【正文】 房 25003500元 起 經(jīng)營狀況：淡季在 20％ 40％左右，旺季可達(dá)到 90％以上，淡旺季差異逐漸弱化 三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽： 4產(chǎn)權(quán)式酒店客戶情況： 受訪者年齡分布%22%32%20%8%30歲以 下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以 上選擇酒店管理公司的原因51%21%12%16%知名度 物管服務(wù) 客源 其他產(chǎn)權(quán)式酒店客戶投資關(guān)注因素40%25%20%9%6%投資回報率地理區(qū)位管理公司實(shí)力開發(fā)商實(shí)力其他因素受訪客戶以 3540歲中年客戶為主，他們有較強(qiáng)的投資意識，對新鮮投資產(chǎn)品比較關(guān)注 投資客戶與酒店管理公司簽訂租賃合同時，更多的考慮其 知名度 以及 物管服務(wù) 兩大因素 根據(jù)受訪客戶的信息分析， 投資回報率、地理區(qū)域以及管理公司實(shí)力 成為首要關(guān)注的三大要素，這表明，投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店的目的更多傾向于投資而非自主。如何更好的、更穩(wěn)定的獲取回報成為投資客戶關(guān)注的重點(diǎn) 3540歲左右的中年投資客為主 、區(qū)域以及管理公司實(shí)力 產(chǎn)權(quán)式酒店 VS 純經(jīng)營酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)： 開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取租金或年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。 開發(fā)商收益高，風(fēng)險小。 開發(fā)商可以出售酒店產(chǎn)權(quán)快速回現(xiàn)，同時避免酒店經(jīng)營風(fēng)險，通過持有酒店配套，可獲得長期收益 業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。 投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán) , 擁有所有權(quán) , 但沒有經(jīng)營權(quán) , 并且產(chǎn)權(quán)往往僅有 40 年。 酒店式管理。 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種 , 提供各種酒店式的服務(wù) , 如家居清潔、 送餐、 洗燙衣物、 叫醒服務(wù)以及各種鐘點(diǎn)服務(wù) 兼具居住度假與投資兩種功能。 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假 , 也可以用來投資。 同一購買者 , 在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住 , 有的則是用來投資保值。 產(chǎn)權(quán)式酒店四大特點(diǎn)： 產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)所有權(quán)配套使用權(quán)酒店管理方開發(fā)商投資客戶酒店住客物業(yè)經(jīng)營權(quán)升值收益經(jīng)營收益購房合同物業(yè)管理合同物業(yè)租賃合同租金收益、分紅銷售收入三亞酒店市場分析小結(jié)： 純經(jīng)營酒店市場特點(diǎn)： 高星級標(biāo)準(zhǔn)，資源占用，品牌酒店管理公司、差異化獨(dú)特主題 產(chǎn)權(quán)式酒店市場特點(diǎn)： 是海南同期中高端住宅；開發(fā)商自主經(jīng)營和委托酒店管理公司經(jīng)營；固定收益、分紅、定期免費(fèi)入住權(quán)捆綁組合的回報方式。 