【正文】 意： 門庭， 從來都是一個(gè)家族精神的標(biāo)志。（出電梯后門廳大戶家族 logo設(shè)計(jì)，專享唯一性） 藝術(shù)走廊 ， 向朋友展示自我的世界收藏。（走廊體驗(yàn)） 24米寬覺 ， 我與世界美好接觸的寬度。（面寬） 花園浴房 ， 尊享身體親近自然的美好時(shí)光。 兩性獨(dú)立空間 ， 對(duì)上帝造物的尊重。（浴室分男女使用空間） 盛宴 ， 開啟城市上流生活。（餐廳） 左右花園 ， 鳥語花香，每天晨起的前奏曲。（主臥與南北雙花園） 和最親密的人享受真正的二人世界 。（主臥私密空間與小型吧臺(tái)） 早餐，已經(jīng)是一種享受 。（空中花園早餐廳） 閱讀世界 ， 品味自然人生。（書房與花園） 陽光花房 ， 給會(huì)客與宴會(huì)共同的欣賞自然的美好感受。 收納空間 ， 為你周到意料之外的細(xì)節(jié)。（書柜、壁櫥等收納空間預(yù)留） 孩子們童年的私人花園 。（獨(dú)立家庭室與花園） 主人的生活可以不被打擾 。（傭人獨(dú)立出入口） 瞰 200米闊景水岸，尊享世界觀 。（北向河景資源） 6座花園構(gòu)建空中園墅的自然世界 。（六個(gè)空中花園） 350、 480平米戶型 ——奢華享受型 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 宴客，用兩個(gè)空中花園迎接最親密的好友。 （客廳南北雙向采光、雙花園） 給身體最幸福的放松。（大空間衣帽間、浴室） 父母可以享受的二人世界。（父母房與專用浴室） 品讀鮮花和清晨的第一縷陽光。（坐在陽光花房讀早報(bào)新聞） 200、 240平米戶型 ——經(jīng)典幸福型 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 為座駕，找到另一半。（雙車庫） 在自己的花園領(lǐng)地，欣賞世界明星。（地下一層家庭花園影院） 讓奢侈品為自家的庭院服務(wù)。（定制式奢華精裝庭院） 四座方形花殿構(gòu)建圓通的世界。（二層方圓空間轉(zhuǎn)換） 時(shí)代驕子的宮殿，通透的世界觀。（三層空間） 休憩，只在我的星空浴房。（三層主衛(wèi)） 慵懶的下午茶可以在室外的藤床上甄品。（三層露天睡床） 30平米的私人花園是為書房準(zhǔn)備的。（三層書房與南北雙花園景觀） 華麗的榻臺(tái)，品茗的最佳空間（三層主臥窗榻）。 TOWNHOUSE戶型 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 如何將項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)有機(jī)整合，形成項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位 —— 項(xiàng)目定位模型 全面整合后 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) 周邊市場環(huán)境 提升項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn) 填補(bǔ)市場需求 有機(jī) 結(jié)合 實(shí) 現(xiàn) 項(xiàng)目市場形象定位 項(xiàng)目綜合定位 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ? 上市公司，國內(nèi) 10強(qiáng)品牌開發(fā)商 ? 內(nèi)湖外河，超級(jí)景觀環(huán)境 ? 空中園墅、 Townhouse稀缺型豪宅產(chǎn)品 ? 大盤配套，自我生活滿足 ? 優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，提升項(xiàng)目價(jià)值 核心價(jià)值點(diǎn) 滿足頂級(jí)高端生活的各種需求 ? 高端產(chǎn)品主要集中于棋盤山區(qū)域，距離城市較近的渾南區(qū)域缺少純粹的豪宅產(chǎn)品 ? 城市中心建筑過于密集，缺少豪宅所需的景觀環(huán)境以及生活尺度 市場情況 市場環(huán)境需要在與城市適當(dāng)尺度的純粹豪宅產(chǎn)品 項(xiàng)目市場形象定位 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 城市 突出項(xiàng)目所處的區(qū)域與城市中心之間的緊密聯(lián)系，強(qiáng)化渾河沿岸作為未來城市發(fā)展的重心，所帶來的區(qū)域價(jià)值，引導(dǎo)客戶對(duì)于該區(qū)域板塊的認(rèn)可度逐漸提升。 住宅奢適品 一個(gè)在建筑、環(huán)境、品牌、規(guī)模等方面均趨于城市最高水準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品，我們不能夠僅僅用“高檔住宅”來淹沒它身上的光芒，必須賦予它象征尊貴的身份地位，居住產(chǎn)品里面也有奢侈品，但奢侈不是它的全部，只是它的外在，才是它的內(nèi)核，所以，就有了住宅的“奢適品” 項(xiàng)目市場總形象定位 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 中央高尚生態(tài)居住區(qū)（ CHD）的奢適品豪宅 項(xiàng)目市場總形象定位 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 推盤及定價(jià)策略 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ? 