【正文】 ，%，；，%。，%。市縣投資均快速增長。，%；，%。項目尤其是大項目增多。截止到前三季度，全市在建億元以上項目達到181個，其中贛榆縣23個，東海縣19個，灌云縣37個，灌南縣34個，市直屬18個，開發(fā)區(qū)27個，連云區(qū)7個，新浦區(qū)9個，海州區(qū)7個。目前全市共有1097個500萬元以上固定資產投資項目，其中贛榆縣220個，東海縣271個，灌云縣149個，灌南縣197個，新浦區(qū)49個，海州區(qū)52個，連云區(qū)53個，開發(fā)區(qū)83個，市直23個。今年以來，XX全市消費品市場供給充足，社會消費心理穩(wěn)定，呈現快速增長的良好態(tài)勢。前三季度，%；，，居十三市第5位，居蘇北第3位。零售業(yè)增勢強勁。全市零售業(yè)近年發(fā)展迅猛，零售企業(yè)的數量迅速增長，規(guī)模日趨壯大，對方便城鄉(xiāng)居民的消費，促進經濟的發(fā)展，繁榮消費品市場，改變城鄉(xiāng)面貌起到了非常重要的作用。零售業(yè)目前所占市場份額較大，繼續(xù)保持著市場主導地位。，%，%。住宿和餐飲業(yè)消費大幅度上揚。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，居民家庭在外飲食就餐日趨頻繁，旅游市場的發(fā)展以及社會交往和商務活動的增多，也為餐飲行業(yè)的發(fā)展注入了強勁的活力，餐飲行業(yè)繼續(xù)成為消費市場持續(xù)的亮點。，%。物價上漲促進零售額攀升。今年以來，市場物價在去年持續(xù)上漲的基礎上，又有所提高，尤其是食品類商品價格的上漲較快，促使居民的消費增多。剔除物價影響，社會消費品零售額增長18%。收入：今年以來城市居民收入呈現快速增長，前三季度，XX城市居民家庭人均可支配收入10015元，%；，；，居十三市第9位，居蘇北第4位。在家庭總收入中，人均工資性收入7120元，%，%，是拉動居民家庭收入主要動力；人均經營性凈收入為381元，%，%；人均財產性收入121元，%，%；轉移性收入人均為3307元，%，%。支出：前三季度，XX市城市居民家庭人均消費性支出6880元，%，增幅居十三市第九位。消費支出中增長最快的是交通和通訊，%，衣著、食品、居住、教育文化娛樂服務、家庭設備用品及服務、醫(yī)療保健、%、%、%、%、%、%、其他商品和服務與去年相比有所下降。XX市經濟發(fā)展勢頭良好，稅源充足，財政收入高速增長。，%。，%，，居十三市第1位。，%；。重點稅收高位增長。增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅保持快速增長，分別增長44%、%%成為一般預算收入增收的主要來源，這主要得益于重點稅源企業(yè)效益的不斷提升。收入質量進一步提高。，%。收入結構進一步優(yōu)化，%，列蘇北第1位。市縣區(qū)增長不平衡。四縣和市區(qū)一般預算收入增長勢頭有落差，%；%，%，%。前三季度XX市信貸形勢穩(wěn)中趨好。截止三季度，%；，列十三市第1位。其中，%，增幅比上年同期高5個百分點。貸款增速略有回升。，%；增幅比上年同期低6個百分點，高出全省4個百分點，列十三市第2位。主要觀點:XX市雖屬江蘇省經濟最不發(fā)達地區(qū)之一，但近年來XX市GDP以及固定資產投資均保持快速增長，標志著XX市進入一個快速發(fā)展的階段。宏觀經濟發(fā)展對于房地產市場的發(fā)展具有重要意義：宏觀經濟的發(fā)展決定了城市房地產發(fā)展的基礎環(huán)境，宏觀經濟各因素對于房地產市場的發(fā)展具有直接影響。我們將城市宏觀經濟指標和房地產市場要素進行了分類，建立了宏觀經濟指標對于房地產市場不同要素產生的直接影響?；诖?，我們分析宏觀經濟時會結合房地產市場要素的發(fā)展特征，分析宏觀經濟指標對于城市房地產市場發(fā)展的影響程度。宏觀經濟與房地產關系模型、GDP發(fā)展情況數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)從2004年到2008年，XX市國內生產總值（GDP）保持兩位數增長幅度，增長速度較快。截止至2008年8月，%。截止至2008年8月份，XX市一、二、%、%、%，二、三產業(yè)占比的逐步提高，符合XX以港興城、大力發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、房地產業(yè)的指導方針。、居民消費水平數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)2004年至2008年，XX市居民可支配收入呈大幅上升趨勢，每年保持兩位數增長幅度。2008年受物價上漲影響，1—8月份居民可支配收入為10674元，%，增幅較去年有所下降。、固定資產投資 數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)2008年1—，根據月度平均值計算，%，增幅率低于2005年至2007年增長水平。其中，2008年1—，%，%。、社會消費品零售總額分析自2004年以來，XX市社會消費品零售總額每年均以兩位數比率快速增長。2008年1—，預計全年消費品零售總額為300億元以上，%，將達到2004年以來最高點。隨著全市GDP和居民可支配收入不斷增長，消費品零售總額也將隨之快速提高。數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)、房地產投資總額分析2008年1—8月。