【導(dǎo)讀】江陰古稱暨陽，見諸文字記載的歷史有2500多年。之南，遂稱江陰郡，為"江陰"名稱之開始，下轄江陰、利城、梁豐3縣。陰先后為郡、為國、為軍、為路、為州，建置幾經(jīng)變化。年），恢復(fù)江陰縣建置。1949年4月22日江陰解放，后屬蘇南行署常州專區(qū)。1953年改屬蘇州地區(qū)。1983年3月實行市管縣體制，改屬無錫市。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市。江陰位于北緯31°40’34”至31°57’36”，東經(jīng)119°至120°34’30”。江陰交通十分便捷，歷來是大江南北的。平方公里，其中長江水面平方公里。至2021年末，江陰市戶籍總?cè)丝谌f人，增長%。江陰為圓心、半徑160公里范圍內(nèi)有六個飛機(jī)場，其中南京、上?？芍憋w境外。江陰城市建成區(qū)面積平方公里。日益趨緊的宏觀調(diào)控下，江陰市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)態(tài)良好，抗御風(fēng)險的能力增強(qiáng)。區(qū)生產(chǎn)總值增長個百分點，全市經(jīng)濟(jì)增長68%來自于工業(yè)。商品房實際銷售面積分別比去年同期下降%和%，增幅有較大幅度回落。投資增長態(tài)勢良好，民營投資半壁江山。

　　

【正文】 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 引當(dāng)?shù)丶爸苓吙驮搓P(guān)注 ，體現(xiàn)項目的浪漫、尊崇感覺 。 產(chǎn)品包裝 1)包裝策略 —— 以本案自身的產(chǎn)品優(yōu)勢為基礎(chǔ)，從生態(tài)景觀設(shè)計、娛樂休閑等生活配套、以及優(yōu)秀的住宅設(shè)計上， 推廣 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活理念 ， 吸引更多購房者的目光，樹立做生活的贏家觀念。 2） 執(zhí)行方案 ： ? 通過電視、軟文等，宣傳 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活理念的產(chǎn)品形象。 ? 通過軟文詳細(xì)說明本案的產(chǎn)品優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，讓購房者了解社區(qū)建設(shè)、配套的優(yōu)良， “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活品質(zhì)絕非其他住宅產(chǎn)品可比，吸引 更多的目光。 ? 制作未來該區(qū)域的整體效果圖，營造出產(chǎn)品準(zhǔn)確的定位方向。 將精心打造的法式 景觀 園林 、 法式建筑門頭、中心 水景廣場、 超大法蘭西時尚 會所、 香榭麗舍商業(yè)大街 等具體設(shè)施彰顯親近自然的高品質(zhì)生活。 ? 制作 DVD 或 3D動畫 以及通過報紙等媒體，從綠化生態(tài)綠化景觀、娛樂休閑生活配套、優(yōu)秀的住宅設(shè)計上體現(xiàn) “ 法式生活 ” 的 尊貴 理念。并在售樓處或招待中心播放，影片的現(xiàn)場播放可視性更強(qiáng)，更有感染力，對意向性強(qiáng)的客戶也可贈送、留作紀(jì)念。 ? 在 會所內(nèi)設(shè)置 售樓處， 同時會所內(nèi)娛樂健身等部分功能開放，實施 體驗式營銷 ， 并在售樓處搭建樣板房 ，注重營造樣板房室內(nèi)布置空間與室外優(yōu)雅環(huán)境，讓購房者更直觀地感受本案的生活空間。 樓盤品質(zhì)推廣 —— 針對本案 “40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ” 、 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活理念的產(chǎn)品定位，因此為本案造勢，把樓盤有關(guān)的制作物設(shè)計的很完美、清麗，以感觀上的沖擊刺激購買欲望。 執(zhí)行方案： ? 延長醞釀期 ， 舉辦 法國文化講座、法國紅酒品酒會 等活動， 將 “ 法式尊貴社 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 區(qū) ” 概念性訴求點先行表現(xiàn)，塑造產(chǎn)品的形象。 ? 運(yùn)用軟新聞、電視打形象廣告，來教育消費者，使其建立起對產(chǎn)品的信心。 ? 先預(yù)約排號，積累客戶，然后按序排時選房，持 續(xù)積累人氣，吸納隨機(jī)客戶，造成搶購現(xiàn)象。 ? 現(xiàn)場播放 3D 動畫影片，讓消費者更直觀的了解產(chǎn)品的利好面。 ? 環(huán)境先行策略 ，即先規(guī)劃設(shè)計出社區(qū)環(huán)境景觀、綠化并以模型的方式加以展現(xiàn)，外部沿路沿河 的 綠化建議先行施工完善。讓購房者對本案的環(huán)境規(guī)劃更有信心，購買更放心。 ? 在售樓處設(shè)置樓盤模型，將社區(qū)的內(nèi)外休閑場所、景觀、綠化、水景體現(xiàn)，并派發(fā) DM 等制作物，擴(kuò)大宣傳、影響。 ? 售樓處內(nèi)設(shè)置區(qū)位圖或區(qū)位模型，將本案位置及交通、規(guī)劃突出。 