【導(dǎo)讀】《2020房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款0755-83513598QQ：69031789. 將“海航”直接引入案名，旨在最大化有效利用海航集團固有的品牌效應(yīng)，為樹立海闊天空二期項目的市場形象奠定基礎(chǔ)。為海航集團地產(chǎn)板塊藍(lán)海戰(zhàn)略實施的典范。故春秋傳曰,上大夫受縣,下大夫受郡是也。至秦初置三十六郡,以監(jiān)其縣。大郡小,秦以后郡大縣小。陽樓記》；從郡城就童子試歸。在此應(yīng)用寓意為達官貴人之居所。延續(xù)一期項目的市場效應(yīng)，為發(fā)掘和引導(dǎo)一期老客戶做伏筆和指引。對產(chǎn)品概念及類型的簡要綜述，明確表現(xiàn)產(chǎn)品的市場定位。式未同步引進，各社區(qū)人氣因此極其缺乏。生活配套，大多消費需十分鐘車程趕到市區(qū)。型，當(dāng)屬當(dāng)前十分緊俏的——Condo類型公寓。Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個人所有，但其內(nèi)外。Condo的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運動健。軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡易方便，輕松自如的生活。高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)。走向有著深刻的借鑒意義。

　　

【正文】 的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 更大、更高檔次 佳的平衡點。 5 、 滿 巢 階 段（三）： 年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住 經(jīng)濟狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重 儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。 仍然擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強，后期退休收入減少。 有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物 的接受程度已經(jīng)大幅度下降。 孤獨階段： 單身老人獨居 收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。 消費力和消費興趣明顯下降。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列 3個部分： （ 1） 、經(jīng)濟富裕的年輕階層 包括上表中階段 2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。 行為及性格特征 對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地?fù)碛锌擅赓M使用的 共管 式公寓 及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 容量大，快節(jié)奏的旅游活動比較適合他們的口味。因而，周邊旅游景點廣泛分布的三亞將對其有強大的吸引力。 價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。 由于暫時沒有很重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。 同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。 (2)、注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5的人群。 行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟收入已經(jīng)進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。 經(jīng)濟實力的不斷提高使他們對生活質(zhì)素的要求提升到一個更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。 家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強的實力。 度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成 并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 會地位相對稱的虛榮心而產(chǎn)生購買行為。 (3)、財力雄厚人 群 包括上表中階段 6 的人群 行為及性格特征 擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。回復(fù)年輕時代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 雖然逐步進入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去 享受退休后的悠閑日子。 期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族 養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為 銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機會。 (二 )、以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對目標(biāo)客戶層的分析 (1)、以上海為核心的長三角地區(qū) 主觀影響因素 長三角地區(qū)人士的務(wù)實特征令其對投資風(fēng)險的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱， 對新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。 通常不 作風(fēng)險較高的無把握的投資選擇。 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。 因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力；同時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關(guān)注的部分。 客觀影響因素 長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。 但同時，也因地域交通的近便和消費的節(jié)省，使三亞成為他們樂于選擇的度假地點。 (2)、以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明 顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破 ,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強烈的購買欲望和購買行為的。一項產(chǎn)品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。 