酒店化模式戰(zhàn)略方向： 住宅產(chǎn)品 —— 大三亞旅游配套專屬會員權(quán) 項目物業(yè)定位及產(chǎn)品競爭突破點(diǎn)： 純經(jīng)營酒店產(chǎn)品 —— 高星級 +獨(dú)特主題 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品 —— 分時度假產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 分時度假 分時度假： 將度假酒店或度假村的一個房間的使用權(quán)以周為單位（通常將一年劃分為 52或51周）賣給多個客人，使用期限可以是 10年，甚至更長的時間。與此同時，顧客還享有時段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)益以及對公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。 核心要素： 投資者支付一定金額，獲得物業(yè)一定期限內(nèi)特定時間段的使用權(quán)，即時權(quán) 購買的使用權(quán)通過交換網(wǎng)絡(luò)可以轉(zhuǎn)讓、交換、饋贈或繼承 通過引進(jìn)加盟國際分時度假網(wǎng)絡(luò)（ RCI或 II）的酒店管理公司以提供時權(quán)交換平臺 優(yōu)勢 劣勢 適用條件 分時度假 相比產(chǎn)權(quán)，時權(quán)價格較低，可以覆蓋更廣的受眾 時權(quán)轉(zhuǎn)讓較為靈活簡便，且費(fèi)用低 時權(quán)銷售可保障酒店的入住率，分?jǐn)偨?jīng)營壓力 時權(quán)客人與一般客人需要分開管理，難度較大 客人沒有物業(yè)產(chǎn)權(quán)而降低了對物業(yè)的保養(yǎng)，對酒店的物業(yè)管理提出了更高要求 相關(guān)法律法規(guī)缺失 “時權(quán)”概念市場認(rèn)知度較低，對營銷宣傳提出更高要求 旅游熱點(diǎn)城市或地區(qū) 成熟的交換平臺保障時權(quán)的可轉(zhuǎn)讓、交換性 酒店淡旺季經(jīng)營有較明顯差異 愿意出售分時度假的酒店管理公司 國內(nèi)案例借鑒 海南 21度假連鎖 “ 十年度假計劃 ” ?？诎咨抽T店?？诨ㄩ_四季店?？诤暗昱d隆老榕樹店金隆酒店店金新山莊店萬寧日月灣店五指山南國夏宮三亞花開四季店海口盈賓半島 3 7 2 度假村橙邁總部基地度假村?？谟e半島度假村海口馬村度假村古月山莊湖景度假村五指山度假村興隆太陽谷溫泉度假村老榕樹溫泉度假村春園灣海景度假村樂東海景度假村三亞芭伊奧海景度假村 已運(yùn)營規(guī)劃中2023年 2月 8日，海南興隆老榕樹度假酒店開業(yè)慶典暨十年度假計劃產(chǎn)品發(fā)布會隆重舉行，海南 21度假連鎖公司正式推出 “ 十年度假計劃產(chǎn)品 ” 產(chǎn)品內(nèi)容： 十年度假計劃卡 2萬 /張，連續(xù)十年，每年十天，免費(fèi)入住 21度假連鎖旗下五星級度假酒店 產(chǎn)品特征： 時權(quán)投資。 客戶購買的僅為各酒店的入住時權(quán)，產(chǎn)權(quán)由 21度假連鎖持有，不對外出售 價格低廉。 相當(dāng)于 200元 /天入住五星級酒店，由于門檻較低，覆蓋更廣的客戶群 高端服務(wù)。 享受 21度假連鎖全國所有酒店貴賓會員的定制服務(wù)及各種優(yōu)惠折扣 權(quán)益靈活。 可在連鎖酒店下任何一家交換入住 10天，權(quán)益不限本人，可轉(zhuǎn)讓饋贈。非持卡隨行人員可享受多重優(yōu)惠 21度假連鎖現(xiàn)在海南擁有 9家星級酒店，并計劃建設(shè) 11家酒店或度假村。此外，該公司還布局昆明、成都等地布局建設(shè)酒店度假村，實(shí)現(xiàn)“全國連鎖” 機(jī) 會 三亞旅游熱持續(xù)升溫，休閑度假客戶群不斷壯大 三亞度假成本不斷上升，大量中端客戶不斷被擠壓 三亞的房價從 30005005元 /平米上升至 /平米以上，過高的房價不斷擠壓著休閑度假客戶，眾多客群被迫放棄三亞的置業(yè)度假需求 三亞近年來不斷的興建大量的高端酒店，住宿價格不斷攀升，甚至達(dá)到每晚過萬的價格，住宿成本的上升擠壓了部分有 “ 旅游需求 ” 的中端客戶 2023年，三亞各旅游景點(diǎn)接待量平均增長在 20％左右。 09年前三季度，共接待過夜游客量達(dá)４３４萬人次。其中，接待過夜國內(nèi)游客量達(dá)３９８ .