按月平均值預算，較去年有大幅增長，%。從2004年至今，XX市房地產投資總額每年均以兩位數百分點的漲幅增長，同比增長。由此可見，城市經濟水平快速增長，房地產行業(yè)也隨之有較大發(fā)展空間。數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)、房地產施工面積分析2008年1—8月，按月度平均值預測，%，達到近年以來XX全市房地產施工面積之首。近年XX房地產行業(yè)的快速發(fā)展，開發(fā)商紛紛加快土地開發(fā)速度，帶動全市房地產施工面積大幅增長。數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)隨著城市化和房地產市場化進程的加速，XX市房地產市場發(fā)展空間很大，通過市場結構調整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺。這主要是因為：（1）%，2010年的目標為55%，每年增長將近2個百分點，將對XX房地產業(yè)發(fā)展帶來很大的需求空間。（2）土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產市場發(fā)展。（3）加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動下，房地產市場將出現持續(xù)的購銷兩旺局面，將長期拉動房地產業(yè)發(fā)展。（4）隨著城市經濟基礎提升，人均收入的提高，居民購買能力的增強，必然能支撐較高的購房能力，造成房地產的較快提升。在看到XX市房地產市場巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也清楚的看到其存在的風險因素，包括：世界及國內目前經濟環(huán)境不容樂觀；XX市二手房市場發(fā)展與一手房市場不能協(xié)調發(fā)展；土地成本存在上漲趨勢，效益降低的風險加大；XX市居民收入處于較低的水平，沒有足夠的有效需求支持房價的持續(xù)上漲。因此在介入XX房地產業(yè)時，必須高度重視產品的結構問題。在市場經濟下，只能由產品的供應結構去適應產品的消費結構，而不可能讓消費者去購買不適應他們消費水平和愛好的產品。同時，在具體建筑類別的選擇上，應考慮到XX市土地價格的上漲對資金供應的要求和利潤空間的壓縮。[小結]n 作為中國沿海開放城市之一的XX，從04年至08年全市經濟保持較大增長幅度。GDP的快速增長，拉動居民人均收入、固定資產投資總額和社會消費品零售總額均有不同幅度增長。今年以來，從蘇北五市納入長三角發(fā)展規(guī)劃到江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃加緊編制，標志著XX的發(fā)展已經上升到國家戰(zhàn)略層面。國家已經明確提出，要將XX打造成東部沿海新的經濟增長點，并將出臺一系列政策給予扶持。隨著深水大港、交通市政設施的不斷建設和招商引資力度加大，XX市整體經濟發(fā)展勢頭較好。n 從整體當前發(fā)展格局看，XX城市具備了得天獨厚的自然和區(qū)位資源，盡管城市經濟落后于大多數沿海開放城市，但近兩年發(fā)展速度較快，城市提升空間較大，已出現開始步入快速發(fā)展通道的跡象。 n 產業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善以及城市環(huán)境的改善不僅能提高當地居民的購房意愿，而且能導入外來購房群體，這個有助于房地產客戶需求范圍的放大。產業(yè)的升級、利用外資額度不斷放大，居民生活水平不斷提高，對于房地產市場價格提升具有一定的促進作用，一方面導入的群體購買力較強，另一方面則是提高了本地購房者的價格承受能力。第三部分 XX市整體市場分析 一、土地市場、市場概述2008年，總宗數為100宗。，成交占比69%，總宗數為69宗，土地成交總金額為209679萬元。隨著城市的快速發(fā)展，對土地需求量逐年增大，XX市近年以來土地供應量、成交量也逐年遞增，土地供應從住宅土地供應向工業(yè)土地供應轉變。表311 08年XX市土地出讓情況2008年總面積（萬平方米）成交總金額（萬元）宗數（宗）掛牌——100成交20967969數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、供應分析圖311 03—08年XX土地供應情況對比數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 2008年，XX市掛牌土地共100宗。從掛牌土地區(qū)域分布分析，開發(fā)區(qū)共有66宗土地供應，為主要土地供應區(qū)域。新浦區(qū)、連云區(qū)土地供應較為平均，為13宗和14宗。海州區(qū)在年底土地供應中數量較少，為7宗。開發(fā)區(qū)近年是XX市開發(fā)重點，土地供應較為集中。海州區(qū)受區(qū)域經濟發(fā)展較為緩慢影響，并且該區(qū)域為老城區(qū)，土地供應較少。圖312：08年XX各區(qū)域土地供應情況 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)，共37宗土地，占比為30%；，共45宗土地，占比為37%；，共30宗土地，占比為25%；，共10宗土地，占比僅有8%。從供應土地用途分析，供應土地以工業(yè)用地為主，住宅和商業(yè)用地為輔，辦公用地供應較少。