有煤礦“大而全、小而全”的建設(shè)，一座煤礦就相當(dāng)于一座衛(wèi)星城市。 5）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 —— 主動(dòng)融入長(zhǎng)三角，迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 —— 辦好一個(gè)園區(qū)： **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 建設(shè)三大基地： 億噸煤基地、華東火電基地、煤化工基地。 2020 年開(kāi)始，商業(yè)領(lǐng)域外來(lái)商業(yè)企業(yè)不斷增加，蘇果超市、正大易初蓮花購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多大賣場(chǎng)等相繼進(jìn)入 **。 3）第三產(chǎn)業(yè)較落后，但發(fā)展較快 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)： 煤炭、火力發(fā)電、化工； 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)： 醫(yī)藥、 紡織、機(jī)械、輕工； 三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)： ： 51： （ 2020 年）。 2）人均 GDP 將突破 1000 美元 2020 年， **的人均 GDP 達(dá)到 8045 元人民幣，折合 974 美元；如按 10%的發(fā)展速度計(jì)算， 2020 年將達(dá)到 1071 美元。 3．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于新一輪增長(zhǎng)周期的上升階段 2020 年以來(lái)，煤、電等能源產(chǎn)品供需緊張、價(jià)格上漲， **煤、電支柱行業(yè)快速增長(zhǎng)； 同時(shí)， **處于長(zhǎng)三角腹地，正好可以承接長(zhǎng)三角地區(qū)的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； 由于京福高速 **連接線的建成， **的外部交通環(huán)境得到極大改善，**吸引的外來(lái)投資不斷增加，也為經(jīng)濟(jì)提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 **距上海、南京、蕪湖、合肥分別為 5個(gè)小時(shí)、 3 個(gè)小時(shí)、 2 個(gè)小時(shí)、 1 個(gè)小時(shí)行程 ； 2020 年 7 月， 京福高速 **連接線 建成， 打通了連接蘇浙滬、融入長(zhǎng)三角的快速通道 ； 正在修建中 合（肥） 淮（南） 阜（陽(yáng)）高速公路 ，其實(shí)驗(yàn)段已 于 2020 年 11 月動(dòng)工， 預(yù)計(jì) 2020 年底建成。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 37 頁(yè) 1）鐵路 阜淮鐵路 通過(guò)津浦線、 **線、商阜線與京滬、京廣、隴海、京九四大鐵路動(dòng)脈相貫通。 4．科教實(shí)力 在地級(jí)市中， **市具有較強(qiáng)的科教力量，科研機(jī)構(gòu)和大專院校 20 余所，每年有近萬(wàn)名高校畢業(yè)生步入社會(huì)。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 37 頁(yè) 安徽某大型項(xiàng)目策劃報(bào)告 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 37 頁(yè) 目 錄 一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 ............................................................................................... 4 1． **市簡(jiǎn)介 ........................................................................................................... 4 2．對(duì)外交通 ....................