四、銷售策略 售樓處現(xiàn)場 案場銷售是本項目最主要的銷售渠道， 80%以上的銷售通過此實現(xiàn)。 而由于本項目的特殊性，賣場的組織、銷售代表的素質(zhì)和專業(yè)技能就顯得十分重要，針對江陰市的客戶特征以及購買習(xí)慣做好人員挑選和銷售培訓(xùn)。現(xiàn)代化高效率的銷售管理手段、規(guī)范化穩(wěn)健的企業(yè)形象、專業(yè)化成熟的銷售代表、理性化可信的銷售陳述，是售樓處現(xiàn)場應(yīng)展示給客戶并促成購買的四大要點。 銷售戰(zhàn)術(shù) 本項目采取“短、平、快”的銷售戰(zhàn)略，充分運(yùn)用價格策略，根據(jù)戶型設(shè)計、戶型面積、位置、朝向、樓層等綜合因素制訂合理的一房一價表，銷售過程中采取分階段小幅提價的戰(zhàn)術(shù)，促進(jìn)快速銷售。 銷售道具建議 模型： 建議制作系列模型：整 盤 40 萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型布置模型樓盤整體模型：表現(xiàn)本案的全盤概念，重點在于展示整體規(guī)劃，重在功能應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到 1： 200，以顯示本案 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 40 萬平方米的恢弘氣勢。 房型布置模型 ：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。 效果圖： 表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設(shè)計，最好有 4～ 5 張： 40 萬平方米總體鳥瞰效果圖；一期總體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達(dá)。 房型配置圖： 用于樓書、海報、單頁等印刷品上，了解 房型情況和面積，增加美感。 樓書： 樓書針對有望客戶及已購客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說產(chǎn)品。用于寄發(fā)或定點派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。 手提袋： 表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場和房展會。 跨街橫幅： 在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋找。 燈箱： 分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。 展板： 現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售員介紹 演示 VCD： 利用三維技術(shù)演示樓盤情況，尤其是對期房階段演示具有現(xiàn)實意義，刻錄電子樓書（ 5000 份）隨樓書一道派發(fā)；用于看房車電視屏幕 介紹；初期結(jié)合電視廣告運(yùn)作；結(jié)合多媒體網(wǎng)頁運(yùn)作 銷售控制 根據(jù)不同的銷售階段和銷售價格，我們將進(jìn)行相應(yīng)的銷售控制，一方面是不同銷售階段銷售價格和銷售率相互之間的控制，另一方面是根據(jù)不同階段進(jìn)行投放控制。原則為先投放朝向較差的單元，將最好的單元放到最后進(jìn)行銷售，適當(dāng)?shù)臅r候還可通過拍賣等方式制造聲勢，吸引眼球。 五、 價格策略 制定本項目價格需考慮的重要因素 ?整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ?市場的供需狀況 ?物業(yè)的地理位置 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 ?物業(yè)的整體定位 、 質(zhì)素、包裝 ?宣傳推廣效果 ?建筑工程進(jìn)度 ?項目的開發(fā)建造成本和宣傳推廣成本 ?發(fā)展商的期望銷售率和期望利潤 1．價格向價值的回歸 隨著消費群體的逐漸成熟，消費觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本案的價格支撐提出了相應(yīng)的要求。 自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，本案的位置和景觀環(huán)境，將成為其價格的有力支持點。 在價格必須與價值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價 值。建議從以下幾個方面入手： ? 發(fā)展商的智能：必須具有超前的開發(fā)意念和服務(wù)意識，與消費者的需求相比，我們快了半步，提前做到了他們的所需所想。 ? 社區(qū)文化，人文環(huán)境 ： 這其實是生活方式的集中體現(xiàn)，作為本案目標(biāo)消費群，他們對社區(qū)生活的要求只有一個，那就是能夠找回 “ 享受自然，享受尊崇 ”的生活方式與生活節(jié)奏。 ? 品牌滲透力 ： 他將體現(xiàn)在開發(fā)商品牌魅力上，強(qiáng)勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉(zhuǎn)化為高價值產(chǎn)品印象。 ? 