【正文】 05年未定魯能星城小高層一期均價34002004年6月15日一期2005年藍山湖聯(lián)排別墅未定2004秋交會天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起2004年8月一期2005年財富中心小高層、高層3700元/ M2起2004年7月3日水晶酈城小高層3180元/ M2起2003年8月一期2004年4月二期一期2004年佰富高爾夫別墅獨立別墅10000元/ M2起2004年8月一期2005年比華利獨立別墅10000元/ M22004年4月17日2004年大川水岸聯(lián)排別墅獨立別墅最低2900元/ M2最高5500元/ M22004年5月2004年9月翡翠湖聯(lián)排別墅獨立別墅聯(lián)排別墅110萬起獨立別墅180萬起2003年2004年陽光100多種建筑形態(tài)未定2004年底一期2005年底通過分析我們可以看出各個樓盤的開盤時間幾乎都集中在今年，各項目的一期竣工和交房時間都集中在2004年底和2005年。風臨洲、天池林海、陽光100、武夷濱江江北區(qū)魯能星城CBD首席親水生活保護區(qū)棕櫚泉國際花園未定中安（二）一般住宅主要戶型的面積：目前市場供應(yīng)量最大的戶型為三居室，套數(shù)達7980套，總面積87萬平米，%，其次為二居室、四居室和躍層；二居室戶型除了東和春天規(guī)劃為104㎡外，其余項目大多在76—90㎡之間；三居室面積范圍在103—148㎡之間；四居室中面積范圍以131—136㎡間為主流（東和春天的四居室面積為153㎡，超過市場主流20多平米）。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計在5年內(nèi)全部推出。藍湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。 無外景別墅 依靠產(chǎn)品自身的規(guī)劃、品質(zhì)、設(shè)計差異化優(yōu)勢取勝。 趨勢2：經(jīng)濟型別墅將大行其道。此外一些雙知階層，如大學教授、高級專業(yè)技術(shù)人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費群，這部分消費者更重視環(huán)境與品質(zhì)，自然條件較好的別墅項目是他們置業(yè)首選。第四，產(chǎn)品形態(tài)集中。城市花園、近600畝的金科集團六一水庫項目。在這里追問人和金開大道（含新牌坊部分區(qū)域）片區(qū)為何會成為重慶的富人區(qū)是個有點難的問題：在全球其它城市，幾乎很少有一個富人區(qū)是像重慶富人區(qū)這樣在一個新開發(fā)區(qū)中發(fā)展起來的。這里的高品質(zhì)主要體現(xiàn)在樓盤的產(chǎn)品形態(tài)方面。藍湖郡（占地1600畝，已動工）、保利集團項目（3000余畝）、融科置地項目（1000畝左右）、重慶奧林匹克花園（3300畝）、建工集團項目（1000畝左右）。第三，供應(yīng)體量巨大。[6]別墅消費主力— 私營業(yè)主不論別墅檔次高低，其主力目標客戶多為私營企業(yè)主。藍湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出，整體規(guī)模的優(yōu)勢毫無疑問將促進項目配套、環(huán)境和產(chǎn)品規(guī)劃方面的優(yōu)化。 高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯(lián)合開發(fā)，享受高爾夫球場的資源。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐，項目自身環(huán)境配置好、戶型合理，走勢看好。 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現(xiàn)10個這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。七、競爭市場的戶型分析（一）低密度住宅主要戶型的面積：項目名稱類型面積類型面積藍湖郡聯(lián)排別墅210 M2 290 M2獨立別墅約400 M2棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅180 M2 250 M2獨立別墅約480 M2中安由于北部新區(qū)和南岸區(qū)都處于CBD的邊緣范圍，所以大量的消費者會在北部新區(qū)和南岸區(qū)兩者中選擇，如何爭取到中間客戶（比如渝中區(qū)的消費者）是開展營銷的重要工作。溯源居、華宇第三部分 競爭市場分析一、北部新區(qū)樓盤特點大盤時代來臨項目名稱占地面積形態(tài)備注藍湖郡1600畝聯(lián)排別墅、獨立別墅棕櫚泉國際花園1200畝聯(lián)排別墅、獨立別墅保利集團3000畝獨立別墅正在規(guī)劃中魯能星城2000畝小高層藍山湖1400畝聯(lián)排別墅正在規(guī)劃中融科智地1000畝預測獨立別墅正在規(guī)劃中天湖美鎮(zhèn)500畝花園洋房財富中心500畝小高層、高層水晶酈城500畝小高層佰富高爾夫別墅400畝獨立別墅比華利300畝獨立別墅低密度項目名稱容積率項目名稱容積率藍湖郡融科智地棕櫚泉國際花園天湖美鎮(zhèn)保利集團財富中心魯能星城水晶酈城藍山湖佰富高爾夫別墅比華利高價位 北部新區(qū)的樓盤起價在3500元/平方米以上，平均價格為5000元/平方米左右。四是風水的“三向”講究。美社推出的花園洋房為全板式一梯兩戶，坐北朝南，通風采光俱佳，在重慶尚不多見。猶為值得一提的是，從美社正東面的交通干道，將于2004年6月貫穿至龍湖花園南大門。