【正文】 % 48 天府長城 2025% 389 15% 4649 68007400 2754 凱麗香江 378 64% 7189 萬達錦華城 30% 220 9% 5963 65008000 3750 ?套一目前供應總戶數為 1728戶 ?競品項目套一面積區(qū)間為 4089㎡，面積跨度較大 ?總價 2656萬 /套，價格跨度較大 競品項目套一面積區(qū)間為 4089㎡ 3/7/2023 64 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 競品項目套二產品比較分析 項 目 公攤 戶數 比例 面積區(qū)間 (㎡ ) 單價（元 /㎡） 總價（萬 /套） 華潤翡翠城 （四期） 20% 1964 60% 8589 56007000 4762 瑞升望江橡樹林 1920% 1044 % 70109 55107800 MOMA摩瑪城 16% 128 % 7588 天府長城 2025% 1038 40% 8286 52006500 4256 凱麗香江 210 36% 78109 萬達錦華城 30% 820 32% 8286 70008000 ?套二目前供應總戶數 5204戶 ?競品項目套二面積區(qū)間為 70109㎡，面積跨度較大 ?總價 3885萬 /套，價格跨度較大 競品項目套二面積區(qū)間為 70109㎡ 3/7/2023 65 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 競品項目 2023年供應情況分析 批次 推盤時間 推盤量 產品類型 備注 華潤翡翠城 四期四批次 預計 2023年年中推出 約 17萬㎡ 高層電梯 90100對躍產品 ㎡ MOMA城 一期 預計 2023年 約 8萬㎡ 高層電梯 48126㎡ 項目總建面 16萬㎡ ,預計兩年消化完畢 望江橡樹林 二期 現有小戶型項目計劃今年年底售罄，二期預計 2023年年中推出 約 19萬㎡ 高層電梯 套二、套三平層及少量 LOFT 08年月均消化㎡ 凱麗香江 一期 2023年 11月底 12月初 約 16萬㎡ 面積 :71109㎡套一、套三，可變套二、套三產品 項目總建面約 33萬㎡ ,預計兩年消化完畢 天府長城 三期 2023年 約 ㎡ 高層電梯 精裝套一 320套 清水套二 240套 未來推出高端產品 ?競品項目 2023年供應量約 63萬 ㎡ ，供應主力產品為套二 ?未來供應量較大，競爭較激烈 2023年供應量較大 ,約 63萬㎡ 3/7/2023 66 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 翡翠城項目分五期開發(fā)，目前進行到第四期第三批次 華潤翡翠城 開發(fā)商 華潤置地（成都）有限公司 物管公司 成都華潤置地物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址 錦江區(qū)華潤路 1號 所屬區(qū)域及片區(qū) 錦江區(qū)（東湖板塊） 總占地面積 75600㎡ 總建筑面積 414700㎡ 公攤 20% 建筑密度 % 住宅面積 327000㎡ 商業(yè)面積 14700 建筑類別 高層、聯(lián)排、疊加別墅、洋房 容積率 綠地率 36% 房屋總套數 約 3252戶 規(guī)劃車位 約 2031個 工程進度 四期主體封頂 優(yōu)惠方式 推出特價房源，沒有其他額外優(yōu)惠 翡翠城一期 （畔湖一生 翡翠永恒） 翡翠城二期 （韻城兩河 翡翠永恒） 翡翠城三期 （修煉的建筑） 翡翠城四期 （一城美善一家人） 翡 翠 城 4 期 基 礎 數 據 一期： 104畝， 12萬㎡， 983戶 二期： 120畝， 16萬㎡， 1128戶 三期： 110畝， 21萬㎡，住宅 16萬 ㎡ ， 1194戶 四期： 113畝， ㎡，住宅 ㎡ ， 3252戶 3/7/2023 67 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 三大組團，四個主題景觀 翡翠城四期 —— 翡翠長汀，結合了前三期開發(fā)經驗，沉淀了數年的文化內涵，打造的一個美善的社區(qū)?！