【導(dǎo)讀】可行性研究報告,用于項(xiàng)目立項(xiàng)申請,融資申請,銀行貸款申請,政府批地等。可行性研究報告是。大小、經(jīng)濟(jì)效益和社會效果程度,為決策者和主管機(jī)關(guān)審批的上報文件?？尚行匝芯繄蟾媸菑氖乱环N經(jīng)濟(jì)活

　　

【正文】 留，并結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求使當(dāng)?shù)鼐用裰鸩街脫Q為參與旅游開發(fā)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員 ，形成前店后廠、下店上居的混合用地開發(fā)模式。 大部分旅游綜合服務(wù)組團(tuán)處于旅游度假區(qū)的核心區(qū)發(fā)展范圍內(nèi)，國瑞大道的建成通車將是該片區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，沿國瑞大道兩側(cè)用地可進(jìn)行逐步的開發(fā)建設(shè)。近期其發(fā)展目標(biāo)是成為萬寧市除興隆區(qū)以外的旅游中轉(zhuǎn)中心和旅游目的地，遠(yuǎn)期將成為海南島濱海旅游城市的東部旅游中轉(zhuǎn)中心和旅游目的地，承接海口、三亞、西岸線重要城市的旅游、商務(wù)中轉(zhuǎn)人流及旅游人流。 2）度假地產(chǎn)組團(tuán) 度假地產(chǎn)組團(tuán)北鄰民俗創(chuàng)意組團(tuán)、東接旅游綜合服務(wù)組團(tuán)，南部被濱海旅游組團(tuán)和養(yǎng)生農(nóng)莊組團(tuán)包圍，處于基地較為便捷的區(qū)位，占地 共 公頃。該區(qū)西側(cè)有太陽河穿流而過，東側(cè)對接濱海景觀大道，南北均有寬闊的綠帶和山林公園，形成了較為獨(dú)立的組團(tuán)氛圍，在保留附近村落的基礎(chǔ)上，為后期形成主題性開發(fā)留下彈性空間。 度假地產(chǎn)組團(tuán)處于一期用地開發(fā)范圍內(nèi)，可與旅游綜合組團(tuán)的逐步建設(shè)完善同步進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，使其發(fā)展成為海南島東部濱海岸線內(nèi)最具生活氣息的健康度假旅游居住社區(qū)。 3）養(yǎng)生農(nóng)莊組團(tuán) 養(yǎng)生農(nóng)莊組團(tuán)位于太陽河口北端沿太陽河支流東側(cè)用地，以濱海景觀大道為界，北側(cè)比鄰度假地產(chǎn)組團(tuán)，共占地 公頃。用地北端保留了基地具有悠久歷史 的保定村及保定嶺，通過改造更新形成以生態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品加工、貿(mào)易為主題的養(yǎng)生農(nóng)莊，成為區(qū)域內(nèi)另一處村莊改造示范區(qū)。 養(yǎng)生農(nóng)莊處于一期開發(fā)用地范圍內(nèi)，優(yōu)越的自然景色使其開發(fā)價值較高，建議結(jié)合原有耕地將其打造為健康養(yǎng)生莊園式組團(tuán)，形成游、居于濱海田園之中的獨(dú)特氛圍。 4）濱海旅游組團(tuán) 濱海旅游組團(tuán)占據(jù)烏場灣大部分一線海景用地，共 公頃。沿線布置了高端酒店、居住用地及商業(yè)設(shè)施用地，在自然生態(tài)安全方面，保留并維育濱海防風(fēng)林及沙壩的同時，充分利用其景觀價值形成濱海旅游設(shè)施。保留濱海村落南道村，通過更新改造 將其打造成為濱海原生民俗度假村，濱海沿線的酒店、高檔居住用地之間以綠色公共空間間隔，提高了公眾行至濱海的可達(dá)性。濱海沿線旅游設(shè)施組團(tuán)將成為整個萬寧旅游度假區(qū)的啟動區(qū)和引爆點(diǎn)，為各地居民提供另一處珍稀的海島濱海度假場所。 功能分區(qū)圖 用地空間規(guī)劃注重可持續(xù)發(fā)展原則，避免 ??候鳥經(jīng)濟(jì) ??，實(shí)現(xiàn)均衡的可持續(xù)發(fā)展是旅游度假區(qū)用地規(guī)劃的首要原則。在重點(diǎn)發(fā)展旅游的基礎(chǔ)上合理布置適合當(dāng)?shù)貤l件的各類產(chǎn)業(yè)用地和城市居住及公共服務(wù)設(shè)施用地，同時節(jié)約使用土地資源，通過有效的土地利用規(guī)劃實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的 可持續(xù)發(fā)展。 土地利用規(guī)劃圖 第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 5． 1項(xiàng)目組織開發(fā)方式 由政府主導(dǎo)、龍圣集團(tuán)出資，對項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行整體和控制性發(fā)展規(guī)劃，分期進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對已經(jīng)具備條件的項(xiàng)目建設(shè)用地，由政府采用招拍掛方式，對項(xiàng)目區(qū)商業(yè)性項(xiàng)目用地逐步進(jìn)行土地市場化出讓。并在政府的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)該地區(qū)的總體規(guī)劃，由龍圣集團(tuán)負(fù)責(zé)萬寧市旅游度假區(qū)（核心區(qū)）項(xiàng)目區(qū)的修建性詳細(xì)規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)，并在政府的管理下統(tǒng)一實(shí)施各個具體項(xiàng)目的建設(shè)，推進(jìn)旅游度假區(qū)的整體開發(fā)。 5． 2拆遷補(bǔ)償方式 本項(xiàng)目對拆遷的補(bǔ)償方 為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級開發(fā)成本。 一級開發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對各原用地的補(bǔ)償價格，補(bǔ)償價格進(jìn)入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。 5． 3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，新城區(qū)分兩個階段開發(fā)。第一階段是土地一級開發(fā)，按 5年的時間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。 