【正文】 約總量的 95%，銷售金額約 4 億。 經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。 (2)、注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5的人群。 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導水平，因此，該《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。 三、產(chǎn)品解碼 項目概念設(shè)計概要 ? 海 域 生活 在規(guī)劃設(shè)計上以景觀先行，使得戶戶 觀海 ，營造一種畔 海 而居，聽海 人家的 休閑度假 生活氛圍。 四、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 A、 海南首家 Resort Condo 概念產(chǎn)品 ， 旅游地產(chǎn)形式的引導者，具有排它性和唯一性 。 C、 三亞灣新城的開工和部分道路的建設(shè)完成，將有效改善該地段形象和概念，同時以社會新聞形式引發(fā)社會注意本區(qū)域。 ? 外立面 ? 新古典主義 風格 的經(jīng)典 外立面 造型， 為三亞灣再添景觀 ? 利用優(yōu)美的曲線造型，創(chuàng)造標志性的濱 海 豪宅形象 ? 園林 園林綠化設(shè)計充分的將歐式園林的大氣和熱帶海洋主題進行有機結(jié)合；阿波羅神主題雕塑體現(xiàn)了對西方建筑、園林傳統(tǒng)元素的承襲。 ● 第 三 類市場：以不動產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場 。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族 養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 經(jīng)濟實力及消費習慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。伴侶或子女皆有工作，注重 儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。出游以朋友同事作為組合元素。 主要經(jīng)濟指標 總用地面積 ha 總建筑面積 M2 地上建筑總面積 M2 地下建筑總面積 M2 居住戶數(shù) 戶 224 建筑密度 % 建筑容積率 綠地率 % 35 機動車車位 輛 120 建筑平均層數(shù) 層 14 銷售目標 目標銷售期： 20 個月 階段目標： ? 2020 年 5 月 9 月正式 內(nèi)部認購 ，達至銷售率 15%左右 ，即約 35 套單位，銷售金額 達 約 億。 度假所需要的功能配套設(shè)施和服務(wù)項目嚴重缺失；讓我們不免要對三亞市的目前旅游地產(chǎn)的形態(tài)重新審視。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，由于三亞灣置業(yè)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 群體基本 是 島外客戶，因事件、空間等因素限制，人們還是傾向于購買成品房，省去購買后的諸多麻煩。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 80平米以下80120平米120平米以上 C、戶型偏好分析 對戶型性質(zhì)來說，選擇平層的居多，占 %，復(fù)式占 %。 3) 周邊設(shè)施 :目前該片區(qū)的配套設(shè)施不盡完善 ,沿濱海路目前分布了椰林灘大酒店 /海航大酒店以及眾多酒店 ,但生活 /商業(yè) /教育 /醫(yī)療等配套基本 是片區(qū)的空白。 (七 )、 2020 年上半年三亞房地產(chǎn)市場主要特點： 小戶型暢銷 戶型越小銷售的套數(shù)和面積所占的比例越大 ,2020 年 16月 90 平方米以下的商品住房銷售比例占總銷售套數(shù)的 %,占總銷售面積的 %， 批準銷售的新建商品住房以小戶型為主 ,無論按面積計算還是按套數(shù)計算 ,隨著戶型面積增大 ,其占有的比例越小 ,但從銷售 (需求 )情況來看 ,2020 年 16 月銷售面積比例最大的戶型結(jié)構(gòu)為 80100平方米 ,為 ,占總銷售面積的 %。三亞灣一線海景的規(guī)劃容積率為 以下 ,但幾乎所有項目的實際容積率都達到 了 ,個別項目甚至超過了 。 4. 近三年來三亞市房地產(chǎn)的需求量以每年 30%的速度增長 。 (五 )、典型的“候鳥城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場主角 三亞商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問題，購房客戶一年中除 了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來三亞度假居住以外，絕大部分時間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥城市”特征。實際上，三亞的房地 產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢可借鑒美國的夏威夷、澳大利亞的黃金海岸、印度尼 西亞的巴 厘 島、墨西哥的坎昆、泰國的芭提雅等世界最著名的熱帶度假勝地 ，三亞因為擁有高質(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。 Condo 的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運動健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務(wù)交流等項目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服 務(wù)，從而使住客享受到一種簡易方便，輕松自如的生活。 副 案名 釋義 ： １、 Resort Condo： 共管式度假公寓的英文縮寫，產(chǎn)品概念導入，樹立市場形象的唯一性和排他性?！墩f文》。 朱駿聲曰 : 漢又增四十六郡 ,二十一國 ,凡郡國一百有三 ,古者縣大郡小 , 秦以后郡大縣小。 ２、海闊天空二期： 延續(xù)一期項目的市場效應(yīng)，為發(fā)掘和引導一期老客戶做伏筆和指引。 作為一種房屋形態(tài)， Condo 起源于上世紀 80 年代的美國。 但就目前而言，由于三亞在世界上的知名度、旅游度假產(chǎn)品質(zhì)量、意識形態(tài)差異等因素，國內(nèi)市場仍是三亞房地產(chǎn)最主要的目標市場，但可以預(yù)見，隨著中國改革開放以及三亞國際化程度的不斷提高，國外購房客戶數(shù)量會逐年提高。而這些空置的商品房大部分占有稀缺的海景資源，不僅造成巨大的資源浪費，而且因物業(yè)管理費收繳困難，造成物業(yè)管理公司經(jīng)營難以為繼，因此，三亞市政府于2020 年明確規(guī)定海邊用地不再批準新建商品房項目，其目的就是為了防止此類情況的繼續(xù)蔓延。 5. 有 80%的購房者都來自島外。 使用功能同樣是住宅 ,但產(chǎn)權(quán)期限的多元化是三亞樓市的又一地方特征。而按套數(shù)計算 ,小于或等于 60平米的銷售比例最大， 共銷售 1201 套 ,占銷售總量的 %,隨著單套面積增大 ,其銷售比例逐漸減少。 4) 片區(qū)交通 :目前該片區(qū)的交通主要依靠新建的濱海路 ,在濱海路北側(cè)的二線區(qū)域目前正在建設(shè)一條與濱海路平行的道路 ,這也將是該片區(qū)未來的主要道路。由于受訪者大多適用于度假、養(yǎng)老的，所以簡約、休閑風格是主流，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。 交付標準需求毛坯房櫥衛(wèi)裝修精裝修配家電 配套設(shè)施要求 由人們對景觀設(shè)計感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的 60%，游泳池占 57%，運動器械占 40%，大樹、座椅占 27%，花壇占 22%，街燈、噴泉各占 21%，兒童樂園占 19%，特色地面鋪裝占 17%，水池占 15%，特色路燈、背景音樂各占 13%，涼亭占 12%，城市雕塑占 10%，瀑布占 6%。 如何完善對閑置房產(chǎn)資源的運作模式和對業(yè)主的服務(wù)模式將是新項目的策劃關(guān)鍵。 ? 2020 年 10 月 —— 12 月進入 開盤銷售 期 ， 累計 完成銷售率 40%左右 ，即約 95 套單位，銷售金額逾 約 億。 新婚階段： 年輕夫妻，無子女 經(jīng)濟條件比最近的將來要好。 仍然擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為 銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機會。 ● 第 四 類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機構(gòu)客戶 。在建筑空間、建筑語言、裝飾性等手法上塑造出尊貴的歐式園林風格。 D、 在 小戶型 泛濫的情況下， 本案的大戶型為為塑造豪宅提供先決條件 。 同時也就是因為面積的屬性，徹底解決了三亞灣大多海景房由于面積過小而造成的使用功能殘缺不全和“小氣”，彌補了三亞灣豪宅景觀沒有真正豪宅的缺陷。