【正文】 意： 門庭， 從來都是一個家族精神的標志。（出電梯后門廳大戶家族 logo設計，專享唯一性） 藝術(shù)走廊 ， 向朋友展示自我的世界收藏。（走廊體驗） 24米寬覺 ， 我與世界美好接觸的寬度。（面寬） 花園浴房 ， 尊享身體親近自然的美好時光。 兩性獨立空間 ， 對上帝造物的尊重。（浴室分男女使用空間） 盛宴 ， 開啟城市上流生活。（餐廳） 左右花園 ， 鳥語花香，每天晨起的前奏曲。（主臥與南北雙花園） 和最親密的人享受真正的二人世界 。（主臥私密空間與小型吧臺） 早餐，已經(jīng)是一種享受 。（空中花園早餐廳） 閱讀世界 ， 品味自然人生。（書房與花園） 陽光花房 ， 給會客與宴會共同的欣賞自然的美好感受。 收納空間 ， 為你周到意料之外的細節(jié)。（書柜、壁櫥等收納空間預留） 孩子們童年的私人花園 。（獨立家庭室與花園） 主人的生活可以不被打擾 。（傭人獨立出入口） 瞰 200米闊景水岸，尊享世界觀 。（北向河景資源） 6座花園構(gòu)建空中園墅的自然世界 。（六個空中花園） 350、 480平米戶型 ——奢華享受型 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 宴客，用兩個空中花園迎接最親密的好友。 （客廳南北雙向采光、雙花園） 給身體最幸福的放松。（大空間衣帽間、浴室） 父母可以享受的二人世界。（父母房與專用浴室） 品讀鮮花和清晨的第一縷陽光。（坐在陽光花房讀早報新聞） 200、 240平米戶型 ——經(jīng)典幸福型 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 為座駕，找到另一半。（雙車庫） 在自己的花園領地，欣賞世界明星。（地下一層家庭花園影院） 讓奢侈品為自家的庭院服務。（定制式奢華精裝庭院） 四座方形花殿構(gòu)建圓通的世界。（二層方圓空間轉(zhuǎn)換） 時代驕子的宮殿，通透的世界觀。（三層空間） 休憩，只在我的星空浴房。（三層主衛(wèi)） 慵懶的下午茶可以在室外的藤床上甄品。（三層露天睡床） 30平米的私人花園是為書房準備的。（三層書房與南北雙花園景觀） 華麗的榻臺，品茗的最佳空間（三層主臥窗榻）。 TOWNHOUSE戶型 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 如何將項目價值點有機整合，形成項目準確的定位 —— 項目定位模型 全面整合后 項目優(yōu)勢 項目核心價值點 周邊市場環(huán)境 提升項目價值點 填補市場需求 有機 結(jié)合 實 現(xiàn) 項目市場形象定位 項目綜合定位 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 ? 上市公司，國內(nèi) 10強品牌開發(fā)商 ? 內(nèi)湖外河，超級景觀環(huán)境 ? 空中園墅、 Townhouse稀缺型豪宅產(chǎn)品 ? 大盤配套，自我生活滿足 ? 優(yōu)秀團隊，提升項目價值 核心價值點 滿足頂級高端生活的各種需求 ? 高端產(chǎn)品主要集中于棋盤山區(qū)域，距離城市較近的渾南區(qū)域缺少純粹的豪宅產(chǎn)品 ? 城市中心建筑過于密集，缺少豪宅所需的景觀環(huán)境以及生活尺度 市場情況 市場環(huán)境需要在與城市適當尺度的純粹豪宅產(chǎn)品 項目市場形象定位 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 城市 突出項目所處的區(qū)域與城市中心之間的緊密聯(lián)系，強化渾河沿岸作為未來城市發(fā)展的重心，所帶來的區(qū)域價值，引導客戶對于該區(qū)域板塊的認可度逐漸提升。 住宅奢適品 一個在建筑、環(huán)境、品牌、規(guī)模等方面均趨于城市最高水準的住宅產(chǎn)品，我們不能夠僅僅用“高檔住宅”來淹沒它身上的光芒，必須賦予它象征尊貴的身份地位，居住產(chǎn)品里面也有奢侈品，但奢侈不是它的全部，只是它的外在，才是它的內(nèi)核，所以，就有了住宅的“奢適品” 項目市場總形象定位 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 中央高尚生態(tài)居住區(qū)（ CHD）的奢適品豪宅 項目市場總形象定位 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 推盤及定價策略 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 ? 2023年度完成聯(lián)排銷售 20230㎡ ，高層銷售 26500㎡ 以上的銷售目標 銷售目標 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 銷售難點 ? 