【正文】 永樂生活電器 美力 第二人民醫(yī)院 宜家家居 富森美家居 望江公園 ? 1KM區(qū)域配套 ? 2KM區(qū)域配套 ? 3KM區(qū)域配套 3/7/2023 18 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 在本案 ，擁有 23家教育資源，教育等級(jí)從低到高層次豐富，就學(xué)便利，無疑為本案提供了較為有利的條件 ? 成都五十中（現(xiàn)十二中分校） ? 成都紡織高等?？茖W(xué)校 ? 成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院 ? 錦江區(qū)紅專小學(xué) ? 勞動(dòng)路小學(xué) 2公里 ? 成都市棕北中學(xué) ? 龍舟路小學(xué) ? 省旅游學(xué)校 ? 十九中 ? 省財(cái)政學(xué)院 ? 1四川大學(xué) ? 1成都十二中 ? 1市中華職業(yè)學(xué)校 ? 1得勝小學(xué) ? 1新生路小學(xué) ? 1四川省音樂學(xué)院 ? 1成都幼兒師范學(xué)校 ? 1省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)校 3公里 ? 1四川省藝術(shù)學(xué)院 ? 省運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院 ? 2四川教育學(xué)院 ? 2金陵路小學(xué) ? 2華西醫(yī)科大學(xué) 周邊教育資源配套狀況 1 10 2 3 4 5 7 8 9 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 6 23 本案 3/7/2023 19 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 本案周邊臨近錦江與沙河，同時(shí)與望江公園、東湖公園與沙河公園相隔較近，享有兩河三公園的獨(dú)特自然環(huán)境資源 ? 沙河公園 ? 東湖公園 ? 望江公園 ? 樺林生態(tài)園 3公里 ? 神仙樹公園 ? 塔子山公園 ? 花鄉(xiāng)苑 ? 萍雨閣生態(tài)園 ? 拒霜園 ? 人民公園 ? 1幸福村生態(tài)園 周邊自然環(huán)境資源配套狀況 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 1 本案 3/7/2023 20 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 在本案 4公里范圍內(nèi)，享有 12家醫(yī)院，就醫(yī)便捷性高 ? 四川省華西疑難病醫(yī)院 里 ? 省二醫(yī)院 ? 省中醫(yī)藥研究院附屬醫(yī)院 公里 ? 錦江區(qū)婦幼保健院 ? 省生殖健康研究中心附屬醫(yī)院 ? 中國(guó)科學(xué)院成都分院醫(yī)院 公里 ? 成都腫瘤醫(yī)院 ? 成都市第十人民醫(yī)院 ? 452醫(yī)院 ? 華西醫(yī)大附屬第三醫(yī)院 公里 ? 1紅十字醫(yī)院 ? 1華西醫(yī)大附一門診院 里 周邊市政醫(yī)療配套狀況 5 3 2 1 10 6 7 9 11 12 4 8 本案 3/7/2023 21 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 本案 1公里范圍內(nèi)擁有百聯(lián)天府大型綜合購(gòu)物商場(chǎng)， 11家小型購(gòu)物超市；其次，在 3公里范圍內(nèi)擁有好又多及萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。 ? 片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目東邊及北邊是軍工 7322廠 ,項(xiàng)目西邊為高攀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和高攀路商務(wù)酒店 ,外來人口流動(dòng)較大，有一定社會(huì)安全隱患存在。 單位：輛 /分鐘 早上 8： 00 下午 16： 00 晚上 21： 00 本案 3/7/2023 13 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 桂溪公交站 7條、二環(huán)路人南東站 6條、科華路章靈寺站5條、及高攀路 2條公交線路通達(dá)城東、西、南、北四個(gè)方向，路網(wǎng)交通體系發(fā)達(dá) 終點(diǎn)站為桂溪公交站的線路包括： 經(jīng)過二環(huán)路人南東站線路包括： 經(jīng)過科華路口章靈寺線路包括： 經(jīng)過高攀路線路包括： 宗地周邊城市公交線路 49路 55路 62路 109路 111路 112路 304路 51路 52路 76路 79路 97路 114路 6路 92路 102路 307路 335路 19路 35路 3/7/2023 14 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 目前周邊物業(yè)基本屬于拆遷安臵房或者是年代較為久遠(yuǎn)的物業(yè)，初步統(tǒng)計(jì)至少有 1500戶左右位于高攀路及航空路道路兩側(cè)。 錦江 望江公園 東湖公園 九眼橋 二環(huán)路 科華中路 高攀路 沙河 四川大學(xué) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度 望江 橡樹林 摩瑪城 華潤(rùn) 翡翠城 萬達(dá) 錦華城 本案 3/7/2023 11 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 本案用地原為成都海蓉特種紡織品有限公司用地。 ? 雙橋子板塊：成熟配套 以雙橋子為中心的商業(yè)配套成熟，土地釋放量大，未來住宅供應(yīng)區(qū)。 04’ ” E 城北 城南 本案 3/7/2023 8 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— ? 隨著近幾年成都的迅猛發(fā)展，城市化進(jìn)程的迅速展開，成都已經(jīng)開始從單一城市核心向多中心方向過渡。 36’ ” 東經(jīng) 104。 項(xiàng)目背景 3/7/2023 2 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 我們的研究思路 項(xiàng)目定位與營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn) 營(yíng)銷與推廣執(zhí)行計(jì)劃 客戶滿意度執(zhí)行計(jì)劃 市場(chǎng)研究 3/7/2023 3 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 報(bào)告總綱 第 一 部分 項(xiàng)目發(fā)展背景與本體屬性 ……………………………P5 第 二 部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 …………………………………P29 第 三 部分 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 ……………………………………P54 第 四 部分 客戶需求研究 …………………………………………P134 第 五 部分 營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)與營(yíng)銷策略 ………………………………P166 第 六 部分 本案營(yíng)銷與推廣執(zhí)行 …………………………………P203 第 七 部分 本案客戶滿意度執(zhí)行計(jì)劃 ……………………………P217 第 八 部分 思源優(yōu)勢(shì) ………………………………………………P237 3/7/2023 4 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 項(xiàng)目發(fā)展背景與本體屬性 金色海蓉 3/7/2023 5 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 用地性質(zhì)：二類居住用地 總用地面積： ㎡ 代征地面積： ㎡ 凈地面積： ㎡ 總建筑面積： 284748㎡ 住宅建筑面積： 148762㎡ 商業(yè)建筑面積： 68500㎡ 凈地容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 建筑層數(shù)： 30F、 33F 建筑限高： 1 1 20 號(hào) ≤ 121米 3號(hào) ≤24 米 層數(shù) ≤5 層 從本案自身控規(guī)指標(biāo)來看，代征地面積占總用地面積 %，本地塊公共用地面積較大；其限高指標(biāo)寬裕，結(jié)合 08年現(xiàn)行規(guī)劃條例容積率能夠做到最大，讓產(chǎn)品規(guī)劃策略受限制較小 宗地控規(guī)指標(biāo) 項(xiàng)目 1期用地 后期開發(fā)用地 3/7/2023 6 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 項(xiàng)目 1期總平（過程稿） 一期為精裝修，規(guī)劃有住宅和商業(yè)。 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目背景 ? 此次“萬科金色海蓉”項(xiàng)目招標(biāo)是為項(xiàng)目開發(fā)與營(yíng)銷決策提供真實(shí)、有效、客觀的市場(chǎng)依據(jù)。 ? 此次招標(biāo)的核心指向在于依據(jù)當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，深度剖析萬科金色海蓉項(xiàng)目在當(dāng)面與未來所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，以及新市場(chǎng)環(huán)境下客戶需求對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展方向的研判，從而為本案提供最為合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)措施。以期滿足首臵、首改客戶群需求點(diǎn)。其次，宗地所在位臵享有錦江與市內(nèi)最大的城市氧吧“東湖公園”等優(yōu)越自然資源，區(qū)域所蘊(yùn)含的生態(tài)居住特性為本案帶來較為有利的開發(fā)條件 ? 萬科金色海蓉項(xiàng)目位于成都市城南武侯區(qū)北緯 30。 36’ ” N 104 。 在成都市城市總體規(guī)劃中，雖然主城區(qū)以 “一主兩次多核”構(gòu)建多中心城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，但對(duì)于本案所在城南及臨近城東的區(qū)域占位，是近幾年整個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的高熱點(diǎn)區(qū)域 單中心城市擴(kuò)張 多中心 都市群形成 成都 區(qū)域與城市群空間結(jié)構(gòu)關(guān)系 成都 城北 城南 城東 城西 3/7/2023 9 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 伴隨著各個(gè)居住板塊的快速形成與發(fā)展成熟，各知名開發(fā)商相繼進(jìn)入城東、城南，一度令 07年建設(shè)路板塊領(lǐng)演整個(gè)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)，其次城南土地交易市場(chǎng)也屢創(chuàng)新高，市場(chǎng)高溫的背后對(duì)于本案來講，直接面臨區(qū)域市場(chǎng)嚴(yán)峻競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的層層包夾 ? 