營銷策劃全案市場篇(編輯修改稿)
2025-02-15 04:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 了解。 戶型分布一室一廳兩室兩廳三室兩廳四室三廳其它戶型面積29~43㎡50~70㎡71~98㎡100~120㎡121~147㎡149~190㎡200㎡以上戶數(shù)1453戶1128戶2647戶5510戶4448戶5141戶1367戶比例%%%%%%%所調(diào)查樓盤總占地面積為1089602M2，總建筑面積為 3147311 M2，總戶數(shù)21694戶。具體分布如下：用圖例顯示為：從上圖可以明顯看出：I. 三室兩廳的戶型在城南片區(qū)占有了很大份額。這說明城南作為“富人集居地”，吸引了大批追求生活品質(zhì)的高收入人群。他們對戶型功能的配套追求齊全、舒適，使三室兩廳的戶型布局成為區(qū)域的主流戶型。II. 作為戶型格局的補充，為滿足消費群的不同需求，一室一廳、兩室兩廳的經(jīng)濟戶型在區(qū)域內(nèi)也占了近25%的比重，這種戶型以其經(jīng)濟靈活、宜居宜投資的優(yōu)勢為廣大房地產(chǎn)投資者所鐘愛。Ⅲ. 四室三廳等超大戶型供應(yīng)量比前幾年大幅降低。 隨著其它片區(qū)的開發(fā)量日益增加，城南片區(qū)的超大戶型供應(yīng)量已日益萎縮，說明區(qū)域消費者在購房消費方面已從“舒適型”需求向“安居型、康居型”需求過渡。從本次樣本樓盤的調(diào)查結(jié)果可看出：城南區(qū)域的高層住宅樓盤中，一室及二室單位的銷售情況均十分理想，占銷售總套數(shù)比例分別為8%、17%，說明置業(yè)者非?？春帽酒瑓^(qū)的住宅投資市場；小戶型三室單位銷售量占總銷售套數(shù)比例為27%，銷售亦十分暢旺；大戶型三室單位、四室單位及超大戶型單位銷售率合計尚不足45%，與其合計53%的供應(yīng)量相比，造成的積壓面積數(shù)十萬平方米，且本片區(qū)高層住宅大部分已竣工，開發(fā)及銷售前景嚴峻，若在產(chǎn)品設(shè)計上無大的突破，勢必陷入慘烈的競爭態(tài)勢中。 區(qū)域酒店、寫字間物業(yè)現(xiàn)狀分析項目所在區(qū)域?qū)儆诔啥細v來以久的“高尚社區(qū)”，為眾多消費者和商家企業(yè)所鐘愛。特別是棕北、棕南片區(qū)，曾經(jīng)是企業(yè)以入駐這兩大片區(qū)辦公為身份的象征，隨之在片區(qū)內(nèi)產(chǎn)生了一批高檔寫字間和酒店物業(yè)。下面我們就這兩方面物業(yè)的現(xiàn)狀作分析，以探視項目存在的機會。 寫字樓物業(yè)目前項目周邊代表性寫字樓主要有亞太廣場、萬興苑、鴻川大廈等，其主要情況列表如下： 寫字樓名稱指 標(biāo)萬興苑亞太廣場鴻川大廈規(guī) 模21層21F8F入駐企業(yè)數(shù)25家左右54家左右20家左右模 式寫字間+公寓純寫字樓純寫字樓租金水平25—35元/平方米月45元/平方米月30元/平方米月物管費用3元/平方米月2元/平方米月月入駐企業(yè)描述企業(yè)以IT行業(yè)為主，且大型房產(chǎn)公司如博瑞、三九等也入駐其中。企業(yè)以電子技術(shù)、電腦、科技產(chǎn)業(yè)及信息咨詢行業(yè)、投資公司為主。入駐企業(yè)種類比較多，以四川省公證處規(guī)模最大。業(yè)務(wù)往來部分企業(yè)與外地有經(jīng)常性往來40%的公司與外地有經(jīng)常性的業(yè)務(wù)往來。部分企業(yè)與外地有經(jīng)常性往來從周邊寫字樓入駐企業(yè)的性質(zhì)可以看出，大部分企業(yè)存在著客戶來往關(guān)系，隨之而來就存在著大量的住宿需求。值得注意的是，目前棕北、棕南區(qū)域有大部分外地知名企業(yè)(如雅戈爾、匯源等)駐成都辦事處為了辦公、生活方便，一般都不租用寫字樓而租賃周邊居住小區(qū)的居民房作為辦公、居住一體化場所。通過調(diào)查，這種企業(yè)在棕北小區(qū)就有近60家。由此可見，集辦公、居住為一體的酒店式公寓在區(qū)域內(nèi)的市場需求存在很大的市場空間。 酒店(賓館)物業(yè)我們再來對周邊的酒店(賓館)物業(yè)進行了解，以推測區(qū)域的供給。名稱指標(biāo)友誼賓館電話：85223442建中賓館電話：85216536心族賓館電話：85563388房間標(biāo)準及收費標(biāo)準標(biāo)準價格標(biāo)準價格標(biāo)準價格豪華套間320套房318豪華套房828標(biāo)準套間240標(biāo)A182標(biāo)準套房480豪華標(biāo)準間200標(biāo)B158商務(wù)套房528標(biāo)準間160三人間182標(biāo)準三人間360三人間120單間182豪華單人間360商務(wù)小單間270商務(wù)大單間288商務(wù)標(biāo)準件318標(biāo)準單人間240標(biāo)準雙人間276規(guī) 模72套85套189套檔 次精裝修精裝修三星級入住率85%70%75%客源性質(zhì)出差或開會等出差或開會等出差、旅游等備 注 友誼、建中標(biāo)價為八拆價，心族為六拆價從數(shù)據(jù)可以看出，由于周邊企業(yè)眾多，對外業(yè)務(wù)往來頻繁，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有賓館的客房出租率都在70%以上，這一比例高于成都市的平均水平(據(jù)統(tǒng)計局資料顯示：成都市客房平均出租率在50%)。這一數(shù)據(jù)足以說明區(qū)域內(nèi)的市場需求仍存在很大的投資空間。由此可見，隨著政府相關(guān)政策的出臺，成都市的房地產(chǎn)市場正朝向利好方向發(fā)展，而區(qū)域現(xiàn)有物業(yè)顯得單一，缺乏可提供消費者投資型物業(yè)。而對于區(qū)域內(nèi)大量的企業(yè)需求，宜居宜辦公的商業(yè)物業(yè)更是缺乏，這為五岳公司項目的入市提供了大好的時機。 第二章 目標(biāo)市場消費者分析為了準確把握項目的目標(biāo)消費群體，為項目的最終定位和營銷策劃提供科學(xué)的市場依據(jù)，我們主要針對投資型項目對成都
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