【正文】 拉近家與自然的距離，贈(zèng)送面積提高附加值陽光房間：享受陽光的沐浴，享受舒適人生運(yùn)用大陽臺(tái)和陽光房，使小高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)二： 180度 /270度凸窗180度外飄窗，景觀主臥270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀 落地凸窗，增強(qiáng)室內(nèi)空間，并提高附加值。 周邊配套： 地下停車位， 24小時(shí)監(jiān)控，幼兒園，會(huì)所，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，二十六中，二中分校等，保百購物家園，惠友 超市，建行、工行、農(nóng)行。實(shí)用舒適，戶戶超大面 寬，家家可賞中心園景。252。高開區(qū)板塊市場(chǎng)分析結(jié)論p依托資源： 依托成熟城市配套，開發(fā)項(xiàng)目以老市區(qū)為核心向周邊擴(kuò)散分布；p產(chǎn)品特征： 產(chǎn)品形式普遍為板式高層，產(chǎn)品創(chuàng)新力不夠；p客戶特征： 以地緣型客戶為主，對(duì)價(jià)格敏感，對(duì)景觀資源要求較低；p價(jià)格平臺(tái)： 3200元 /平米。 外立面： 建筑立面采用了強(qiáng)烈的對(duì)比設(shè)計(jì)手法，極具現(xiàn)代感，灰白相間的主體色彩，局部玫瑰紅色塊點(diǎn)綴，樓體直線條輔以曲線變化。 營銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 復(fù)興中路和鐵路交叉口西北側(cè)開發(fā)商開發(fā)商 保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積占地面積 平方米平方米建筑面積建筑面積 47萬平米萬平米容積率容積率 綠化率綠化率 %?基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù) 總套數(shù)總套數(shù) 主力戶型面積主力戶型面積 戶型配比戶型配比 2936 110150平米平米?產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)目前在售產(chǎn)品品 現(xiàn)售價(jià)現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲價(jià)格漲幅幅成交成交套數(shù)套數(shù) 折扣信息折扣信息高層高層 ,28層層 4000元元 1萬抵萬抵 2萬萬建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 建筑類型建筑類型 外立面外立面28層層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約?客群說明客群說明項(xiàng)目客群以地緣性客群和升級(jí)型客群為主。 資料來源：保定市人民政府城市研究結(jié)論p保定市為河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中居重要地位；p保定市三年大變樣政策將促進(jìn)城市快速發(fā)展；p城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展以三大產(chǎn)業(yè)為主，縣域經(jīng)濟(jì)各具特色，發(fā)展迅猛，并形成相應(yīng)的財(cái)富人群；p隨著交通路網(wǎng)的進(jìn)一步提升完善，保定市對(duì)外交通聯(lián)系更加便捷，城市地位得到提升；p伴隨城市遠(yuǎn)期規(guī)劃的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求將向多元化方向發(fā)展。城市解讀 —— 行政區(qū)劃保定縣域經(jīng)濟(jì)富有特色，發(fā)展勢(shì)頭良好，各縣區(qū)已形成相當(dāng)數(shù)量的產(chǎn)業(yè)人群，具備極大的購買力。 交通現(xiàn)狀本項(xiàng)目p進(jìn)入性： 項(xiàng)目位于城市主干道天威路以南 100米，可經(jīng)天威路，由富江路進(jìn)入本項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)入性較好；p公共交通： 3路、 23路、 25路、 26路 、 101路、 103路、 301路 、 303路 等公交線路，項(xiàng)目可達(dá)性良好。