其它技巧]三亞玉海國際度假公寓營銷策劃總方案61頁-資料下載頁
2024-11-10 18:15本頁面
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【正文】 項目總體策劃方案 機密 第 16 頁 20201217 ★★★★★加密文件 16 大工程，使得 客戶對本地段前景關(guān)注程度提高，升值概念很快被接收，轉(zhuǎn)而看好本區(qū)域的前景 。 看到這種轉(zhuǎn)變 ， 我們的信心也增強了！ 當然，這種轉(zhuǎn)變帶有某種潛意識里的投機性，不應該過于慶幸。 鑒于客戶對地段概念在感知和認知上有一定出入的現(xiàn)象，地段教育顯得尤為重要， 關(guān)于地段的形象營造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵！ 交通 本案所謂的 交通由 “道路”和“公共交通線路”構(gòu)成 。 背面毗鄰 40 米寬的規(guī)劃主干道，南面閣景利來酒店就是三亞灣路，東面也為規(guī)劃次干道，西邊也為項目附屬道路，交通非常便利 。 本案處于 三亞灣路經(jīng)項目東邊支路進入抵達項目案場 。目前， 規(guī)劃主干道已經(jīng)規(guī)劃完成 ， 東邊的支干道拓寬還未開工 ――實際道路狀況 并不理想 。但是 東邊支干道 的拓寬工程以及 北邊規(guī)劃主干道 的延伸工程一旦 開始動工 完成，將極大地改善道路狀況。 本案附近 公共交通線路匱乏 ，僅有少量公交線途經(jīng) 。 交通問題已成為極為關(guān)鍵的問題，值得我們高度重視 ！ 海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總體策劃方案 機密 第 17 頁 20201217 ★★★★★加密文件 17 交通，可以采 取“明”、“暗”兩線出擊的方式宣傳： 明線――現(xiàn)有公交線路； 以及新國線的雙層觀光巴士 。 暗線――本項目 毗鄰的 “ 三亞灣新城 ”的 開工 建成，必將促進該區(qū)域交通線的完善； 三亞灣路 路將規(guī)劃為商業(yè) 休閑 步行街。這些將有效縮短消費者的心理距離，同時也將為本項目擴大消費群半徑提供依據(jù)。 對于地段改造是否能夠徹底，能否打消消費者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一！ 二、 配套 在本案推出后相當長的時間內(nèi)， 本項目區(qū)域 周遍 生活配套欠缺 ―― 除了周遍數(shù)家酒店外， 其他生活、娛樂、健康醫(yī)療等設施 都在市區(qū) ，成為消費者選擇 度假 居住區(qū)域的一大抗力。 作為“ 三亞灣新城 ”已經(jīng)引起部分 客戶 的注意，一旦建成，相應配套馬上會跟上。旁邊的 三亞灣 路規(guī)劃為商業(yè) 休閑 步行街――商業(yè)、娛樂配套自然不會少。 在今后配套將得到極大的改善 。在營銷推廣中，對消費者的引導，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。 然而，在實際炒作中還會遇到幾個較大問題是： 三亞灣新城 的成功與否直接關(guān)系到本案的外部環(huán)境 —— 具有相當規(guī)模 ，然而 這么大項目，又是與市政府合作，能否順利海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總體策劃方案 機密 第 18 頁 20201217 ★★★★★加密文件 18 進展，況且與本案的時間形成巨大的落差。 東邊次干道 拓寬工程 到目前也沒有具體的實施 ，即使 近期開工， 工程不拖，本案至關(guān)重要的客戶積累期的 外部交通和形象都受到限制。 三亞灣 路商業(yè) 休閑步行 街的 改造 建成、 投入使用 更是需要足夠的時間。 因此，在購房消費越來越理智的今天， 本案在 周遍 配套描述上存在 虛擬性、 不現(xiàn)實性！ 三、 產(chǎn)品 規(guī)劃 “均好性”是本案最顯著的規(guī)劃特征，雖然也帶來“均不好”的嫌疑，但是在同質(zhì)樓盤的“個案博弈”中本案總體規(guī)劃基本處于“不優(yōu)不劣”的局面。在環(huán)境規(guī)劃方面，本案不惜工本的大投入和出色的規(guī)劃設計相輔相成，完全超出競爭對手。假如真能操作到位： 卓越的特色環(huán)境規(guī)劃將是本案最大的賣點！ ――多次的市場調(diào)研已經(jīng)證實。 在今后的傳播包裝過程中，環(huán)境 規(guī)劃特色將是價格和去化速度最有力的利基！ 海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總體策劃方案 機密 第 19 頁 20201217 ★★★★★加密文件 19 房型 從功能和特色出發(fā)，本案房型規(guī)劃具有獨到之處 。 尤其是大多房型為異地購房者所喜好的小戶型 ，可以成為重點出擊的賣點之一。 但是由于大多小戶型為 50 多平米的標準間，在戶型結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)上缺乏個性化，在前期的銷售中已經(jīng)表現(xiàn)出來成為一個抗性。 所以本案的星級裝修，贈送全套家電，將成為一個強大的誘惑因素。 所以在下階段銷售推廣中應 作為 一個專題廣告訴求來做。 社區(qū) 配套 類似外部配套的滯后性，本案的 社區(qū) 配套 由于位置與項目的一二層，沒有 完工前是 也具有明顯片面性。 泛 會所帶來 的激動無法在 項目 推出期間全面彰顯，不過，它也為 項目 推廣制造了一定話題 。 本案 13000 平方米的 多功能 社區(qū)配套 ，將會成為本案區(qū)別與周遍競爭樓盤的關(guān)鍵因素之一 健康話題同樣成為本案區(qū)別于同質(zhì)樓盤的重要砝碼 海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總體策劃方案 機密 第 20 頁 20201217
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