“百盛大廈”項目市場調(diào)研報告(存儲版)
【正文】 該地區(qū)物業(yè)售價繼續(xù)這種上升幅度，那幺必然會提高市場的價格抗性，降低消費者的需求，削弱消費者的購買力。 （ 3）良好的環(huán)境和配套 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 本項目周邊交通暢達，文教、衛(wèi)生機構(gòu)林立，商業(yè)配套、生活配套一應(yīng)俱全，集聚優(yōu)秀的人文、自然環(huán)境和良好的商業(yè)活動氛圍，非常適宜中產(chǎn)階級在此工作、生活。 可是，近年來飛速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)卻因此面臨嚴峻的考驗。第三，炒樓風(fēng)氣太盛，房價虛浮，抑制需求。 （ 4）沿街項目易受污染 同樣作為沿街項目，而且是沿中央路這一主干道的項目，業(yè)主一定會受到噪音、廢氣、粉塵等污染的侵擾。但是可以肯定的是，該項目必然是“百盛項目”最強有力的競爭對手。 價格 據(jù) 調(diào)查，目前項目周邊住宅項目均價普遍在 7000 元 /㎡以上，并且開始沖擊 8000元 /㎡。雖然本項目可以說并不具備小區(qū)配套， 但是為了業(yè)主們的工作、生活，建議在商鋪建設(shè)及銷售時，不只單純商品貿(mào)易，還可以考慮對餐飲、娛樂、服務(wù)等商業(yè)。 目標市場選擇 根據(jù)上述統(tǒng)計分析，“百盛大廈”項目的目標市場應(yīng)該選定在 25—— 35 歲之間，具有中高等文化，年收入在 3 萬元左右的三口只家為宜。 從購房家庭年收入情況看，年收入在 1 萬 —— 5 萬之間的家庭購房欲望強烈，占購房 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 人群的半數(shù)以上。另外，由于商住項目人員混雜，建議采取住宅區(qū)和辦公區(qū)分樓層銷售，在銷售過程中可做適當調(diào)整。但是從住宅功能劃分的角度考慮 80 ㎡以下的住宅會存在功能不全的缺陷。該項目現(xiàn)在已經(jīng)動工，但是還沒有開盤銷售。第三，商住項目帶來的生活不便。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，歸結(jié)起來大致有四：第一，拆遷速度放緩，剛性需求下降。 威脅 （ 1）國家緊縮房地產(chǎn)政策 從去年 6 月中國人民銀行下發(fā) 121 文件為起點，中央對中國房地產(chǎn)市場陸續(xù)頒布了一系列的緊縮性政策，這無疑是給如火如荼的中國房地產(chǎn)業(yè)潑了一盆冷水。 “百盛大廈”項目，規(guī)劃建筑高度 100m，預(yù)計建成為 33 層的高層商住項目。三，低層商業(yè)物業(yè)的運作會影響高層業(yè)主的正常生活。特別是工作日上下班時間段，中央路經(jīng)常會發(fā)生長時間的 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 堵車，這對本項目也會帶來較負面的影響。德基大廈開 盤兩個月銷售價格上調(diào) 10%，銀河國際廣場開盤一層定價 5 萬元 /㎡。 “百盛大廈”項目周邊商住寫字樓項目也不多，“城市先鋒”今年四月開盤，目前 660套商住房中，僅剩 4 套還在銷售。 同時“百盛大廈”項目又處于南京商業(yè)主軸新街口 —— 湖南路一線，該地區(qū)集中了南京主要的商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)，配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃郁。 黑龍江路附近二手房房價在 5000—— 6500 元 /㎡。 從調(diào)研情況看，“百盛大廈”項目周邊住宅競爭項目主要集中在黑龍江路一線，以中高檔樓盤為主，改地區(qū)樓盤銷售價均超過了 7000 元 /㎡，有沖 8000 元 /㎡的趨勢。湖南路，雙向四車道，東抵玄武湖，西達山西路廣場，是南京最富盛名的商業(yè)街區(qū)。 第二，鼓樓區(qū)是南京黨政軍首腦機關(guān)所在地，區(qū)內(nèi)還包括南京的商業(yè)主軸新街口 —— 湖南路商業(yè)一線，同時又是南京市的主要學(xué)區(qū)，可謂是集政治、經(jīng)濟和文教于一體南京市的“中心”區(qū)域。 鼓樓區(qū)轄區(qū)內(nèi)有南京大學(xué)、河海大學(xué)等大專院校 23 所；江蘇省社會科學(xué)院、南京水利科學(xué)研究所等省、市科研單位 58 家；大型企業(yè) 33 家，外國駐華商社、辦事機 28 家；省人民醫(yī)院、鼓樓醫(yī)院等綜合、專科醫(yī)院 10 所；金陵飯店、南京飯店等四、五星級賓館10 余家；省廳級機關(guān) 98 個。城東、城南 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 板塊表現(xiàn)比較穩(wěn)定?？墒怯捎诜績r相對較低，且政府對該區(qū)投 入的期許較高，故城北板塊仍具有良好的投資和升值潛力?？墒?，目前河西房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)一些問題：一 、價格過高導(dǎo)致銷售量下降。 目前，城南板塊的房地產(chǎn)市場處于溫和上升階段，該區(qū)的商品房價格在南京整個城區(qū)最低， 而且近期推出不少中小型戶型，比較容易引起消費者的關(guān)注。 由于具備較好的區(qū)位優(yōu)勢和人文環(huán)境，所以城中板塊向來以中高擋樓盤居多，特別市今年以來，城中板塊的房價不斷的被刷新，目前已經(jīng)突破萬元大關(guān)。 眾多事實也表明，南京市房地產(chǎn)市場，已進入全面競爭時代。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，全國房地產(chǎn)投資開始從高位持續(xù)回落，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)健。 一、國家相關(guān)政策、舉動 監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出在 20xx 年 8 月 31 日 前，今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢； 國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟適用房）資本金比例從 20 ％提高到 35 ％以上； 銀監(jiān)會加強了對房產(chǎn) 信托的監(jiān)管力度； 近日中央 5 家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)； 針對貨幣供應(yīng)量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況，央行今年已經(jīng)出臺并實行了再貸款浮息制度、實行差別存款準備金率制度和提高存款準備金率制
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