2023年度完成聯(lián)排銷售 20230㎡ ，高層銷售 26500㎡ 以上的銷售目標(biāo) 銷售目標(biāo) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 銷售難點(diǎn) ? 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的聯(lián)排別墅和高層公寓將分別于 10月中上旬和 11月中旬開盤銷售，分別只有兩個(gè)半月和一個(gè)半月的銷售周期，同時(shí)時(shí)值沈陽地區(qū)的冬季，也是房地產(chǎn)銷售的淡季，客戶的購買欲望會(huì)降低，所以需要盡量提前具備銷售條件，爭取銷售時(shí)間。 ? 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 5月中下旬開始客戶積累，按照 15： 1的成交比例計(jì)算，需要積累 3000組以上的到訪客戶，到開盤前最多只有 150天的積累周期，平均需 20組 /天的到訪客戶，需要大量的宣傳推廣進(jìn)行支持，保證客戶的總量。 ? 樣板示范區(qū)及樣板間預(yù)計(jì)在 10月初才能對(duì)客戶開放，與開盤時(shí)間過于集中，客戶的認(rèn)知和了解時(shí)間太短，對(duì)項(xiàng)目本年度銷售幫助較小，建議盡量壓縮施工周期，盡早開放樣板間。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ? 推盤順序按照資源優(yōu)勢從差到好依次推出 ? 本年度的價(jià)格策略為 “平開順走” ，在有限的銷售周期中，不做價(jià)格的調(diào)整，通過推盤的順序?qū)崿F(xiàn)不同產(chǎn)品的價(jià)值，保證順利的實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) ? 推盤的策略為 “惜售擠壓；小步快跑” ，通過增加推盤頻次，減少每次放量的方式，造成項(xiàng)目的惜售局面，擠壓刺激客戶的購買欲望，形成熱銷局面。 推售策略 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 市場比較法確定項(xiàng)目均價(jià) ——聯(lián)排別墅 項(xiàng)目 版塊 聯(lián)排售價(jià)（元 /㎡ ） 權(quán)重 備注 蘭喬圣菲 棋盤山 13000 40% 與本項(xiàng)目品牌、品質(zhì)等最為接近 深航翡翠城 長白 13800 40% 區(qū)域接近，產(chǎn)品形態(tài)相同 桑堤亞娜 棋盤山 10000 20% 市場主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目，與本項(xiàng)目品質(zhì)接近 聯(lián)排定價(jià) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 市場比對(duì)價(jià)格判斷 —— 區(qū)位打分 40% 參照項(xiàng)目 蘭喬圣菲 深航翡翠城 桑堤亞娜 本案 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 15% 8 7 8 6 與市中心的距離 13% 5 9 5 8 道路 /交通狀況 12% 8 10 8 7 周邊自然環(huán)境 10% 10 1 7 10 1 10 1 周邊人文環(huán)境 10% 6 8 6 5 周邊配套 20% 5 1 10 2 5 1 5 1 治安狀況 8% 10 8 10 7 片區(qū)提升空間 12% 7 9 6 9 總評(píng)分 各項(xiàng)目售價(jià)（元 /㎡ ） 13000 13800 10000 相對(duì)價(jià)格（元 /㎡ ） 12760 11053 9986 參照權(quán)重（ %） 45% 40% 15% 本項(xiàng)目價(jià)格（元 /㎡ ） 11661 定價(jià)方式 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 市場比對(duì)價(jià)格判斷 —— 項(xiàng)目本體打分 60% 參照項(xiàng)目 蘭喬圣菲 深航翡翠城 桑堤亞娜 本案 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃 6% 10 7 8 10 社區(qū)規(guī)模 6% 9 7 6 10 物業(yè)類型 10% 10 1 6 8 9 園林環(huán)境 12% 9 7 9 9 建筑外觀 8% 10 7 8 8 戶型設(shè)計(jì) 15% 9 8 8 9 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 10% 5 8 5 7 學(xué)校 5% 5 9 5 6 會(huì)所 6% 9 8 9 8 其他 工程進(jìn)度 5% 4 0 0 10 0 0 物業(yè)管理 5% 10 7 8 9 總評(píng)分 各項(xiàng)目售價(jià)（元 /㎡ ） 13000 13800 10000 相對(duì)價(jià)格（元 /㎡ ） 12541 16010 10519 參照權(quán)重（ %） 45% 40% 15% 本項(xiàng)目價(jià)格（元 /㎡ ） 13625 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 項(xiàng)目最終的開盤銷售價(jià)格應(yīng)該為 12839元 /平米 * （ 1+5%+3%） ≈ 13800元 /平米 客觀溢價(jià)因素： ?