【導(dǎo)讀】2020年公寓市場(chǎng)供應(yīng)、需求都表現(xiàn)出增加勢(shì)頭，租售價(jià)格緩步回升，空置率下降。供給、需求依然不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈?？傮w來看，供給量大副增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年開盤銷售的公寓有55個(gè)，可供銷售面。積370萬(wàn)平米，提供公寓單元。如此龐大得新增供應(yīng)量，使整個(gè)公寓市場(chǎng)的存量超。有6個(gè)，占新增項(xiàng)目總數(shù)的11%。CBD和中關(guān)村地區(qū)的總和接近全市新增公寓總數(shù)二分之。一左右的比例，可見這兩個(gè)地區(qū)依然是開發(fā)商投資熱點(diǎn)。中關(guān)村地區(qū)新盤的數(shù)量較多，但每個(gè)盤實(shí)際可供應(yīng)面積較小，共提供萬(wàn)平米。客戶對(duì)住宅提出更高要求，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多，形式多樣。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服務(wù)式公寓、酒店式公寓等多種。CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。在11個(gè)以上，規(guī)模達(dá)到71萬(wàn)平米。2020年推出得文林商苑、藍(lán)籌名座、都市心海岸、都會(huì)國(guó)際等都是主。大戶型高檔公寓即豪宅的市場(chǎng)情況與2020年相比，

　　

【正文】 拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)一次性裝修、配置到位。按照 8000 元 /平方米的價(jià)格，需要轉(zhuǎn)讓公寓 平方米的建筑面積，共 19 套公寓（ 5 套， 10 套， 平方米的 2套， 平方米的 2套），總價(jià)為 ，即可基本滿足余下 78套公寓（ 26 套、 平方米的 52套）裝修和家具、電器的配套費(fèi)用 萬(wàn)元，這樣我廠將擁有世貿(mào)國(guó)際公寓 D 座中 14 至 26 層 平方米的精裝修公寓面積，共計(jì) 78 套，并具備出租條件。如果按照 10美元 /平方米 /月出租，出租率為 70%計(jì)算的話，預(yù)計(jì)一年租金收入為： 平方米 *10 美元 *12 月 *70%出租率 = 美元，折合人民幣為 美元 *= 萬(wàn)元。此方式的優(yōu)點(diǎn)是一次性全部裝修、家具、電器到位，比較容易管理和裝修風(fēng)格的統(tǒng)一，能較快產(chǎn)生效益。缺點(diǎn)是房產(chǎn)損失最大，銷售需要時(shí)間，并難以預(yù)定。 二是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)裝修到位?？梢詫⒓揖?、電器的購(gòu)置費(fèi)用從營(yíng) 業(yè)收入預(yù)付的房 租中支出，裝修費(fèi)從轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)中獲得。只需將 13 套公寓（ 平方米的 3 套、 6 套， 2套， 平方米的 2套） 米的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，總價(jià)為 ，即可將余下的 84 套（ 平方米的 56 套， 平方米地 8 套） 平方米的房產(chǎn)全部裝修完畢，達(dá)到裝修標(biāo)準(zhǔn)。家具、電器的配置需有固定客戶，從其房租的預(yù)付中支出， 84 套公寓 平方米的購(gòu)置費(fèi)為 萬(wàn)元，等于第一年的全部營(yíng)業(yè)收入。預(yù)計(jì)一年租金收入為 平 方米 *10 美元 *12 月 *70%出租率= 美元，折合人民幣為 美元 *= 萬(wàn)元。此方式的優(yōu)點(diǎn)是更多的保留房產(chǎn)，管理和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，缺點(diǎn)是銷售需要時(shí)間，資金回收零散和不固定，客戶無(wú)法看到室內(nèi)完全的樣子，家具、電器配置工作將無(wú)限期延長(zhǎng)，出租不好，配置便配不上，公寓有可能失去吸引力。另外人手增加，管理難度也增加。 第二種、尋找外源資金，提供房產(chǎn)裝修和配置費(fèi)用。 可以與投資公司或其他形式公司合作，對(duì)方提供資金，用來房產(chǎn)裝修、家具、 電器配置。同時(shí)要保證給投資方一定的投 資回報(bào)。可以給對(duì)方 20%25%的回報(bào)。如果對(duì)方投資我們所需的總費(fèi)用 萬(wàn)元的話，我廠可以在其本金收回的同時(shí)，再給對(duì)方 1000萬(wàn)元或 1200 萬(wàn)元的匯報(bào)。按照以上算每年的租金為 1250 萬(wàn)元左右，那么大概在 3年左右可以收回成本，隨后二年內(nèi)償還對(duì)方投入所得。也就是說 5 年后，公寓所有財(cái)產(chǎn)包括房產(chǎn)、家電、家具全部歸我廠所有，并將獲得今后所有的租金。