【正文】 00 元/㎡左右,且都為 1F+2F 一起銷售，3F 以上的價(jià)格在 15002350 元/㎡；住宅的底商價(jià)格在 5000 元/㎡較為大眾接受。（11） 、銷售及招商情況分析高淳在售商業(yè)樓盤銷售及招商情況分析表案名 銷售招商分析中山步行街商業(yè)廣場銷售：項(xiàng)目整體共計(jì) 13 棟,其中商業(yè)項(xiàng)目為 11 棟,，已開發(fā) 01 棟04 棟，目前已售完交付?，F(xiàn)在正在銷售的為 05 棟，目前銷售率在 60%左右28 / 36招商： 項(xiàng)目統(tǒng)一銷售 ，無招商形式華天商業(yè)廣場銷售：項(xiàng)目共規(guī)劃 157 套商鋪,有 8 棟,04 年 3 月開始預(yù)定,目前已銷售的為已交首付款目前已售出 61 套,整體銷售率為 39%01 棟 規(guī)劃 30 套,已售出 23 套 ； 02 棟 規(guī)劃 15 套,已售出 5 套03 棟 規(guī)劃 24 套,已售出 10 套 ； 04 棟 規(guī)劃 18 套,已售出 2 套05 棟 規(guī)劃 28 套,已售出 4 套 ； 06 棟底商 規(guī)劃 10 套,已售出 2 套07 棟底商 規(guī)劃 15 套,已售出 4 套 ； 08 棟底商 規(guī)劃 17 套,已售出 11 套招商： 項(xiàng)目統(tǒng)一銷售，無招商形式（12） 、客群分析高淳在售商業(yè)樓盤客群分析表案名 客群分析中山步行街商業(yè)廣場購買：以本地客源為主，少量浙江、上海等地，多以投資為主,年齡層次集中在 3045 歲職業(yè)構(gòu)成：購買者以商人為主，其他行業(yè)分布較零散。華天商業(yè)廣場 以本地客源為主，少量外地客源以浙江、上海等地為主，多以投資為主,年齡層集中在 3040 之間.（13）營銷手段及動(dòng)態(tài)（14）市場表現(xiàn)綜述（15）板塊未來走勢分析在售住宅項(xiàng)目競爭市場分析 （1） 、住宅市場現(xiàn)狀綜述 29 / 36（2） 、市場供應(yīng)體量分析 目前高淳住宅市場總的體量約為 27 萬㎡,其中江山嘉園和星河灣占了半數(shù)以上,從市場的去化量可以看出，住宅市場的需求量還是很大的,丹鳳雅苑雖然沒有開盤,但目前預(yù)定率已達(dá) 80%,市場反映度良好。高 淳 在 售 住 宅 去 化 存 量 柱 狀 圖 (單 位 :萬 平 方 米 ) 0 2051015202530丹 鳳 雅 苑 華 地 嘉 園 江 山 嘉 園 錦 繡 華 庭 圣 地 華 府 星 河 灣 總 計(jì)體 量 存 量 去 化 量（3） 、規(guī)模及規(guī)劃分析在售項(xiàng)目競爭個(gè)案規(guī)劃分析30 / 36樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析丹鳳雅苑項(xiàng)目占地 萬㎡ 總建 萬㎡項(xiàng)目共規(guī)劃 110 棟，其中無 4 號樓，共計(jì) 170 戶，其中有 6 戶聯(lián)體別墅華地嘉園項(xiàng)目占地 23960㎡ 總建 萬㎡項(xiàng)目分四期開發(fā)，共 12 幢，一期為 14 幢，共計(jì) 94 戶，二期 6 幢，三期 8 號樓，四期 12 號樓，共計(jì) 224 戶。江山嘉園項(xiàng)目占地 萬㎡，總建筑面積 萬㎡項(xiàng)目共 16 幢 5 層住宅，1 層為商業(yè)用房層高 ，寬 7m,進(jìn)深 13m ,56 層為躍層送空中花園，共計(jì) 376 戶，住宅層高 ，磚混結(jié)構(gòu)，外墻為涂料錦繡華庭項(xiàng)目總建 萬，總建筑面積 萬㎡項(xiàng)目共規(guī)劃 6 幢住宅，其中 15 幢為 5 層帶閣樓住宅，6 幢為 5 層無閣樓，層高，面積在 ㎡，門面房約 32 間，面積在 50120㎡,層高 ，開間 圣地華府項(xiàng)目占地 4 萬㎡，總建筑面積13700㎡項(xiàng)目共分三期開發(fā)，共 64 幢，101 套，其中 32 幢獨(dú)立別墅，1 幢三聯(lián)排別墅，1幢四聯(lián)排別墅，其余為雙拼別墅。一期 17 幢 33 套（8 月底交付） ，二期 21 幢 31套，部分封頂，部分樁基星河灣項(xiàng)目占地 56099萬㎡，總建筑面積 73000㎡項(xiàng)目共規(guī)劃 19 棟五層商住多層，沿街 2 層為門面房，頂層為住宅五層躍層，分兩期銷售，一期占地 27100㎡，共 212 套，二期占地 28999㎡，共 194 套，磚混結(jié)構(gòu)。規(guī)劃門面房約 69 間。