【正文】 backgroundcolor:00aa0039。預(yù)計(jì)到 2020年完成各地塊的五通一平，從 2020年按計(jì)劃實(shí)施一級(jí)土地招拍掛出讓，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有序的滾動(dòng)開發(fā)。 3）養(yǎng)生農(nóng)莊組團(tuán) 養(yǎng)生農(nóng)莊組團(tuán)位于太陽河口北端沿太陽河支流東側(cè)用地，以濱海景觀大道為界，北側(cè)比鄰度假地產(chǎn)組團(tuán)，共占地 公頃。 萬寧保定 — 烏場(chǎng)灣旅游度假區(qū)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化為重點(diǎn)，以促進(jìn)第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)過渡為目標(biāo)，大力發(fā)展以旅游服務(wù)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群。通過烏場(chǎng)灣濱海新區(qū)以及神州半島的開發(fā)建設(shè)，打造具有特色濱海居住度假的區(qū)域。在此基礎(chǔ)上，保定 —烏場(chǎng)灣旅游度假區(qū)（核心區(qū)）的開發(fā)可以利用目前全省旅游開發(fā)的基礎(chǔ)與有利形勢(shì)，通過有意識(shí)的培育旅游產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)揮中樞城市的優(yōu)勢(shì)，尋找機(jī)會(huì)和特色，進(jìn)一步壯大聲勢(shì)，樹立自身的區(qū)域品牌形象和城市戰(zhàn)略位置。 在旅游總消費(fèi)中，過境旅游占主導(dǎo)，過境旅游使得旅游者在住宿、飲食、交通等基本旅游消費(fèi)所占比重大，購物、娛樂等非基本旅游消費(fèi)所占比重小。此外，國內(nèi)高檔市場(chǎng)的絕對(duì)規(guī)模很大，具備成為海南度假旅游的主體市場(chǎng)的充分條件。 ??交通條件 項(xiàng)目區(qū)距海南東線高速公路大茂出入口處約 ，距萬城鎮(zhèn)主城區(qū)約 。同時(shí)歷史文化悠久，交通條件逐步完善，整體開發(fā)環(huán)境正在不斷提升，為旅游度假區(qū)的發(fā)展建設(shè)提供了很好的基礎(chǔ)條件。 旅游產(chǎn)業(yè) :2020 年萬寧市旅游收入達(dá) 億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值 %，旅游業(yè)已成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。淺森林總面積 萬畝，森林覆蓋率 8/a%。三亞是中國唯一的熱帶濱海城市，在全國乃至亞洲都具有不可替代性。 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目區(qū)位于海南省萬寧市東部海濱的保定 — 烏場(chǎng)灣，其位于海南島東南部，地處東經(jīng) 110176。在《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 amp。 萬寧處于海南省城鄉(xiāng)發(fā)展空間“ 4125”結(jié)構(gòu)中海岸帶圈層，即產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展帶城市群之一，提出其要發(fā)揮沿海地區(qū)的區(qū)位、交通、用地及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，建立產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展帶，以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)與大中城市建設(shè)為主，并作為海洋資源開發(fā)與保護(hù)的空間據(jù)點(diǎn)，是全省的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。萬寧市地處海南島東岸線城市群的中段，濱海岸線資源極其豐富，海岸帶長達(dá) 109公里，約占東部海岸線 1/3，海灘質(zhì)量良好。東環(huán)鐵路開工，海南交通一體化趨勢(shì)加快，東部各城市之間聯(lián)系更為緊密，交通更為便捷，萬寧承上啟下、左右 逢源的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益明顯。在萬寧，放文燈是盛行已久的民間習(xí)俗，以祈求家庭事業(yè)安康平順、吉祥幸福等美好心愿。 保定 烏場(chǎng)灣開發(fā)條件良好，濱海旅游、熱作、水產(chǎn)、黎族等萬寧“自然 +人文”的資源稟賦，是海南島作為全國唯一熱帶濱海資源的代表，也是未來海南島東線濱海旅游發(fā)展元素最豐富的區(qū)域。 、隊(duì)伍力量配置等情況 萬寧市市委、市政府十分重視保定一烏場(chǎng)灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃開發(fā)，成立了由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長，市發(fā)改、國土、建設(shè)、則政、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、水務(wù)等政府職能部門和萬城鎮(zhèn)土要負(fù)責(zé)人等組成的萬寧市保定一烏場(chǎng)灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，專門負(fù)責(zé)組織開展保定一烏場(chǎng)灣項(xiàng)目區(qū)的各項(xiàng)開發(fā)、推進(jìn)事務(wù)。 