建設(shè)路：工業(yè)搬遷、品牌聚集、競(jìng)爭(zhēng)激烈 華潤(rùn)二十四城 ? 東大街板塊 ：城東 CBD核心區(qū)，“西部華爾街” 未來的商務(wù)圈，規(guī)劃成熟，多樣產(chǎn)業(yè)組合。 建設(shè)路板塊 雙橋板塊 市中心板塊 站南板塊 桐梓林板塊 新希望板塊 東湖板塊 望江板塊 東延線板塊 區(qū)域與城市群空間結(jié)構(gòu)關(guān)系 新興熱點(diǎn)區(qū)域品牌集聚 城市中心區(qū) 配套成熟 城東 CBD核心區(qū) 高端區(qū)域 成熟度高 城市生態(tài)、文化聚集區(qū) 本案 3/7/2023 10 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 東湖板塊 望江板塊 本案所在的東湖板塊，除了受到周邊各熱點(diǎn)居住板塊合圍之外，同時(shí)也面臨區(qū)域內(nèi)所臨近的望江板塊與來自于自身板塊內(nèi)強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅 ? 東湖板塊內(nèi)，華潤(rùn)翡翠城啟動(dòng)了板塊開發(fā)，經(jīng)過該項(xiàng)目歷經(jīng) 4年的影響 ,目前區(qū)域形象得到極大提升和認(rèn)知，未來發(fā)展?jié)摿薮螅? ? 華潤(rùn)翡翠城當(dāng)前四期處于在售狀態(tài)中，同時(shí)板塊東北角的萬達(dá)錦華城也有 145套房源在售； ? 位于本案板塊北面的望江板塊中，望江橡樹林以及即將面市的摩瑪城也將對(duì)本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。車流量比較大。 ? 目前此區(qū)域地理位臵好 ,周邊配套好 ,但整個(gè)小區(qū)域?qū)儆诶蠌S區(qū)域 ,與周邊發(fā)展極不和諧。 周邊不利因素狀況 廢品回收站 軍工 7322廠 城市電網(wǎng) 批發(fā)市場(chǎng) 3/7/2023 16 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 新希望 片區(qū) 科華路 商業(yè)圈 項(xiàng)目5 0 0 米范圍配套16%2%26%9%12%5%2%6%14%8%休閑娛樂 酒店 餐飲藥房診所 汽修及配套 超市學(xué)校 配套設(shè)施 企業(yè)私營(yíng)500米區(qū)域內(nèi)基本生活配套及設(shè)施較為齊全， 1公里區(qū)域內(nèi)科華北路商業(yè)圈餐飲、娛樂等時(shí)尚消費(fèi)較多， 2公里區(qū)域內(nèi)臨近成都高檔居住片區(qū)新希望片區(qū)，居住與商業(yè)氛圍較濃，交通便利，北至望江公園，生態(tài)環(huán)境較好。其次，本案周邊區(qū)域環(huán)境尚待進(jìn)一步完善。 ? 2023年人均 GDP超過 3800美元。 成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢(shì) 3/7/2023 31 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 在過去 10年中，成都市總體經(jīng)濟(jì)不斷促進(jìn)和擴(kuò)大內(nèi)外需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，內(nèi)需總量年均保持 %的增長(zhǎng)速率，外需年均保持 %的高速增長(zhǎng) ? 其中以社會(huì)消費(fèi)品零售總額為重要指標(biāo)的內(nèi)需總量較 1998年增長(zhǎng)2倍，年均保持 %的增長(zhǎng)速率； ? 以外貿(mào)進(jìn)出口總額為重要指標(biāo)的外需總量較 1998年增長(zhǎng) ，年均保持 %的高速增長(zhǎng)速率。 ? 進(jìn)入 08年受國(guó)內(nèi)諸多因素影響，以及國(guó)際金融市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，第三季度央行逐步下調(diào)利率，穩(wěn)定國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng) 全國(guó)金融形勢(shì)與房地產(chǎn)貸款金融形勢(shì)分析 警戒線 3/7/2023 35 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 —— 2023年 10月 22日財(cái)政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的政策，其中對(duì)于鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的內(nèi)容，政策救市力度比較大 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析 1 2 3 4 5 3/7/2023 36 ——