開發(fā)商品牌溢價(jià) 5% ?項(xiàng)目 10月入市的帶來的時(shí)間溢價(jià)以及營銷及廣告包裝等方面帶來溢價(jià)共約 3% 通過市場兩部分比較法，得出本項(xiàng)目聯(lián)排別墅目前入市均價(jià)應(yīng)為： 11661元 /平米 *40%+ 13625元 /平米 *60%=12839元 /平米 聯(lián)排定價(jià) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 干擾因素 道路干擾 高層干擾 回遷干擾 車庫入口干擾 戶型面積 戶型面積 聯(lián)排數(shù)量 聯(lián)排數(shù)量 景觀 景觀客視度 景觀便捷性 配套設(shè)施便捷性 配套設(shè)施便捷性 聯(lián)排別墅權(quán)重比較法分級(jí)的主要影響因素分析 10% 20% 35% 影響權(quán)重 聯(lián)排數(shù)量 戶型面積 干擾因素 影響因素 30% 景觀 5% 配套設(shè)施便捷性 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 產(chǎn)品單位（排號(hào)） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 干擾因素 道路干擾 10% 7 9 10 1 10 1 9 5 5 8 8 8 7 高層干擾 10% 5 9 10 1 10 1 10 1 9 9 9 9 7 6 回遷干擾 10% 10 1 10 1 10 1 9 8 6 6 8 9 10 1 10 1 車庫入口干擾 5% 7 8 9 9 8 7 7 8 9 9 6 戶型面積 20% 7 7 7 7 9 9 9 9 9 9 7 景觀 景觀可視程度 10% 8 9 9 9 7 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 景觀便捷性 20% 10 2 10 2 10 2 10 2 9 7 5 1 5 1 6 6 7 聯(lián)排數(shù)量 10% 8 8 9 7 7 7 8 8 9 9 6 配套設(shè)施便捷性 5% 9 8 8 7 7 7 8 8 8 8 8 總評(píng)分 100% 8 平均分值 聯(lián)排總體均價(jià) （元 /平方米） 13800 各排價(jià)格 （元 /平方米） —— 14177 14877 15227 14877 14627 12877 12527 13077 13527 13427 12577 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 14177 14877 15227 14627 12877 13527 13077 12527 13427 12577 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 萬科城 河畔公館 浦江苑 東方威尼斯 價(jià)格預(yù)期 （元 /㎡ ） 12023 11000 9000 10000 裝修標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)計(jì) 3000 精裝 （ 2500元 /平米） —— —— 毛坯價(jià)格 9000 8500 9000 10000 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 2023年的下半年 2023年的下半年 2023年 6月 2023年的 平層產(chǎn)品，由于目前市場缺少同類項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，根據(jù)現(xiàn)有的市場研究數(shù)據(jù)，部分預(yù)計(jì)下半年入市的同類產(chǎn)品預(yù)期銷售價(jià)格為 高層定價(jià) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)價(jià)格（元 /㎡ ） H1H3 9500 H4H6 8500 由于目前競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品信息不完整，無法進(jìn)行科學(xué)比較，同時(shí)由于對(duì)項(xiàng)目成本信息掌握有限，無法通過成本導(dǎo)向進(jìn)行價(jià)格測算，所以，結(jié)合到高層 11月開盤的客觀情況，目前只能依據(jù)市場平均價(jià)格水平，對(duì)本項(xiàng)目高層公寓的價(jià)格進(jìn)行初步判斷 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 高層權(quán)重比較法分級(jí)的主要影響因素分析 15% 5% 10% 影響權(quán)重 戶型因素 朝向因素 干擾因素 影響因素 50% 景觀 10% 內(nèi)部景觀 干擾因素 朝向因素 戶型因素 景觀 河景 湖景 內(nèi)部景觀 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 產(chǎn)品單位（排號(hào)） H1 H2 H3 H4 H5 H6 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 評(píng)分 加權(quán) 干擾因素 10% 7 7 8 7 7 8 朝向因素 5% 9 9 9 10 10 10 戶型因素 15% 10 9 9 7 7 7 景觀 河