【正文】 5萬平方米大型商業(yè)配套，18萬平方米車庫、寫字樓和酒店。八、陽光100開發(fā)商背景重慶渝能壹佰房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由北京陽光100房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、渝能產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司及華電投資咨詢公司本著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，有效配置資源的原則出資組建。 3月20日，同創(chuàng)奧韻二期開盤，兩天時(shí)間，樓盤銷售過80%，銷售金額突破一億元。銷售狀況項(xiàng)目起價(jià)2700元/平方米 ，均價(jià)3300元/平方米。會(huì)所內(nèi)除設(shè)置了健身房、壁球館、乒乓球、飛鏢等運(yùn)動(dòng)功能之外，還設(shè)置了獨(dú)具特色的運(yùn)動(dòng)、健康管理中心，為社區(qū)的住戶提供體康評(píng)價(jià)、膳食營養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)計(jì)劃等系列專業(yè)咨詢和服務(wù)，并建立個(gè)人的體康檔案，讓每位住戶都體會(huì)到一種無微不至的貼心和關(guān)愛。社區(qū)內(nèi)有奧網(wǎng)中心、奧韻名店街、奧韻會(huì)所，外部環(huán)境有大學(xué)、醫(yī)院、中心體育場(chǎng)及各類生活和商業(yè)配套設(shè)施。景觀園林以規(guī)劃區(qū)分的組團(tuán)分別設(shè)置不同主題體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)、健康特色的景觀，包括高爾夫、籃球、攀巖等，考慮景觀的互動(dòng)性和參與性，同時(shí)利用地勢(shì)的高差，充分體現(xiàn)山地社區(qū)的景觀特色。以運(yùn)動(dòng)為主題的奧韻之光城市陽臺(tái)，彌補(bǔ)了高新區(qū)沒有大眾性休閑廣場(chǎng)的缺憾，樹立了高新區(qū)對(duì)外發(fā)展的形象。在小區(qū)規(guī)劃中采用多組團(tuán)布局，各組團(tuán)均以各個(gè)國家（在奧運(yùn)會(huì)上著名的）特色項(xiàng)目為基調(diào)確立自己獨(dú)特的特色，結(jié)合利用周邊的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施和小區(qū)自身配套設(shè)施，讓運(yùn)動(dòng)氛圍在小區(qū)內(nèi)無所不在，并在建筑設(shè)計(jì)中按照國家健康住宅示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，打造西南地區(qū)首個(gè)健康住宅，保障小區(qū)居民長久的享有健康生活。項(xiàng)目基本情況“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)位于重慶市國家級(jí)高新科技開發(fā)區(qū)內(nèi)，成渝高速公路的起點(diǎn)，是城市總體向西發(fā)展的重要中心地段，可謂是城市中心的中心。 目前集團(tuán)公司擁有一支集拆遷安置、工程管理、營銷策劃、房產(chǎn)銷售、投資決策、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)控制、行政管理、經(jīng)濟(jì)法律等于一體的專業(yè)門類齊全、管理能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的職工隊(duì)伍。建成后的公園和湖泊，二者面積達(dá)24萬余平方米。銷售狀況 “天湖美鎮(zhèn)”預(yù)計(jì)在今年８月初入市。項(xiàng)目定位第三代花園洋房。2. 提倡科技的生活化、人性化。，針對(duì)業(yè)主在物質(zhì)和精神方面的需要，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，建立公平、健康、開放的服務(wù)體系。六）配套完善化、生活等各方面的市政配套要求，嚴(yán)格按城市規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)。四）質(zhì)童標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)充分符合國家頒發(fā)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。4. 尊重城市的歷史和文化，承認(rèn)建筑是城市有機(jī)組成部分和城市更新的重要組成部分。我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)中遵循以下原則：項(xiàng)目定位為擁有良好自然山水資源的低容積率的高檔文化健康社區(qū)。這一舉措將大大改善該地區(qū)的交通狀況。距離解放碑車程20分鐘，距離機(jī)場(chǎng)車程15分鐘，距離江北商圈5分鐘車程。 地塊東、南、西三面被六一水庫環(huán)繞，水庫約 100畝。項(xiàng)目基本狀況金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)高新園經(jīng)開大道人和段，屬于高新園人和組團(tuán)，地塊面向人和立交，北接機(jī)場(chǎng)高速路。繼金科花園、金科麗苑之后，去年金科由柏濤墨爾本建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑規(guī)劃；園林景觀和公園設(shè)計(jì)則由香港貝爾高林首席設(shè)計(jì)師擔(dān)綱。