【正文】 天業(yè)地產(chǎn)富江路項目溝通報告北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問有限公司二 O一 O年三月案前思考p保定市場大盤林立，中端產(chǎn)品密集成堆，產(chǎn)品同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重；p項目所在區(qū)域?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境惡劣，居住氛圍相對其它區(qū)域較差；p項目所在區(qū)域整體客群消費潛力相對較低，對于居住產(chǎn)品舒適性要求相對簡單。216。如何定位才能從眾多競爭對手中脫穎而出呢？216。怎樣才能既保證項目利潤最大化，同時快速完成現(xiàn)金流？216。項目成功與否的關(guān)鍵到底是什么？ 五、五、 項項 目目 經(jīng)濟(jì)測經(jīng)濟(jì)測 算算 一、一、 項項 目本體解析目本體解析 二、城市二、城市 發(fā)發(fā) 展展 研研 究究 三、市三、市 場競爭場競爭 分析分析 四、物四、物 業(yè)發(fā)業(yè)發(fā) 展建展建 議議報告目錄 六、整體六、整體 營銷營銷 思路思路 一、一、 項項 目本體解析目本體解析 ※ 項目本體解析 ※ SWOT分析 ※ 項目難點解析地塊基本情況p地塊位置：本項目位于天威西路南側(cè)，東側(cè)緊鄰富江路；p規(guī)劃用地：項目規(guī)劃總用地 ，其中居住區(qū)用地 。p建筑容積率：不大于 項目用地本項目地塊四至p東側(cè)：東鄰富江路，對面為已建成的秀蘭康澤園小區(qū)；p西側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；p北側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；p南側(cè)：緊鄰侯河。 交通現(xiàn)狀本項目p進(jìn)入性： 項目位于城市主干道天威路以南 100米，可經(jīng)天威路，由富江路進(jìn)入本項目，項目進(jìn)入性較好；p公共交通： 3路、 23路、 25路、 26路 、 101路、 103路、 301路 、 303路 等公交線路，項目可達(dá)性良好。天威西路富江路周邊配套p商業(yè)配套： 商業(yè)配套為住宅底商及沿街商店，以社區(qū)便利商業(yè)為主，項目周邊缺乏商業(yè)氛圍；p教育配套： 周邊有花之蕾幼兒園、逸夫小學(xué)、二十二中、二十六中等學(xué)校，大學(xué)前教育體系完善；p醫(yī)療配套： 兒童醫(yī)院、恒興醫(yī)院、市第二醫(yī)院、中醫(yī)院分院、交通醫(yī)院，醫(yī)療配套齊全。周邊街鋪 二十二中學(xué)花之蕾幼兒園區(qū)域產(chǎn)業(yè)p項目周邊區(qū)域為保定市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，匯集了天威集團(tuán)、風(fēng)帆集團(tuán)、大唐熱電等規(guī)模以上企業(yè)以及眾多為其配套的上下游產(chǎn)業(yè)；p由于數(shù)量眾多的廠區(qū)存在，區(qū)域內(nèi)污染相對嚴(yán)重，居住氛圍較差；p工業(yè)的發(fā)展，帶來數(shù)量眾多的產(chǎn)業(yè)人群，但其收入在保定僅居于中下游水平。大唐熱電風(fēng)帆集團(tuán)天威集團(tuán)屬性界定p項目屬性：p區(qū)域?qū)傩裕宏P(guān)鍵詞 :三線城市、城區(qū)邊緣地段、中小等規(guī)模、不利因素客戶心理認(rèn)知偏遠(yuǎn)，區(qū)域環(huán)境相對較差不利因素項目規(guī)劃總用地 ，在保定屬于中小規(guī)模中小等規(guī)模 項目位于城西板塊，非城市核心地段非核心地段保定在房地產(chǎn)市場劃分中屬三線城市三線城市 SWOT分析W（劣勢）S（優(yōu)勢）O（機(jī)會） T（威脅）l政策利好，河北三年大變樣；l侯河為保定大水系建設(shè)戰(zhàn)略重要組成水系；l處于城市 “ 西優(yōu) ” 發(fā)展戰(zhàn)略空間，具備區(qū)域發(fā)展利好；l區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升級創(chuàng)新不夠，仍有提升空間。