【正文】 代簡(jiǎn)約 板式小高層、高板式小高層、高層層?客群說明客群說明項(xiàng)目客群以地緣性客群和升級(jí)型客群為主，客項(xiàng)目客群以地緣性客群和升級(jí)型客群為主，客戶關(guān)注園林景觀及居住私密性，總價(jià)承受能力戶關(guān)注園林景觀及居住私密性，總價(jià)承受能力強(qiáng)。252。 園林景觀： 江南園林是京南一品的最大特色，通過荷塘、亭臺(tái)、假山枯石等等人造景觀。?項(xiàng)目信息?銷售信息誠(chéng)信 社區(qū)配套： 特色主題雙豪華會(huì)所、中老年活動(dòng)中心、社區(qū)親子幼兒園、 30000平米的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、智能安防。 社區(qū)配套： 社區(qū)商業(yè)、會(huì)所252。 園林景觀： 把公園引進(jìn)小區(qū)內(nèi) ， “七日休閑園 ”、 “溪畔天籟園 ” 擁有運(yùn)動(dòng)、休閑雙主題公園。 園林景觀： 創(chuàng)新性的將 “架空層 ”概念引入社區(qū)，三大開敞式廣場(chǎng)和 8大組團(tuán)景觀，徜徉于空中花園之間 .252?？們r(jià)承受能戶關(guān)注人文環(huán)境，追求產(chǎn)品品質(zhì)。252。戶關(guān)注環(huán)境，追求品質(zhì)。 戶 型： 主力戶型二居、三居，戶型方正。市場(chǎng)需求典型客戶訪談重視子女教育、重視功能住宅功能齊全、就近置業(yè)。事業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展期，剛剛成立的三口之家，以子女為家庭核心，對(duì)產(chǎn)品的功能性有了初步的認(rèn)識(shí)， 重視周邊配套 仍然較為關(guān)心價(jià)格大部分首次置業(yè)小部分為二次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)型和舒適型兩居是其置業(yè)首選。石膏砌塊具有較好的隔音保溫效果及調(diào)節(jié)濕度效果；與其它砌塊比，由于墻身厚度減小，所以建筑物有效使用面積至少可增加 5%以上。銀杏等高大喬木可形成活動(dòng)場(chǎng)所的標(biāo)志景觀，為小區(qū)增添成熟與深邃。社區(qū)標(biāo)志系統(tǒng)將公共設(shè)施景觀化，可以大大提升小區(qū)的品質(zhì)和形象。已辦理使用權(quán)土地： 16畝由南向北，順序開發(fā)測(cè)算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地成本： 100萬元 /畝前期工程費(fèi)： 60元 /平米建安工程費(fèi)：高層 1800元 /平米市政配套費(fèi)： 100元 /平米小區(qū)配套費(fèi)： 100元 /平米財(cái)務(wù)費(fèi)用：一年期貸款利率 %營(yíng)銷費(fèi)用：銷售額的 2%營(yíng)業(yè)稅及附加：銷售額的 %土地增值稅：應(yīng)納稅增值額的 30%企業(yè)所得稅：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的 25%項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資比例土地成本 %前期工程費(fèi) %建安工程 %基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) %管理費(fèi) %不可預(yù)見費(fèi) %其他費(fèi)用 %財(cái)務(wù)費(fèi)用 %土地增值稅 %銷售費(fèi)用 %銷售稅金及附加 %合 計(jì) %開發(fā)總投資估算項(xiàng)目開發(fā)總投資額約為 5個(gè)億，其中土地成本占比 %，建安成本占比 %。以 “ 勤奮、愛心、自信、進(jìn)取和團(tuán)隊(duì)精神 ” 的文化理念追求每一次操盤的巨大成功。營(yíng)銷理念六：品牌連動(dòng)營(yíng)銷以橫向營(yíng)銷方式，傾城尚德會(huì)充分促進(jìn)開發(fā)品牌、項(xiàng)目品牌及代理品牌等的連盟互動(dòng)，取得銷售外圍資源的突破與更新，對(duì)社會(huì)資源最大化的利用，提升品牌影響力及市場(chǎng)滲透性。 