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)金開大道88號(hào)，緊鄰北部新區(qū)植物園。6月15日，現(xiàn)在已經(jīng)在開始對(duì)外公開認(rèn)購。并且這種山水格局與古代風(fēng)水觀中：“負(fù)陰抱陽、背山面水”的風(fēng)水寶地格局不謀而合，體現(xiàn)出其獨(dú)特的山水自然環(huán)境。 本著讓有生命的建筑懂得與人相處的重要性，讓一切都與自然發(fā)生關(guān)系，讓一切都和諧共生的設(shè)計(jì)理念。既可觀水景又可觀北面小區(qū)中心花園，具有較好的景觀資源，故以小區(qū)主力戶型的三房及大戶型為主；B01－B0D01－D04棟18+1高層住宅緊鄰小區(qū)中心花園，景觀較好，戶型為主力型三房戶型，建筑群平面呈弧形圍合狀，為減少逼壓感，頂部由中間向兩邊退臺(tái)，也豐富和柔化了建筑輪廓線。建筑單體定位原則：根據(jù)不同生態(tài)、景觀資源，結(jié)合購房者需求，安排不同檔次、面積、戶型的建筑，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。北區(qū)位于新溉路北側(cè)、五童路東側(cè)，緊鄰黃花園大橋及在建的輕軌三號(hào)線,目前暫無公交車輛直接到達(dá)。雄厚的企業(yè)實(shí)力，現(xiàn)代化的管理手段，為魯能集團(tuán)向中西部地區(qū)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其中多層板樓采用一梯兩戶的設(shè)計(jì)，高層板樓共18層，全部坐北朝南，最大樓間距達(dá)54米。社區(qū)中容納了現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)及生活所需要的一切設(shè)施，功能的齊全化與集中給居住者帶來方便、高效的工作效率以及更高的生活品質(zhì)。，規(guī)劃建筑面積75萬平方米。三、財(cái)富中心開發(fā)商背景香港香江國際集團(tuán)投資開發(fā)，香江國際集團(tuán)創(chuàng)立于一九六九年，以香港為基地逐步發(fā)展為一間多元化跨國企業(yè)集團(tuán)。銷售狀況項(xiàng)目銷售套內(nèi)起價(jià)3180元/平方米，最高價(jià)4500元/平方米，均價(jià)3800元/平方米。龍湖水晶酈城日式風(fēng)情商業(yè)街圍繞龍湖水晶酈城住 宅，由 上下兩層小巧的建筑圍饒社區(qū)而成，建筑立面錯(cuò)落有致，中間零星隨意的散布著幾個(gè)圍合的日式庭院，商鋪大小適中，約100300平方米一個(gè)，適合社區(qū)配套商業(yè)的進(jìn)駐。龍湖水晶酈城日式風(fēng)情商業(yè)街龍湖水晶酈城商業(yè)項(xiàng)目由動(dòng)步公園配套商業(yè)、龍湖水晶酈城大型超級(jí)市場(chǎng)、龍湖水晶酈城日式風(fēng)情商業(yè)街等組成。主力戶型建筑面積85165平方米。通過精心策劃的推廣，把藍(lán)湖郡的優(yōu)勢(shì)完全展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，并深深地打動(dòng)了消費(fèi)者的購買欲望?？蛻羧悍治鏊{(lán)湖郡為雙資階層（資本＋知本）的富裕人群開創(chuàng)了別墅生活，其倡導(dǎo)的自由、彈性的生活模式，迎合了雙資階層的價(jià)值觀、教育水平、職業(yè)要求，因而成為白領(lǐng)精英的置業(yè)首選。2004年2月中旬，藍(lán)湖郡第一次推出38套連排別墅，賣了一個(gè)月；4月27日，藍(lán)湖郡推出均價(jià)66套連排別墅，僅一天半天就銷售了50多套。從情調(diào)各異的私家花園到戶與戶之間的開放式庭院，通過一系列與環(huán)境融合的人性化設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出一個(gè)尊貴、自然、優(yōu)雅、具有夢(mèng)幻般色彩的理想人居環(huán)境。數(shù)條城市快速干道構(gòu)筑暢達(dá)交通體系，乘車沿經(jīng)開大道6分鐘即可抵達(dá)龍湖大社區(qū)，經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘又可快捷到達(dá)渝中區(qū)，繁華寧靜一線間。 1995年6月，公司正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開發(fā)作為主導(dǎo)方向。 三是南岸板塊，主要項(xiàng)目有學(xué)府大道69號(hào)、天池林海、溯源居、高山流水、融橋半島等。在2002年年底到2003年相繼推出的溯源居、金砂水岸、美茵河谷、天籟城等作為這兩類物業(yè)的代表，在中高端市場(chǎng)上占據(jù)了很大的市場(chǎng)份額。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的起動(dòng)時(shí)間比較晚，從99年左右才開始進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場(chǎng)買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年是一個(gè)換房、也就是住宅升級(jí)換代的高峰，這在直接拉動(dòng)了低密度住宅的發(fā)展。在目前市場(chǎng)，只要滿足其中一個(gè)要求，即可稱為低密度住宅。比華利豪園、近300畝的中央硅谷、近600畝的金科集團(tuán)六一水庫項(xiàng)目……大大小小的樓盤，皆因緊挨著金開大道這條黃金線，而被冠上一個(gè)響亮的名字——金開組團(tuán)。北部新區(qū)成立的時(shí)間不長，但是該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻發(fā)展迅速，短短的兩年時(shí)間已經(jīng)成為我市北部市場(chǎng)的一顆耀眼的明珠。 ⑶ 入駐開發(fā)區(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、均比上年同期有較大幅度增長；，%，%。為服務(wù)快捷，重慶市政府決定，將市政府的職能委托給北部新區(qū)管委會(huì)，將市政府相關(guān)部門的職能委托給經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)管委會(huì)，簡化了辦事程序，提高了效率。將構(gòu)筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。完善的基礎(chǔ)設(shè)施將構(gòu)成北部新區(qū)公路、鐵路、水運(yùn)、航空綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。引進(jìn)和發(fā)展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡(luò)、電子元件和軟件項(xiàng)目。汽車城已入駐長安福特轎車15萬輛、力帆轎車5萬輛項(xiàng)目和十多家海內(nèi)外知名汽車零部件企業(yè)。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山7個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，呈多中心、組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，組團(tuán)之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔。北部新區(qū)在中國西部擁有通達(dá)四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢(shì)：是中國西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站聚散人數(shù)居西部前列；瀕長江、嘉陵江兩江，得長江黃金水道舟楫之利，設(shè)計(jì)70萬標(biāo)箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于2003年7月開工建設(shè)。第一部分 競爭環(huán)境背景一、北部新區(qū)簡介重慶北部新區(qū)于2001年4月25日掛牌成立。這部分樓盤市場(chǎng)定位除獨(dú)立別墅外，都是在競爭同一層次的客戶，所以他們面臨的競爭是異常激烈的。第一梯隊(duì)是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤。各個(gè)樓盤在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，社區(qū)主題沒有實(shí)質(zhì)性差別。就這三個(gè)樓盤我們可以看出總市值超過31億元，共能容納約3000戶左右。重慶奧林匹克花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第二分冊(cè) 競爭態(tài)勢(shì)分析All Right。從市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中我們可以看出，現(xiàn)在北部新區(qū)已經(jīng)銷售和即將銷售的樓盤有藍(lán)湖郡、天籟美社、財(cái)富中心、棕櫚泉國際花園、比華利豪園、魯能星城等項(xiàng)目，現(xiàn)以藍(lán)湖郡的銷售為例，僅一期就有湖邊獨(dú)立別墅29棟，總面積11600平方米左右，聯(lián)排別墅743棟，總面積185750平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約10億元，再看棕櫚泉，一期住宅300余套，總建筑面積70000平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約4億元以上，七月二十五日開始對(duì)外銷售，還有當(dāng)前天湖美鎮(zhèn)強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)為八月份的開盤積極準(zhǔn)備，天湖美鎮(zhèn)建筑面積40萬方，估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值約16億元。產(chǎn)品定位趨于一致現(xiàn)在北部新區(qū)推出的樓盤包括了獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高爾夫別墅等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。競爭態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)現(xiàn)在共有三個(gè)梯隊(duì)的產(chǎn)品，分別在不同的時(shí)間形成不同的競爭趨勢(shì)。第二梯隊(duì)是以龍湖藍(lán)湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財(cái)富中心、比華利、佰富高爾夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國際花園等為代表的樓盤，這部分項(xiàng)目正在積極準(zhǔn)備上市，而且都集中在今年下半年開始銷售。但明顯的一個(gè)問題是，一、二梯隊(duì)銷售完成后，將會(huì)從市場(chǎng)上消化大量的客戶資源。明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，是重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開發(fā)區(qū)。 