圖313 08年XX供應土地用途對比數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)、成交分析2008年，XX市招拍掛土地中共成交69宗，成交總金額為209679萬元。圖315：08年XX土地成交對比表數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)按成交土地分布區(qū)域分析，69宗成交土地中，開發(fā)區(qū)共有48宗，占比70%，為土地成交主要區(qū)域。其次是新浦區(qū)8宗成交土地，；海州區(qū)7宗成交土地，；連云區(qū)6宗成交土地。圖316：08年XX各區(qū)土地成交成交對比數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)按成交土地用途分析，工業(yè)用地成交32宗，成交結構占比58%，為主要成交土地。住宅用地成交25宗，；商業(yè)用地成交17宗，；辦公用地成交4宗。XX市商業(yè)、辦公項目發(fā)展較晚，目前兩類土地供應量與成交量較低。XX市成交土地以住宅和工業(yè)用地為主。圖317：08年XX土地成交用途表數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)備注：供應土地中有多種兼容性用途土地數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)備注：供應土地中有多種兼容性用途土地圖319：0308年XX成交土地樓板價對比數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)從2004年以來新浦區(qū)土地供應逐年減少，截止08年12月新浦區(qū)僅成交8宗土地，可看出該區(qū)土地稀缺，區(qū)域土地大部分已經開發(fā)清盤，導致該區(qū)域土地較為搶手。圖3110：0408年新浦土地成交對比數據來源：易居CIRC房地產決策咨詢系統(tǒng)從歷年成交土地來看，新浦區(qū)07年有大批的土地成交主要分布在宋跳片區(qū)和西區(qū)，而新浦東區(qū)主要是從04年開始成交，金秋情緣等項目已經清盤入住，由于毗鄰市政府，區(qū)域發(fā)展情景較好。二、住宅市場、市場總體特征2008年，，成交均價為3665元/平方米。按月度平均值預測，2008年XX房地產市場商品住宅供應面積將較2007年有小幅下降，%；在成交方面，%。圖321 04—08年XX房地產市場商品住宅供應面積對比 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、住宅供求分析2008年。按月度平均值預測，,與2007年完全持平。從2004年至今，XX房地產市場商品住宅供求比呈逐年上升態(tài)勢。 圖322 04—08年XX房地產市場商品住宅供求關系對比供求比=1：當期合同成交面積/當期批準預售面積數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)按2008年的月度供求比分析，2008年月度供求走勢呈現波浪式變動趨勢，且變動幅度較大。除4月、5月和10月供求比略小于1外，其余月度供求比均大于1。圖323 2008年XX房地產市場商品住宅供求關系對比 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、住宅供應分析2008年，同比下降9%。雖然2008年市場供應量有所下降，但是從2004年至今房地產市場供應量可以看出，本年度市場供應量仍然高居第二位。XX房地產市場近年呈快速發(fā)展趨勢，市場供應量逐年大幅增長。自2003年以來，每年均以大于兩位數的幅度增長。圖32 5 04—08年XX房地產市場商品住宅供應量對比 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2008年，月度市場供應量變化波動明顯。從歷月房地產供應量走勢來看，自3月開始市場供應量較少，到7月時達到全年供應頂峰，之后市場供應量波動更為明顯。 圖32 6 2008年XX房地產市場商品住宅供應量對比 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、住宅成交分析2008年，%。從2004年至今房地產市場成交數據可以看出，2006和2007年是市場成交活躍階段。圖32 9 04—08年XX房地產市場商品住宅成交量對比 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2008年，各月度成交市場較為慘淡，只有312月成交突破10萬平方米，其余各月均不足10萬平方米。圖3210 2008年XX房地產市場商品住宅成交量對比 數據來源：易居CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、住宅價格分析2004年至今，XX市房地產市場商品住宅成交均價呈現逐年上漲態(tài)勢，2008年3575元/%。從近年成交均價數據可以得出，2004年以來，2006和2007年成交均價增幅相對較小外，其余每年價格增幅均為兩位數，增長幅度較大。近年來，隨著城市快速發(fā)展，土地價格不斷上漲，商品住宅銷售價格也隨之攀升。另外，中高檔商品住宅已成為眾多房地產開發(fā)商開發(fā)重點，此類項目售價相對較高，這也是2004年以來XX房地產市場商品