“百盛大廈”項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告-wenkub
2023-07-24 15:01:04 本頁面
【正文】 玄武湖。由于南京市國有儲備土地充足，因此短期內(nèi)不會影響土地的供給，相反，南京市短期內(nèi)提高了國有土地的供給量，但土地價(jià)格仍然繼續(xù)穩(wěn)步上升。 根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，上半年南京城市居民人均可支配收入達(dá) 元，同比增長 ％，增幅比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)；今年 15 月南京市全社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá) 億元， 比去年同期增長 % ，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá) 億元， 比去年同期增長 % ，占全社會固定資產(chǎn)投資總額 % ，增幅有所回落。 今年上半年，全國的商品房銷售價(jià)格比去年同期上漲 % ，土地交易價(jià)格上漲 % ，房屋租賃價(jià)格上漲 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) % ； 20xx 年二季度以來中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，價(jià)格大幅上漲，與一季 度相比，商品房銷售價(jià)格上漲 % ，土地交易價(jià)格上漲 % 。 一、國家相關(guān)政策、舉動(dòng) 監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出在 20xx 年 8 月 31 日 前，今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢； 國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20 ％提高到 35 ％以上； 銀監(jiān)會加強(qiáng)了對房產(chǎn) 信托的監(jiān)管力度； 近日中央 5 家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)； 針對貨幣供應(yīng)量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況，央行今年已經(jīng)出臺并實(shí)行了再貸款浮息制度、實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長，控制通脹。 眾多政策動(dòng)態(tài)表明國家近期在宏觀調(diào)控上對房地產(chǎn)行業(yè)采取了進(jìn)行適度打壓和緊縮態(tài)度。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，全國房地產(chǎn)投資開始從高位持續(xù)回落，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)健。 由于拆遷量有限，剛性購房需求減少，消費(fèi)者普遍認(rèn)為目前房價(jià)過高而推遲購房時(shí)間，持幣觀望群體絕對總量有所增加。 眾多事實(shí)也表明，南京市房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入全面競爭時(shí)代。主要由鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)構(gòu)成。 由于具備較好的區(qū)位優(yōu)勢和人文環(huán)境，所以城中板塊向來以中高擋樓盤居多，特別市今年以來，城中板塊的房價(jià)不斷的被刷新，目前已經(jīng)突破萬元大關(guān)。據(jù)可靠消息，此次南京秋季房地產(chǎn)交易會一共達(dá)成成交意向 1229 套，實(shí)際成交 238 套，成交總面積近 26 萬㎡，成交總金額 萬元，其中城中板塊的交易量就占到總量的一半以上。 目前，城南板塊的房地產(chǎn)市場處于溫和上升階段，該區(qū)的商品房價(jià)格在南京整個(gè)城區(qū)最低， 而且近期推出不少中小型戶型，比較容易引起消費(fèi)者的關(guān)注。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 目前，河西板塊是南京市最受注目的板塊，該板塊將成為南京新城區(qū)所在?？墒?，目前河西房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)一些問題：一 、價(jià)格過高導(dǎo)致銷售量下降。 城北板塊 城北板塊位于南京市北部，屬下關(guān)區(qū)，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均被長江環(huán)繞?？墒怯捎诜績r(jià)相對較低，且政府對該區(qū)投 入的期許較高，故城北板塊仍具有良好的投資和升值潛力。該區(qū)房價(jià)整體較高，但是開發(fā)體量相對不是很大，故房地產(chǎn)市場仍在平穩(wěn)中上升。城東、城南 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 板塊表現(xiàn)比較穩(wěn)定。 （應(yīng)該插入地圖會更直觀） 二、項(xiàng)目所在區(qū)域情況 “百盛大廈”項(xiàng)目位于南 京市鼓樓區(qū)。 鼓樓區(qū)轄區(qū)內(nèi)有南京大學(xué)、河海大學(xué)等大專院校 23 所；江蘇省社會科學(xué)院、南京水利科學(xué)研究所等省、市科研單位 58 家；大型企業(yè) 33 家，外國駐華商社、辦事機(jī) 28 家；省人民醫(yī)院、鼓樓醫(yī)院等綜合、專科醫(yī)院 10 所；金陵飯店、南京飯店等四、五星級賓館10 余家；省廳級機(jī)關(guān) 98 個(gè)。相比而言，鼓樓區(qū)每年的土地出讓量都不是很大，程波浪式增長，這和南京房地產(chǎn)發(fā)展形成正比。 第二，鼓樓區(qū)是南京黨政軍首腦機(jī)關(guān)所在地，區(qū)內(nèi)還包括南京的商業(yè)主軸新街口 —— 湖南路商業(yè)一線，同時(shí)又是南京市的主要學(xué)區(qū)，可謂是集政治、經(jīng)濟(jì)和文教于一體南京市的“中心”區(qū)域。 第四章 項(xiàng)目情況及分析 一、項(xiàng)目周邊情況 地理情況 “百盛大廈”項(xiàng)目位于南京市中央路與馬家街交匯處，占地 5250 ㎡，總建筑面積 39788 ㎡。湖南路，雙向四車道，東抵玄武湖，西達(dá)山西路廣場，是南京最富盛名的商業(yè)街區(qū)。項(xiàng)目周邊有鼓樓醫(yī)院等大中型醫(yī)療機(jī)構(gòu) 4 所，普通衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)十?dāng)?shù)家。 從調(diào)研情況看，“百盛大廈”項(xiàng)目周邊住宅競爭項(xiàng)目主要集中在黑龍江路一線，以中高檔樓盤為主，改地區(qū)樓盤銷售價(jià)均超過了 7000 元 /㎡，有沖 8000 元 /㎡的趨勢。 目前，“百盛大廈”項(xiàng)目周邊在售的商業(yè)項(xiàng)目和寫字樓項(xiàng)目較少，但是市場前景較為看好。 黑龍江路附近二手房房價(jià)在 5000—— 6500 元 /㎡。本項(xiàng)目周邊街道的二手房價(jià)格比較穩(wěn)定，集中在 5500—— 6000 元 /㎡，這對本項(xiàng)目定價(jià)有較好的借鑒作用。 同時(shí)“百盛大廈”項(xiàng)目又處于南京商業(yè)主軸新街口 —— 湖南路一線，該地區(qū)集中了南京主要的商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)，配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃郁。 同時(shí)，明年地鐵一線的順利通車將有效改善中央路的交通狀況，這必將大大提升本項(xiàng)
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