新中式發(fā)展現(xiàn)狀做的較好的項(xiàng)目一般為別墅、類別墅產(chǎn)品；高層、小高層項(xiàng)目中鮮見成功萬科第五園北京 觀塘 上海 九間堂北京禧福匯 云山詩(shī)意 人家新中式賣什么中國(guó)化的情感表達(dá) 傳統(tǒng)文化回歸中國(guó)情結(jié)居住價(jià)值認(rèn)可文化與情感新中式的客戶認(rèn)可中國(guó)文化，認(rèn)可傳統(tǒng)文化的老外、高知階層、儒商 ……如果本案一定要引入新中式建筑風(fēng)格，我們認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手打造 ——恰當(dāng)引入中式元素對(duì)中式元素的引用絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的復(fù)制，在保留傳統(tǒng)精神的前提下，適當(dāng)進(jìn)行做現(xiàn)代演繹鏤空窗格在立面造型上的運(yùn)用 角檐、飛檐的現(xiàn)代演繹黑白灰為主色調(diào)運(yùn)用白色涂料、灰色面磚、黑色槽鋼等建筑材料打造傳統(tǒng)建筑風(fēng)骨園林風(fēng)格以現(xiàn)代材料和手法引入傳統(tǒng)景觀元素，并進(jìn)行演化和抽象。 項(xiàng)目策劃經(jīng)理總部策劃組項(xiàng)目總監(jiān)營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)管營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)管理核心理核心現(xiàn)場(chǎng)銷現(xiàn)場(chǎng)銷售核心售核心策劃助理項(xiàng)目銷售經(jīng)理銷售一組 銷售二組銷售主管 3名銷售代表 銷售主管 3名銷售代表項(xiàng)目助理銷售保障體系關(guān)于新中式風(fēng)格的探討附件：什么是新中式情感表達(dá)的中國(guó)化 生活需要的現(xiàn)代化現(xiàn)代建筑手法中式建筑元素現(xiàn)代生活流線與傳統(tǒng)建筑精粹水乳交融新中式的優(yōu)勢(shì)保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效地融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用。 營(yíng)銷理念五：價(jià)值營(yíng)銷傾城尚德奉行的 “ 價(jià)值營(yíng)銷 ” 是指通過提供最有價(jià)值的產(chǎn)品和服務(wù)，創(chuàng)造新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。樣板間必須對(duì)本項(xiàng)目的低碳措施，如新風(fēng)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)進(jìn)行展示，引導(dǎo)客戶體驗(yàn)項(xiàng)目低碳生活方式。教育配套根據(jù)項(xiàng)目客群定位，本項(xiàng)目將著力打造一所雙語幼兒園，為孩子提供滿足 2種語言發(fā)展的教育環(huán)境。加強(qiáng)道路對(duì)景觀綠化的引導(dǎo)性，增加道路曲折變化和坡度設(shè)置，使之更具變幻和空間層次感。p 為達(dá)到綠化與水景相交融的效果，建議園林要有立體感，適當(dāng)?shù)亩淹猎炱?、造景，以增加景觀的立體層次感和空間變幻感。這種方式的初投資低于城市集中供熱配套費(fèi)，采暖運(yùn)行費(fèi)用與集中供熱費(fèi)用基本持平，供暖效果優(yōu)于集中供熱 。區(qū)域市 場(chǎng) 客群極 為 重 視 居住的便利性， 對(duì) 住宅 總 價(jià)敏感，重 視戶 型功能及基 礎(chǔ) 教育配套。哥本哈根氣候峰會(huì)之后，世界范圍內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，房地產(chǎn)必將引發(fā)一輪綠色低碳發(fā)展趨勢(shì)。 園林景觀： 楓林景觀 。 營(yíng)銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 晨巍佳欣位于新市區(qū)天威西路山外園斜對(duì)面 (二十六中對(duì)面 ) 開發(fā)商開發(fā)商 保定市晨巍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積占地面積 82畝畝建筑面積建筑面積 185000平米平米容積率容積率綠化率綠化率 38%?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比10棟棟 78180平米平米?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品目前在售產(chǎn)品 現(xiàn)售價(jià)現(xiàn)售價(jià) 價(jià)格漲價(jià)格漲 幅幅 成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息高層高層 3700 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 建筑類型建筑類型 外立面外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約 高層高層?客群說明客群說明項(xiàng)目客群以地緣性客群和升級(jí)型客群為主，客項(xiàng)目客群以地緣性客群和升級(jí)型客群為主，客戶關(guān)注環(huán)境，追求品質(zhì)。