海南東線的文昌、瓊海、萬寧、陵水四市縣中，萬寧市位于四市縣之首，但旅游人數(shù)和旅游收入都相對(duì)接近，萬寧市在海南省旅游業(yè)發(fā)展中排在了第二集團(tuán)，是打造瓊東旅游集散中心的首選。 但萬寧目前還沒有建立其自己的旅游餐飲系統(tǒng)，發(fā)展較為緩慢，主要靠酒店餐飲，另外就是社會(huì)餐館。隨著我國國民收入水平的不斷提高，人民群眾生活消費(fèi)方式的不斷改變，海南旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這種初期性，同時(shí)也為海南旅游度假業(yè)和社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，預(yù)留了巨大發(fā)展空間。 1）海南東部旅游目的地 以萬寧交通和區(qū)位條 件為依托，結(jié)合萬寧作為熱帶與亞熱帶交匯區(qū)的資源稟賦，通過差異化、專業(yè)型、規(guī)模化開發(fā)，打造面向老年養(yǎng)老和家庭度假市場(chǎng)等差異化的市場(chǎng)群體的旅游目的地。該組團(tuán)是旅游度假功能片區(qū)的核心部分，其中包括與城市核心片區(qū)相銜接的部分居住用地、商住混合用地以及旅游中轉(zhuǎn)地所需的完善的綜合服務(wù)功能用地和美食、娛樂演出、主題公園等旅游活動(dòng)設(shè)施用地。 土地利用規(guī)劃圖 第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 5． 1項(xiàng)目組織開發(fā)方式 由政府主導(dǎo)、龍圣集團(tuán)出資，對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行整體和控制性發(fā)展規(guī)劃，分期進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)已經(jīng)具備條件的項(xiàng)目建設(shè)用地，由政府采用招拍掛方式，對(duì)項(xiàng)目區(qū)商業(yè)性項(xiàng)目用地逐步進(jìn)行土地市場(chǎng)化出讓。土地市場(chǎng)營銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào)控力度。 4 公益性設(shè)施用地 C 其中 體育用地 C3 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C4 教育科研用地 C5 5 對(duì)外交通用地 T 項(xiàng)目區(qū)土地整理及取得費(fèi)用詳見下表 序 現(xiàn)狀用地類別 面積 利用方式 單位用地補(bǔ)償費(fèi)（萬元 /畝） 金額 號(hào) （畝） （萬元） 拆遷 征地補(bǔ) 青苗補(bǔ) 安置補(bǔ) 安置 償費(fèi) 償費(fèi) 助費(fèi) 費(fèi) 土 一 村鎮(zhèn)及工礦用地 1 村鎮(zhèn)用地拆遷部分（共約拆遷 20萬平方米，約 760戶） 拆遷、征用 0 2 蝦苗場(chǎng) /村礦拆遷 拆遷、征用 地 二 山嶺 征 1 山后嶺 清理、利用 用 2 保定嶺 清理、利用 及 3 烏場(chǎng)嶺 清理、利用 拆 4 甘蔗島 清理、利用 遷、補(bǔ)償 三 基本農(nóng)田（現(xiàn)調(diào)整為一般耕地） 征用 四 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)（現(xiàn)正擬調(diào)整為一般耕地 ） 征用 費(fèi) 五 海岸及河灘 1 100米寬海岸帶（清理約 2020座墳?zāi)梗? 清理、利用 2 太陽河 30米河岸帶 清理、利用 六 烏場(chǎng)港 1 漁業(yè)功能部分 保留、改造 2 商業(yè)功能部分（拆遷房屋約 9000平米 用地置換 七 林地、蝦塘及一般耕地（可直接利用土地） 征用 以上一至七項(xiàng)合計(jì) 其中：拆遷安置費(fèi) 一般補(bǔ)償費(fèi) 報(bào) 八 新增建設(shè)用地（ ）有償使用費(fèi) /畝 批 九 耕地占用費(fèi)： /畝 費(fèi) 十 耕地占用稅： /畝 用 十一 。 5． 7營銷策略 1）加強(qiáng)土地市場(chǎng)營銷 土地一級(jí)開發(fā)的土地出讓是通過市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。 功能分區(qū)圖 用地空間規(guī)劃注重可持續(xù)發(fā)展原則，避免 ??候鳥經(jīng)濟(jì) ??，實(shí)現(xiàn)均衡的可持續(xù)發(fā)展是旅游度假區(qū)用地規(guī)劃的首要原則。旅游度假區(qū)中另一主要用地是養(yǎng)生農(nóng)莊，是結(jié)合原有耕地的優(yōu)良條件，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?jīng)濟(jì)作物如草藥、花卉等種植，既是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的支撐產(chǎn)業(yè)，也為度假區(qū)的 生態(tài)、景觀和養(yǎng)生觀光等活動(dòng)提供了特色空間。 