（4） 、項(xiàng)目配套分析高淳在售住宅樓盤配套統(tǒng)計(jì)表案名 配 套丹鳳雅苑 小區(qū)配有營業(yè)用房 5000㎡，車庫，自行車位，物業(yè)公司華地嘉園 小區(qū)配有 5810㎡的商業(yè)用房，物業(yè)管理用房江山嘉園 配有 7000 多㎡的中心休閑廣場，網(wǎng)球場，物業(yè)管理公司，設(shè)智能化安防錦繡華庭 物業(yè)用房，門面房，智能安防，自行車位（露天，半地下）圣地華府 小區(qū)設(shè)七大智能化安防（；；；31 / 36系統(tǒng)；； IC 卡管理系統(tǒng)；） ，人工湖星河灣 小區(qū)設(shè)置為花園式商住區(qū)，設(shè)有中心景觀花園，物業(yè)管理用房，停車庫及門面房（5）戶型設(shè)定和配比情況高淳在售住宅樓盤戶型設(shè)定和配比表案名 戶型設(shè)定和配比丹鳳雅苑項(xiàng)目共計(jì) 176 戶兩房兩廳一衛(wèi) 103㎡ 56 戶三房兩廳兩衛(wèi) 122134140㎡ 114 戶聯(lián)排 440㎡ 6 戶華地嘉園項(xiàng)目共計(jì) 224 戶兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 97 戶三房兩廳一衛(wèi) ㎡ 112 戶三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 10 戶四房兩廳兩衛(wèi) 163㎡ 5 戶江山嘉園項(xiàng)目共計(jì) 376 戶兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 82 戶三房兩廳兩衛(wèi) 140160㎡ 210 戶四房三廳三衛(wèi)（躍層別墅） 200216241㎡ 84 戶錦繡華庭項(xiàng)目共計(jì) 142 戶兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 28 戶三房兩廳一衛(wèi) 118126㎡ 70 戶三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 44 戶圣地華府項(xiàng)目共計(jì) 101 戶四房兩廳三衛(wèi) 181㎡ 20 戶四房三廳三衛(wèi) 218257㎡ 60 戶32 / 36五房三廳三衛(wèi) 240㎡ 21 戶星河灣項(xiàng)目共計(jì) 406 戶兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 80 戶三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 240 戶躍層 ㎡ 86 戶各 戶 數(shù) 占 總 戶 數(shù) 的 百 分 比 (總 戶 數(shù) :1425戶 )%%%% %%%%兩 房 兩 廳 一 衛(wèi) 三 房 兩 廳 一 衛(wèi) 三 房 兩 廳 兩 衛(wèi) 四 房 兩 廳 兩 衛(wèi) 四 房 三 廳 三 衛(wèi) 四 房 兩 廳 三 衛(wèi) 五 房 三 廳 三 衛(wèi) 躍 層由上圖可知，目前高淳住宅市場對三室兩廳兩衛(wèi)面積在 110140㎡的需求較多、已近半數(shù)，其次為兩房兩廳一衛(wèi)面積在 80105㎡，其他戶型需求量較低。33 / 36（6） 、價(jià)格分析高淳在售住宅樓盤價(jià)格分析表案名 價(jià)格分析丹鳳雅苑 起價(jià) 2280 元/㎡，均價(jià) 2350 元/㎡，最高價(jià) 2560 元/㎡，層差 100 元/㎡，東西無差價(jià)，三層為最高價(jià)華地嘉園 一期起價(jià) 1700 元/㎡，最高價(jià) 2450 元/㎡，均價(jià) 2200 元/㎡，二期屬預(yù)訂階段，三期，四期價(jià)格未定（四期待漲價(jià)開盤）江山嘉園 目前均價(jià)：2350 元/㎡，起價(jià) 1900 元/㎡，最高價(jià) 2600 元/㎡，層差 100 元/㎡，東西差價(jià) 50 元/㎡，三樓為最高價(jià) 歷史價(jià)格： 均價(jià) 2022 元/㎡， 均價(jià) 2100 元/㎡， 均價(jià) 2200 元/㎡， 均價(jià) 2350 元/㎡ 錦繡華庭 起價(jià) 2060 元/㎡，最高價(jià) 2490 元/㎡，均價(jià) 2300 元/㎡，層差 120 元/㎡，東西差價(jià) 50 元/㎡，門面房按沿街地段劃分為 4900 元/㎡,5300 元/㎡,5600 元/㎡圣地華府 一期 4550 萬/套，二期 100 萬左右/套星河灣目前均價(jià)：2300 元/㎡，起價(jià) 1900 元/㎡，最高價(jià) 2400 元/㎡，其中 4 樓價(jià)格最高。