【文章內(nèi)容簡介】 。 由于市場供應的減少， 2020 年下半年，房地產(chǎn)價格開始大幅上揚，與去年同期相比的漲幅達到 %，部分較好地段的房價已經(jīng)突破 2020 元 /米 2。 5）城市轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)吸引力增加 長期以來，由于各煤礦基本上都是“大而全、小而全”的建設，中心城區(qū)的功能被分散， 中心城區(qū)（田家庵區(qū)、大通區(qū)）城市人口80 萬不到，只占全部城區(qū)人口的一半多一點；城市建設處于無規(guī)劃的混 亂狀態(tài)，城市建設較落后。 九五計劃以來， **逐漸從單純依賴能源工業(yè)開始向多種工業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、民營科技園區(qū)等工業(yè)園區(qū)建設不斷取得新的成績；主城區(qū)的 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，成為 **新的經(jīng)濟增長點 ； 另外，由于謝家集、八公山、潘家集等都是“以礦立區(qū)”， 居住環(huán)境較差，且生活配套等不如中心城區(qū)便利 。因此， 各區(qū)人口有向中心城市集中的趨勢。 6）東擴南進，大通區(qū)首當其沖 在 **新一輪城市發(fā)展中，大通區(qū)正好位于“東擴南進”方向， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 37 頁 是城市發(fā)展的必經(jīng)之路； 另外，大通區(qū)離城市核心區(qū)最近，而且道路、空氣等城市環(huán)境在 **幾個區(qū) 中是最好的； 而老城區(qū) —— 田家庵區(qū)由于居住環(huán)境差，而且拆遷改造的成本巨大，在市場競爭中處于一定的劣勢地位； 4．典型住宅項目 ? 惠利花園城 地理位置： 洞山路、惠利大道交匯處，北連國慶西路 緊鄰 **實驗中學和安徽理工大學 占地面積： 1900 余畝 建筑面積： 136 萬平方米 容積率： 綠化率： 50% 建筑密度 ： 25% 規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)： 6F、 7F 的多層公寓為主，少量 12F 小高層 銷售價格： 一期 1600 元 /米 2，二期 1800 元 /米 2； 銷售情況： 一經(jīng)推出即搶購一空； 原因： 項目規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃較好； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 37 頁 建筑密度低 ，綠化率高，花園式居住區(qū)，環(huán)境較好，正好與**市民改善居住環(huán)境的需求相吻合； 另外，其臨近 **實驗中學、安徽理工大學以及市政府的地理條件，也使其居于較好的競爭優(yōu)勢； 三、項目發(fā)展市場分析 —— 商業(yè)部分 1． **商業(yè)發(fā)展環(huán)境 1）商業(yè)市場容量： 2020 年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，除物價指數(shù)比上年增長 %； 2020 年為 億元，比上年增長 %； 2）商業(yè)輻射人口： 城區(qū)人口 150 萬，核心城區(qū)人口 80 萬； 3）商業(yè)消費能力： 近幾年，居民收入增長較快，商業(yè)消費旺盛； 2020年人均 GDP 達到 974 美元， 2020 年突破 1000 美元，消費結(jié)構(gòu)向 2．商圈分析 **現(xiàn)有的商業(yè)集中在兩個區(qū)域，一個是以龍湖路為主軸的 龍湖路商圈， 而另一個是位于 淮濱路、 以東城市場為核心的 老城區(qū)商業(yè)圈。 1）龍湖路商圈 —— 核心商圈 以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽路、國慶中路、學院路以及人 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 37 頁 民路部分路段。 業(yè)態(tài)齊全： 百貨商場 4 家：華聯(lián)、勝發(fā)、四海、第一百貨 商業(yè)步行街： **商貿(mào)文化廣場 專賣店： LINING、利郎服飾、安踏鞋業(yè)、勁霸男裝、（大眾品牌為主） 餐飲：肯德基 KFC、 超市：蘇果超市（好又多、易初蓮花、北京華聯(lián) 等即將開張） 商鋪租金： 一般 元 /天 /米 2；朝陽路龍湖路交叉口最貴， 7 元/天 /米 2； 龍湖北路、龍王溝路最便宜， 元 /天 /米 2 ； 商鋪面積： 3070 米 2較多，開間 46 米，進深一般在 10 米 商鋪售價： 底層： 12020 元 /米 2； 1F、 2F 連賣： 80009000 元 /米 2 營業(yè)時間： 8： 3019： 00 日均人流量： 8 萬人次左右 消費客群： 涵蓋 **各階層，主力消費者為中高收入階層，大部分為商圈周邊經(jīng)濟效益頗好的企事業(yè)單位； 2）老城區(qū)商圈 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 37 頁 由 淮濱路、淮舜北路兩條商街 構(gòu)成， 輻射周邊 的人民路 和香港路建材一條街； 業(yè)態(tài)： 以沿街店鋪為主，兼有商廈和專業(yè)市場 商廈：華聯(lián)商廈 專業(yè)市場：香港路建材一條街 沿街店鋪：品牌較雜，多為低端品牌 業(yè)種： 淮濱路主要經(jīng)營服裝、鞋帽類為主；淮舜北路、人民路則以零售業(yè)為主； 租金水平： 一般在 元 /米 2之間，淮濱路租金最高， 東城市場租金達到 元 /米 2 消費群體 ：大都來源于老城區(qū)周邊市民及 **郊區(qū)等 低收入者 ，人流量大但消費力不強 3． **商業(yè)市場預測 1）城市商業(yè)輻射力將大大增強 **城市具有較強的區(qū)位優(yōu)勢， 206 國道、鐵路、淮河等連接著**與其他城市；特別是 京福高速 **連接線 建成后， **的交通環(huán)境更是大幅改善，城市 商業(yè)的輻射力有了對外擴張的可能 ； 田家庵區(qū)正是抓住這一點大做文章，“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動。