【正文】 房 25003500元 起 經(jīng)營(yíng)狀況：淡季在 20％ 40％左右，旺季可達(dá)到 90％以上，淡旺季差異逐漸弱化 三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽： 4產(chǎn)權(quán)式酒店客戶情況： 受訪者年齡分布%22%32%20%8%30歲以 下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以 上選擇酒店管理公司的原因51%21%12%16%知名度 物管服務(wù) 客源 其他產(chǎn)權(quán)式酒店客戶投資關(guān)注因素40%25%20%9%6%投資回報(bào)率地理區(qū)位管理公司實(shí)力開(kāi)發(fā)商實(shí)力其他因素受訪客戶以 3540歲中年客戶為主，他們有較強(qiáng)的投資意識(shí)，對(duì)新鮮投資產(chǎn)品比較關(guān)注 投資客戶與酒店管理公司簽訂租賃合同時(shí)，更多的考慮其 知名度 以及 物管服務(wù) 兩大因素 根據(jù)受訪客戶的信息分析， 投資回報(bào)率、地理區(qū)域以及管理公司實(shí)力 成為首要關(guān)注的三大要素，這表明，投資者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的目的更多傾向于投資而非自主。如何更好的、更穩(wěn)定的獲取回報(bào)成為投資客戶關(guān)注的重點(diǎn) 3540歲左右的中年投資客為主 、區(qū)域以及管理公司實(shí)力 產(chǎn)權(quán)式酒店 VS 純經(jīng)營(yíng)酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)： 開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營(yíng)，并獲取租金或年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。 開(kāi)發(fā)商收益高，風(fēng)險(xiǎn)小。 開(kāi)發(fā)商可以出售酒店產(chǎn)權(quán)快速回現(xiàn)，同時(shí)避免酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持有酒店配套，可獲得長(zhǎng)期收益 業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。 投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán) , 擁有所有權(quán) , 但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán) , 并且產(chǎn)權(quán)往往僅有 40 年。 酒店式管理。 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種 , 提供各種酒店式的服務(wù) , 如家居清潔、 送餐、 洗燙衣物、 叫醒服務(wù)以及各種鐘點(diǎn)服務(wù) 兼具居住度假與投資兩種功能。 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來(lái)居住度假 , 也可以用來(lái)投資。 同一購(gòu)買(mǎi)者 , 在不同的時(shí)段的用途有所不同。有的購(gòu)買(mǎi)者純粹是用來(lái)自住 , 有的則是用來(lái)投資保值。 產(chǎn)權(quán)式酒店四大特點(diǎn)： 產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)所有權(quán)配套使用權(quán)酒店管理方開(kāi)發(fā)商投資客戶酒店住客物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)升值收益經(jīng)營(yíng)收益購(gòu)房合同物業(yè)管理合同物業(yè)租賃合同租金收益、分紅銷(xiāo)售收入三亞酒店市場(chǎng)分析小結(jié)： 純經(jīng)營(yíng)酒店市場(chǎng)特點(diǎn)： 高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，資源占用，品牌酒店管理公司、差異化獨(dú)特主題 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)特點(diǎn)： 是海南同期中高端住宅；開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)和委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)；固定收益、分紅、定期免費(fèi)入住權(quán)捆綁組合的回報(bào)方式。 酒店化模式戰(zhàn)略方向： 住宅產(chǎn)品 —— 大三亞旅游配套專屬會(huì)員權(quán) 項(xiàng)目物業(yè)定位及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)： 純經(jīng)營(yíng)酒店產(chǎn)品 —— 高星級(jí) +獨(dú)特主題 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品 —— 分時(shí)度假產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 分時(shí)度假 分時(shí)度假： 將度假酒店或度假村的一個(gè)房間的使用權(quán)以周為單位（通常將一年劃分為 52或51周）賣(mài)給多個(gè)客人，使用期限可以是 10年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。