其它技巧]三亞玉海國際度假公寓營銷策劃總方案61頁-資料下載頁
2024-11-10 18:15本頁面
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【正文】 項(xiàng)目總體策劃方案 機(jī)密 第 16 頁 20201217 ★★★★★加密文件 16 大工程，使得 客戶對(duì)本地段前景關(guān)注程度提高，升值概念很快被接收，轉(zhuǎn)而看好本區(qū)域的前景 。 看到這種轉(zhuǎn)變 ， 我們的信心也增強(qiáng)了！ 當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)變帶有某種潛意識(shí)里的投機(jī)性，不應(yīng)該過于慶幸。 鑒于客戶對(duì)地段概念在感知和認(rèn)知上有一定出入的現(xiàn)象，地段教育顯得尤為重要， 關(guān)于地段的形象營造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵！ 交通 本案所謂的 交通由 “道路”和“公共交通線路”構(gòu)成 。 背面毗鄰 40 米寬的規(guī)劃主干道，南面閣景利來酒店就是三亞灣路，東面也為規(guī)劃次干道，西邊也為項(xiàng)目附屬道路，交通非常便利 。 本案處于 三亞灣路經(jīng)項(xiàng)目東邊支路進(jìn)入抵達(dá)項(xiàng)目案場 。目前， 規(guī)劃主干道已經(jīng)規(guī)劃完成 ， 東邊的支干道拓寬還未開工 ――實(shí)際道路狀況 并不理想 。但是 東邊支干道 的拓寬工程以及 北邊規(guī)劃主干道 的延伸工程一旦 開始動(dòng)工 完成，將極大地改善道路狀況。 本案附近 公共交通線路匱乏 ，僅有少量公交線途經(jīng) 。 交通問題已成為極為關(guān)鍵的問題，值得我們高度重視 ！ 海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總體策劃方案 機(jī)密 第 17 頁 20201217 ★★★★★加密文件 17 交通，可以采 取“明”、“暗”兩線出擊的方式宣傳： 明線――現(xiàn)有公交線路； 以及新國線的雙層觀光巴士 。 暗線――本項(xiàng)目 毗鄰的 “ 三亞灣新城 ”的 開工 建成，必將促進(jìn)該區(qū)域交通線的完善； 三亞灣路 路將規(guī)劃為商業(yè) 休閑 步行街。這些將有效縮短消費(fèi)者的心理距離，同時(shí)也將為本項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)群半徑提供依據(jù)。 對(duì)于地段改造是否能夠徹底，能否打消消費(fèi)者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一！ 二、 配套 在本案推出后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)， 本項(xiàng)目區(qū)域 周遍 生活配套欠缺 ―― 除了周遍數(shù)家酒店外， 其他生活、娛樂、健康醫(yī)療等設(shè)施 都在市區(qū) ，成為消費(fèi)者選擇 度假 居住區(qū)域的一大抗力。 作為“ 三亞灣新城 ”已經(jīng)引起部分 客戶 的注意，一旦建成，相應(yīng)配套馬上會(huì)跟上。旁邊的 三亞灣 路規(guī)劃為商業(yè) 休閑 步行街――商業(yè)、娛樂配套自然不會(huì)少。 在今后配套將得到極大的改善 。在營銷推廣中，對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。 然而，在實(shí)際炒作中還會(huì)遇到幾個(gè)較大問題是： 三亞灣新城 的成功與否直接關(guān)系到本案的外部環(huán)境 —— 具有相當(dāng)規(guī)模 ，然而 這么大項(xiàng)目，又是與市政府合作，能否順利海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總體策劃方案 機(jī)密 第 18 頁 20201217 ★★★★★加密文件 18 進(jìn)展，況且與本案的時(shí)間形成巨大的落差。 東邊次干道 拓寬工程 到目前也沒有具體的實(shí)施 ，即使 近期開工， 工程不拖，本案至關(guān)重要的客戶積累期的 外部交通和形象都受到限制。 三亞灣 路商業(yè) 休閑步行 街的 改造 建成、 投入使用 更是需要足夠的時(shí)間。 因此，在購房消費(fèi)越來越理智的今天， 本案在 周遍 配套描述上存在 虛擬性、 不現(xiàn)實(shí)性！ 三、 產(chǎn)品 規(guī)劃 “均好性”是本案最顯著的規(guī)劃特征，雖然也帶來“均不好”的嫌疑，但是在同質(zhì)樓盤的“個(gè)案博弈”中本案總體規(guī)劃基本處于“不優(yōu)不劣”的局面。在環(huán)境規(guī)劃方面，本案不惜工本的大投入和出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)相輔相成，完全超出競爭對(duì)手。假如真能操作到位： 卓越的特色環(huán)境規(guī)劃將是本案最大的賣點(diǎn)！ ――多次的市場調(diào)研已經(jīng)證實(shí)。 在今后的傳播包裝過程中，環(huán)境 規(guī)劃特色將是價(jià)格和去化速度最有力的利基！ 海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總體策劃方案 機(jī)密 第 19 頁 20201217 ★★★★★加密文件 19 房型 從功能和特色出發(fā)，本案房型規(guī)劃具有獨(dú)到之處 。 尤其是大多房型為異地購房者所喜好的小戶型 ，可以成為重點(diǎn)出擊的賣點(diǎn)之一。 但是由于大多小戶型為 50 多平米的標(biāo)準(zhǔn)間，在戶型結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)上缺乏個(gè)性化，在前期的銷售中已經(jīng)表現(xiàn)出來成為一個(gè)抗性。 所以本案的星級(jí)裝修，贈(zèng)送全套家電，將成為一個(gè)強(qiáng)大的誘惑因素。 所以在下階段銷售推廣中應(yīng) 作為 一個(gè)專題廣告訴求來做。 社區(qū) 配套 類似外部配套的滯后性，本案的 社區(qū) 配套 由于位置與項(xiàng)目的一二層，沒有 完工前是 也具有明顯片面性。 泛 會(huì)所帶來 的激動(dòng)無法在 項(xiàng)目 推出期間全面彰顯，不過，它也為 項(xiàng)目 推廣制造了一定話題 。 本案 13000 平方米的 多功能 社區(qū)配套 ，將會(huì)成為本案區(qū)別與周遍競爭樓盤的關(guān)鍵因素之一 健康話題同樣成為本案區(qū)別于同質(zhì)樓盤的重要砝碼 海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總體策劃方案 機(jī)密 第 20 頁 20201217
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