８萬多人次，同比增長１２ .５４％；旅游收入達(dá)５２ .４７億元人民幣，同比增長１３ .５２％。據(jù)了解，訪談客戶以休閑度假為主 火熱的旅游度假氛圍＋需求被抑制的大量中端客戶群 為分時度假提供絕佳的發(fā)展條件！ 本項目分時度假運(yùn)營模式參考一： 運(yùn)營要點(diǎn)： 萬科出售產(chǎn)權(quán)式酒店，聘請酒店管理公司進(jìn)行管理，并與酒店管理公司合作出售部分時權(quán)，獲得時權(quán)收益分成 選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時權(quán)可以交換或出售 酒店管理公司僅出售部分時權(quán)，其余時間維持正常運(yùn)營 出售產(chǎn)權(quán)前提下的分時度假模式： 萬科酒店管理公司產(chǎn)權(quán)投資者時權(quán)投資者產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)時權(quán)物業(yè)開發(fā)商業(yè)管理公司自主成立產(chǎn)權(quán)式酒店萬科收益： 酒店出售一次性收益 酒店配套運(yùn)營收益分成 分時度假收益分成 操 作 萬科酒店管理公司時權(quán)投資者經(jīng)營權(quán)時權(quán)物業(yè)開發(fā)酒店物業(yè)產(chǎn)權(quán)商業(yè)管理公司自主成立本項目分時度假運(yùn)營模式參考二： 運(yùn)營要點(diǎn)： 萬科持有已開發(fā)的酒店物業(yè)，聘請酒店管理公司參與酒店管理，同時與其合作出售部分酒店產(chǎn)權(quán) 選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時權(quán)可以交換或出售 酒店管理公司僅出售部分時權(quán)，其余時間維持正常運(yùn)營 萬科收益： 酒店持有的租金收益及升值收益 酒店配套運(yùn)營收益分成 分時度假收益分成 持有產(chǎn)權(quán)前提下的分時度假模式： 操 作 分時度假酒店差異化運(yùn)營策略：會員專享的高端服務(wù) 會員專享的旅游定制計劃。 以全方位的規(guī)劃設(shè)計，讓分時度假購買會員享受舒適、便捷的旅游安排。以定制計劃為會員提供輕松的旅行計劃 會員專享的餐飲、休閑定制服務(wù) 在會員入住酒店前，為其提前預(yù)訂旅游景點(diǎn)的門票及旅行用車。會員日常入住期間，免費(fèi)為其進(jìn)行訂餐服務(wù)，衣物清洗預(yù)訂服務(wù)等 會員專享的 “ 貴賓優(yōu)惠 ” 在會員入住期間，可享受酒店休閑配套的貴賓優(yōu)惠折扣，同時隨行人員也可享受 “ 隨行優(yōu)惠折扣 ” 。此外，在不影響其他客戶入住情況下的入住延期及臨時入住，均享受一定的折扣優(yōu)惠 以系列高端、定制服務(wù)凸顯分時度假酒店與傳統(tǒng)經(jīng)營性酒店的差異，使得不同類型酒店能夠共同發(fā)展 住宅產(chǎn)品 —— 大三亞旅游配套專屬會員權(quán) 與三亞知名度假村、度假機(jī)構(gòu)建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，讓整個大三亞知名度假旅游配套設(shè)施成為我們項目的配套！ Laguna Village（普吉島） ——獨(dú)棟別墅社區(qū)共享普吉島 6座豪華度假村資源 案例借鑒 和六座豪華度假村的合作關(guān)系，業(yè)主可以享受到的豪華生活包括：美麗白沙灘、 超過三十間餐館和酒吧 、五間世界頂級溫泉水療館 、商場、接送服務(wù)、 18洞Laguna Phuket高爾夫俱樂部的會員資格。 項目介紹 ： 區(qū)位： 位于泰國普吉島， 是亞洲最佳度假生地 Laguna Phuket的一部分。 資源： 安達(dá)曼海畔，八公里細(xì)膩 白沙灘。 物業(yè)類型： 出色的濱水住宅組成，兩 臥別墅直面開放式社區(qū)游 泳池，半獨(dú)立住宅和獨(dú)立 住宅擁有私人游泳池和美 麗的礁湖水景。 