【正文】 域居住群為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外來移民為輔；輻射整個(gè)城區(qū)職業(yè)：企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、外來城鎮(zhèn)居民；月收入：1000~2000元所承受購房總款：10~20萬。）詮釋：豐州迄今已有1700多年的歷史，歷代人文薈萃，古城風(fēng)韻濃厚，加上現(xiàn)代的建筑元素，現(xiàn)代健康居住社區(qū)是一種新穎居住業(yè)態(tài)，與豐州傳統(tǒng)小區(qū)的區(qū)別在于，健康主題社區(qū)的出現(xiàn)，引導(dǎo)人們的居住生活的一種生活態(tài)度和方式。在綜合考慮本項(xiàng)目的各種因素后，我司從商住等角度提出項(xiàng)目的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提出相關(guān)規(guī)劃建議。 （2）地上規(guī)劃一部份面積作為休閑區(qū)，配置一些休閑椅、風(fēng)情植物、雕塑小品，進(jìn)行一定的景觀營造?！騾⒖挤桨福航ㄗh采用高級(jí)涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。（4）衛(wèi)生間與陽臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；設(shè)雙陽臺(tái)，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。七、開發(fā)節(jié)奏建議本案一期項(xiàng)目已建好三層，二期還在規(guī)劃當(dāng)中，建議一期項(xiàng)目在年底前推向市場，可先回籠部分資金，也可以對(duì)前期的市場做試探性的反應(yīng)，對(duì)二期項(xiàng)目的細(xì)部調(diào)整規(guī)劃有很大的指導(dǎo)作用；二期項(xiàng)目應(yīng)在一期項(xiàng)目封頂后，緊力開發(fā)二期項(xiàng)目，這樣有利于全案相關(guān)配套同步建設(shè)，有利于項(xiàng)目的整體形象把握，更好的進(jìn)行后續(xù)的營銷推廣；二期項(xiàng)目于明天5月份左右入市。清盤期2008年9月進(jìn)行多種促銷策略，敢于讓利力爭沽清存貨，實(shí)現(xiàn)住宅短時(shí)間內(nèi)完全清盤目標(biāo)。強(qiáng)推期2008年1~2月提升價(jià)格，樹立物業(yè)品質(zhì)形象，隨工程進(jìn)度及知名度的提升，推出量和價(jià)格有所上漲。 盡量避免出現(xiàn)銷售死角。對(duì)景觀呈兩極分化的房源控制可以分區(qū)采取銷控的策略。五、價(jià)格控制策略房屋在銷售過程中，因?yàn)闃菍?、戶型、景觀、朝向、資源數(shù)量等多方面的差別，所以各套房屋的價(jià)格也有一定的差別。而對(duì)于采光方面引起的缺陷性房屋，發(fā)展商通常采取特價(jià)房的策略來定產(chǎn)品的價(jià)格。最好是本項(xiàng)目的銷售人員，對(duì)有意向的客戶進(jìn)行詳細(xì)講解，約其上門參觀，最好留下聯(lián)系方式。小區(qū)短信。②.戶外展示應(yīng)用：戶外看板、羅馬旗、橫幅、形象展示中心等。置業(yè)顧問以主人的身份接待客戶，女置業(yè)顧問以女主人的身份配合接待服務(wù)，傭人輔助的方式開展，引導(dǎo)客戶參觀房間，給客戶介紹戶型結(jié)構(gòu)，展示智能化系統(tǒng)等室內(nèi)配套，將傳統(tǒng)的參觀工地現(xiàn)場變成在樣板間內(nèi)直觀的體驗(yàn)式看房。待本方案確定后由項(xiàng)目專案設(shè)計(jì)本案答客問，并加以演練強(qiáng)化培訓(xùn)嚴(yán)謹(jǐn)銷控及客戶成交范例的引導(dǎo)。在此，我方衷心預(yù)祝雙方合作愉快！項(xiàng)目銷售成功！32 / 32。②.行銷講習(xí)編寫確定/培訓(xùn)/執(zhí)行以高級(jí)置業(yè)顧問的視角，熟悉掌握本案產(chǎn)品及定位/客戶定位/營銷策略，深刻檢討本案專業(yè)/保證/負(fù)責(zé)的品牌形象。①.銷售人員統(tǒng)一著裝，固化銷售說詞。自辦展銷會(huì)可選擇場租門檻不高的市政廣場還有一點(diǎn)就是適當(dāng)公務(wù)員攻關(guān)，盡量提供某機(jī)構(gòu)團(tuán)購優(yōu)惠，入住比例最好在20%左右，造成錯(cuò)覺，與這些公務(wù)員同住，有諸多利好因素，比如安全、身份、圈子等特征。（露天演出）戶外廣告。聯(lián)合影樓，聘禮議小姐（最好是模特）身穿白色婚紗，最好是四個(gè)人一組，這樣效果比較好，在人流量較大的地方派發(fā)單頁。 而項(xiàng)目的景觀差異引起的價(jià)格差異則較大，通常情況下，如果不影響戶型的采光，即純粹是景觀的差別，這個(gè)差價(jià)一般成等額度分布。則主要考慮房屋的銷售速度。價(jià)格差異一定要合適，不要出現(xiàn)價(jià)格調(diào)節(jié)失去控制作用的后果。