藍郡尋找的是在三亞置業(yè)群體當中的少數(shù)人，中國中產(chǎn)階級的峰層人士。 通常不 作風險較高的無把握的投資選擇。 同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。對中小型住宅購買需求較為強勁。 ? 2020 年 4 月 —— 12 月銷售 清盤 期， 完成銷售率 95%左右 ，即約 224 套單位，銷售金額逾 約 4 億。 ● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場。 由數(shù)據(jù)分析可知，在社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施中，購房者對中心花園最為重視，占 69%，其次是體育健康設(shè)施 58%，餐飲為 57%，醫(yī)療保健設(shè)施 43%，購物場所均為 26%，文化娛樂設(shè)施、車庫均為 19%，在購房時，人們更看重的是健康休閑娛樂設(shè)施和度假生活配套服務(wù)的完善。 臥室數(shù)量需求1室2室3 室以上 對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，甚至大量的受訪者都對主人房系統(tǒng)提出要求，比如主人房系統(tǒng)的書房、衣帽間等；有 52%的人希望在 1520平方米， %的人希望在 20平方米以上，有 者選擇 15平方米以內(nèi)。 6) 物業(yè)類型 :在物業(yè)類型上主要以公寓和別墅為主 ,公寓所占項目的比例較高 ,一般都超過總戶數(shù)的 90%以上 ,別墅所占項目的比例一般都低于 10%。 83%13% 3% 1%國內(nèi)市場海南本地市場國外客戶香港臺灣2020 年 1 —6 月購房客戶來源分布情況圖 新建商品 供需平衡 2020 年 16 月共批準預(yù)售商品住房 3644 套 ,面積 萬平方米 ,結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 萬平方米。 2) 其二 :與內(nèi)地不同 ,三亞一線海景凈地的產(chǎn)權(quán)期限僅為 60 年 ,而非 70 年。要對房地產(chǎn)業(yè)進行整體規(guī)劃 ,提高項目的審批門檻 ,適度控制非農(nóng)用地的供給 ,繼續(xù)實行適度發(fā)展； 2. 成片開發(fā)的政策 ,杜絕開發(fā)小而散的樓 盤 ,著重發(fā)展休閑度假型的旅游房地產(chǎn)。 三亞應(yīng)充分利用寶貴的海景資源開發(fā)使用率高的休閑度假產(chǎn)品，這不僅包括建設(shè)星級賓館、酒店，也包括建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓（帶有出租性質(zhì)）以及家庭旅館，滿足各個層次尤其是自助游、自駕游游客對度假產(chǎn)品的需求，然后，在完善法律機制的情況下，適時引入國際上風行的“分時度假”模式，使三亞的《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 各種旅游資源得 到充分的利用，并為物業(yè)擁有者帶來投資回報。 (二 )、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的滯后性 經(jīng)濟學家 認為任何產(chǎn)業(yè)均存在經(jīng)濟周期說，經(jīng)濟周期分為增長期、繁榮期、衰退期、蕭條期四個必然階段，就房地產(chǎn)業(yè)而言經(jīng)濟周期同樣存在。 Condo 的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 目 錄 背 景 項目策劃概念 第一章、市場篇 一 、三亞房地產(chǎn)整體市場特點 二 、 三亞商品住宅市場的綜合分析 三、市場需求調(diào)研分析 第二章、產(chǎn)品篇 一、項目總體概況 二、產(chǎn)品 營銷 定位 三、產(chǎn)品解碼 四、項目 SWOT 分析 第三章、營銷推廣篇 一、項目形象定位 二、整合推廣策略 三、價格策略 四、營銷部署計劃 第四章、銷售管理篇 一 、營銷系統(tǒng) 二 、 銷售崗位職責 三 、 銷售組織要求 四、 銷售問題解決機制的建立 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 五 、 銷售執(zhí)行過程中的統(tǒng)計與分析 六 、 銷售培訓 七 、 銷售控制 八 、 銷售流程 第五章、物業(yè)管理經(jīng)營模式篇 一、構(gòu)建一個強大的投資平臺 二、 選擇一個強大的 共管 公寓的經(jīng)營機構(gòu) 三 、 共管 公寓經(jīng)營模式 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69