2020年 1月開始實(shí)施， 2020年 12月完成前期準(zhǔn)備工作。預(yù)計(jì)到 2020年完成各地塊的五通一平，從 2020年按計(jì)劃實(shí)施一級土地招拍掛出讓，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有序的滾動開發(fā)。 第二階段是土地二級開發(fā)，按 810年計(jì)劃，通過招商完成。具體實(shí)施計(jì)劃，以上級主管部門最后審批意見為主。 5． 4資金籌措 本項(xiàng)目土地一級開發(fā)資金來源 10億為銀行貸款資金，其余部分自籌。根據(jù)海南金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項(xiàng)目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項(xiàng)目在資金籌措方面是有保證的。 5． 5土地銷售時間和方式選擇 土地一級開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2020年分期竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期，由于出讓方式為熟地 熟賣，計(jì)劃在 4年內(nèi)內(nèi)采用分期出讓方式完成上市銷售。 5． 6收款方式與回款計(jì)劃 本項(xiàng)目收款方式為 4年分期收款，在 2020年完成全部收款并歸還銀行貸款。 5． 7營銷策略 1）加強(qiáng)土地市場營銷 土地一級開發(fā)的土地出讓是通過市場來實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項(xiàng)目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成五通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。 2）加強(qiáng)區(qū)域主題宣 傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對項(xiàng)目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實(shí)際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。 一級開發(fā)總投資成本分析 本土地一級開發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括土地取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ）項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地面積： （合 15882畝） ）項(xiàng)目區(qū)海岸總長度：由甘蔗島到新潭嶺海岸線總長約 。 ）城市建設(shè)用地面積： （合 ） 其 中 ： 商 品 性 項(xiàng) 目 用 地 （ 凈 地 ） 面 積 為 6/aB style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 公頃（ 畝）文體、醫(yī)療、教育等公益項(xiàng)目用地 公頃（ 畝）市政、交通設(shè)施用地 公頃（ 畝）綠地 （ ） 詳見下表：項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀土地中所包括的一般耕地、村鎮(zhèn)、集體土地、林地等可用于城市建設(shè)開發(fā)的土地面積約為 ，其中 ，需調(diào)整為規(guī)劃建設(shè)用地（目前正在與國土部門協(xié)商開展土地利用規(guī)劃修編調(diào)整工作）。 6 道路廣場用地 S 7 市政設(shè)施用地 U 8 綠地 G 其中 公共綠地 G1 海河岸防護(hù)林 G2 總 計(jì) 本項(xiàng)目需開發(fā)、整理的全部建設(shè)用地面積為 畝，其中包括 畝商品性項(xiàng)目用地（凈地）和 畝市政、道路、公共景觀及公共設(shè)施項(xiàng)目用地。另外 ，項(xiàng)目區(qū)還規(guī)劃保留了原有集體林地 、村鎮(zhèn)建設(shè)及安置區(qū)項(xiàng)目用地 ，水域 （含河道疏浚、人工水系工程用地），合計(jì)本項(xiàng)目土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋總面積 15882畝（ ）。 序號 用地性質(zhì) 用地代號 面積（公頃） 面積（畝） 比例（ %） 1 居住用地 R 其中 一類居住用地 R1 二 類居住用地 R2 2 商住混合用地 RC 3 商業(yè)性公建用地 C 其中 商業(yè)金融用地 C1 文化娛樂用地 C2 以上合計(jì)商品性項(xiàng)目用地（凈地） B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 4 公益性設(shè)施用地 C 其中 體育用地 C3 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C4 教育科研用地 C5 5 對外交通用地 T 項(xiàng)目區(qū)土地整理及取得費(fèi)用詳見下表 序 現(xiàn)狀用地類別 面積 利用方式 單位用地補(bǔ)償費(fèi)（萬元 /畝） 金額 號 （畝） （萬元） 拆遷 征地補(bǔ) 青苗補(bǔ) 安置補(bǔ) 安置 償費(fèi) 償費(fèi) 助費(fèi) 費(fèi) 土 一 村鎮(zhèn)及工礦用地 1 村鎮(zhèn)用地拆遷部分（共約拆遷 20萬平方米，約 760戶） 拆遷、征用 0 2 蝦苗場 /村礦拆遷 拆遷、征用 地 二 山嶺 征 1 山后嶺 清理、利用 用 2 保定嶺 清理、利用 及 3 烏場嶺 清理、利用 拆 4 甘蔗島 清理、利用 遷、補(bǔ)償 三 基本農(nóng)田（現(xiàn)調(diào)整為一般耕地） 征用 四 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)（現(xiàn)正擬調(diào)整為一般耕地 ） 征用 費(fèi) 五 海岸及河灘 1 100米寬海岸帶（清理約 2020座墳?zāi)梗? 清理、利用 2 太陽河 30米河岸帶 清理、利用 六 烏場港 1 漁業(yè)功能部分 保留、改造 2 商業(yè)功能部分（拆遷房屋約 9000平米 用地置換 七 林地、蝦塘及一般耕地（可直接利用土地） 征用 以上一至七項(xiàng)合計(jì) 其中：拆遷安置費(fèi) 一般補(bǔ)償費(fèi) 報 八 新增建設(shè)用地（ ）有償使用費(fèi) /畝 批 九 耕地占用費(fèi)： /畝 費(fèi) 十 耕地占用稅： /畝 用