強(qiáng)銷期2007年6~8月價(jià)格每月小幅度調(diào)整，推出量增大，同時(shí)探聽三期物業(yè)的市場價(jià)格，做好三期推出的準(zhǔn)備工作，積累相應(yīng)客戶。如果銷售率達(dá)10%，視市場反應(yīng)，爭取每月房價(jià)升幅1%—3%，形成價(jià)升量漲，便于價(jià)格隨時(shí)調(diào)控。二期強(qiáng)勢推出2008年5月二期項(xiàng)目工程緊跟進(jìn)，緊跟一期的清盤后，加大廣告力度，讓一期的銷售勢頭引入二期，再次引爆，再次把一期猶豫不決的客戶盡量消化。[三大核心賣點(diǎn)]◎精致戶型 ；◎價(jià)格優(yōu)勢； ◎健康優(yōu)質(zhì)生活方式 具體面積分配演繹：二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)主臥18㎡20㎡21㎡次臥112㎡15㎡18㎡次臥214㎡14㎡次臥312㎡客廳23㎡27㎡30㎡餐廳7㎡7㎡9㎡衛(wèi)生間A5㎡6㎡8㎡衛(wèi)生間B4㎡5㎡6㎡廚房6㎡8㎡10㎡陽臺(tái)（2）5㎡8㎡10㎡總計(jì)面積80㎡110㎡138㎡注：以上所給面積均為套內(nèi)面積，僅初步推演，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。（1）入大門處有一過渡空間，裝修時(shí)可以設(shè)計(jì)一個(gè)玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證；（2）客廳的空間獨(dú)立，盡量使其他房間房門不正對(duì)著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開闊，并且廳出陽臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳；（3）廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。四、外裝修建議外立面：建筑外立面簡潔、明快、突出建筑居住的基本訴求，外墻色彩以突出項(xiàng)目定位為主。 臨街商業(yè)業(yè)態(tài)：主要結(jié)合項(xiàng)目沿街經(jīng)營的業(yè)態(tài)，建議項(xiàng)目臨街商鋪經(jīng)營以小型超市、化妝品、美容理發(fā)店、個(gè)性小飾品、通信等業(yè)態(tài)，項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃風(fēng)格鮮明，目標(biāo)消費(fèi)明確，易于整合企業(yè)資源。作為豐州首席現(xiàn)代情景健康群集生活區(qū)。此外，由于豐州中端收入的家庭結(jié)構(gòu)仍以兩口、三口之家為主，因此對(duì)二房、三房的需求仍是強(qiáng)勁。 眾多外來工業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐，隨之而來的也有一群“外來移民”，尤其年青新生代這一城市的創(chuàng)作者，將成為項(xiàng)目外延市場的支撐力量。 項(xiàng)目的檔次既然定位為中檔。但為了躲避如僑心花苑這樣的大盤項(xiàng)目和有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的直接競爭所帶來的威脅，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，縮短資金回籠周期。家”人文社區(qū)【定位簡析】現(xiàn)代健康居住社區(qū)是一種新穎居住業(yè)態(tài)，與豐州傳統(tǒng)小區(qū)的區(qū)別在于，健康主題社區(qū)的出現(xiàn)，引導(dǎo)人們的居住生活的一種生活態(tài)度和方式，具獨(dú)特性在于：將小區(qū)有限的空間轉(zhuǎn)化成為人們?nèi)粘Ｉ钪?，觸手可及的生活細(xì)節(jié)和活動(dòng)器皿融入社區(qū)中：如在小區(qū)的圍墻周圍注入卡通形象幕墻、中老年人健身娛樂場所、兒童游樂園、項(xiàng)目標(biāo)志性雕塑、青少年藝術(shù)長廊等具有豐富的文化內(nèi)涵社區(qū)休閑樂園，具有情趣性、時(shí)代性，更能滿足人們的居住生活需求。這樣才能做到有的放矢。（3）購買心理分析：具有“求先、求穩(wěn)、求利”的心理。商鋪投資者（1）購買能力分析：該類投資者具有購買能力，且具有專門投資的資金，客戶來源本地占所占比例超過一半，其投資者角色還不夠?qū)I(yè)。其他人士：主要是外來人士在本地就業(yè)、經(jīng)商、投資等，部分客戶考慮樓盤性價(jià)比優(yōu)勢，而決定購買用于保值或投資、或工作便利。④在外交流人士。企事業(yè)高層管理人員（金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)、工廠等）（1）購買能力分析：該客戶群年齡為3050歲左右，具有較強(qiáng)的購買能力，其年收入最高達(dá)到5萬元以上（如公司老總），院長、校長、行長等級(jí)別高管人員的年收入也達(dá)到3萬元左右，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)并不高，因此完全具有購買10萬元住房能力。鄉(xiāng)鎮(zhèn)族，基本在本村建有房子，但考慮到生意發(fā)展或子女教育的需要，許多人考慮到市區(qū)購買一套住房。