【正文】 公司缺乏創(chuàng)新能 力，基本處于學習和模仿階段。在當前的市場上，風格各異，但各有千秋。在符號意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位。一種是歐式風格：泛指英式、意大利式、北歐式、北美式。加上飾品、家具、家電 等費用可能增加二分之一強。一套 300萬的公寓算不上豪宅，但要裝修至少就得 50 萬元。精裝修在選材上以中高檔品質和品牌為主，價位在 1000—— 2020 元 /平方米左右不等。 CBD 高檔公寓可謂高價裝修的始作俑者。所以裝修市場 緊隨商品房開發(fā)銷售繁榮起來，一開始就處于一較高水準。造價還是檔次都超越一般人消費水平。從普遍的情況來看，開發(fā)商為了吸引購房者，都比較注重樣板間的設計。在高房價的影響下，裝修市場也是虛火過旺。因此來看， 如果我廠在眼下不急缺資金情況下，著眼長遠利益為上策，即世貿國際公寓我廠部分在接收之后，可著手出租工作。出售會在短期內獲得一定的利益，出租會在長期范圍獲得更高的利益。作為現房的世貿國際公寓所剩只是少部分，在銷售市場上出現空檔的情況下，會很快銷售掉。因此像世貿國際公寓這樣的項目，無論銷售和出租，都能獲得一定的收益。盡管已建和在建項目有 20 個左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又 有一半出租 率較高，幾乎滿租，所以在未來市場，幾乎不參與競爭，剩下的只有四、五個項目參與競爭。 從 9 月 1 日起，商品房內銷和外銷并軌，原內銷房租售價格相對較低，在爭奪市場上說，會對外銷房構成相應得威脅，世貿國際公寓將失去一批中小客戶。這有利保障 CBD 開發(fā)水平和速度。推出的第一天，收獲六千多萬元，有望在年底前，達到計劃的 15 個億。 第三屆 國際商務節(jié)即將于 2020 年 9 月 12 日召開，有可能帶來新得利好消息，加上宣傳炒作，會吸引更多得投資者對 CBD 產生興趣。如不臨公園、花園、湖水、城河等。戶型種類也偏少，客戶 選擇余地小。那些在未來的需求市場，短期租戶將占較大比重，對此， 世貿國際公寓對這些客戶吸引力小一些，而流向服務式公寓。 周遍教育配套較少，區(qū)內缺乏教育設施和室外運動場所。 劣勢分析： 相對新推出的公寓，價格偏高。 有的世貿國際公寓投資業(yè)主的租務情況良好。 現物業(yè)管理推出了 24 小時保姆小管家，服務范圍包括家居日常基礎清 潔、做飯及餐具清理、病人、老人、嬰幼兒看護及購物、寵物看護和喂養(yǎng)。 區(qū)內配套全新。 擁有中心花園，園藝成型，景觀較好。購物、餐飲、娛樂等設施相對比較齊全和完善。 內部配套：世貿國際公寓的內部生活配套也具有一定的競爭力： CBD 公寓配套設施情況 項目名稱 用途 配套設施 國貿中心 寫字樓 /酒店 /公寓 /商場 運動場所 /咖啡館 /超市 /銀行 /蒙特梭利幼兒園 嘉里中心 寫字樓 /酒店 /公寓 /商場 兒 童托管 /會員制俱樂部 金茂公寓 公寓 京廣中心 酒店 /寫字樓 /公寓 中西餐廳 /咖啡廳 /健身房 麗晶苑 公寓 會所 /游泳池 /桑拿 /健身房 陽光 100 公寓 會所俱樂部 /四季玻璃花園 /兒童樂園 /網球場 中國第一商城 公寓 /寫字樓 /酒店 /商場 會所 /陽光玻璃游泳池 /桑拿 /健身房 /商務中心 航華科貿中心 寫字樓 /公寓 /商場 大型花園 /美食廣場 /健身房 /影院 /俱樂部 現代城 公寓 /寫字樓 會所 /幼兒園 /小學 盛世嘉園 公寓 游泳池 /網球場 /健身房 /兒童活動 /電影廳 /桑拿 世貿國際公寓 公寓 會員俱樂部 /游泳池 /桑拿 /健身房 /球類室 /餐廳 新城國際 公寓 /寫字樓 商務 /康體會所 /資訊 /服務中心 /幼兒園 /診所 旺座中心 公寓 會議室 /游泳池 /洗衣房等 （五）世貿國際公寓 SWOT 分析 優(yōu)勢分析： 處于 CBD最佳居住位置，處于黃金地段，但不臨主干道，最適合商務人士居住，可謂鬧中取靜。由此以來，入城和出城都非常便利，而又避開了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。 交通：世貿國際公寓處于金角銀邊之地，東大橋路和光華路交叉十字路口的東北角，東大橋路 原是一條各國使節(jié)出入的著名的國賓大道。高學歷、高收入各國精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質。各國大使和使館高級官員在這里生活、辦公，形成了具有各國文化特色的生活區(qū)。 往來：國際郵電局、中國海關、加油站近在咫尺，通訊還是出差、出境都十分便利。 文體：朝陽劇場、工人體育場、長安大戲院等。 購物：周遍有貴友大廈、嘉里商場、國貿購物中心、藍島大廈、秀水街、雅寶路市場、百腦匯、友誼商場、賽特商場等。 世貿國際公寓同樣擁有較成熟的生活配套。 實力派的企業(yè)機構云集和不斷的加盟。 