客觀影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下（ 中 高檔住宅商品價格普遍高于 10000元 /平方米），到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房價的情況下會顯得輕松而從容。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 因此 ，綜上分析，本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： ● 區(qū)域市場應(yīng)為 “三北”地區(qū)和長三角地區(qū) ● 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭 . ● 三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè) (三 )、 具體細(xì)分， 海航藍(lán)郡 項目的細(xì)分市場應(yīng)是： ● 第一類市場：以度假休閑為主要目的 島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃?宅，并有富裕資金）享受型市場 。 ● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的 島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場 。 ● 第 三 類市場：以不動產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場 。 ● 第 四 類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機構(gòu)客戶 。 結(jié)論： 海航藍(lán)郡尋找的是在三亞置業(yè)群體當(dāng)中的少數(shù)人，中國中產(chǎn)階級的峰層人士。 三、產(chǎn)品解碼 項目概念設(shè)計概要 ? 海 域 生活 在規(guī)劃設(shè)計上以景觀先行，使得戶戶 觀海 ，營造一種畔 海 而居，聽海 人家的 休閑度假 生活氛圍。 ? 人與自然和諧 在環(huán)境設(shè)計進一步突出與周邊 大海 自然景觀以及自然生態(tài)的關(guān)系，營造人與 自然和諧貼近的環(huán)境。注重住宅立體綠化 ，給人輕松、自然、隨意的和諧感受 ? 優(yōu)雅浪漫 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計給人清馨、淡泊 、 優(yōu)雅 的感受 。生活不僅僅停在表面上，同時還體現(xiàn)不被物質(zhì)的世界所約束，追求生命更深的意義和更高的人生境界。 ? 感性 六星級 Resort Condo海居 －－營造富有 感性 的度假生活方式 規(guī)劃及建筑設(shè)計分析 ? 總體規(guī)劃 整個小區(qū)由 三棟小 高層 公寓樓 、 兩棟島 式別墅以及相應(yīng)的商業(yè) 配套 會所組成。 將中國傳統(tǒng)的哲學(xué)思想 —— 對自然的親近，對“氣”的聚合，充分發(fā)揮，使無敵海景、新鮮空氣、人文氛圍 進行環(huán)保和聚合；建筑兩翼向大海方向伸出，呈環(huán)保之勢，最大程度保證了每一戶的觀海視野，同時對內(nèi)庭園形成強烈的歸屬感，使建筑寧靜而富有動感。 ? 環(huán)境空間與景觀設(shè)計 充分利用地形的高差， 以擋土墻的形式為基地面形成了為圍合的外部形象。進入大門，只需一秒鐘的時間，切換平凡和尊貴；神秘和私密保護的印象充分表所有對事情的體驗都來自感官 五感互動 感性 Resort Condo 嗅覺 觸覺 聽覺 視覺 味覺 有舒適感、質(zhì)感、親切感、溫暖感 有焦點、有層次、有欣賞性 有回味感、陶醉感 有回歸自然感、心胸開闊感 相關(guān)配套提供的口味享受 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 現(xiàn)了社區(qū)的尊貴和優(yōu)雅。在主入口大門設(shè)計了一個獨具特色的水下過庭，兩側(cè)的墻面是模擬淺海沙灘的水底。而頂部是一個透明的水池，陽光從頭頂灑下，建筑的形象也透過在搖曳的水面進入人們的眼簾。在水底伴著陽光看十四層的高層建筑 個人一種強烈的震撼。經(jīng)典的細(xì)節(jié)，宏偉的氣勢，充分體現(xiàn)了六星級度假公館的高品質(zhì)。 ? 外立面 ? 新古典主義 風(fēng)格 的經(jīng)典 外立面 造型， 為三亞灣再添景觀 ? 利用優(yōu)美的曲線造型，創(chuàng)造標(biāo)志性的濱 海 豪宅形象 ? 園林 園林綠化設(shè)計充分的將歐式園林的大氣和熱帶海洋主題進行有機結(jié)合；阿波羅神主題雕塑體現(xiàn)了對西方建筑、園林傳統(tǒng)元素的承襲。在建筑空間、建筑語言、裝飾性等手法上塑造出尊貴的歐式園林風(fēng)格。 戶型評析 主力戶型的屬性相對三亞灣片區(qū)總體戶型結(jié)構(gòu)來說，總體偏“大”，也就是應(yīng)為“大”，在戶型上我們避開了三亞灣片區(qū)中各個樓盤在紅海戰(zhàn) 略中小戶型的拼殺，雖然在一定程度上影響去化速度，同時在市場上縮小了客戶面； 但是純板式的一梯兩戶最大限度的保證了戶型的通透性和舒適性；再輔以三亞首個電梯入戶的奢侈配套 和主力戶型 25 平方米的 超大 觀海陽臺， 致使本項目戶型在三亞灣獨占鰲頭， 幾乎沒有可比性。 同時也就是因為面積的屬性，徹底解決了三亞灣大多海景房由于面積過小而造成的使用功能殘缺不全和“小氣”，彌補了三亞灣豪宅景觀沒有真正豪宅的缺陷。 四、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 A、 海南首家 Resort Condo 概念產(chǎn)品 ， 旅游地產(chǎn)形式的引導(dǎo)者，具有排它性和唯一性 。 B、 獨具一格環(huán)境規(guī)劃明顯高出周邊，符合現(xiàn)代人情景交融 度假 要求。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) C、 “三亞灣新城”的 推進 ，以及“ 陽光海岸規(guī)劃 ”的 逐步實施 ，為本案從地段上提供了巨大的升值潛力空間。 D、 一梯兩戶的板式設(shè)計和首家電梯直接入戶的奢侈配套，使產(chǎn)品硬件素質(zhì)具有明顯的優(yōu)勢，為高質(zhì)度假生活提供載體。 E、 小區(qū)內(nèi)部 完善 酒店式 配套 系統(tǒng) ，為度假居住提供便利條件。 F、 項目提供的完善的 Condo服務(wù)，為度假生活提供個性周到的細(xì)節(jié)服務(wù) G、海航集團的品牌優(yōu)勢。 劣勢 A、 小區(qū)受規(guī)模限制，在整體形象上難以形成巨大的市場影響力。 B、 目前本 案所在區(qū)域人氣不足，未形成成熟度假生活區(qū)概念。 C、 距離市區(qū)較遠(yuǎn)， 入市時周邊交通、配套不完善，業(yè)主出行、日常生活相對存在障礙。 D、 后邊有農(nóng)村，外部環(huán)境檔次受限。 機會 A、 三亞灣新盤供應(yīng)萎縮， 宏觀形勢看好，機不可失。 B、 “ 陽光海岸規(guī)劃 ”和 “三亞灣新城”有極大的炒作空間；本案地段升值在望。 C、 三亞灣新城的開工和部分道路的建設(shè)完成，將有效改善該地段形象和概念，同時以社會新聞形式引發(fā)社會注意本區(qū)域。 D、 在 小戶型 泛濫的情況下， 本案的大戶型為為塑造豪宅提供先決條件 。 E、 “ 十五 條” 對 的大戶型的限制致使本案戶