市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶，商販。不過，由于該客戶群中部分已購單位集資房，因此存在一定局限性。一是消費(fèi)者要有購買愿望，二是消費(fèi)者要有購買能力。結(jié)論：◆ 整個(gè)豐州鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)初期，開發(fā)樓盤少，開發(fā)體量小；◆ 客戶購房心理不成熟，市場品牌呈空缺狀態(tài)；◆ 買方市場日漸成熟并逐步趨于理性；◆ 性能價(jià)格比是中低檔住宅市場客群考慮的首要因素；◆ 對(duì)于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。從以上（SWOT）分析中可以看出，本項(xiàng)目有產(chǎn)品、地段、交通、定位等方面的明顯優(yōu)勢，但是項(xiàng)目規(guī)模小、規(guī)劃不合理、噪音指數(shù)高，都會(huì)給項(xiàng)目銷售帶來不同程度的影響，但是項(xiàng)目可以從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理上等加以彌補(bǔ)，注意威脅因素，把握機(jī)會(huì)因素，突顯優(yōu)勢可以達(dá)到理想的開發(fā)目的和銷售目標(biāo)。（二）劣勢（Weakness）分析項(xiàng)目規(guī)模小，而且是工業(yè)用地，規(guī)模經(jīng)營難以建立，不利于造勢；區(qū)域配套設(shè)施不全，發(fā)展受到限制，區(qū)域整體形象不佳；項(xiàng)目地旁邊是工廠，噪音指數(shù)較大，居住環(huán)境有影響；項(xiàng)目規(guī)模較小，人氣聚集能力弱，難以在短期內(nèi)形成氣候；區(qū)域人員混雜，人文環(huán)境較差，整體素質(zhì)普遍不高，影響樓盤整體素質(zhì)的提高。二、項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢豐州鎮(zhèn)加快鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，充分發(fā)揮鄰近泉州的獨(dú)特地理優(yōu)勢，抓搶機(jī)遇，大手筆、大氣魄規(guī)劃好豐州，高水平、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好、管理好鎮(zhèn)區(qū)；主動(dòng)銜接大泉州規(guī)劃，結(jié)合城隍廟片區(qū)改造，建設(shè)豐州文化廣場，突出體現(xiàn)千年古鎮(zhèn)歷史和深厚文化積淀，修舊如舊恢復(fù)古書院、城隍廟等文化古跡，全面展現(xiàn)古城文化風(fēng)采。 　　C組團(tuán)東至泉山路，西至普賢路，南以省道305線為界，北至鐵路線，以清源山余脈馬路山、翠屏山為主體，自然村落，田園地為背景形成具有生態(tài)型、田園型的現(xiàn)代都市居住區(qū)。以城市道路廣場，城市文化廣場，濱水空間重點(diǎn)地段為主軸，以聯(lián)結(jié)兩個(gè)滯洪區(qū)和城市文化廣場、博物館的兩條現(xiàn)代化城市道路景觀為輔軸的城市空間結(jié)構(gòu)。中部和南部是南安經(jīng)濟(jì)騰飛的“雙引擎”。物業(yè)樓體分析：①建筑形式：居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場主流，產(chǎn)品形式多為多層裙樓、塔板混合和板式多層的項(xiàng)目；②環(huán)境規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低；③小區(qū)規(guī)模：除僑新花苑外絕大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。三、豐州鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析總供應(yīng)量分析：目前豐州房地產(chǎn)市場仍以自建房為主，受樓盤規(guī)模和市場接受力的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，豐州的在售樓盤大多規(guī)劃為多層建筑形式的格局。市場方面：市中心缺乏足夠的輻射力，樓市較為分散，體量較小，以自建房為主，處于較封閉狀態(tài)，南安市共管轄3個(gè)街道辦事處、19個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比南安中心市區(qū)的樓市發(fā)展滯后，這主要與南安中心市區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、可供開發(fā)的土地不多等有直接的關(guān)系。中國房地產(chǎn)行業(yè)未來要健康的發(fā)展必然要產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化。