大唐熱電風(fēng)帆集團(tuán)天威集團(tuán)屬性界定p項(xiàng)目屬性：p區(qū)域?qū)傩裕宏P(guān)鍵詞 :三線城市、城區(qū)邊緣地段、中小等規(guī)模、不利因素客戶心理認(rèn)知偏遠(yuǎn)，區(qū)域環(huán)境相對(duì)較差不利因素項(xiàng)目規(guī)劃總用地 ，在保定屬于中小規(guī)模中小等規(guī)模 項(xiàng)目位于城西板塊，非城市核心地段非核心地段保定在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬三線城市三線城市 SWOT分析W（劣勢(shì)）S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)） T（威脅）l政策利好，河北三年大變樣；l侯河為保定大水系建設(shè)戰(zhàn)略重要組成水系；l處于城市 “ 西優(yōu) ” 發(fā)展戰(zhàn)略空間，具備區(qū)域發(fā)展利好；l區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升級(jí)創(chuàng)新不夠，仍有提升空間。 資料來源：保定市人民政府、河北省交通廳保定是京、津、石腹地重要的重要的交通樞紐城市，對(duì)外交通便捷。房屋竣工面積p保定市房地產(chǎn)整體成交均價(jià)穩(wěn)步上升； 08年受金融危機(jī)影響漲幅微小。?競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系京南一品252。252。?項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息?銷售信息銷售信息東儷灣 252。 252。 周邊配套： 中小學(xué) :天威幼兒園 實(shí)驗(yàn)小學(xué)天威校區(qū) 綜合商場(chǎng) :時(shí)代超市天威店 惠友超市樂凱大街店 醫(yī)院 :市四院 252。本項(xiàng)目所處板塊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)處于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較低層級(jí)，本案將從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，城市市場(chǎng)明星項(xiàng)目。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)五：創(chuàng)新供暖方式燃?xì)饽K機(jī)組供暖，體積小，每臺(tái)機(jī)組供建筑面積 100平方米使用。道路系統(tǒng)建議采用水泥地、彩色地磚與綠地自然相連，在綠地和硬質(zhì)地面的分界處采用連續(xù)的燈光裝飾，在晚間可以取到良好的燈光效果和親和力。展示策略 —— 樣板間項(xiàng)目樣板間整體風(fēng)格以現(xiàn)代時(shí)尚為主，符合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位，展示客戶未來生活場(chǎng)景。p 宏觀經(jīng)濟(jì)庫 從 1997年至今的全國、北京及河北、山西、內(nèi)蒙古等重點(diǎn)城市的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。對(duì)于保定項(xiàng)目而言，高端品牌間的互動(dòng)聯(lián)盟帶來快捷且顯性的市場(chǎng)效應(yīng)，是凸現(xiàn)期房?jī)r(jià)值的實(shí)效路徑之一。銷售收入估算　 建筑面積（萬平米）　 　銷售均價(jià)（元 /平米） 回款（萬元）住宅 3600 56124商業(yè)　 5000 2600合計(jì) —— 58724項(xiàng)目總銷售收入約為 6個(gè)億，其中住宅銷售收入 56124萬元，商業(yè)銷售收入 2600萬元。同時(shí)利用大面積草坪和修剪后的灌木營造現(xiàn)代、雅致的園林景觀。在事業(yè)上得到一定成功，講究社區(qū)配套完善性、產(chǎn)品功能性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定認(rèn)識(shí)，有追求品牌的行為，對(duì)生活有很高的期望值， 重視投資 ，均以再次置業(yè)提升生活品質(zhì)為主， 購房目的性強(qiáng)在事業(yè)上獲得成功 重視物業(yè)綜合服務(wù)性 、 產(chǎn)品功能性、產(chǎn)品配套，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)識(shí)深刻重視產(chǎn)品園林、周邊環(huán)境、醫(yī)療配套服務(wù)等市場(chǎng)需求本 項(xiàng) 目客群定位集中在二人世界及小太陽之家目標(biāo)客群初步定位客群定位二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力打造 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議總占地面積 總建筑面積 162400平方米容積率 住宅總建筑面積 155900平方米商業(yè)總建筑面積 5200平方米幼兒園建筑面積 1300平方米29層高層住宅沿街底商 2層27層高層住宅18層高層住宅項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議簡(jiǎn)約、純粹的德式純凈主義風(fēng)格 外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代、充滿活力，色彩大膽而時(shí)尚立面表現(xiàn)立面簡(jiǎn)約，線條挺拔，突出簡(jiǎn)潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。