此方式優(yōu)點(diǎn)一勞永逸，房產(chǎn)全部保留，長(zhǎng)期收益最大，管理和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，缺點(diǎn)創(chuàng)收晚一些。 第三種、申請(qǐng)裝修貸款 如果我廠有銀行到期貸款未還，申請(qǐng)裝修貸款就不太可能了， 如果能專門成立一獨(dú)立服務(wù)和經(jīng)營(yíng)公寓的公司，以該公司名義和公寓作為抵押來申請(qǐng)貸款，也許還有可能，如果能申請(qǐng)貸款，我們按照總費(fèi)用的 70%申請(qǐng)貸款，即額度為 萬(wàn)元。 以上幾種裝修資金來源，建議嘗試第二種籌資方式。因?yàn)榈谝环N籌資方式，從表面上看，雖損失一部分房產(chǎn)，但剩余的可較快地創(chuàng)收。如從投資角度來分析，卻不盡然。因?yàn)槟贸瞿遣糠址慨a(chǎn)，實(shí)際上是一種投入，一種較高成本的投入，可超出 3000 萬(wàn)元以上。如果采用第二種籌資方式，損失要小得多，也就相當(dāng)于回報(bào)對(duì)方的 1000多萬(wàn)元左右，不及前一種的一半， 并可保全所有 的房產(chǎn)。從投資傳統(tǒng)上說，房地產(chǎn)是一種長(zhǎng)期投資，保全的越長(zhǎng)，收益就越大。因此第二種是首選的籌資策略。 五、相關(guān)問題 裝修工期 我們要盡快解決裝修資金和裝修設(shè)計(jì)方案等問題，裝修工期一般 3 個(gè)月，如果我們今年 9月底正式接受房產(chǎn)，同時(shí)開始裝修進(jìn)入，順利情況下， 12 月底或明年 1 月裝修完畢，即可招納租戶。此時(shí)正逢好的時(shí)檔，春節(jié)過后，進(jìn)入春季租售時(shí)期，我便可擁有較多的租戶，同時(shí)我們可以趕在一些明年下半年新項(xiàng)目入住的檔期之前，低價(jià)入市，搶占先機(jī)。所以最好不要錯(cuò)過明年最好的出租時(shí)期。 裝修公司招標(biāo) 目前，市場(chǎng)上的裝修隊(duì) 伍魚龍混雜，差異極大。裝修單位的資質(zhì)本身較為復(fù)雜， 如有些裝修單位受委托或掛靠等。這就需要我們對(duì)裝修公司進(jìn)行篩選。在選擇裝修單位的同時(shí)，也選定了裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝修價(jià)格。因此確定裝修公司是決定公寓裝修質(zhì)量的關(guān)鍵。我們的裝修規(guī)模也比較大，會(huì)吸引許多裝修公司前來接洽。我認(rèn)為，使 用招標(biāo)的形式來確定我們所需的裝修公司及其設(shè)計(jì)方案為佳，如果可行，需要現(xiàn)在著手準(zhǔn)備。 第三章 出租價(jià)格 一、定價(jià)原則 首先參照市場(chǎng)上高檔公寓出租價(jià)格，尤其 CBD 內(nèi)各檔次項(xiàng)目的出租價(jià)格。嘉里 中心 20— 30 美元 /平方米 /月；麗晶苑 15— 20 美元 /平方米 /月；嘉華世紀(jì) 10— 15 美元 /平方米/月；國(guó)貿(mào)公寓 28— 35 美元 /平方米 /月；雅詩(shī)閣 28— 35 美元 /平方米 /月。嘉里中心、國(guó)貿(mào)公寓、雅詩(shī)閣是服務(wù)式公寓，由于其服務(wù)成本較高，因而物業(yè)管理費(fèi)和租金都比較高， CBD的酒店式公寓租金最高，其次是純住住高檔公寓，再次是商住公寓。世貿(mào)國(guó)際公寓屬于純居住高檔公寓，可與麗晶苑居于一個(gè)租金檔次，但世貿(mào)國(guó)際公寓剛投入使用，許多服務(wù)和設(shè)施還不完善，因此有些劣勢(shì)，因此租金水平可居于 10— 15 美金之間。 其次了解世貿(mào)國(guó)際公寓已出租情況。當(dāng)前世貿(mào)國(guó)際公寓出租的情況也與此租金 水 平吻合。因此可以把 10— 15 美元定為出租的平均水平。未來隨世貿(mào)國(guó)際公寓的不斷成熟和服務(wù)完善，其租金有望提高。因此我們可取平均租金的上限即 15 美元作為我們的預(yù)定價(jià)格表的均價(jià)。 二、定價(jià)方法 好的定價(jià)方法，可帶來更多的租戶、更高的租金收益。 平均租金為價(jià)格上下波動(dòng)的基準(zhǔn)價(jià)，不管每套租金怎樣上下波動(dòng)，最終核算時(shí)要保證平均租金價(jià)。 低開高走。制定出最低價(jià)、最高價(jià)。有可競(jìng)爭(zhēng)的最低價(jià)和最高價(jià)會(huì)對(duì)客戶有很大的吸引作用。 按照層數(shù)、面積、朝向、通風(fēng)、采光等因素制定參數(shù)，給出每一套的更加合理的單價(jià)和總價(jià)。 在制定價(jià)格時(shí)，留出折扣點(diǎn)。在保證我們預(yù)定的價(jià)格同時(shí)，又有打折的空 間。 綜合采取以上的方法，制定世貿(mào)國(guó)際公寓的租金價(jià)格，價(jià)格表將在今后適時(shí)制 定。 三、 付款方式 通常的做法：押三付一。即先交三個(gè)月的租金作為押金，租金月付，上一個(gè)月底交下一個(gè)月的租金。 可推出更多靈活的付款方式；如可年付，三年付。