廣闊的發(fā)展空間 ，規(guī)劃人口65萬人。規(guī)劃將“十里汽車城”打造成為以福特轎車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產(chǎn)基地，微型車、重型貨車、大型客車及零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)。在高新園實(shí)施“三、四、五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，即集中建設(shè)光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學(xué)工程、新材料和環(huán)保、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術(shù)開發(fā)園、光電技術(shù)開發(fā)園、機(jī)電一體化技術(shù)開發(fā)園五個(gè)專業(yè)孵化器。現(xiàn)在，金開大道等一批主干道已經(jīng)通車，供水加壓站、變電站等一批設(shè)施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；一批骨干道路建設(shè)快速推進(jìn)，將形成網(wǎng)絡(luò)式、命名為“金系列”的“開山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)；連接北部新區(qū)的4條軌道交通線已完成規(guī)劃，其中3號(hào)線（市中心區(qū)江北國際機(jī)場(chǎng)）將在年內(nèi)開工，6號(hào)線（北部新區(qū)北碚）將提速推進(jìn)。 北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。 快捷的服務(wù)方式 在北部新區(qū)服務(wù)就是生產(chǎn)力，建設(shè)誠信政府、服務(wù)型管委會(huì)是一貫要求。 開發(fā)建設(shè)步入上擋提速的軌道 ⑴ 基礎(chǔ)設(shè)施提速建設(shè)。近四年來，北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園引進(jìn)項(xiàng)目122個(gè)，其中建成投產(chǎn)16個(gè)，開工建設(shè)52個(gè)；2003年引進(jìn)項(xiàng)目87個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的71%；，%。二、北部新區(qū)競爭態(tài)勢(shì)綜述 北部新區(qū)擁有開闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進(jìn)入，上千畝成片開發(fā)的超級(jí)大盤正在成為重慶樓市里引人注目的焦點(diǎn)。圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開園的幾大樓盤也展開了攻勢(shì)：300畝的和黃重慶市低密度住宅的判定基本有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是指建筑密度低于20%的住宅類型，二是指容積率指標(biāo)，就一般意義而言，；；；。其旺銷的原因大致如下：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級(jí)的一個(gè)周期，在市場(chǎng)不成熟的階段，這一周期相對(duì)更短。其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢(shì)作為賣點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點(diǎn)。 二是沙坪壩板塊，主要項(xiàng)目有水天花園、翡翠湖、美茵河谷等。擁有員工800余名。項(xiàng)目基本情況位于金開大道1111號(hào)，金山大道與金開大道交匯處。費(fèi)雪爾設(shè)計(jì)。銷售狀況項(xiàng)目套內(nèi)起價(jià)5000元/平方米， 總價(jià)80 萬元起。龍湖地產(chǎn)能夠取得熱銷的成績這跟龍湖品牌的強(qiáng)大號(hào)召力不無關(guān)系，同時(shí)，龍湖地產(chǎn)剛剛獲得的“2003年住宅用戶滿意度抽查測(cè)評(píng)全國第一”及“全國守合同重信用企業(yè)”稱號(hào)也給龍湖地產(chǎn)增添了巨大的市場(chǎng)美譽(yù)度，促成了市場(chǎng)對(duì)龍湖產(chǎn)品的持續(xù)追捧。藍(lán)湖郡的廣告推廣非常成功，為其帶來了良好的口碑和產(chǎn)品的附加值。該項(xiàng)目總用地面積500畝以上，一期開發(fā)204畝，住宅15棟，建筑面積241288平方米，總戶數(shù)1677戶，綠化率60%，建筑為18層和31層高層樓房。小區(qū)內(nèi)有大中小三種類型的休閑廣場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)及周邊有游泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、籃球活動(dòng)場(chǎng)地、健身中心、老年活動(dòng)中心、棋牌室等供業(yè)主休閑娛樂；其愛琴大道兩旁有超市、美容美發(fā)、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館等商業(yè)形態(tài)，還有龍湖巴蜀小學(xué)、巴蜀幼兒園，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施成熟。是大型超市開店首選地址。一生幸福，值得等待?？蛻?