周邊配套:巴蜀小學、特色幼兒園。訂制式設(shè)計服務(wù)，也是佰富GOLF別墅能夠被稱之為豪宅的理由之一，目的是要將佰富GOLF別墅打造成為“每一位業(yè)主的夢中家園”。佰富是重慶目前惟一的純獨立別墅高爾夫社區(qū)。 藍寶型別墅：建筑面積約272平方米，主體設(shè)計采用現(xiàn)代時尚風格，線條簡單明快，大量采用玻璃、鏡面等裝飾材料使空間變化無窮，是新一代年輕貴族的首選。五款尊貴戶型設(shè)計，包括金鉆型、翡翠型、綠寶型、紅寶型及藍寶型，面積約有２７２平方米至４８６平方米以供選擇。經(jīng)營業(yè)務(wù)以建安和路橋施工、市政建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涵蓋工程設(shè)計、機械制造、木制品加工、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等行業(yè)。聚焦新興城市地帶，聚焦新興白領(lǐng)階層。 “重慶陽光100國際新城”秉承“創(chuàng)造居住文明、傳播時代文化”的開發(fā)理念，特約世界5大著名建筑設(shè)計事務(wù)所（澳大利亞DCM、德國GMP、日本安騰忠雄、法國PL、丹麥SHL）加盟競標規(guī)劃設(shè)計，鑄造中國房地產(chǎn)的全新經(jīng)典，為重慶城市建設(shè)再創(chuàng)輝煌。2004年初，提倡以運動、健康為主題的同創(chuàng)奧韻健康住宅試點小區(qū)，拋出了一個以體驗為主線的全年營銷計劃———2004走進奧韻體驗營銷計劃。“奧韻名店街”作為主題性運動商業(yè)步行街，充分利用奧林匹克體育公園在全市的號召影響力和“奧網(wǎng)中心”的經(jīng)營優(yōu)勢及特色，在社區(qū)大環(huán)境內(nèi)開辟商業(yè)步行街，主題經(jīng)營國際國內(nèi)知名體育品牌的體育用品、裝備，重新為重慶的體育產(chǎn)業(yè)搭建起經(jīng)營發(fā)展的新平臺。以運動為主題的產(chǎn)品規(guī)劃“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)住宅區(qū)域整體設(shè)計，充分滿足現(xiàn)代人對運動鍛煉的需要，對健康生活的渴望，對舒適居家的追求，體現(xiàn)出社區(qū)建設(shè)對社會、小區(qū)、家庭、個人的關(guān)愛，結(jié)合社區(qū)獨具的優(yōu)勢和特色，以運動、健康為主題全力精心打造現(xiàn)代社區(qū)。“同創(chuàng)銷售價格4000元起。區(qū)域遠眺草泊散布，山脈蜿蜒，內(nèi)則人文崇尚，繁華與寧靜詩意共存，高華鋒芒不顯自露。，提出居住環(huán)境公園化，使“天湖美鎮(zhèn)”成為環(huán)境優(yōu)美、休養(yǎng)身性、激發(fā)人生理想之地。五）建材環(huán)?；?，符合環(huán)保標準，避免對環(huán)境、人體的危害。、擴充現(xiàn)行規(guī)劃設(shè)計標準，充分滿足未來的生活和發(fā)展需求為根本?？傆玫孛娣e850畝，其中建筑占地500余畝，公園占地250畝，天然湖占地100畝，建筑面積40萬平方米。公交線路目前有149（人和—五黃路—南平），606（人和—菜園壩—奧體中心），小面的（人和—陽光城）。天籟城中華坊、金科建筑面積80萬平方米，一期住宅300余套，車位400個，整個項目分34期開發(fā)。在社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)有近萬平方米的大型會所、商業(yè)街、超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心等。戶型絕大部分為小戶型，以經(jīng)濟實用的戶型結(jié)構(gòu)取勝，設(shè)計上力求提高住宅實用率，戶型方正，大部分戶型南北對通，爭取良好朝向及景向，在房間尺寸及使用功能上精雕細琢，使其最大程度地滿足未來業(yè)主的居住要求。其母公司實力相當雄厚，為多家國有商業(yè)銀行的股東，并且麾下有相當數(shù)目的信托投資機構(gòu)。銷售狀況7月3日，重慶財富中心銷售處在音樂和雞尾酒的優(yōu)雅風情中正式開放，一期推出起價3800元/平方米。項目基本情況重慶財富中心位于被稱為“經(jīng)濟增長極”的北部新區(qū)高新園區(qū)內(nèi)北部新區(qū)星光大道16號。大尺度、大視野、大自然。龍湖水晶酈城大型超級市場面積12000平方米，上下兩層，坐落在龍湖水晶酈城住宅區(qū)南面，緊鄰新西路，緊接龍湖水晶酈城入口，交通暢達、人流巨大，扼守商業(yè)進出要道。社區(qū)線1：龍湖新世紀家樂福北城天街龍湖，沙區(qū)線；社區(qū)線2：龍湖大石壩沙坪壩石橋鋪彩電中心，南坪線；社區(qū)線3：龍湖五里店巴蜀中學南坪。這個數(shù)字不僅刷新了龍湖自己的歷史成績（香樟林一天銷售20套），更創(chuàng)下了重慶高端物業(yè)市場的新紀錄。 戶型面積：聯(lián)排別墅約210平方米290平方米；水邊獨立別墅約400平米該項目由全球最富盛名建筑設(shè)計師之一美國建筑協(xié)會會員、注冊建筑師、任加州大學客座教授、芬蘭博客利大學教授、紐約塞瑞克斯大學建筑學院院長約翰公司成立于1995年6月，由重慶佳辰經(jīng)濟發(fā)展有限公司控股。