【正文】 地 90 畝，其中 12 層（一梯 2 戶(hù)） 4 棟，18 層（一梯兩戶(hù)三戶(hù)）共兩棟， 34 層（假日第一城） 3 棟，共有住戶(hù) 1200 戶(hù) 目前 12 層和 18 層（山水華庭）基本銷(xiāo)售完畢； 假日第一城 2 室（ 100， 110）共 186 套，還剩 30 層以上不到 10 套，三室（ 145 平米 186 套； 152 平米 93 套），銷(xiāo)售 80％以上其中 6＃， 3＃中間不把邊的還有 23 層以上， 9＃中間都有，把邊層次還多（因?yàn)? 號(hào)樓采光不好） 住宅： 開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 2730 元 /㎡ ，現(xiàn)銷(xiāo)售 均價(jià)： 4000 元 /㎡ 商業(yè)：規(guī)劃路： 200 平米左右 4500－ 6000 元 /㎡ 恒祥大街： 370－ 600 單價(jià) 8000 元 /㎡ XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 26 本項(xiàng)目 位于五一九路與七一路之間，西鄰環(huán)西北延，地理位置優(yōu)越周邊商業(yè)齊全，配套成熟。 1 鑫和花園 占地面積 : 298 畝 總建筑面積： 430000 平方米 總 戶(hù) 數(shù) :2877 綠 化 率 42 % 多層住宅： 兩室： 119—— 133M2 三室： 154—— 173M2 四室： 高層住宅 一室： 110M2 兩室： 110—— 141M2 三室： 130—— 147M2 四室： 186M2 躍層： 250—— 310M2 開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 2800 元 /㎡ ，現(xiàn)售 均價(jià)： 3980 元 /㎡ 銷(xiāo)售率 95% XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 29 是保定唯一的以“運(yùn)動(dòng)、健康”為主題的高尚社區(qū)，社區(qū)擁有寬 45米、長(zhǎng) 300 米的“奧運(yùn)主體景觀大道”，將“運(yùn)動(dòng)、園藝、人文”等設(shè)計(jì)要素貫穿于景觀中，營(yíng)造真正的綠色、運(yùn)動(dòng)、健康生活。目前，該項(xiàng)目主體工程已經(jīng)完工，進(jìn)入內(nèi)外裝修階段，預(yù)計(jì)今年 8 月底竣工驗(yàn)收，達(dá)到入住條件。 目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng)力 都較強(qiáng)，任何項(xiàng)目在享受北部區(qū)域共有的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，自身產(chǎn)品又有一定的特色（例如新一代 C 區(qū)、鑫和花園以規(guī)劃設(shè)計(jì)為賣(mài)點(diǎn)）。 Threaten 威脅分析 一、 區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)加劇 北部區(qū)域新的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的出現(xiàn)，加劇區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是本項(xiàng)目最直接的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)，例如馬莊城中村改造 (是 本項(xiàng)目 的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 )、保定經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、秀蘭尚城等。 建議 針對(duì) 本項(xiàng)目的分析和這一段對(duì)市場(chǎng)的 調(diào)研，我對(duì)本項(xiàng)目的感 覺(jué) 如下： 本項(xiàng)目處于保定北部居住區(qū)的邊緣，從保定房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀看復(fù)興路的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該結(jié)止于東二環(huán)，也就是我們項(xiàng)目的最東邊。 