提倡付長(zhǎng)期租金，并給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠或服務(wù)優(yōu)惠。租期越長(zhǎng)，優(yōu)惠越多。也可以隨租期延長(zhǎng)，租金可酌情遞減，但有遞減底限。一定租期內(nèi)也可以采用分期付款：對(duì)租期一年以上者，一次性付款享有最大的折扣。三個(gè)月付、半年付 等都有不同的折扣。 第四章 出租推廣 原則上，在世貿(mào)國(guó)際公寓原有知名度基礎(chǔ)上，開展推廣工作。先期推廣需要一定的開支，但后期可以通過租金支出推廣開支。 預(yù)計(jì)在裝修開始和后期階段進(jìn)行重點(diǎn)推廣。開始階段推廣目的在于告知性，請(qǐng)潛在租戶關(guān)注，后期階段推廣目的在于吸納有效的租戶。 詳文略，后期提供。 第五章 物業(yè)管理 出租必然帶來出租物業(yè)的管理，這是我們世貿(mào)國(guó)際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應(yīng)著手籌備。尤其要首先考慮要采取怎樣的管理方式對(duì)我廠擁有的世貿(mào)國(guó)際公寓物業(yè)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)。讓這部分資產(chǎn)運(yùn)作起來，創(chuàng)造收益，支 持雙鶴總體發(fā)展。關(guān)于管理有幾種方式可選擇： 第一種是松散式管理。全權(quán)委托其他公司經(jīng)營(yíng)的模式：找一家相對(duì)有一定經(jīng)驗(yàn)的公司，這種公司不是單純的物業(yè)公司，而是屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)從事中介服務(wù)的，以租賃業(yè)務(wù)為主營(yíng)的專業(yè)公司，此類公司的最大優(yōu)勢(shì)是熟悉租賃市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格的浮動(dòng)把握較靈活，并有辦法找到租戶，有一定數(shù)量的客戶群。他們的服務(wù)費(fèi)從每套租金中抽取。優(yōu)點(diǎn)是可以讓多家租賃公司參與，競(jìng)爭(zhēng)可帶來好的出租率。從人員上不需太多的投入。 第二種是與租賃代理公司以合作方式成立共同經(jīng)營(yíng)的公司，全權(quán)委托對(duì)方經(jīng)營(yíng)，我方進(jìn)行監(jiān)控，以協(xié)議方式，收 取我方應(yīng)得的固定收益。對(duì)方經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧，無(wú)論對(duì)方經(jīng)營(yíng)如何，都要保證我方每年固定收益。這種方式優(yōu)點(diǎn)是收益穩(wěn)定，缺點(diǎn)是收益增長(zhǎng)受到限制。管理專門專業(yè)，有利于管理的完善和提高。 第三種是我方成立獨(dú)立的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。獨(dú)立完成裝修、維修、招租、產(chǎn)籍管理、客戶管理等工作。優(yōu)勢(shì)是收益獨(dú)占性，可解決一些廠內(nèi)職工安置，培養(yǎng)物業(yè)管理人才，為今后的寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目的管理打下基礎(chǔ)。缺點(diǎn)是投入較大，風(fēng)險(xiǎn)性大。 第四種是委托現(xiàn)有的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理公司 —— 喬福物業(yè)或可能替代的物業(yè)管理公司對(duì)我廠部分進(jìn)行全權(quán)管理。優(yōu)點(diǎn)是管理一體化，權(quán) 責(zé)統(tǒng)一，避免推脫、敷衍、沖突、糾紛等事端發(fā)生。 未來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是服務(wù)，因此有待加強(qiáng)服務(wù)品種和質(zhì)量的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理工作將是長(zhǎng)期的。無(wú)論采用怎樣的物業(yè)管理形式，都將以服務(wù)先行。在世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理上，我們最關(guān)心的是我們的公寓的出租率，怎么簡(jiǎn)單易行，怎么做，我們是最大的業(yè)主，對(duì)任何入主的物業(yè)管理公司都將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，與其走在前面不如在一旁監(jiān)督更有利。 第六章 前期遺留問題 據(jù)說，我廠與開發(fā)商在公寓利益分割上還有一些未最終明確之處。如車庫(kù)分割、 D座底商分割等。我想越早解決，越利于今后租賃工作。應(yīng)該 在交接房屋時(shí)，同時(shí)完成所有利益分割。這樣避免以后解決時(shí)出現(xiàn)的對(duì)方抵賴、反悔、逃避等情況發(fā)生。