l 周邊工廠污染會對客戶產(chǎn)生負(fù)面的心理影響；l 地塊規(guī)模較小，不利于園林景觀打造；l 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施相對落后。l 未來將出現(xiàn)大盤競爭，區(qū)域競爭日趨激烈；l 競爭對手背景實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富；l 房地產(chǎn)近期價格上漲過快，市場已進(jìn)入下一輪調(diào)整期。l地塊進(jìn)入性較好，多條公交線路經(jīng)過，交通條件便利；l項目周邊已形成一定的居住氛圍；l土地平整，不存在拆遷。SWOT分析分析通過不同的市場定位，需找差異化特征，解決市場影響力不足問題細(xì)分目標(biāo)消費群體，尋找對環(huán)境影響較弱的客群，才能有效弱化市場抗力準(zhǔn)確市場定位項目才能從競爭中突圍成功，恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品設(shè)計才能精準(zhǔn)圈定目標(biāo)客群項目總體量適中，與競品項目規(guī)模相比，市場影響力不足項目區(qū)域形象差，周邊工廠存在污染，客戶心理認(rèn)知偏遠(yuǎn)市場競爭日趨激烈，項目入市面臨大盤的強(qiáng)勢競爭項目成功關(guān)鍵 二、城市二、城市 發(fā)發(fā) 展展 研研 究究 ※ 城市概況 ※ 區(qū)位交通 ※ 城市規(guī)劃城市研究 —— 城市概述 p城市區(qū)位： 保定市位于河北省中部，地處 北京、天津、石家莊 三角地帶，素有 “ 京畿重地 ” 、 “ 首都南大門 ” 之稱。p城市性質(zhì)： 國家級歷史文化名城，京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。p城市人口規(guī)模： 總?cè)丝诮?1100 萬 ，其中市區(qū)人口106萬人 ，國務(wù)院最新批準(zhǔn)的 118個百萬人口以上特大城市之一。規(guī)劃 2023年城市人口為 137萬人；2023年 180萬人。p城市建設(shè)用地規(guī)模： 總面積 ，規(guī)劃2023年建設(shè)用地規(guī)模 140平方公里； 2023年 180平方公里。保定是河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中居重要地位。 資料來源：保定市人民政府、 《 保定市城市總體規(guī)劃（ 20232023） 》p保定市管轄 4市， 18縣， 3區(qū)，另設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 2023年又新設(shè)白溝 白洋淀溫泉城開發(fā)區(qū)。p三大支柱產(chǎn)業(yè)： 以長城汽車為代表的汽車工業(yè)；以英利集團(tuán)、天威集團(tuán)為代表的新能源及輸變電制造業(yè)；紡織服裝皮毛加工業(yè)；p縣區(qū)經(jīng)濟(jì)： 目前已形成了滿城草莓、望都辣椒、曲陽石雕、安國藥業(yè)、蠡縣皮毛、白溝箱包、高陽紡織、容城服裝、安新制鞋、順平腸衣、涿州 貢米 、博野油漆、易縣硯臺、定興景泰藍(lán)、徐水釀酒、雄縣塑料制品、清苑花生、定州市的蔬菜和鴨梨等特色經(jīng)濟(jì)帶。城市解讀 —— 行政區(qū)劃保定縣域經(jīng)濟(jì)富有特色，發(fā)展勢頭良好，各縣區(qū)已形成相當(dāng)數(shù)量的產(chǎn)業(yè)人群，具備極大的購買力。城市解讀 —— 區(qū)位交通p保定市地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津 145公里， 西南距河北省會石家莊 125公里，直接可達(dá)首都機(jī)場、正定機(jī)場及天津、秦皇島、黃驊等海港。