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 35 部分樓盤(pán)外景圖 康城 香檳小鎮(zhèn) ： 躍層 外景 地址： 陽(yáng)光北大街東側(cè) ,陽(yáng)光 小區(qū)北側(cè)（南鄰植物園） 售樓電話： 2287777 九號(hào)公寓 ： 附近成熟樓盤(pán)：衛(wèi)士小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)、格林漫都 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 36 地址： 天鵝中路 98 號(hào)，京海超市東側(cè) 售樓電話 ： 3132599 附近成熟樓盤(pán)：法院宿舍、新一代 A、 B 區(qū) XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 37 新東方鳳凰城 ： 地址： 五四東路軍校廣場(chǎng)北行 300 米路東 售樓電話： 5095188 附近成熟樓盤(pán)：河大紫園、迎賓小區(qū)、東方家園 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 38 青年新城 ： 地址：復(fù)興路與瑞祥大街交叉口路西 售樓電話： 3122299 附近成熟樓盤(pán)：新一代 C 區(qū)一期、名人國(guó)際、秀蘭家園 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 39 麗景藍(lán)灣 ： 地址： 東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街（省印路北延），北臨植物園 售樓電話： 5975888 附近成熟樓盤(pán)：警盾家園一期、世級(jí)華庭、秀蘭錦觀城 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 40 世紀(jì) 華庭 ： 地址：恒祥北大街與復(fù)興中路交口北側(cè) 售樓電話： 3339858 假日第一城在其正東面 200米處，至今未動(dòng)工。 。同時(shí)建議公司加快保定的商業(yè)廣告投入，為項(xiàng)目前期造勢(shì)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，還會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品不斷創(chuàng)新中尋找生機(jī)，由此將導(dǎo)致一些形式新穎、性?xún)r(jià)比更趨合理的優(yōu)秀樓盤(pán)脫穎而出，這將使 本項(xiàng)目 的競(jìng)爭(zhēng)壓力更加突出。 Weakness 劣勢(shì) 開(kāi)發(fā)量大、建設(shè)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，面臨未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的不確定因素較多。）、馬莊、 北八里莊、徐莊、店上等城中村改造項(xiàng)目 擬 簽約進(jìn)入設(shè)計(jì)階段。目前未開(kāi)工。 1 朝陽(yáng)龍座 占地面積： 25 畝；總建 筑面積： 14 萬(wàn)平米；容積率： ；共 4 棟高層，總戶(hù)數(shù)： 540 其中包含：一棟三梯十戶(hù)，以及三棟三梯六戶(hù)； XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 28 基本銷(xiāo)售完畢 開(kāi)盤(pán)均 價(jià)： 2850 元 /平米 ，現(xiàn)售均價(jià)： 3500 元 /平米 200 萬(wàn)的高昂地價(jià)使得這塊地在一開(kāi)始就備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，高容積率、高建筑密度、低綠化使得該項(xiàng)目不可能存在較舒適的居住空間， 6000㎡的空中花園，是 本項(xiàng)目 的全部綠化，（因?yàn)榈孛嫒勘簧虡I(yè)所覆蓋）是否能夠?qū)崿F(xiàn)將是一個(gè)未知數(shù)，（因?yàn)槲蓓敾▓@的造價(jià)相當(dāng)?shù)陌嘿F）。物業(yè)托管由武警物業(yè)有限公司全權(quán)擔(dān)綱 名人國(guó)際 總戶(hù)數(shù)： 332 戶(hù)；別墅獨(dú)棟 8 套；聯(lián)排 7 棟 38 套；一期 11 棟疊拼 2棟高層共 132 戶(hù)；二期加州陽(yáng)光別墅 3 棟 30 套高層 2 棟 100 戶(hù)；三期高層 106 戶(hù) 二期高層： 125 M2 左右二室 22 戶(hù) XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 25 220 四室 187 三室 18 戶(hù) 60 戶(hù) 三期高層： 155— 225M2 左右平層及躍層 106 戶(hù) 躍層錯(cuò)層： 200— 300M2 開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 均價(jià) 2800 元 /㎡ ， 現(xiàn)銷(xiāo)售 均價(jià) 3300 元 /㎡ 本位于復(fù)興中路與恒祥大街交界口，是保定首家宣傳以同步國(guó)際為標(biāo)準(zhǔn)的高尚生活社區(qū)，現(xiàn)銷(xiāo)售的世界觀但戶(hù)型規(guī)劃較差，利用率較低且價(jià)格較高，銷(xiāo)售狀況一般。 