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點項目名稱物業(yè)類型項目名稱物業(yè)類型藍湖郡聯(lián)排別墅、獨立別墅融科智地預測是獨立別墅棕櫚泉國際花園獨立別墅、聯(lián)排別墅比華利獨立別墅財富中心多種建筑形態(tài)水晶酈城小高層、高層魯能星城多種建筑形態(tài)大川水岸聯(lián)排別墅天湖美鎮(zhèn)花園洋房藍山湖聯(lián)排別墅佰富高爾夫別墅獨立別墅保利集團高爾夫獨立別墅 從上表我們可以看出，北部新區(qū)主流開發(fā)商所開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層，所以從發(fā)展趨勢來看北部新區(qū)的地產(chǎn)是以低密度的高檔建筑為主，低密度市場已經(jīng)成為了北部新區(qū)的主流市場。2003年，北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值14億元，%；。已經(jīng)竣工的經(jīng)開園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務(wù)中心大樓設(shè)”一站式服務(wù)大廳“，實行”一站式服務(wù)“和”首問責任制“，實現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項目審批和政務(wù)服務(wù)不出園區(qū)。、重慶市規(guī)劃設(shè)計院進行形象設(shè)計，將于2004年動工；重慶汽車會展中心即將動工；正在加快推進的重慶經(jīng)貿(mào)科技會展中心、國際雙語學校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點推進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目的引進和發(fā)展。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。這部分項目的產(chǎn)品面世時間還有很長一個過程，暫還不能和第二梯隊的樓盤形成競爭，三梯隊的市場前景還有待于從第二梯隊的市場反應(yīng)中來分析。地理位置相對集中除魯能星城外，其余樓盤都很集中，消費者在購房選擇的時候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務(wù)等軟件因素。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應(yīng)量會迅速放大。很現(xiàn)實的一個問題是，這三家樓盤的開發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約20億元左右。 這部分樓盤已經(jīng)全部銷售結(jié)束，在市場上取得了驕人的成績，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過自身項目的推廣，吸引了消費者的眼球，提升了開發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來重慶經(jīng)濟最為活躍、高科技人才大量聚集、商務(wù)發(fā)達的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來新重慶的涉外生態(tài)商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)）和重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實施開發(fā)建設(shè)，這有利于充分發(fā)揮兩個國家級開發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)近四年來，一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要。優(yōu)惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)發(fā)展。市政府確定的北部新區(qū)14個重大項目進展順利。龍湖水晶酈城、藍湖郡、比華利豪園、財富中心、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤項目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當之無愧的大盤展覽館。 目前重慶市場上低密度住宅的主要類型可以分為以下兩類：一是花園洋房，其基本在45層，；二是別墅，包括疊加、聯(lián)排、獨棟等，聯(lián)排、。但是這有可能僅僅是一個開始，在未來3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以其準確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的企業(yè)品牌形象。藍湖郡內(nèi)部配套設(shè)施包括體育中心,恒溫游泳池、壁球館、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、SPA,標準游泳池等,外部配套有幼兒園、小學、中學等教育設(shè)施，更有大型體育中心、休閑商業(yè)街、20000平方米的大型超市等生活配套設(shè)施。項目優(yōu)勢分析n 良好的品牌效應(yīng)，特別是香樟林別墅的開發(fā)獲得巨大的成功為藍湖郡打下了良好的基礎(chǔ)；n 開闊、獨特、功能豐富是藍湖郡別墅的特點，名師的設(shè)計充分滿足了居者對空間的多功能需求。建筑設(shè)計成塔式，雙菱形住宅呈45度角相對，H型住宅錯落排列，以最少的接地面積來減少原生地形的變形，15棟水晶建筑塔群錯落有致、疏密有序地散布在綠野上。8000平方米的動步體育公園配套商業(yè)設(shè)施，單層面積2000余平方米，共計四層，坐落在美麗的動步體育公園西南