因此預計 **的城市商業(yè)輻射力在 35 年內(nèi)會不斷增大。 2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 37 頁 目前的市場情勢來看，以火車站為核心的 城市西南部商圈 已經(jīng)快要成型，銀行、浴場、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢。 而 城市“東擴南移”的發(fā)展戰(zhàn)略，必然會帶動商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移 ，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來也必然形成新的商圈。 3）新的商業(yè)業(yè)態(tài)改 變消費者消費觀念 即將開張的正大易初蓮花 **購物中心、好又多世貿(mào)廣場店、北京華聯(lián)購物中心等項目，都是 **目前所沒有的商業(yè)形態(tài)。它們開張之后，必然會給當?shù)鼐用竦南M觀念帶來一定沖擊。 4）商業(yè)檔次提升，高端消費回歸本地 一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費品；而另一方面，外來商業(yè)經(jīng)營者的進入，必然會帶來先進的經(jīng)營管理理念，也必然會帶動 **整體商業(yè)檔次的升級，原本流失到外地消費的一部分高端客源將會回歸本地消費。 5）商業(yè)市場容量增大，但商業(yè)市場競爭將會加劇 對外商業(yè)輻射力增強以及居民消費水平的提高，必然促使 **的城市商業(yè)容量增大；但另一方面，由于外來商業(yè)企業(yè)的不斷進入，商業(yè)的競爭也必將趨于激烈。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 37 頁 4．商業(yè)物業(yè)市場分析 1）市場供給情況 近兩年， **在商業(yè)物業(yè)的供應方面開發(fā)力度較大， 2020 年上半年全市商業(yè)營業(yè)用房投資總額達 7430 萬元，同比增長 倍，比 2020 年全年商業(yè)營業(yè)用房的投資總額增加 66%；施工面積 萬平方米，占全市施工面積 30%，比去年同期增長 倍，其中新開工面積 萬平方米，占全市新開工面積 %，比去年同期增長 倍。商業(yè)營業(yè)用房成為拉動 **上半年房地產(chǎn)開發(fā)增長的亮點 。 但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的 地域分布相當集中 ，大部分集中在市中心新、老商圈，同時推案時間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。 2）商鋪的銷售 從去化情況來看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強力扶持，在價格及各項招商措施上的優(yōu)勢，去化非?？?，招商也比較成功。而老城區(qū)兩大商業(yè)項目的滯銷雖然有其自身項目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿(mào)文化街的開發(fā)，使老城區(qū)項目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽廣場項目的開發(fā)商甚至對后期的投入持懷疑態(tài)度。 從商鋪的需求情況來看， 底層商鋪的去化不成問題，但單獨銷 售的二、三樓的商鋪的銷售達成率非常之低。 目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 37 頁 商鋪的聯(lián)動銷售而實現(xiàn)。 3）購買者分析 從客源情況來看，新城區(qū)核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營客戶。 4）商業(yè)項目案例 ? 商貿(mào)文化廣場 地理位置： 龍湖路、朝陽路，華聯(lián)商廈北側(cè) 開 發(fā) 商： **市旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 總規(guī)劃 20 萬平米；分二期建設，一期 10 萬平米 概算投資： 億元人民幣 單元面積： 150220 平米不等 銷售價格： 1F、 2F 連動銷售，平均 6000 元 /平方米 總體規(guī)劃： 一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場兩大塊；二期開發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。 建筑形態(tài)： 采用后現(xiàn)代風格為裝飾引喻 元素，廣場與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)斂又不失優(yōu)雅，并利用現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 37 頁 加了各街區(qū)商業(yè)融合性和整體性。 特色： 號稱“ **市第一座集商貿(mào)、文