耙怀敲郎埔患胰恕? 景觀設計： 根據地塊形狀，翡翠長汀安排了四片葉子形狀的景觀，每個景觀分別對應四葉草每片葉子的寓意，共同組成其㎡觀景視野。 立面設計： 取竹、水之意向，打造別具一格的建筑立面風格，雕刻別樣的高層面容 規(guī)劃理念： 整個小區(qū)通過現有的東湖公園、府河、沙河及人工引入小區(qū)的水體來組合道路，每個分期都有一定的機動車控制點，各分期之間的交通控制點相互聯(lián)系，使整個小區(qū)內部結構形成流暢的回路。 總體規(guī)劃中，生態(tài)景觀的設計貫穿始終。小區(qū)內每戶住戶都擁有良好的景觀視野，充分利用現有的東湖公園及府河、沙河風景帶并結合小區(qū)內大小水體景觀。 華潤翡翠城 3/7/2023 68 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 套二五種戶型，通過項目調研，暢銷戶型為 89㎡和 135㎡（ 46㎡ +89㎡） 翡翠城 4期戶型配比 戶型 面積區(qū) 間 套數 （戶） 比例 總量 總比 套一 F1 51㎡ 207 % 230 % F2 56㎡ 23 % 套二 A1 89㎡ 930 % 1964 % A2 89㎡ 930 % F3 87㎡ 46 % D2 86㎡ 29 % D3 85㎡ 29 % 套三 D4 147㎡ 28 % 392 % B2+B3 135㎡ 186 % D1 156㎡ 28 % G2 187㎡ 150 % 套四 G1 216㎡ 150 % 300 % G3 266㎡ 150 % 對躍 E（對躍） 90100㎡ 366 % 366 % 總量 51266㎡ 3252 100% 325 2 100% 東湖公園 一期 二期 三期 四期 五期 臨二環(huán)路商業(yè)區(qū) 翡翠城 4期戶型說明 暢銷戶型 A1 89㎡ A2 89㎡ B2+B3 135㎡ 滯銷戶型 G1 216㎡ G2 187㎡ G3 266㎡ 暢銷：套二及套三戶型，面積區(qū)間在 89和135㎡ 滯銷：套四及以上戶型，面積在 187㎡以上 華潤翡翠城 3/7/2023 69 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 套型 戶數 比例 面積 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ ) 總價 (萬元 ) 暢銷戶型 (㎡ ) 套一 230 7% 5156㎡ 61007400 3141 51㎡ 套二 1964 60% 8589㎡ 56007000 4762 89㎡ 套三 392 12% 135187㎡ 67008000 90150 135㎡ 開盤時間 推出戶數 銷售套數 銷售率 592 572 % 580 467 % 74 4 % 614 164 % 508 290 57% 552 1 % 合 計 2920 1498 % 剩余房源需要大約 12個月的時間才能全部消化 根據項目自身銷售態(tài)勢及當前市場形勢 從 2023年 9月 26日開始 , 共計銷售 1496套 ,庫存 1422套 ,綜合銷售率為 % 平均銷售 115套 /月 套一總價 :3141萬㎡ ,主力總價 :4760萬㎡ 數據來源 :成都房管局 華潤翡翠城 產品價格分析與銷售分析 3/7/2023 70 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 華潤翡翠城 翡翠城0 8 年8 1 0 月周銷售數量數據來源: 思源數據庫26 2720923 20 2019100401424020406080100120單位:套八月 九月 十月八月 26 27 20 9九月 23 20 20 19十月 100 40 14 24第一周 第二周 第三周 第四周?八、九月銷售量較平穩(wěn) (整體市場低迷 ) ?十月銷售量最大 (房交會刺激 ) 八月份銷售 82套，九月份銷售 82套，十月份銷售 178套，共計 342套，平均月銷售 114套，三月銷售套數逐漸增加 3/7/2023 71 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 高層 58008000 目前為 4期 3批次，套一、套二、套三戶型余 50% 套四大面積余 80%以上 項目共分五期開發(fā)，周期最短 9個月，最長達 19個月，每期推售量約 1000套 4期 3期 2期 1期 推出戶數972套。