252。 營(yíng)銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外東南板塊市場(chǎng)分析結(jié)論p 東南板塊依托老城區(qū)完善配套，項(xiàng)目開發(fā)向東、向南延展；p 產(chǎn)品： 與高開區(qū)板塊相比，在規(guī)劃布局、園林景觀、戶型創(chuàng)新等方面與高開區(qū)板塊存在較大差距；p 營(yíng)銷： 整體營(yíng)銷水平較低，售樓處營(yíng)銷展示不足，宣傳物料單一；p 客群： 以地緣性客戶為主，主要為周邊工作人群首次購(gòu)房和原有城市居民居住升級(jí)換房；少量縣區(qū)客戶；客戶置業(yè)關(guān)注性價(jià)比，對(duì)總價(jià)承受能力較低。?項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息?銷售信息銷售信息加森理想城252。 外 立 面： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，明彩涂料保溫隔熱。 園林景觀： 法式園林252。 戶型： 一居、二居、三居、四居、躍層等多種戶型形式。 營(yíng)銷手段： 售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外、促銷活動(dòng)一萬抵二萬。 外立面： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。252。p2023年以來，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖影響，商品房成交均價(jià)達(dá) 3500元 /平米左右。古城文化城市交通重點(diǎn)推進(jìn)文體中心建設(shè)、修繕和復(fù)建文物古跡、整治西大街、推介保定旅游等，展現(xiàn)歷史文化名城的風(fēng)采。城市研究 —— 區(qū)位交通p“十一五 ”期間，保定市規(guī)劃建設(shè)了 保滄、廊涿、張石、大廣、保阜、榮烏、張涿 7條高速公路 ，里程 801公里，總投資 500多億元 ，投資規(guī)模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通車?yán)锍虒⑦_(dá)到 1033公里，占全省五分之一，貫穿全市 20個(gè)縣（市），高速公路網(wǎng)密度將達(dá)到 里 /百平方公里 （超過目前德國(guó)水平）。保定是河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中居重要地位。l 周邊工廠污染會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生負(fù)面的心理影響；l 地塊規(guī)模較小，不利于園林景觀打造；l 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施相對(duì)落后。如何定位才能從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出呢？216。p建筑容積率：不大于 項(xiàng)目用地本項(xiàng)目地塊四至p東側(cè)：東鄰富江路，對(duì)面為已建成的秀蘭康澤園小區(qū)；p西側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；p北側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；p南側(cè)：緊鄰侯河。SWOT分析分析通過不同的市場(chǎng)定位，需找差異化特征，解決市場(chǎng)影響力不足問題細(xì)分目標(biāo)消費(fèi)群體，尋找對(duì)環(huán)境影響較弱的客群，才能有效弱化市場(chǎng)抗力準(zhǔn)確市場(chǎng)定位項(xiàng)目才能從競(jìng)爭(zhēng)中突圍成功，恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)才能精準(zhǔn)圈定目標(biāo)客群項(xiàng)目總體量適中，與競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)模相比，市場(chǎng)影響力不足項(xiàng)目區(qū)域形象差，周邊工廠存在污染，客戶心理認(rèn)知偏遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，項(xiàng)目入市面臨大盤的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成功關(guān)鍵 二、城市二、城市 發(fā)發(fā) 展展 研研 究究 ※ 城市概況 ※ 區(qū)位交通 ※ 城市規(guī)劃城市研究 —— 城市概述 p城市區(qū)位： 保定市位于河北省中部，地處 北京、天津、石家莊 三角