世貿國際公寓具有較齊全的商務配套： 周圍高檔寫字樓林立：東有漢威大廈、嘉里中心、國貿中心，數碼大廈和正在建設中的財富中心。 四、世貿國際公寓周邊環(huán)境分析 世貿國際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角， CBD 的西界。 CBD 公寓市場不再盲目的跟風，單純走毫宅之路，而是按需開發(fā)，滿足各個層次客戶的需要，盲目的跟風從而保證各自的利潤空間。 北京房地產市場正在以快速發(fā)展的姿態(tài)迎接來自國內和國際。公寓市場整體價格 在下半年平穩(wěn)發(fā)展，小幅下降，熱點地區(qū)的項目價格穩(wěn)重趨升，但各項目的變化將影響整個樓市的價格發(fā)展趨勢。 （ 3）價格預測 需求量的增長不會緩解整體公寓市場供過于求的矛盾，競爭將日益激烈。具體表現為具有良好投資前景的公寓和小戶型公寓在下半年將是需求特點， CBD地區(qū)的公寓還將延續(xù)熱銷局面，在小戶型公寓出現的同時， 100250平米的戶型仍占開發(fā)主流，豪宅戶型也會為少數人考慮而少量推出。 總之，辦奧和入世對房地產市場利好影響主要是客戶對未來預期的提高，需求總量將不斷擴大。 加入 WTO，中國市場在幾年內將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有吸引力，房地產需求總量將急劇增加，直接表現為高檔公寓、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)工地需求明顯增加。預計 CBD 區(qū)域又會有 40 多萬平方米進入下半年和明年的銷售市場。此外，廣州富力集團位于廣渠門的土地，北人大酒店的土地的開發(fā)也可能投入市場。今年很多發(fā)展商開始重視項目的前期運作、市場調查、項目可研、使準備工作更加充分細致，不再盲目跟風，項目入市更加謹慎。 1999 年租金水平在 25—— 28美金 /平米之間，而 2020 年則上漲到 30—— 35 美金 /平米，漲幅達 %。雅詩閣剛投入市場，采取低價策略，租金為28 美金 /平米。國貿的租金最高，為 38 美金 /平米，其客戶主要為歐、美、日大公司的首席代表和高級管理人員。目前 CBD 在售項目的售價均已突破10000 元 /平米，并且上升速度較快，新城國際在三個月內，銷售均價從 9400 元 /平米升至10700 元 /平米，世貿國際公寓均價從 8000 元 /平米升至 13000 元 /平米。 （三）價格分析 （ 1）銷售價格一向為北京市公寓最高價格，麗晶苑在 1995年推出時銷售價格為 2800 美金 /平米，最高時曾高達 3300 美金 /平米。在購買行為上，以散戶購買為主，出現海外大型投資購買案例并有增加趨勢，如新加坡投資公司和雅詩閣集團合資興建北京雅詩閣服務公寓，英國公司和德國商會有意在 CBD 大宗購買住宅。 CBD 公寓的居住者中很少有自己購買。不帶家庭的外國人、海外華人、短期商務人士依然青睞服務式公寓。 第二、客戶層次分類明晰。目前 CBD各項目的租售情況良好，國貿、嘉麗、京廣的入住率均在85%以上，現代城、世貿國際公寓、旺座中心的銷售良好，雅詩閣于去年 7 月進入市場，兩個月內出租已達 30%。 CBD 公寓的客戶中， 投資買家的比重一直較大，占 60%。 廣告公司、審計、資產評估、律師等中介咨詢公司會消化掉一部分商住公寓。 國內客戶： 另外，中央電視臺、北京電視臺即將入駐 CBD。 新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。 國貿、京廣、嘉里、航華科貿等眾多寫字樓內匯集了惠普、摩托羅拉、福特、三星等數百家著名外資機構。旺座中心聘請凱賓斯基股 份公司作物業(yè)管理，并引入五星級飯店管理，標定了 CBD 物業(yè)管理的高水準。 （ 6）配套設施完備高檔 由 于 CBD高檔公寓多為綜合項目配套部分，生活設施齊全，即使小規(guī)模項目也可依托周邊方便地解決生活問題。戶內設計上，開放式廚房與客廳相連，浴室設備齊全，大部分有獨立沐浴間和獨立洗衣房。 從戶型設計上看，一方面功能配套更加完善合理，適合外國人的生活方式，如戶內設有中西櫥、洗衣間、準保姆間等。即使商住爭議破多，受到輿論的打壓，但近來新出的商住項目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。服務式公寓在 CBD 地區(qū)具有較強的生命力。新項目戀日國際又一個服務式公寓，以其獨立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場反映良好。純居住面積項目 5 個，總建筑面積 45 萬平方米。 （ 4）服務式公寓和商住公寓為主，純居住公寓相對量減少 本地區(qū)的公寓主要有三種形式：服務式公寓、商住公寓和純居住公寓。已建項目約 2020多套，總建筑面積約