預計本項目的聯(lián)排別墅和高層公寓將分別于 10月中上旬和 11月中旬開盤銷售，分別只有兩個半月和一個半月的銷售周期，同時時值沈陽地區(qū)的冬季，也是房地產(chǎn)銷售的淡季，客戶的購買欲望會降低，所以需要盡量提前具備銷售條件，爭取銷售時間。 ? 項目預計 5月中下旬開始客戶積累，按照 15： 1的成交比例計算，需要積累 3000組以上的到訪客戶，到開盤前最多只有 150天的積累周期，平均需 20組 /天的到訪客戶，需要大量的宣傳推廣進行支持，保證客戶的總量。 ? 樣板示范區(qū)及樣板間預計在 10月初才能對客戶開放，與開盤時間過于集中，客戶的認知和了解時間太短，對項目本年度銷售幫助較小，建議盡量壓縮施工周期，盡早開放樣板間。 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 ? 推盤順序按照資源優(yōu)勢從差到好依次推出 ? 本年度的價格策略為 “平開順走” ，在有限的銷售周期中，不做價格的調(diào)整，通過推盤的順序?qū)崿F(xiàn)不同產(chǎn)品的價值，保證順利的實現(xiàn)銷售目標 ? 推盤的策略為 “惜售擠壓；小步快跑” ，通過增加推盤頻次，減少每次放量的方式，造成項目的惜售局面，擠壓刺激客戶的購買欲望，形成熱銷局面。 推售策略 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 市場比較法確定項目均價 ——聯(lián)排別墅 項目 版塊 聯(lián)排售價（元 /㎡ ） 權(quán)重 備注 蘭喬圣菲 棋盤山 13000 40% 與本項目品牌、品質(zhì)等最為接近 深航翡翠城 長白 13800 40% 區(qū)域接近，產(chǎn)品形態(tài)相同 桑堤亞娜 棋盤山 10000 20% 市場主要別墅項目，與本項目品質(zhì)接近 聯(lián)排定價 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 市場比對價格判斷 —— 區(qū)位打分 40% 參照項目 蘭喬圣菲 深航翡翠城 桑堤亞娜 本案 評分指標 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 15% 8 7 8 6 與市中心的距離 13% 5 9 5 8 道路 /交通狀況 12% 8 10 8 7 周邊自然環(huán)境 10% 10 1 7 10 1 10 1 周邊人文環(huán)境 10% 6 8 6 5 周邊配套 20% 5 1 10 2 5 1 5 1 治安狀況 8% 10 8 10 7 片區(qū)提升空間 12% 7 9 6 9 總評分 各項目售價（元 /㎡ ） 13000 13800 10000 相對價格（元 /㎡ ） 12760 11053 9986 參照權(quán)重（ %） 45% 40% 15% 本項目價格（元 /㎡ ） 11661 定價方式 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 市場比對價格判斷 —— 項目本體打分 60% 參照項目 蘭喬圣菲 深航翡翠城 桑堤亞娜 本案 評分指標 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 規(guī)劃設計 總體規(guī)劃 6% 10 7 8 10 社區(qū)規(guī)模 6% 9 7 6 10 物業(yè)類型 10% 10 1 6 8 9 園林環(huán)境 12% 9 7 9 9 建筑外觀 8% 10 7 8 8 戶型設計 15% 9 8 8 9 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 10% 5 8 5 7 學校 5% 5 9 5 6 會所 6% 9 8 9 8 其他 工程進度 5% 4 0 0 10 0 0 物業(yè)管理 5% 10 7 8 9 總評分 各項目售價（元 /㎡ ） 13000 13800 10000 相對價格（元 /㎡ ） 12541 16010 10519 參照權(quán)重（ %） 45% 40% 15% 本項目價格（元 /㎡ ） 13625 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 項目最終的開盤銷售價格應該為 12839元 /平米 * （ 1+5%+3%） ≈ 13800元 /平米 客觀溢價因素： ?開發(fā)商品牌溢價 5% ?