已售罄 時間軸 價格走勢 2023 4000 6000 8000 10000 12023 14000 藍色為高層 紫色為洋房 黑色為別墅 至今 高層 2800 洋房 3600 別墅 5000 高層 4600 花園洋房 5600 別墅 13000 推出戶數1198套。已售罄 高層 5500 洋房 7200 別墅 12700 推出戶數980套。已售罄 翡翠城銷售時間表及價格 3/7/2023 72 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 華潤翡翠城 從銷售套數上看 ,2月份銷售量最低僅 10套 ,10月份最高 ,達 129套 從銷售均價上看 ,10月份價格最低 ,1月份價格最高 08年平均銷售約 76套 /月 價格平均水平為 7357元 /㎡ 華潤翡翠城 08 年 1 月 1 0 月銷售情況數據來源 : 思源數據庫6910477064 62116103891297707 7746863282177820 75666676 6777637060600204060801001201401 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月單位 : 元 / ㎡0202340006000800010000單位 : 套銷售套數 銷售均價3/7/2023 73 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 戶型設計簡潔、緊湊、實用 戶型分析 1 F1戶型（建筑面積：約 50㎡） 優(yōu)勢： 戶型布局緊湊，方正實用 動靜分區(qū)，干濕分離 劣勢： 入戶無玄關，影響私密性 沒有餐廳，對生活造成一定影響 F2戶型（建筑面積：約 56㎡） 優(yōu)勢： 戶型布局緊湊，方正實用 戶型采光、通風效果較好 干濕分離 劣勢： 入戶無玄關，影響私密性 沒有餐廳，對生活造成一定影響 戶型分析 2 華潤翡翠城 3/7/2023 74 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 戶型分析 3 D2戶型（建筑面積：約 86㎡） 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 優(yōu)勢： 戶型方正實用。 客廳外超大陽臺 ,采光性好。 劣勢： 無入戶花園 ,入戶品質降低 書房面積約 6㎡，實用性不強 戶型方正實用，通透、采光性好 華潤翡翠城 戶型分析 4 A1戶型（建筑面積：約 88㎡） 優(yōu)勢： 板式布局，空間方正通透 多處地方均有面積贈送，實得率提高 動靜分區(qū)，生活陽臺方便日常使用 劣勢： 生活陽臺距離衛(wèi)生間較遠，不利于管線 連接。 餐廳實際面積較小，不方便進出廚房 過道較長，浪費面積 3/7/2023 75 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 135㎡戶型創(chuàng)新值得借鑒 B2+B3戶型（建筑面積：約 135㎡） 優(yōu)勢： 戶型所在地理位臵較好，均為臨河 或者公園附近 多處地方均有面積贈送，實得率提 高。 動靜分區(qū)，干濕分離 劣勢： 空間分離，居住不方便 獨立空間影響采光效果 戶型分析 5 華潤翡翠城 3/7/2023 76 —— 萬科金色海蓉項目營銷策劃報告 —— 項目月均報媒投放次數約 7次，主要為半彩版投放 日期 媒體 版面 尺寸 形式 主題 9月 3日 成都商報 廣告 22 整彩版 硬廣 特推 50套 89㎡感恩特惠房。 9月 4日 華西都市報 文娛 15 半彩版 硬廣 特推 50套 89㎡感恩特惠房。 9月 9日 成都商報 要聞 5 半彩版 硬廣 特推 50套 89㎡感恩特惠房。 9月 10日 成都商報 要聞 10 半彩版 軟文 （ 9月 7日健康養(yǎng)生公園預參觀記） 9月 12日 華西都市報