（2）房地產(chǎn)發(fā)展宏觀方面：◎ 06年全國人均GDP2024美圓，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，但區(qū)域發(fā)展不均衡；◎ 固定資產(chǎn)投資過熱，在流動(dòng)性資金泛濫及貸款高速增長的驅(qū)動(dòng)下，國內(nèi)的房地產(chǎn)投資，尤其是住宅投資出現(xiàn)了較大幅度的反彈；◎ 目前工業(yè)及地產(chǎn)用地的招拍掛政策，增量了土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使市場對(duì)存量土地資源的整合；◎ 國家房地產(chǎn)新政，“國八條”的出臺(tái)和“國六條”的繼續(xù)標(biāo)志著房地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展階段；◎ 房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，所以必須以國家宏觀調(diào)控和大背景為前提， 國家的變化必然會(huì)影響到支柱產(chǎn)業(yè)。豐州歷史上長期作為郡、縣治所，曾是閩南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，聞名遐邇的古代海上絲綢之路的起點(diǎn)。2005 年 , 。作為古代“海上絲綢之路”的發(fā)祥地、泉州市歷史文化名鎮(zhèn)之一,豐州已被納入泉州市中心市區(qū)建設(shè)規(guī)劃。南安工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐漸形成石材陶瓷、紡織鞋服、水暖閥門、塑料化工、糧油食品、紙品制造等六大支柱產(chǎn)業(yè)，并積極培育機(jī)械汽配、電子信息、家私裝飾、工藝制品等四個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)和基地的建設(shè)初具規(guī)模，形成了石材加工基地（水頭、石井、柳城、官橋），水暖生產(chǎn)基地（英都、侖蒼、溪美、美林），建陶生產(chǎn)基地（官橋、水頭、溪美），日用品生產(chǎn)基地（省新、詩山、洪瀨），紡織服裝生產(chǎn)基地（洪瀨、詩山、梅山、美林、省新、水頭），鞋業(yè)生產(chǎn)基地（九都、洪瀨、梅山、美林、康美），糧油食品加工基地（官橋、水頭），家私生產(chǎn)基地（梅山、洪瀨、康美、官橋、水頭）等區(qū)域塊狀經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)資本、勞動(dòng)、物流、技術(shù)、信息、品牌的聚集。人均地區(qū)生產(chǎn)總值15624元，%。除花崗巖外，第二大非金屬礦藏高嶺土，總儲(chǔ)量約8700萬噸，目前年開采量約50萬噸。 ，；大小溪流河道400千米，可供養(yǎng)殖的水庫、山圍塘、池塘、井潭52729畝；可養(yǎng)魚的稻田214425畝，可供熱帶魚類越冬保種的溫泉3處。 滔滔兩溪水，潤澤著肥沃的土地，積淀了豐富的資源，孕育了豐饒的物產(chǎn)。19′。組織申報(bào)4個(gè)國家級(jí)、8個(gè)省級(jí)科技項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，分別增長147%、283%；，同比增長281%。%，%；%，%；%，%。南安市豐州項(xiàng)目初步市場調(diào)研報(bào)告恒豐偉業(yè)（泉州）策劃顧問有限公司2007年9月第一篇：宏觀市場和現(xiàn)狀分析一、全國宏觀經(jīng)濟(jì)概況全國宏觀經(jīng)濟(jì)20022006年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度2006年，國內(nèi)生產(chǎn)總值為209407億元，%※ 國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、持續(xù)；※ 國家在一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)大的經(jīng)濟(jì)政策。 隨著大泉州城市建設(shè)的推進(jìn)，市政府提出“東進(jìn)、南下、西拓”的發(fā)展布局，在西拓中，南安城區(qū)將成為泉州西翼副中心城市，成為泉州“半小時(shí)”城市群的重要組成部分，在此機(jī)遇下，南安城市建設(shè)迎來新一輪發(fā)展，而在南安市“十一五”規(guī)劃中，明確目標(biāo)為至2010年，南安城市建成區(qū)人口25萬平方公里，建成區(qū)人口達(dá)25萬人，在推進(jìn)南安城市進(jìn)一步的發(fā)展中，南安中心城區(qū)將被打造成為全市新一輪發(fā)展主引擎之一。金融對(duì)經(jīng)濟(jì)支持力度加大，；，%。加快推進(jìn)教育強(qiáng)市創(chuàng)建步伐，素質(zhì)教育全面實(shí)施，新課程改革繼續(xù)深入，教育質(zhì)量不斷提高，今年高考600分以上達(dá)230人，居泉州各縣（市、區(qū)）首位。34′～25176。主要河道為東溪和西溪，系晉江上游支流,兩溪在豐州的雙溪口匯合為晉江，經(jīng)泉州灣入海。（1）地理資源（3）水資源 北京毛主席紀(jì)念堂、廈門港海中覆鼎山上鄭成功塑像、北京人民大會(huì)堂、南京中山陵等