與此同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對(duì)公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。 核心要素： 投資者支付一定金額，獲得物業(yè)一定期限內(nèi)特定時(shí)間段的使用權(quán)，即時(shí)權(quán) 購(gòu)買(mǎi)的使用權(quán)通過(guò)交換網(wǎng)絡(luò)可以轉(zhuǎn)讓、交換、饋贈(zèng)或繼承 通過(guò)引進(jìn)加盟國(guó)際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)（ RCI或 II）的酒店管理公司以提供時(shí)權(quán)交換平臺(tái) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 適用條件 分時(shí)度假 相比產(chǎn)權(quán)，時(shí)權(quán)價(jià)格較低，可以覆蓋更廣的受眾 時(shí)權(quán)轉(zhuǎn)讓較為靈活簡(jiǎn)便，且費(fèi)用低 時(shí)權(quán)銷(xiāo)售可保障酒店的入住率，分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)壓力 時(shí)權(quán)客人與一般客人需要分開(kāi)管理，難度較大 客人沒(méi)有物業(yè)產(chǎn)權(quán)而降低了對(duì)物業(yè)的保養(yǎng)，對(duì)酒店的物業(yè)管理提出了更高要求 相關(guān)法律法規(guī)缺失 “時(shí)權(quán)”概念市場(chǎng)認(rèn)知度較低，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)宣傳提出更高要求 旅游熱點(diǎn)城市或地區(qū) 成熟的交換平臺(tái)保障時(shí)權(quán)的可轉(zhuǎn)讓、交換性 酒店淡旺季經(jīng)營(yíng)有較明顯差異 愿意出售分時(shí)度假的酒店管理公司 國(guó)內(nèi)案例借鑒 海南 21度假連鎖 “ 十年度假計(jì)劃 ” ?？诎咨抽T(mén)店?？诨ㄩ_(kāi)四季店海口湖景店興隆老榕樹(shù)店金隆酒店店金新山莊店萬(wàn)寧日月灣店五指山南國(guó)夏宮三亞花開(kāi)四季店?？谟e半島 3 7 2 度假村橙邁總部基地度假村海口盈賓半島度假村?？隈R村度假村古月山莊湖景度假村五指山度假村興隆太陽(yáng)谷溫泉度假村老榕樹(shù)溫泉度假村春園灣海景度假村樂(lè)東海景度假村三亞芭伊奧海景度假村 已運(yùn)營(yíng)規(guī)劃中2023年 2月 8日，海南興隆老榕樹(shù)度假酒店開(kāi)業(yè)慶典暨十年度假計(jì)劃產(chǎn)品發(fā)布會(huì)隆重舉行，海南 21度假連鎖公司正式推出 “ 十年度假計(jì)劃產(chǎn)品 ” 產(chǎn)品內(nèi)容： 十年度假計(jì)劃卡 2萬(wàn) /張，連續(xù)十年，每年十天，免費(fèi)入住 21度假連鎖旗下五星級(jí)度假酒店 產(chǎn)品特征： 時(shí)權(quán)投資。 客戶購(gòu)買(mǎi)的僅為各酒店的入住時(shí)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由 21度假連鎖持有，不對(duì)外出售 價(jià)格低廉。 相當(dāng)于 200元 /天入住五星級(jí)酒店，由于門(mén)檻較低，覆蓋更廣的客戶群 高端服務(wù)。 享受 21度假連鎖全國(guó)所有酒店貴賓會(huì)員的定制服務(wù)及各種優(yōu)惠折扣 權(quán)益靈活。 可在連鎖酒店下任何一家交換入住 10天，權(quán)益不限本人，可轉(zhuǎn)讓饋贈(zèng)。非持卡隨行人員可享受多重優(yōu)惠 21度假連鎖現(xiàn)在海南擁有 9家星級(jí)酒店，并計(jì)劃建設(shè) 11家酒店或度假村。此外，該公司還布局昆明、成都等地布局建設(shè)酒店度假村，實(shí)現(xiàn)“全國(guó)連鎖” 機(jī) 會(huì) 三亞旅游熱持續(xù)升溫，休閑度假客戶群不斷壯大 三亞度假成本不斷上升，大量中端客戶不斷被擠壓 三亞的房?jī)r(jià)從 30005005元 /平米上升至 /平米以上，過(guò)高的房?jī)r(jià)不斷擠壓著休閑度假客戶，眾多客群被迫放棄三亞的置業(yè)度假需求 三亞近年來(lái)不斷的興建大量的高端酒店，住宿價(jià)格不斷攀升，甚至達(dá)到每晚過(guò)萬(wàn)的價(jià)格，住宿成本的上升擠壓了部分有 “ 旅游需求 ” 的中端客戶 2023年，三亞各旅游景點(diǎn)接待量平均增長(zhǎng)在 20％左右。 09年前三季度，共接待過(guò)夜游客量達(dá)４３４萬(wàn)人次。其中，接待過(guò)夜國(guó)內(nèi)游客量達(dá)３９８ .８萬(wàn)多人次，同比增長(zhǎng)１２ .５４％；旅游收入達(dá)５２ .４７億元人民幣，同比增長(zhǎng)１３ .５２％。