項目 10月入市的帶來的時間溢價以及營銷及廣告包裝等方面帶來溢價共約 3% 通過市場兩部分比較法，得出本項目聯(lián)排別墅目前入市均價應為： 11661元 /平米 *40%+ 13625元 /平米 *60%=12839元 /平米 聯(lián)排定價 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 干擾因素 道路干擾 高層干擾 回遷干擾 車庫入口干擾 戶型面積 戶型面積 聯(lián)排數(shù)量 聯(lián)排數(shù)量 景觀 景觀客視度 景觀便捷性 配套設施便捷性 配套設施便捷性 聯(lián)排別墅權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析 10% 20% 35% 影響權(quán)重 聯(lián)排數(shù)量 戶型面積 干擾因素 影響因素 30% 景觀 5% 配套設施便捷性 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 產(chǎn)品單位（排號） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 評分指標 權(quán)重 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 干擾因素 道路干擾 10% 7 9 10 1 10 1 9 5 5 8 8 8 7 高層干擾 10% 5 9 10 1 10 1 10 1 9 9 9 9 7 6 回遷干擾 10% 10 1 10 1 10 1 9 8 6 6 8 9 10 1 10 1 車庫入口干擾 5% 7 8 9 9 8 7 7 8 9 9 6 戶型面積 20% 7 7 7 7 9 9 9 9 9 9 7 景觀 景觀可視程度 10% 8 9 9 9 7 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 景觀便捷性 20% 10 2 10 2 10 2 10 2 9 7 5 1 5 1 6 6 7 聯(lián)排數(shù)量 10% 8 8 9 7 7 7 8 8 9 9 6 配套設施便捷性 5% 9 8 8 7 7 7 8 8 8 8 8 總評分 100% 8 平均分值 聯(lián)排總體均價 （元 /平方米） 13800 各排價格 （元 /平方米） —— 14177 14877 15227 14877 14627 12877 12527 13077 13527 13427 12577 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 14177 14877 15227 14627 12877 13527 13077 12527 13427 12577 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 萬科城 河畔公館 浦江苑 東方威尼斯 價格預期 （元 /㎡ ） 12023 11000 9000 10000 裝修標準 預計 3000 精裝 （ 2500元 /平米） —— —— 毛坯價格 9000 8500 9000 10000 預計上市時間 2023年的下半年 2023年的下半年 2023年 6月 2023年的 平層產(chǎn)品，由于目前市場缺少同類項目進行對比，根據(jù)現(xiàn)有的市場研究數(shù)據(jù)，部分預計下半年入市的同類產(chǎn)品預期銷售價格為 高層定價 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 預計實現(xiàn)價格（元 /㎡ ） H1H3 9500 H4H6 8500 由于目前競爭項目的產(chǎn)品信息不完整，無法進行科學比較，同時由于對項目成本信息掌握有限，無法通過成本導向進行價格測算，所以，結(jié)合到高層 11月開盤的客觀情況，目前只能依據(jù)市場平均價格水平，對本項目高層公寓的價格進行初步判斷 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 高層權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析 15% 5% 10% 影響權(quán)重 戶型因素 朝向因素 干擾因素 影響因素 50% 景觀 10% 內(nèi)部景觀 干擾因素 朝向因素 戶型因素 景觀 河景 湖景 內(nèi)部景觀 在房地產(chǎn)領域 我們一直在幫助客戶成功 產(chǎn)品單位（排號） H1 H2 H3 H4 H5 H6 評分指標 權(quán)重 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 干擾因素 10% 7 7 8 7 7 8 朝向因素 5% 9 9 9 10 10 10 戶型因素 15% 10 9 9 7 7 7 景觀 河