本項目整體物業(yè)類型定位： 項目 配套 裝修標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù) 使用方式 面積配比 作用 經(jīng)營性酒店 度假配套商業(yè) 四星或五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店管理服務(wù) 純收益 25% 持有物業(yè)塑造明星標(biāo)桿，為住宅銷售立勢 分時度假酒店 度假配套商業(yè) 四星級裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店管理服務(wù) 收益 30% 短期收益與長期收益相結(jié)合，匯聚人流為住宅銷售鋪墊 住宅 會所 +社區(qū)商業(yè) 30006000元 /平米全裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理服務(wù) 居住收益客戶自理 45% 現(xiàn)金流，保證回款 注：裝修標(biāo)準(zhǔn)取決于簽約酒店管理公司級別，基于本項目定位，建議選取四星或五星級酒店 本項目各物業(yè)運(yùn)營模式建議： 項目 經(jīng)營方式 開發(fā)商權(quán)益 經(jīng)營者收益 業(yè)主收益 經(jīng)營性酒店 持有物業(yè)的長期收益，如租賃收益、物業(yè)升值收益 物業(yè)經(jīng)營收益 —— 分時度假酒店 開發(fā)商持有酒店物業(yè)及相關(guān)度假配套 聘請管理公司進(jìn)行日常經(jīng)營與維護(hù) 開發(fā)商與管理公司合作出售酒店時權(quán) 出售時權(quán)的一次性收益 酒店配套經(jīng)營收益分成 參與酒店日常經(jīng)營的利潤分配 物業(yè)經(jīng)營收益、時權(quán)銷售收益分成 —— 住宅 開發(fā)商一次性全部出售，業(yè)主持有所有權(quán)、使用權(quán) 出售物業(yè)的一次性收益 物管收益（開發(fā)商自有物管） —— 物業(yè) 產(chǎn)權(quán)、使用權(quán) 肆 ○ 物業(yè)發(fā)展建議 04 A地塊 B地塊 A地塊指標(biāo) 占地 ㎡ 容積率 總建面 45萬 ㎡ B地塊指標(biāo) 占地 ㎡ 容積率 總建面 34萬 ㎡ 物業(yè)發(fā)展建議前提： 土地資源盤點(diǎn)， 區(qū)域總規(guī)模約 134平方米 A、 B兩地塊相距約 5分鐘車程，兩地塊相對獨(dú)立。 ① ② A地塊： 純粹，私密性好，擁有最優(yōu)質(zhì)資源，適合作為本項目價值展示核心區(qū) 三亞學(xué)院 三亞理工職業(yè)學(xué)校 ? 取地情況： 約 95萬平方米，容積率 ，被山體分割成兩塊地塊； ? 交通條件： 由學(xué)院路進(jìn)入本項目，通行狀況良好； ? 景觀資源： 三面環(huán)山，同時比鄰三亞學(xué)院，資源最優(yōu)；區(qū)域整體環(huán)境較為靜謐、純粹，可塑性強(qiáng)； ? 開發(fā)評價： ①地塊四面環(huán)山，私密性最好，擁有本項目最優(yōu)資源，是本地塊樓王位置，適合住宅項目打造 ； ②地塊擁有水資源，進(jìn)入性較好，適合商業(yè)項目打造 B地塊 ：進(jìn)入性好，原生、自然、與外界聯(lián)系緊密，地塊相對集中，適合整體打造生態(tài)區(qū)。 ① ① ② ? 取地情況： 約 39萬平方米，容積率 ，地塊被學(xué)院路分割，但關(guān)聯(lián)性叫好； ? 交通條件： 由學(xué)院路進(jìn)入本項目，通行狀況良好，進(jìn)入性優(yōu)于 A地塊； ? 景觀資源： 三面環(huán)山，地勢較平坦；地塊完整，適合整體打造； ? 開發(fā)評價： ①地塊西至南新農(nóng)場，地塊與外界聯(lián)系更緊密，適合打造熱帶雨林主題商業(yè) ； ②地勢較高，山景資源較好，適合打造住宅項目。 學(xué)院路 A地塊 B地塊 土地資源總結(jié)： A地塊價值＞ B地塊價值 A地塊 :三面環(huán)山，有水資源，整體環(huán)境純粹，私密性優(yōu)于 B地塊，資源純粹性好，土地價值較高。 B地塊 ：進(jìn)入性優(yōu)于 A地塊，離市區(qū)更近，地塊內(nèi)部平坦，山水資源較弱。 本報告是嚴(yán)格保密的。 除了 “ 海 ” ， 三亞 還有什么的特色？ 體驗(yàn)型高端休閑地產(chǎn)主題思考： 客戶白描： 落先生