據(jù)了解，訪談客戶以休閑度假為主 火熱的旅游度假氛圍＋需求被抑制的大量中端客戶群 為分時(shí)度假提供絕佳的發(fā)展條件！ 本項(xiàng)目分時(shí)度假運(yùn)營(yíng)模式參考一： 運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)： 萬(wàn)科出售產(chǎn)權(quán)式酒店，聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行管理，并與酒店管理公司合作出售部分時(shí)權(quán)，獲得時(shí)權(quán)收益分成 選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時(shí)權(quán)可以交換或出售 酒店管理公司僅出售部分時(shí)權(quán)，其余時(shí)間維持正常運(yùn)營(yíng) 出售產(chǎn)權(quán)前提下的分時(shí)度假模式： 萬(wàn)科酒店管理公司產(chǎn)權(quán)投資者時(shí)權(quán)投資者產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)權(quán)物業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)管理公司自主成立產(chǎn)權(quán)式酒店萬(wàn)科收益： 酒店出售一次性收益 酒店配套運(yùn)營(yíng)收益分成 分時(shí)度假收益分成 操 作 萬(wàn)科酒店管理公司時(shí)權(quán)投資者經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)權(quán)物業(yè)開(kāi)發(fā)酒店物業(yè)產(chǎn)權(quán)商業(yè)管理公司自主成立本項(xiàng)目分時(shí)度假運(yùn)營(yíng)模式參考二： 運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)： 萬(wàn)科持有已開(kāi)發(fā)的酒店物業(yè)，聘請(qǐng)酒店管理公司參與酒店管理，同時(shí)與其合作出售部分酒店產(chǎn)權(quán) 選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時(shí)權(quán)可以交換或出售 酒店管理公司僅出售部分時(shí)權(quán)，其余時(shí)間維持正常運(yùn)營(yíng) 萬(wàn)科收益： 酒店持有的租金收益及升值收益 酒店配套運(yùn)營(yíng)收益分成 分時(shí)度假收益分成 持有產(chǎn)權(quán)前提下的分時(shí)度假模式： 操 作 分時(shí)度假酒店差異化運(yùn)營(yíng)策略：會(huì)員專享的高端服務(wù) 會(huì)員專享的旅游定制計(jì)劃。 以全方位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，讓分時(shí)度假購(gòu)買(mǎi)會(huì)員享受舒適、便捷的旅游安排。以定制計(jì)劃為會(huì)員提供輕松的旅行計(jì)劃 會(huì)員專享的餐飲、休閑定制服務(wù) 在會(huì)員入住酒店前，為其提前預(yù)訂旅游景點(diǎn)的門(mén)票及旅行用車(chē)。會(huì)員日常入住期間，免費(fèi)為其進(jìn)行訂餐服務(wù)，衣物清洗預(yù)訂服務(wù)等 會(huì)員專享的 “ 貴賓優(yōu)惠 ” 在會(huì)員入住期間，可享受酒店休閑配套的貴賓優(yōu)惠折扣，同時(shí)隨行人員也可享受 “ 隨行優(yōu)惠折扣 ” 。此外，在不影響其他客戶入住情況下的入住延期及臨時(shí)入住，均享受一定的折扣優(yōu)惠 以系列高端、定制服務(wù)凸顯分時(shí)度假酒店與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性酒店的差異，使得不同類(lèi)型酒店能夠共同發(fā)展 住宅產(chǎn)品 —— 大三亞旅游配套專屬會(huì)員權(quán) 與三亞知名度假村、度假機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，讓整個(gè)大三亞知名度假旅游配套設(shè)施成為我們項(xiàng)目的配套！ Laguna Village（普吉島） ——獨(dú)棟別墅社區(qū)共享普吉島 6座豪華度假村資源 案例借鑒 和六座豪華度假村的合作關(guān)系，業(yè)主可以享受到的豪華生活包括：美麗白沙灘、 超過(guò)三十間餐館和酒吧 、五間世界頂級(jí)溫泉水療館 、商場(chǎng)、接送服務(wù)、 18洞Laguna Phuket高爾夫俱樂(lè)部的會(huì)員資格。 項(xiàng)目介紹 ： 區(qū)位： 位于泰國(guó)普吉島， 是亞洲最佳度假生地 Laguna Phuket的一部分。 資源： 安達(dá)曼海畔，八公里細(xì)膩 白沙灘。 物業(yè)類(lèi)型： 出色的濱水住宅組成，兩 臥別墅直面開(kāi)放式社區(qū)游 泳池，半獨(dú)立住宅和獨(dú)立 住宅擁有私人游泳池和美 麗的礁湖水景。 