挖掘產(chǎn)品資源 ： 圍繞品牌核心價值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等。 13%11%8%10%8%11% 11%15% 15%8%5%0%2%4%6%8%10%12%14%16%位置 交通狀況 周邊環(huán)境 商服配套 公共教育設(shè)施 規(guī)模 景觀 戶型結(jié)構(gòu) 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 工程進(jìn)度 發(fā)展商知名度各定價影響因素之權(quán)重分析圖 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 2．低價入市的運(yùn)用 低價入市，降低心理門檻， 造成物超所值之概念。前期可以較低價格入市，隨著客源的不斷積累和本產(chǎn)品形象的日趨完美，根據(jù)市場逐漸調(diào)升價格，給消費者心理上造成物超所值的感覺。 這樣會比較符合目標(biāo)消費群的心理暗示，同時也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價格策略，具體應(yīng)用如下： ? 心理差價原則：通過前期大量的廣告宣傳，努力提升品牌形象和產(chǎn)品附加價 值，有意識的拉高樓盤在消費群心目中的價格（感覺上的），然后在發(fā)售時以略低于心理價格、遠(yuǎn)高于成本價格的價格發(fā)售。 ? 試探性入市：首期推出一部分產(chǎn)品，以低價入市，觀察市場對其價格的反應(yīng)， 為后續(xù)推出的 產(chǎn)品價格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。 ? 高價造勢（樓王） ： 在項目發(fā)售中后期，還可以將幾棟位置最好、面積最 大的產(chǎn)品，以高價競投的定價方式作為價格造勢的形 勢。 價格策略 A、定價原則 ? 參考市場現(xiàn)狀和區(qū)域發(fā)展趨勢、前景。 ? 充分研究和評估項目優(yōu)勢，項目未來價值是重要考量指標(biāo)。 ? 公司的判斷和要求是指導(dǎo)價格制訂的基本原則。 B、定價方法 通過市場比較法、收益還原法、租售價比法等方法計算項目售價，綜合多項因素制訂本項目售價。 C、價格控制尺度 ? 項目總體均價元 /㎡。 ? 其中：多層均價元 /㎡，小高層均價元 /㎡，精 裝酒店式公寓均價元 /㎡。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 ? 高層均價元 /㎡，其中樓王空中別墅單價可以達(dá)到元 /㎡以上。 ? 疊加別墅均價元 /㎡，聯(lián)排別墅均價元 /㎡。 D、時間 價格調(diào)整策略 ? 分為認(rèn)購價、開盤價、主體封頂價、收尾價和現(xiàn)房價，分期調(diào)整價格。 ? 銷售率達(dá)到時調(diào)價。 銷售價格將是一個動態(tài)的調(diào)高過程，綜合考慮預(yù)售手續(xù)、工程進(jìn)度、銷售率等情況進(jìn)行調(diào)價，主要以銷售率來控制調(diào)價時機(jī)和幅度，確保完成銷售目標(biāo)。 九、廣告表現(xiàn)部分 一、案名建議 樓盤的推廣名稱雖然不是 影響樓盤銷售的最為關(guān)鍵的因素，但在當(dāng)前如此紛繁的樓盤推廣轟炸攻勢之下，如何能夠有效吸引廣大客戶的眼球，成為購房者關(guān)注的重心，一個能夠讓人耳目一新的名字就會成為沖破市場的第一利器；而一個好的名字并不僅僅是只求標(biāo)新立異，而且必須滿足以下幾個基本條件： ? 能夠朗朗上口（至少不能拗口） ? 充分體現(xiàn)項目的檔次與氣質(zhì) ? 給人以美好聯(lián)想的空間 二、命名及釋義 主推案名： ：牢牢抓住濱臨長江的賣點，讓項目與其他地段項目區(qū)隔開來，第一時間將信息傳達(dá)給目標(biāo)消費群。 ：突出項目地位的顯赫，品質(zhì)的高貴，彰顯業(yè) 主身份的尊貴，是都市精英人士的最佳選擇。 ：法式風(fēng)格的建筑和園林設(shè)計，讓項目通體流露出高尚、浪漫的生活氣息，住者如同身處花園，生活美不勝收。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 備選案名： ：依然是抓住濱臨長江南岸的特點，突出項目獨特的地段優(yōu)勢。 ：突出項目的高品質(zhì)，彰顯業(yè)主身份的與眾不同。 備選案名： ：大唐盛世是中國歷史最鼎盛時期，也代表著人生的巔峰時刻，是不可超越的。 ：彰顯業(yè)主身份的華貴尊崇，表明項目是城市商賈巨頭的最佳選擇。 三、平面表現(xiàn) LOGO 表現(xiàn) 廣告表現(xiàn) 1） 賣點： 打造濱江生活新概念，使臨江而居成為江陰的時尚、尊貴的象征 主廣告語： 副標(biāo)題： 40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) 說明： 副標(biāo)題將隨每期廣告刊登，表明項目的規(guī)模、定位和檔次，也是項目始終不變的賣點。 2） 賣點： 推廣并深入法式建筑、法式風(fēng)情以及法國浪漫舒適的生活方式 主廣告語： 副標(biāo)題： 40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) 3） 賣點： 突出望江公園的自然生態(tài)景觀資源 主廣告語： 副標(biāo)題： 40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案