在萬寧市，成為推動(dòng)萬寧城市發(fā)展崛起的發(fā)動(dòng)機(jī)和超級(jí)引擎；在海南東部旅游帶上，成為旅游綜合服務(wù)中心，高效農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)；在全國，成為海南濱海度假旅游目的地之一，中國優(yōu)先發(fā)展的旅游度假示范區(qū)，成為國際一流的旅居新城。 目前海南旅游度假產(chǎn)業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還表現(xiàn)出較大的初期性。東山羊、和樂蟹均為 ??海南四大名菜 ??之一。 ??旅游市場(chǎng)平穩(wěn)增長，整體處于海南省第二集團(tuán) 近年來，萬寧接待國內(nèi)外游客人數(shù)保持平穩(wěn)增長，年均增長 5%以上。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將為萬寧經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來可持續(xù)發(fā)展，并促進(jìn)當(dāng)?shù)厝罕娋幼?、生活、就業(yè)、交通條件的改善。散落著黎族村落，世代以捕魚、耕種為生。 萬寧是海南著名的僑鄉(xiāng)之一；有 30 多萬華僑和港澳臺(tái)同胞 分布世界 26個(gè)國家和地區(qū)。 區(qū)域交通分析圖 萬寧市在海南省所處的交通地位較為重要。 與神洲半島開發(fā)區(qū)共同成為萬寧市旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩翼，成為萬寧市兩大國際性的旅游度假品牌，托舉起萬寧市旅游度假產(chǎn)業(yè)迅速騰飛，拉動(dòng)萬寧市旅游經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)和周邊地區(qū)的共同繁榮。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制目的 為政府提供旅游度假區(qū)（核心區(qū)）可行性開發(fā)依據(jù)；為土地一級(jí)開發(fā)單位提供決策依據(jù)；為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告 ,用于項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng) ,融資申請(qǐng) ,銀行貸款申請(qǐng) ,政府批地等。 35，北緯 18176。海南的東線擁有稀缺的濱海度假旅游資源，因此，尋求海南東線中部城市戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，推動(dòng)瓊中城市的崛起，將是海南中部崛起的核心和關(guān)鍵。市內(nèi)還有面積 平方公里的港北小海和面積為 26 平方公里的“老爺海”。旅游設(shè)施較薄弱，近年來旅游業(yè)發(fā)展速度放緩，旅游產(chǎn)業(yè)還有待進(jìn)一步提升。 旅游度假區(qū)（核心區(qū)）距離市區(qū)僅 公里，與市區(qū)聯(lián)系緊密 烏場(chǎng)灣海水水質(zhì)優(yōu)良，基地內(nèi)有長達(dá) 。我市政擬通過招商引資將上述工業(yè)大道、港外公路改擴(kuò)建為長約 12． 9公里 (從高速公路大茂出入口經(jīng)小海南岸至烏場(chǎng)灣海濱 )的景觀大道，以滿足項(xiàng)目區(qū)未來 10 年的交通流量需要，讓東山嶺旅游區(qū)和沿途 6萬多群眾受益。計(jì)劃在海南的?？?、三亞、 瓊海、萬寧四市率先建設(shè) ??國際旅游島 ??，為海南旅游業(yè)的發(fā)展提供了政策優(yōu)勢(shì)。 ??旅游購物市場(chǎng)體系化程度低 目前萬寧旅游購物呈現(xiàn)如下特征：一是旅游商品無特色。 ??將海南建成中國的后花園、全中國與世界人民的度假村 ??的旅游房地產(chǎn)發(fā)展理念，已為海南新一輪的經(jīng)濟(jì)建設(shè)注入了全新的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力。 ??經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足 萬寧市城市經(jīng)濟(jì)增長主要依靠旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)，旅游業(yè)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)，因此將出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力不足的問題，尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)成為萬寧亟待解決的難題。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如下： 支柱產(chǎn)業(yè)群：旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)群：商業(yè)和商務(wù)服務(wù)、高效農(nóng)業(yè)；特色產(chǎn)業(yè)：南藥研發(fā)、健康醫(yī)療。 養(yǎng)生農(nóng)莊處于一期開發(fā)用地范圍內(nèi)，優(yōu)越的自然景色使其開發(fā)價(jià)值較高，建議結(jié)合原有耕地將其打造為健康養(yǎng)生莊園式組團(tuán)，形成游、居于濱海田園之中的獨(dú)特氛圍。具體實(shí)施計(jì)劃，以上級(jí)主管部門最后審批意見為主。 6 道路廣場(chǎng)用地 S 7 市政設(shè)施用地 U 8 綠地 G