本項(xiàng)目整體物業(yè)類(lèi)型定位： 項(xiàng)目 配套 裝修標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù) 使用方式 面積配比 作用 經(jīng)營(yíng)性酒店 度假配套商業(yè) 四星或五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店管理服務(wù) 純收益 25% 持有物業(yè)塑造明星標(biāo)桿，為住宅銷(xiāo)售立勢(shì) 分時(shí)度假酒店 度假配套商業(yè) 四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店管理服務(wù) 收益 30% 短期收益與長(zhǎng)期收益相結(jié)合，匯聚人流為住宅銷(xiāo)售鋪墊 住宅 會(huì)所 +社區(qū)商業(yè) 30006000元 /平米全裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理服務(wù) 居住收益客戶自理 45% 現(xiàn)金流，保證回款 注：裝修標(biāo)準(zhǔn)取決于簽約酒店管理公司級(jí)別，基于本項(xiàng)目定位，建議選取四星或五星級(jí)酒店 本項(xiàng)目各物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式建議： 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)方式 開(kāi)發(fā)商權(quán)益 經(jīng)營(yíng)者收益 業(yè)主收益 經(jīng)營(yíng)性酒店 持有物業(yè)的長(zhǎng)期收益，如租賃收益、物業(yè)升值收益 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益 —— 分時(shí)度假酒店 開(kāi)發(fā)商持有酒店物業(yè)及相關(guān)度假配套 聘請(qǐng)管理公司進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)與維護(hù) 開(kāi)發(fā)商與管理公司合作出售酒店時(shí)權(quán) 出售時(shí)權(quán)的一次性收益 酒店配套經(jīng)營(yíng)收益分成 參與酒店日常經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)分配 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益、時(shí)權(quán)銷(xiāo)售收益分成 —— 住宅 開(kāi)發(fā)商一次性全部出售，業(yè)主持有所有權(quán)、使用權(quán) 出售物業(yè)的一次性收益 物管收益（開(kāi)發(fā)商自有物管） —— 物業(yè) 產(chǎn)權(quán)、使用權(quán) 肆 ○ 物業(yè)發(fā)展建議 04 A地塊 B地塊 A地塊指標(biāo) 占地 ㎡ 容積率 總建面 45萬(wàn) ㎡ B地塊指標(biāo) 占地 ㎡ 容積率 總建面 34萬(wàn) ㎡ 物業(yè)發(fā)展建議前提： 土地資源盤(pán)點(diǎn)， 區(qū)域總規(guī)模約 134平方米 A、 B兩地塊相距約 5分鐘車(chē)程，兩地塊相對(duì)獨(dú)立。 ① ② A地塊： 純粹，私密性好，擁有最優(yōu)質(zhì)資源，適合作為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值展示核心區(qū) 三亞學(xué)院 三亞理工職業(yè)學(xué)校 ? 取地情況： 約 95萬(wàn)平方米，容積率 ，被山體分割成兩塊地塊； ? 交通條件： 由學(xué)院路進(jìn)入本項(xiàng)目，通行狀況良好； ? 景觀資源： 三面環(huán)山，同時(shí)比鄰三亞學(xué)院，資源最優(yōu)；區(qū)域整體環(huán)境較為靜謐、純粹，可塑性強(qiáng)； ? 開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)： ①地塊四面環(huán)山，私密性最好，擁有本項(xiàng)目最優(yōu)資源，是本地塊樓王位置，適合住宅項(xiàng)目打造 ； ②地塊擁有水資源，進(jìn)入性較好，適合商業(yè)項(xiàng)目打造 B地塊 ：進(jìn)入性好，原生、自然、與外界聯(lián)系緊密，地塊相對(duì)集中，適合整體打造生態(tài)區(qū)。 ① ① ② ? 取地情況： 約 39萬(wàn)平方米，容積率 ，地塊被學(xué)院路分割，但關(guān)聯(lián)性叫好； ? 交通條件： 由學(xué)院路進(jìn)入本項(xiàng)目，通行狀況良好，進(jìn)入性優(yōu)于 A地塊； ? 景觀資源： 三面環(huán)山，地勢(shì)較平坦；地塊完整，適合整體打造； ? 開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)： ①地塊西至南新農(nóng)場(chǎng)，地塊與外界聯(lián)系更緊密，適合打造熱帶雨林主題商業(yè) ； ②地勢(shì)較高，山景資源較好，適合打造住宅項(xiàng)目。 學(xué)院路 A地塊 B地塊 土地資源總結(jié)： A地塊價(jià)值＞ B地塊價(jià)值 A地塊 :三面環(huán)山，有水資源，整體環(huán)境純粹，私密性優(yōu)于 B地塊，資源純粹性好，土地價(jià)值較高。 B地塊 ：進(jìn)入性優(yōu)于 A地塊，離市區(qū)更近，地塊內(nèi)部平坦，山水資源較弱。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 除了 “ 海 ” ， 三亞 還有什么的特色？ 體驗(yàn)型高端休閑地產(chǎn)主題思考： 客戶白描： 落先生