p京廣鐵路、 107國道、京珠高速公路、津保高速公路、保滄高速公路、張石高速公路使保定擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，而已經(jīng)開工的京石客運專線（高速鐵路）和即將開工的保津城際鐵路（高速鐵路）將實現(xiàn)到 北京 30分鐘和到天津 40分鐘 的公交化聯(lián)系，將進(jìn)一步鞏固區(qū)位地位。 資料來源：保定市人民政府、河北省交通廳保定是京、津、石腹地重要的重要的交通樞紐城市，對外交通便捷。城市研究 —— 區(qū)位交通p“十一五 ”期間，保定市規(guī)劃建設(shè)了 保滄、廊涿、張石、大廣、保阜、榮烏、張涿 7條高速公路 ，里程 801公里，總投資 500多億元 ，投資規(guī)模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通車?yán)锍虒⑦_(dá)到 1033公里，占全省五分之一，貫穿全市 20個縣（市），高速公路網(wǎng)密度將達(dá)到 里 /百平方公里 （超過目前德國水平）。p屆時保定市區(qū)到所轄各縣只需 1小時車程， 到北京、天津、石家莊、滄州只需 100分鐘車程 ，保定將成為南北通衢、東出西聯(lián)的 “高速公路樞紐港”。p2023年底新竣工的河北省最大的立交橋 “電谷立交橋 ”， 更是為保定交通起到更大作用。公路交通將形成連接京津、接軌沿海，西聯(lián)晉蒙，形成京津冀蒙交通一體化格局。保定第一座立交橋 —— 電谷立交橋資料來源：保定市人民政府、河北省交通廳保定與所轄各縣及京、津、石、滄的對外聯(lián)系將更加便捷。p 北跨： 拓展空間，打造中國電谷 p 南進(jìn)： 融合清苑，共建汽車產(chǎn)業(yè)園 p 東拓： 依托高鐵車站，戰(zhàn)略空間蓄勢待發(fā)，打造新興功能區(qū)p 西優(yōu)： 鼓勵清潔生產(chǎn)，吸納體育產(chǎn)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)p 中提： 突出歷史文化，提升現(xiàn)代文化 本項目處于城市 “西優(yōu) ” 發(fā)展戰(zhàn)略空間中，伴隨產(chǎn)業(yè)調(diào)整與升級，未來本區(qū)域?qū)⑿纬筛邔哟蔚漠a(chǎn)業(yè)人群。城市研究 —— 城市規(guī)劃資料來源： 《 保定市城市總體規(guī)劃（ 20232023） 》區(qū)域解讀城區(qū)規(guī)劃 —— 三年大變樣綠色生態(tài)重點推進(jìn)太陽能之城建設(shè)，實施藍(lán)天行動，完善城市水系，推進(jìn)護(hù)城河還清，實施綠化美化工程等，打造 “低碳保定 ”，建設(shè)近水親綠宜人的生態(tài)城市。古城文化城市交通重點推進(jìn)文體中心建設(shè)、修繕和復(fù)建文物古跡、整治西大街、推介保定旅游等，展現(xiàn)歷史文化名城的風(fēng)采。重點完善城區(qū)路網(wǎng)，建設(shè)高速外環(huán)、兩條高速引線、三座立交橋，構(gòu)建現(xiàn)代化城市立體交通格局?，F(xiàn)代商貿(mào)重點建設(shè)萬博廣場、新燕趙商務(wù)樓等六大項目，打造繁華商貿(mào)中心區(qū)，提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)水平。和諧宜居重點實施城中村、舊小區(qū)、天然氣管網(wǎng)等改造，加快經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房、便民設(shè)施、社區(qū)文體設(shè)施等建設(shè)。 資料來源：保定市人民政府城市研究結(jié)論p保定市為河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中居重要地位；p保定市三年大變樣政策將促進(jìn)城市快速發(fā)展；p城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展以三大產(chǎn)業(yè)為主，縣域經(jīng)濟(jì)各具特色，發(fā)展迅猛，并形成相應(yīng)的財富人群；p隨著交通路網(wǎng)的進(jìn)一步提升完善，保定市對外交通聯(lián)系更加便捷，城市地位得