252。 戶 型： 8090m2靈動(dòng)兩居， 100110m2經(jīng)濟(jì)三居， 120135m2優(yōu)雅三居的優(yōu)化結(jié)構(gòu)。 戶 型： 主力戶型二居、三居，一梯兩戶南北通透格局。 營銷手段： 售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、戶外p 高開區(qū)板塊代表了保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最高水平；p 產(chǎn)品： 項(xiàng)目成規(guī)模，大盤集中，注重產(chǎn)品力的打造，注重戶型創(chuàng)新，注重園林景觀的打造；p 營銷： 注重售樓處營銷展示，展示效果好的項(xiàng)目，促銷效果顯著，實(shí)現(xiàn)了較高的銷售均價(jià)和銷售速度，如京南一品；p 客群： 吸引城市中高端客戶，以改善型居住需求為主，客戶關(guān)注社區(qū)居住舒適度，總價(jià)承受能力強(qiáng)，可接受跨區(qū)域置業(yè)。麗景藍(lán)灣252。 社區(qū)配套： 車庫入戶、水晶宮會(huì)所、 500米歐風(fēng)情商業(yè)街、國際智能安防系統(tǒng)、雙語幼兒園252。和諧宜居重點(diǎn)實(shí)施城中村、舊小區(qū)、天然氣管網(wǎng)等改造，加快經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房、便民設(shè)施、社區(qū)文體設(shè)施等建設(shè)。p三大支柱產(chǎn)業(yè)： 以長(zhǎng)城汽車為代表的汽車工業(yè)；以英利集團(tuán)、天威集團(tuán)為代表的新能源及輸變電制造業(yè)；紡織服裝皮毛加工業(yè)；p縣區(qū)經(jīng)濟(jì)： 目前已形成了滿城草莓、望都辣椒、曲陽石雕、安國藥業(yè)、蠡縣皮毛、白溝箱包、高陽紡織、容城服裝、安新制鞋、順平腸衣、涿州 貢米 、博野油漆、易縣硯臺(tái)、定興景泰藍(lán)、徐水釀酒、雄縣塑料制品、清苑花生、定州市的蔬菜和鴨梨等特色經(jīng)濟(jì)帶。p建筑容積率：不大于 項(xiàng)目用地本項(xiàng)目地塊四至p東側(cè)：東鄰富江路，對(duì)面為已建成的秀蘭康澤園小區(qū)；p西側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；p北側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；p南側(cè)：緊鄰侯河。l 周邊工廠污染會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生負(fù)面的心理影響；l 地塊規(guī)模較小，不利于園林景觀打造；l 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施相對(duì)落后。城市研究 —— 區(qū)位交通p“十一五 ”期間，保定市規(guī)劃建設(shè)了 保滄、廊涿、張石、大廣、保阜、榮烏、張涿 7條高速公路 ，里程 801公里，總投資 500多億元 ，投資規(guī)模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通車?yán)锍虒⑦_(dá)到 1033公里，占全省五分之一，貫穿全市 20個(gè)縣（市），高速公路網(wǎng)密度將達(dá)到 里 /百平方公里 （超過目前德國水平）。p2023年以來，受全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖影響，商品房成交均價(jià)達(dá) 3500元 /平米左右。 外立面： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。 戶型： 一居、二居、三居、四居、躍層等多種戶型形式。 外 立 面： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，明彩涂料保溫隔熱。 營銷手段： 售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外東南板塊市場(chǎng)分析結(jié)論p 東南板塊依托老城區(qū)完善配套，項(xiàng)目開發(fā)向東、向南延展；p 產(chǎn)品： 與高開區(qū)板