麗景藍(lán)灣 總占地： 103 畝；總建面： 180000 平方米；容積率： 綠化率： 42% XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 23 總戶(hù)數(shù)： 1294 套 其中 B 區(qū)未規(guī)劃， A 區(qū)共有樓 15 棟，其中現(xiàn)在銷(xiāo)售 9 棟， 11 層 4 棟， 18 層 2 棟， 25 層 2 棟， 28 層 1 棟 目前銷(xiāo)售 95%以上 開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 2750 元 /㎡ ，現(xiàn) 銷(xiāo)售均價(jià)： 3960（高層一層帶小院） 小區(qū)規(guī)劃為保定唯一的純水景住宅，建筑形式多樣，由聯(lián)排、多層、高版板組成。但因開(kāi)發(fā) 商過(guò)高追求經(jīng)濟(jì)價(jià)值，別墅的品質(zhì)相對(duì)較低且不夠純粹。因此， 本項(xiàng)目 可另辟蹊徑，利用 本項(xiàng)目 獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)擴(kuò)展 本項(xiàng)目 的有效客戶(hù)群體，最大限度的挖掘 本項(xiàng)目 的有效客戶(hù)。 6． 20 萬(wàn)左右的偏小兩居戶(hù)型銷(xiāo)售情況非常好 ,已經(jīng)基本賣(mài)完 .而相對(duì)偏小一些的三居室如 110平 米到 120平米左右的戶(hù)型銷(xiāo)售情況也相對(duì)較好 . 。 北部地區(qū)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表 名 稱(chēng) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 物業(yè)類(lèi)別 戶(hù)型面積（㎡） 秀蘭鉆石嘉園 17 普通住宅 兩居 9010三居 130160 名人國(guó)際（三期） 12 普通住宅 兩居 、三居 － 、四居 － 假日第一城 20 普通住宅 一居 779二居 106－ 1三居 148－ 178 世紀(jì)華庭 34 普通住宅 兩居 － 、三居 四居 － 麗景藍(lán)灣 40 普通住宅 兩居 10三居 －、四居 陽(yáng)光水岸 20 普通住宅 兩居 86－ 10三居 112－16四居 朝陽(yáng)龍座 14 普通住宅 一居 － 、－ 、三居 奧林匹亞花園 45 普通住宅 105－ 124， 137－ 282 都市華庭 普通住宅 一居 － 、二居－ 、三居 － 、四居 九號(hào)公寓 高檔公寓 一居 － 、兩居 － 、 三 居－ 康誠(chéng)香檳小鎮(zhèn) 別墅 躍層 185－ 20疊拼 216－22聯(lián)排 32雙拼 482 ，周邊配套設(shè)施很完善，人 員素質(zhì)XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 18 高，區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)認(rèn)知度高。中部地區(qū)市場(chǎng) 供給量更是極度匱乏，市場(chǎng)需求量較大。 ： 酒店：東方大酒店、卓正國(guó)際酒店（四星級(jí)）、民族飯店 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 15 娛樂(lè)：鑫友倶樂(lè)部、東方大都會(huì) 餐飲：金泰花園、大豐收、花神、頭臺(tái)魚(yú)場(chǎng) ： 銀行：中行、建行、工商行、農(nóng)行 政府職能部門(mén)：保定市行政 審批大廳、車(chē)管所、駕駛員考試中心 學(xué)校林立： 華北電力大學(xué)、 河大、師專(zhuān)、保定職業(yè)技術(shù)學(xué)院、十七中、十中、十六中、前衛(wèi)路小學(xué) ： 醫(yī)院眾多：第一中心醫(yī)院、省醫(yī)院、保定市第三人民醫(yī)院、保定市第四醫(yī)院等大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)遍布周?chē)? 本區(qū)域之前暫無(wú)住宅產(chǎn)品供應(yīng)。 另一方面二手房市場(chǎng)是影響樓盤(pán)價(jià)