【文章內(nèi)容簡介】 群為主，客戶戶 追求社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)追求社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì) ，總價承受能，總價承受能力強(qiáng)。力強(qiáng)。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息東儷灣 252。 外 立 面： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明彩涂料保溫隔熱。252。 園林景觀： 把公園引進(jìn)小區(qū)內(nèi) ， “七日休閑園 ”、 “溪畔天籟園 ” 擁有運(yùn)動、休閑雙主題公園。252。 戶 型： 54㎡ 、 79㎡ 、 90㎡ 實(shí)用二居， 122㎡ 緊湊三居， 129㎡ 、 138㎡ 雍闊三居，滿足不同家庭需求 ，一梯兩 戶南北通透格局。252。 營銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外項目位置項目位置長城南大街西側(cè)，長城老廠區(qū)北，卓雅豪庭南 開發(fā)商開發(fā)商 保定市嘉森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積占地面積 一期一期 建筑面積建筑面積 31萬平米萬平米容積率容積率 綠化率綠化率 52%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比12棟棟 0 80140平米平米 ?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)目前在售產(chǎn)品品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價價格漲價格漲幅幅成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息高層高層 3200 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 建筑類型建筑類型 外立面外立面學(xué)院主義建筑風(fēng)格學(xué)院主義建筑風(fēng)格 高層高層?客群說明客群說明項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客戶產(chǎn)品性價比，總價承受能力較低。戶產(chǎn)品性價比，總價承受能力較低。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息加森理想城252。 外 立 面： 以現(xiàn)代學(xué)院主義建筑風(fēng)格為建造模板 ，建筑主體為深咖色252。 園林景觀： 創(chuàng)新性的將 “架空層 ”概念引入社區(qū)，三大開敞式廣場和 8大組團(tuán)景觀，徜徉于空中花園之間 .252。 戶 型： 主力戶型二居、三居，一梯兩戶南北通透格局。252。 周邊配套： 會所、東風(fēng)公園、 商業(yè)街、 名校河北農(nóng)業(yè)大學(xué)、保定一中、保定二中、保師附小。婦幼、省醫(yī)院。 252。 營銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外東南板塊市場分析結(jié)論p 東南板塊依托老城區(qū)完善配套，項目開發(fā)向東、向南延展；p 產(chǎn)品： 與高開區(qū)板塊相比，在規(guī)劃布局、園林景觀、戶型創(chuàng)新等方面與高開區(qū)板塊存在較大差距；p 營銷： 整體營銷水平較低，售樓處營銷展示不足，宣傳物料單一；p 客群： 以地緣性客戶為主，主要為周邊工作人群首次購房和原有城市居民居住升級換房；少量縣區(qū)客戶；客戶置業(yè)關(guān)注性價比，對總價承受能力較低。p依托資源： 本區(qū)域無強(qiáng)勢資源依托；p產(chǎn)品特征： 項目以中小規(guī)模為主，產(chǎn)品品質(zhì)有很大提升空間；p客戶特征： 周邊地緣型客戶為主，對住宅總價敏感，注重戶型功能；p價格平臺： 3400元 /平米；p代表性項目： 晨巍佳欣、天成嘉園、蘇堤杭城城西板塊 —— 核心競爭區(qū)域晨巍佳欣天成嘉園蘇堤杭城項目位置項目位置 蘇堤杭城位于新市區(qū)天威西路，天威集團(tuán)南區(qū)西行 100米 開發(fā)商開發(fā)商 保定市康遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積占地面積 176畝畝建筑面積建筑面積 30萬平米萬平米容積率容積率 綠化率綠化率 36%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比20棟棟 80135平米（一期）平米（一期）?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品目前在售產(chǎn)品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價 價格漲價格漲 幅幅 成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息板樓、高層板樓、高層 3300 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 建筑類型建筑類型 外立面外立面現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式 小高層小高層?客群說明客群說明項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客戶關(guān)注人文環(huán)境，追求產(chǎn)品品質(zhì)?？們r承受能戶關(guān)注人文環(huán)境，追求產(chǎn)品品質(zhì)?？們r承受能力強(qiáng)。力強(qiáng)。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息蘇堤杭城 252。 外 立 面： 現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，建筑立面簡潔大方，以灰、白、青為主色調(diào)。建筑細(xì)部采用傳統(tǒng)建筑符號 。252。 園林景觀： 寬 200米的生態(tài)景觀長廊，中式景觀園林，結(jié)合侯河水系，打造水岸坡地景觀。252。 戶 型： 8090m2靈動兩居， 100110m2經(jīng)濟(jì)三居， 120135m2優(yōu)雅三居的優(yōu)化結(jié)構(gòu)。