小區(qū)內(nèi)部住宅 1 層為儲藏室，價(jià)格為 1200 元/㎡歷史價(jià)格： 開盤 16001900 元/㎡34 / 36高 淳 在 售 住 宅 價(jià) 格 曲 線 圖 (單 位 :元 /平 方 米 )19002200 2350 2300290023002280270020601900170023502580 2450 2600 2490315024000500100015002022250030003500丹 鳳 雅 苑 華 地 嘉 園 江 山 嘉 園 錦 繡 華 庭 圣 地 華 府 星 河 灣起 價(jià) 均 價(jià) 最 高 價(jià)由上圖可以看出，目前高淳的住宅項(xiàng)目均價(jià)在 2350 元/㎡左右較為客戶所接受，最高價(jià)不超過 2800 元/㎡（7）客群分析高淳在售住宅樓盤客群分析表35 / 36案名 客群分析丹鳳雅苑 本地人為主，職業(yè)多以公務(wù)員，國稅局，學(xué)校，銀行，私營業(yè)主為主。購買目的：以自住和保值為主，少量投資客華地嘉園 本地居民為主，個(gè)體，鄉(xiāng)里農(nóng)民，拆遷戶購買目的：絕大多數(shù)用以自住江山嘉園 以本地客戶為主，部分個(gè)體，教師，機(jī)關(guān)干部，醫(yī)院工作人員，年齡在 3550 歲之間。購買目的：以自住為主，保值和投資可為輔錦繡華庭 本地居民為主，職業(yè)多以公務(wù)員，國稅局，學(xué)校，銀行，私營業(yè)主為主。購買目的：以自住為主，圣地華府 本地政府官員，個(gè)體以建筑，運(yùn)輸，水產(chǎn)經(jīng)營為主的，部分南京私營業(yè)主購買目的：投資和自住并重星河灣 以本地客戶為主，部分個(gè)體拆遷戶，鄉(xiāng)里居民及浙江溧水一帶購買者，職業(yè)多為運(yùn)輸，建筑，個(gè)體辦廠人員及老人購買目的：投資和自住并重由上表可以看出，目前高淳的消費(fèi)心理還是保守，以自身需求為主要目的，投資觀念尚未形成。主要競爭對手分析（明星樓盤）在售主要競爭樓盤優(yōu)、劣勢分析樓 盤 名 優(yōu) 勢 劣 勢中山步行街商業(yè)廣場項(xiàng)目位于最繁華的通賢街上，緊鄰人民商場、供銷商廈、高淳老街等老牌商業(yè)，地理位置優(yōu)越。業(yè)主可擁有商鋪完全產(chǎn)權(quán)，投資比較穩(wěn)妥，且產(chǎn)權(quán)可自由轉(zhuǎn)讓，獲利機(jī)會(huì)大。由高淳老街的管理公司柯達(dá)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，確保投資環(huán)境。項(xiàng)目沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布較為雜亂。商鋪的業(yè)主都以投資為目的，業(yè)態(tài)分布以及以后的產(chǎn)權(quán)歸屬將更加復(fù)雜，不利于步行街的良好發(fā)展。華天商業(yè)廣場項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛較濃緊鄰高淳商貿(mào)城,商業(yè)配套也比較齊全.業(yè)主可擁有商鋪完全產(chǎn)權(quán)，投資比較穩(wěn)妥，且產(chǎn)權(quán)可自項(xiàng)目雖然經(jīng)營定位為打造高淳大型娛樂休閑購物廣場,但目前經(jīng)營的業(yè)態(tài)確沒有統(tǒng)一的規(guī)劃,給人以喊口號的感36 / 36由轉(zhuǎn)讓，獲利機(jī)會(huì)大。華天房地產(chǎn)開發(fā)公司在高淳開發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目,并贏得了高淳人民的好感,深得人心.覺.商鋪的投資客較多，多以贏取利潤為最終目的,業(yè)態(tài)分布將比較雜亂,不利于廣場的良好發(fā)展.圣地華府 高淳唯一的純別墅項(xiàng)目，配有較好的智能化安防南京市唯一國家級生態(tài)示范區(qū)作為純別墅項(xiàng)目密度較大項(xiàng)目相對周邊項(xiàng)目，二期價(jià)格較高,客群有一定的影響星河灣 靠自然風(fēng)景區(qū)固城湖邊，較吸引客戶距縣中心 10 分鐘路程,交通方便現(xiàn)項(xiàng)目周邊無生活配套設(shè)施，生活不便；公交縣區(qū)內(nèi)只有 1w、2w，出行以馬自達(dá)為主，交通不便江山嘉園現(xiàn)為高淳首席花園洋房周邊學(xué)校相對較多，氛圍好躍層送 30㎡大陽臺容積率較別的項(xiàng)目高，密度大項(xiàng)目離縣中心較遠(yuǎn),交通不