實(shí)用舒適，戶戶超大面 寬，家家可賞中心園景。 85%的超高得房率。252。 周邊配套： 中小學(xué) :天威幼兒園 實(shí)驗(yàn)小學(xué)天威校區(qū) 綜合商場 :時代超市天威店 惠友超市樂凱大街店 醫(yī)院 :市四院 252。 營銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外項目位置項目位置 晨巍佳欣位于新市區(qū)天威西路山外園斜對面 (二十六中對面 ) 開發(fā)商開發(fā)商 保定市晨巍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積占地面積 82畝畝建筑面積建筑面積 185000平米平米容積率容積率綠化率綠化率 38%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比10棟棟 78180平米平米?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品目前在售產(chǎn)品 現(xiàn)售價現(xiàn)售價 價格漲價格漲 幅幅 成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息高層高層 3700 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 建筑類型建筑類型 外立面外立面現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約 高層高層?客群說明客群說明項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客項目客群以地緣性客群和升級型客群為主，客戶關(guān)注環(huán)境，追求品質(zhì)?？們r承受能力強(qiáng)。戶關(guān)注環(huán)境，追求品質(zhì)。總價承受能力強(qiáng)。?項目信息項目信息?銷售信息銷售信息晨巍佳欣252。 外 立 面： 現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，建筑立面簡潔大方，以灰、白、青為主色調(diào)。建筑細(xì)部采用傳統(tǒng)建筑符號 。252。 園林景觀： 楓林景觀 。252。 戶 型： 主力戶型二居、三居，戶型方正。252。 周邊配套： 地下停車位， 24小時監(jiān)控，幼兒園，會所，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，二十六中，二中分校等，保百購物家園，惠友 超市，建行、工行、農(nóng)行。營銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外p 該板塊為保定市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)所在地，相比其他板塊，城市污染嚴(yán)重，居住氛圍較差；p 產(chǎn)品： 區(qū)域在售項目多為中小盤項目，受項目體量影響，產(chǎn)品在規(guī)劃布局、園林景觀方面未能體現(xiàn)品質(zhì)感；p 營銷： 整體營銷水平偏低，營銷展示不足，宣傳物料匱乏，推廣渠道單一；p 客群： 以地緣性客戶為主，本區(qū)域工作首次購房及原住戶居住升級換房；包含部分周邊縣區(qū)客戶；客戶購買看重戶型功能性及合理性，對總價敏感，總價承受能力較低。城西板塊市場分析結(jié)論p 市場競爭： 本區(qū)域范圍內(nèi)在售項目放量不大，但近期將面臨競爭升級，區(qū)域內(nèi)部未來競爭將日趨激烈；p 競爭層級： 區(qū)域競爭層級較低，項目競爭處于產(chǎn)品競爭層級，部分項目通過高于平臺競爭的產(chǎn)品力獲得較高的銷售均價和去化速度；p 同質(zhì)化競爭： 受容積率等規(guī)劃條件限制及客戶購買心理限制，主流產(chǎn)品為高層板樓，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭明顯；p 產(chǎn)品創(chuàng)新不足： 項目產(chǎn)品力打造主要依托園林規(guī)劃及戶型設(shè)計，未能有效創(chuàng)新，產(chǎn)品打造存在較大的突破空間；市場競爭分析結(jié)論因此，本案一定要成為區(qū)域的明星個案，即便不是市場領(lǐng)導(dǎo)者，我們也需要打造獨(dú)一無二的特點(diǎn) …… 四、物四、物 業(yè)發(fā)業(yè)發(fā) 展建展建 議議 ※ 項目定位 ※ 產(chǎn)品打造 ※ 園林景觀 ※ 社區(qū)配套一、項目差異化定位 項目形象定位保定首席低碳時尚青年社區(qū)定位關(guān)鍵詞：首席、綠色、時尚首席 —— 前所未有的，全新的綠色 —— 環(huán)保，節(jié)能，科技時尚 —— 年輕，新銳，活力，現(xiàn)代感總體發(fā)展戰(zhàn)略與區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級相及市場競爭分析及客戶定位研究相符合，打造：低碳時尚青年社區(qū)本項目處于城市 “ 西優(yōu) ” 發(fā)展戰(zhàn)略空間中，區(qū)域未來將鼓勵清潔生產(chǎn)，吸納體育產(chǎn)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)。本項目所處板塊項目競爭處于產(chǎn)品競爭較低層級，本案將從區(qū)域競爭中脫穎而出，城市市場明星項目。哥本哈根氣候峰會之后，世界范圍內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，房地產(chǎn)必將引發(fā)一輪綠色低碳發(fā)展趨勢。案名推薦萊茵河畔p萊茵河為德國境內(nèi)主干河流，體現(xiàn)項目新德式建筑風(fēng)格；p本項目南側(cè)侯河為城市水系重要河流，暗喻項目臨水而居的優(yōu)雅環(huán)境目標(biāo)客戶來源地緣性客戶：客戶描述 ：年齡 2535歲，城市青年才俊，具備一定的購買力職業(yè)： 周邊廠區(qū)工薪階層、初級管理階層，剛?cè)肼毠珓?wù)員，文化事業(yè)（教育、廣告、創(chuàng)意等）的從業(yè)者等置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 首次置業(yè)或二次置業(yè)，關(guān)注產(chǎn)品功能與居住品質(zhì)，認(rèn)可區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Ρ６ㄊ袇^(qū)客戶：客戶描述： 年齡 3040歲，改善型置業(yè)，處于事業(yè)上升期；追求時